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1、山东省2021年棚户区项目报告XXXXX片区棚户区改造项目可行性研究报告山东XXXXXX工程咨询公司二0一七年三月第二章项目申报单位情况山东省城市建设投资开发有限公司是注册资本15000万元。经营范围： 国有土地开发与综合开发利用，水利、道路、园林绿化、生态与环境保护， 文化、教育、旅游等城市基础设施，公共设施项目投资建设，市政工程水电 管网投资建设，工业园区建设工程水电管网投资建设，市政府授权的城建国 有资产经营与管理，安置房建设，房地产开发经营，物业管理等。公司下设 人事行政部、财务部、工程部、销售部、开发部，负责公司的运营、开发、 销售等工作。第三章项目概况第一节项目建设背景1、棚户区改
2、造是社会经济进展的需要棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而 推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大 规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的 住房条件得到了改善。目前:我国包含棚户区在内有大约L5亿平方米危房亟待改造，政府正 在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房与城乡建设部规划，我国从 2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规 模的改造。随着社会经济的快速进展，山东省城市棚户区在基础设施条件，房屋结 构与土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房屋 使用的
3、最大局限，不符合现阶段山东省社会经济快速进展对城市住房条件的 要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合山东省社会 经济进展的要求。2、项目建设是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策 的需要大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住 条件，提高生活水平，表达社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项 目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业与城市棚户区的改造的各项 政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。第二节项目建设意义一、棚户区改造的意义棚户区改造缩小了城市不一致群体、不一致区域之间的生活差距，促进 了人与人与人与子人之间的与谐。1、
4、棚户区改造缩小了住房差距通过棚户区改造，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。 同时缩小了生活差距。棚户区居民从没有基础设施的棚户区，搬进了设施齐 全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不一 致群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。2、棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市不一致区域的与谐破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城 市面貌有了明显改观。结合棚户区改造，各市筹措资金用于城市基础设施与 公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建 幼儿园、医疗中心、超市等各类配套设施，进一步完善了城市功能。3、棚
5、户区改造改善了城市生态环境与居民的生活环境，促进了人与人自 然的与谐改造前，这些棚户区没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均使 用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修， 跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，极大地改善了城市生态环境与居 民的生活环境。许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水清了，垃圾少 了，环境美了，人们心情舒畅了。4、棚户区改造改善了经济结构，促进了经济与谐进展城市面貌改变与配套设施建设，使城市土地城北升值。该项目通过棚户 区完全改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。除 了安置当地居民，还对土地进行整合，腾出了部分土地，用于
6、建设创业，改 善了经济结构，促进了社会经济与人文环境的与谐进展。5、“棚改精神”，促进了党、政府与老百姓的与谐山东省及市党委、政府与各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持与 帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项与服务环节的各项工作，计划、规划、 建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务， 现场办公，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至至半年才能办 完的工程前期手续，现在几天就能办结。棚户区改造在全市及自治区形成了 为民务实、创新高效、团结协作拼搏奉献的“棚改精神”，制造了 “棚改速 度”。棚户区改造，拆除的是欠帐，建起的是党与政府在人民群众中的形象。本项目的建设根
7、据产业结构调整指导目录（2011年本）（修正），属于 当前国家同意进展的产业。另外，国务院公布的关于调整固定资产投资项 目资本金比例的通知中指出“将保障性住房与普通商品住房项目的最低资 本金比例降为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。项目符 合国家有关产业政策的要求。因此，山东省城市建设投资开发有限公司充分依托公司雄厚的实力开发 建设XXXXX片区棚户区改造项目项目，能够为周围居民提供优美、舒适的居 住与生活环境，提升居民生活质量，促进现代化城市建设的进程与经济的进 展，是国家同意进展的产业，符合国家有关的产业政策。二、项目的建设符合地区政策与进展规划大力进展服务业，关于贯彻
8、落实科学进展观，推动全市经济社会持续快 速健康进展，加快构建社会主义与谐社会具有重要的战略意义。为此，潍坊 市出台了潍坊服务业进展规划纲要。规划以2008-2020年为要紧规划期, 对潍坊市服务业的进展基础、战略思想、进展目标步骤、重点领域、空间布 局与支撑措施作重点规划。以2021-2050年为进展远景期，对潍坊市服务业 的进展远景作描述性展望。纲要中指出：“按照建设半小时经济圈、 构建一体化进展格局、打造紧密型城市群的城市进展战略，统筹规划房地 产业的进展，构建以主城区为进展极核，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海 经济开发区为主节点，以山东、临胸、诸城、高密为外围节点，分布有序、 层次清晰、
9、梯次进展的房地产业进展格局。全面进展商业类地产与住宅类地 产项目。抓住旧城改造与城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设 大型商业组团。出台鼓励性政策，扶持本地房地产企业进展，形成服务输出 能力与区域市场竞争力。进展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。 把房地产业培养成为潍坊市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射青岛的 新增长点。”这一系列有利政策有利于潍坊市房地产业持续健康进展，有利 于推动城市经济又好又快进展。潍坊市还继续以潍政发2004-83号文件来鼓 励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。本项目可健全、提升潍坊市 的居民居住水平，满足居民居住需求，继而促进经济与现代化城市
10、进展的步 伐。因此本项目的建设符合地区政策与进展规划。三、本项目建设可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化进 展进程该项目位于山东省，山东省在潍坊市委、市政府的领导下，得到飞快的 进展。投资环境与城市基础设施得到不断完善，山东省成为潍坊市经济、社 会、文化进展的佼佼者。通过该项目的实施，可进一步完善城区的配套基础 设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城市居民的生活居住条件，提高城 市服务功能，改善投资环境，势必推动城市建设的快速进展。四、本项目的建设是加快城市经济结构与社会结构调整，增强社会整体 活力的必定选择潍坊市“十三五”纲要草案指出，第三产业是现代化经济与社会进展的 重要特征，第
11、三产业实现比重超过第二产业比重，是经济进展的必定规律。 潍坊市第三产业在生产总值中的比重低于沿海经济发达地区，与经济进展总 体水平还不相习惯。为此“十三五”期间务必把第三产业作为经济进展的一 个重点，加快产业转型升级，改造提升传统产业，将三大产业比例调整为7： 51： 42 （第三产业比重力争达到4596）。而房地产业作为新的经济增长点，是 提高第三产业所占比重的中坚力量。房地产的开发将有力促进第三产业的进 展，安置富余劳动力就业，提高居民的收入，促进经济结构的调整。五、本项目的建设是促进有关产业进展，拉动经济增长，经济进展的需房地产建设的生产与消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、
12、仪表等50多个物质生产部门紧密有关，并直接影响到家用电器、家具、装饰 产品与金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的进展。因此，建筑业 是一项本身制造价值，又能带动有关产业进展的新的经济增长点。同时，住 宅销售增长10%,可带动GDP增长0. 5%。因此，该项目开发建设的实施将极 大地促进有关产业的进展，拉动地方经济增长。六、本项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速进展的需要我国人口众多，富有劳动力。随着城市化水平的提高，大量农民转变为 城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作， 我国就业形势严峻。2015年以来我国推出了一系列的体制改革措施与政策安 排，对提
13、高社会就业、促进经济进展方面起到了积极作用。建筑业属于劳动 密集型项目，它的日常运营需要大量的工作人员。综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，提升当地居民的生活品质， 而且对潍坊市的经济进展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是 十分必要的。第三节 项目建设必要性与可行性一、从宏观政策分析1、多家银行落实房贷新政目前，根据人民银行、银监会调整后的房贷政策，多家国有银行出台了 具体措施执行房贷新政，支持百姓合理购房需求，并已按照新的房贷政策开 始执行。工行有关负责人表示，工行将认真贯彻执行通知要求。建行称 支持居民家庭合理的住房贷款需求，关于贷款购买首套自住房的家庭，贷款 最低首付款比例
14、为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0. 7倍。但对拥有两 套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭，暂停发放购买第三套 及以上住房贷款。农行也表示，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷 款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，提高服务效率，逐步推广 个人住房贷款自动审批。中行则表示，中行各地分行已于10月1日起按照有 关政策要求执行首套房贷政策，具体由各分行根据风险情况自主确定。招行 方面称，招行已于10月8日起实施首套房新政，在房贷额度上单独拨出信贷 额度用于支持购房贷款市场需求。目前除了建行与招行，其他大行暂时未公 布指导性细则。2、国家、省相继出台规定，公积金贷款条件将放
15、宽2015年的房地产政策重点应是保持市场稳健运行，特别是三四线城市， 地方政府应该会继续积极推动市场走稳，以保持合理的土地出让、投资、税 收与房地产经济适度增长。首先是限购政策大范围退出。全国46个限购城市到9月末有41个城市 调整或者取消限购，地方政府在剧烈的经济与房地产市场的调整中被迫调整 持续4年的限购政策，而背后的逻辑却是房地产政策去行政化，重回市场手 段调节为主。这正是十八届三中全会全决定面深化经济体制改革在房地产领 域的展现。其次是限贷政策实质性取消。930新政最引人关注的是央行对购买首套 房、第二套、第三套贷款进行重新规范。其中，第二套房只要还清贷款当作 首套（理论上三成首付最低
16、七折利率），第三套房贷款根据各地政策与银行 风控管理来决定。这些规定等因此宣告过去的限贷政策终止，大大提振购房 信心，不论对首次购房、改善购房还是对投资购房都是利好。央行宣布自2015年3月1日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备 金率0.5个百分点。这是继2015年央行四次降准后，2016年的首次降准。与 以往降准不一致的是此次降准央行不再包含定向降准的内容，属于普降范围。 即不再与三农及小微是否达标挂钩。初步测穿，此次降准大约能释放资金7000 亿元左右。中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存 款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流淌性合理充裕，引导货币信
17、贷 平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。二、必要性分析目前ZXXXXXXXXXXXXX片区棚户区居民有1500户，总建筑面积约2万平 方米，房屋结构老化、大部分为土木，砖木结构的危房建筑，已经严重不能 满足现阶段社会经济进展对居住条件的要求，大大低于廉租房用房条件，为 了改善山东省城市低收入家庭住房条件，提高生活水平与生活质量，表达社 会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能提高城市低收入居民的居住条 件，更能推动山东省的城镇化建设，提升山东省城市的整体形象。因此项目 的实施具有必要性。改革开放以来，山东省经济进展，财力增强，人民安居乐业。与此同时, 仍有2万余名中低收入者
18、需要党与政府与全社会的关心与支持，帮助他们解 决在生活、医疗、住房与就业等方方面面的困难。为了改善他们的生存状况, 提高他们的生活质量，近年来，全地区通过建立与完善城乡低保、医疗、就 业、教育等制度，特别是通过部门协作、密切配合，社会各界大力支持，较 好地解决了城市贫困人口基本生活权益保障问题。但是由于受经济进展水平 的制约、投入不足等因素的影响，目前山东省还有相当的城市贫困群体还没 有安居之所，仍然居住在环境恶劣的棚户区。对此山东省委、政府高度重视, 多次要求市房管部门采取措施尽快解决这一关系百姓民生的热点问题，根据 这一要求，山东省从构建平安山东的大局出发，从社会进展与稳固的大局出 发，决
19、定从本地实际与各部门职责出发，注重解决贫困群体居有定所的问题, 加强棚户区改造，努力建设设施配套、交通顺畅、环境优良、特色鲜明城市 空间，切实中低收入群体的合法权益。实施山东省南阳湖棚户区改造是山东 省市委、市政府在加强社会建设与公共服务的新形势下，为改善民生做出的 正确安排，是贯彻构建与谐社会的重要举措，关于全地区社会进展具有重要 而深远的意义。三、可行性分析山东省城市棚户区改造建设项目，既能够带动社会投资，促进居民消费, 扩大社会就业，又能够进展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建 设，是扩内需、惠民生，保稳固的重要结合点。更是一项深得民心的德政工 程，福利工程。棚户区改造完成后，关
20、于推进及加剧城镇化进程，提升城市 品位具有长足的推动作用。山东省人民政府高度重视南阳湖片区棚户区改造工作。要紧领导与分管 领导经常过问，亲自到现场抓工作。市委、区政府在收到潍坊市住建局关于 南阳湖片区棚户区改造的请示后，及时召集财政局、发改局、建设局、国土 资源局等部门作了专题研究，决定对南阳湖棚片区户区进行改造建设。在有关职能部门的协作下，前期工作正在加紧进行，已完成拆迁计划、 用地预审、规划许可等前期工作，建设地位于山东省老城区地质条件良好， 水电交通等基础设施齐全，建筑材料丰富，适合该项目建设。四、具有优越的地理位置XXXXX片区棚户区改造项目项目地处ZXXXXXXXXXXXXXXXXX
21、X,该项目邻近 有休闲、娱乐、医疗、学校等设施一应俱全，还有四通八达的公交线路途径 于此。该地块基础设施配套完善，交通、购物、通讯等条件便利，是建设该 项目的理想地段。五、消费能力分析随着农村走向城市化建设进程的加快，市区人口在不断增加，高新区流 淌人口也逐年增长。山东省城市化领导小组下发的关于加快推进新型城镇 化工作的通知，明确了山东省“十三五”期间山东全省城镇化进展目标， 五年内山东省城镇化水平达到55%以上，年均提高1个百分点，每年从农村转 移出120万人口。为此，山东省将新增大量的住宅需求。从收入来源结构看, 职工的工薪收入依然是拉动国民收入增长的要紧因素，城镇居民具有较强的 购买力，
22、居民消费能力的提高带动了流通商业企业的快速进展。综上所述，本项目良好的人文环境，便利的交通条件，完善的生活服务 设施，合理的市场定位，为项目建设提供了极大的开发潜力与增值前景，市 场前景十分乐观。良好的人文环境，便利的交通条件，完善的生活服务设施，为项目建设 提供了极大的开发潜力与增值前景，市场前景十分乐观。政策优势，区位优势与巨大的市场需求，为潍坊市山东省城市建设投资 开发有限公司-XXXXX片区棚户区改造项目项目的开发建设提供了有利的契机 与社会环境，因此，XXXXX片区棚户区改造项目项目建设是十分必要与可行的。第一章总 论0第一节项目名称及建设单位0第二节报告编制单位0第三节工作根据与研
23、究范围0第四节报告简要结论2第二章项目申报单位情况5第三章项目概况6第一节项目建设背景6第二节项目建设意义6第三节项目建设必要性与可行性10第四节工程建设规划15第五节总图运输19第六节建筑工程设计20第七节公用辅助工程22第八节物业管理3()第九节实施计划31第十节 项目组织管理32第十一节项目招标33第十二节投资估算35第十三节资金筹措35第四章进展规划、产业政策与行业准入分析36第一节 进展规划分析36第四节工程建设规划一、建设规模XXXXX片区棚户区改造项目占地面积15863平方米，总建筑面积185520 平米，其中住宅建筑面积182507 nf,公建建筑面积3521 nl建设18栋3
24、层住宅楼，1栋4层幼儿园、社区服务中心,1栋3层物业管理、养老服务中心。心。二、规划设计方案1、设计根据城市居住区规划设计规范住宅建筑规范潍坊市规划管理技术规定GB50180-93（2002 年版）GB50368-2005(4)城市道路与建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001民用建筑设计通则民用建筑设计通则GB50352-2005(6)汽车库、停车库、停车场设计防火规范GB50067-97汽车库建筑设计规范JGJ100-98国家与地方现行的建筑设计规范及规定2、总平面设计设计原则有用性：制造面积适中，功能齐全的居住房型，在强调居住空间功能舒 适性的同时，通过合理的建筑布局，尽可能降低投资成本
25、且同时满足所有规 划设计要求。现代化：住宅建设表达前瞻性，符合21世纪住宅科技与理念的进展变化, 通过高层次的文化意念及高水平的设计理念与先进的科学技术表达出现代化 住宅特色。智能化：现代化住宅建设应习惯信息时代的要求，应习惯网络化的进展, 在住宅建筑的功能配置上充分考虑信息网络智能化。生态化：社区环境应向生态园林化方向进展，建筑与生态环境互为背景, 相互渗透与融合，寓诗于园，寓情于景，制造优美的居住与生活环境。人文化：充分发掘环境优势营造艺术氛围，制造社区文化，通过艺术文 化充实建筑理念，提升社区整体文化品味与层次。花园式：以绿色、健康的人居环境为设计理念，制造独有的自然美景， 让人们能享受
26、清新的空气、明媚的阳光、水景的灵气与绿荫的风情，有如置 身于花园内。设计理念绿色的人居环境回归自然、呼唤绿色，人们希望生活在这座城市中，但内心却越来越向 往与大自然直接相处。现代住宅从合理规划到绿色景观，从挡风遮雨到户型 使用功能，绿色都是一种必定的趋势与选择。绿色能给人们带来视觉的享受 与精神的愉悦。规划布局规划思路本工程项目的设计理想希望在符合城市空间整体进展要求的基础上，使 之为城市增添更多活力，成为区域地标性建筑群体，并使住户体验现代化的 都市生活。项目希望通过对总体规划与建筑的整体设计，在成熟的商品住宅 及服务的标准上，引入现代风格理念，通过多层住宅建筑组团、标志性出入 口的规划，为
27、城市提供优秀的人文气息场地，同时也给现代社会增添更多人 们交往的机会。在规模上通过规划手段，避免由于用地规模与容积率限制基地内部建筑 空间与景观绿化层次；制造特色鲜明的社区与组团，组建清晰合理的交通网 络。在整体空间上尝试通过规划现有用地，形成对内完整、私密、含蓄的空 间形态；对外营造出具有特色的城市综合体形象。在景观设计中制造层次分 明的开放空间与绿色走廊以满足不一致的使用功能，制造出建筑与环境相互 融合的人居环境。同时制造多层次的社区公共景观空间，最大限度地挖掘内 部潜在的景观价值。总体布局项目从整体规划的设计角度出发，在根据基地使用情况及使用产品上充 分考虑，通过围合的建筑体形在有限的地
28、块中减少立面混杂的同时，丰富立 面的轮廓线条有利于整体形象的统一性。本工程设计以多层住宅楼组团为要紧体系，自西向东、由南至北依次排 列布局。多层住宅楼建筑要紧集中于基地的北侧区域，沿北海路并列分布； 基地的北侧区域，分布6F多层住宅建筑。住宅建筑组团交错有序、紧密相连, 总体布局上形成以中心区域为要紧景观切入点向四周渗透的围合格局。东侧 地块以开放的空间形态，来营造高密集的住宅区域。景观设计在景观设计中以空间为要紧导向，强调生长感景观与建筑相协调，植被 因地制宜。高标准精细打造西区的商务办公环境，种植冠木乔木，烘托比较 休闲放松的商务氛围。通过植物绿化、精巧小品、艺术雕塑，营造出高档次 商业环
29、境。宅区地块中心广场利用建筑组团围合出独具特色的集中绿化景观 区域，并结合人工造坡与小品设计制造层次分明的开放空间系统。中心景观 节点与建筑组团景观建立借景、轴线的呼应关系，同时各组团间绿化提供共 享的景观休闲设施，为居民提供集中的户外绿地与休闲娱乐活动场所。在绿 地组织上尽量提升绿色占比，重视乔木、灌木、草皮与花卉的选择与配置， 并做到适意的点、线、面有机结合。同时借用不一致的园林植物造景，充分 把周边的绿地、景观引入建筑组团之中。最终使景观通过与组团之间的密切 配合，从而达到一种最佳的生态景观效果，制造一个自然环境特殊的居住小 区。交通组织建筑外部空间形态传统意义上都是建立在步行体验基础上
30、的，交通组织 上尽量改善交通体系规划，最大程度解决人车两者之间的矛盾。设计中车行 流线要紧在小区主干道上解决，停车位也相应设置在道路两边与集中地下车 库内。基地共设置了一处出入口，在东侧沿北海路布置住宅区域的主入口， 在满足正常人流通行的同时提升小区的整体形象。日照分析基地内所有多层住宅受遮挡的居住建筑首层居室大寒日有效日照时间很 多于2小时，均满足潍坊市城市规划管理技术规定中有关规范要求。3、建筑设计平面设计根据地块的特殊设计要求，并结合现代居住行为与产品市场需求，在总 体规划设计时，住宅区域按照不一致的类型与标准均衡布置。利用住宅群体 布置与空间组织相结合，进行一体化设计，使之成为有机整体
31、，提高住宅群 落的功能与环境质量。户型设计从居住功能的客观规律出发，力求科学、合 理、细致，有效操纵总体户型面积，符合人们的生活习惯、生理、社会交往 与各使用功能的要求，同时又与社会进展相习惯。本项目的户型设计要紧考虑尽可能扩大建筑的向景观面，基本保证户户 观景。同时设计中，考虑大部分户型能够直接南北通风。客厅设置大阳台， 提升居住者家的感受，便以同意更多的阳光与景观视野。卧房设计凸窗，让 阳光充分进入每家的卧室、客厅与书房，并将户外美景一一纳入户内之中。立面设计本方案在建筑空间形态中，注重塑造小区建筑群的整体结构，尊重城市 的建筑文脉，力图制造优美、舒适并富有新意的居住空间。从整体到造型，
32、以区域环境为出发点，为居住者提供高质量、高品位的生活环境的同时，在 居住形态设计上制造典雅而且特殊个性的、富有的时候代感与可识别性的建 筑造型。在立面设计上与规划精神相呼应，追求个性的、自然的现代主义风格。排斥以往建筑单调、重复或者是沿袭西方古典主义风格。以人的角度、景观 的角度重新审视每栋建筑应有的个性，以其丰富性与多变性融于自然，关照 使用者本身。立面风格以明朗的现代主义为基调，吸取经典的建筑语调，保 持简洁又内涵丰富的造型特色，既符合现代审美要求，又保证建筑外观的价 值感、尊贵感。住宅建筑立面整体以黄色为主色调，并加入深灰色与白色涂料相辅助， 三种颜色以4： 3： 3的比例平衡搭配；公共
33、建筑立面以石材为主墙面，结合 玻璃与墙面的虚实表现手法，制造出个性新颍、风格特殊的现代建筑形态。无障碍设施设计按规范要求在多层住宅的出入口处，设计无障碍坡道，宽度1.20米，坡 度1:12,同时设置了部分住宅符合无障碍住宅的要求。第五节总图运输本规划地块的道路交通系统分为四个要紧的构成部分：城市主干道、支 路、步行系统、停车场。各部分分工明确、协调组织。地块周边的城市主干 道网提供了城市各地区通往该区的快速交通联系，并担负着将住宅区人流快 速疏散的作用。在规划上突出其交通功能与景观功能，通过沿街建筑的合理 退让及充足的便道宽度、交通设施的现代化使其交通顺畅，通过沿街建筑空 间界面的丰富变化与绿
34、化环境的设计提高其景观水平。支路系统担负着本区 域内的交通联系的作用。在设计上从整合地块功能入手，严格操纵支路对城 市主干道的出口，特别尽量避免出口方向的模糊不清，以减少交通干扰，保 障交通安全。步行系统以住宅区为中心通道向外围辐射，形成丰富多彩的绿 色空间景观。第六节建筑工程设计一、结构说明设计根据GB50068-2001GB50009-2001 （2006 版）GB50010-2002GB50007-2002GB50011-2001 （2008 版）GB50223-2008GB50003-2001建筑结构可靠度设计统一标准建筑结构荷载规范混凝土结构设计规范建筑地基基础设计规范建筑抗震设计规
35、范建筑抗震设防分类标准砌体结构设计规范高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002该工程要紧由住宅、公建设施等构成。建筑均为丙类建筑，结构安全 等级为二级，耐火等级为二级。该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度 按照8.0度进行设计。基本风压：0. 4KN/m2基本雪压：0.35KN/nf要紧楼面活荷载标准值：类别住宅公建卫生间楼梯阳台上人屋面不JbASffi标准值2.04.02.03.52.52.00.5组合值系数Wc0.70.70.70.70.70.70.7准永久系数Wq0.40.50.40.440.50.40二、结构设计设计标准本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的重要性系数为l.Oo在
36、正常设计、正常施工、正常使用、正常保护的情况下结构主体的使 用年限为50年。本工程地基基础设计等级为乙级。结构选型区内建筑均使用砖混结构。基础选型建筑使用钢筋混凝土条形基础。使用要紧原料：混凝土:基础部分:C35,上部结构:C25及C30。砌体材料：粉煤灰砖、烧结砖、水泥沙浆及混合砂浆。钢筋：HRB335 热轧钢筋(fy=300Pa)、HRB400 (fy=360Pa) o三、竖向规划项目基地内地形变化不大，地势平坦，为减少土方量，规划尽量接近自 然标高，在避免大填大挖的前提下，人工制造地形变化，形成丰富的居住空 间。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于 自然地坪。项
37、目周围城市主干道按照城市规划早己成形。区内各级道路中心 线的设计标高，根据四周城市主干道现状标高依次得出，道路坡度操纵在0. 3% 左右，满足地面排水的要求。底层室内地坪高出室外地面0.3米以上。地面排水使用车行道与宅前道路排泄地面雨水，通常单侧设雨水口，局 部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量可根据汇水面积、流量、道路纵 坡等设计段确定。第七节公用辅助工程一、电力工程1、设计根据(1)低压配电设计规范(2)10KV变电所设计规范(3)建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范(4)民用建筑电气设计规范(5)火灾自动报警系统设计规范(6)建筑防雷设计规范(7)住宅设计规范2、负荷等级该项目要
38、紧由多层住宅及公共建筑设施构成。根据电气负荷等级划分规 范要求，该项目消防设备及重要设备用电为一级负荷，其余为三级用电负荷。3、负荷估算根据全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇(电气)的有关 规定，用电负荷按建筑面积进行估算：住宅建筑面积138564. 7 Of,夏季 按30w/itf、其他季节按照25w/n)2估算；公建建筑面积4010. 7球，夏季 按35w/nf、其他季节按照30w/m2估算。该项目总用电量估算见下表：名称用电负荷 (kW)需要系数用电时间 (h)用电量(万 kWh)备注住宅夏季4156. 940. 3590X8104. 75138564.730W/m,其它季节3464
39、.120.3275X8228. 63138564. 7 25W/ml公建夏季140. 370.490X84. 044010. 7 m2, 35W/m2其它季节120.320. 35275X83. 714010.7 m2, 30W/m2道路照明42.50.3365X 104.65供暖系统110.6120X241.9设备功率llkW/台供水系统7.50.6365X243. 94设备功率7. 5kW/台中水处理系统150.8365X2410.51设备功率15kW/台变配电损耗及其它9. 052. 5%合计371. 18注:根据综合能耗计算通则(GB/T2589-2008) - 配供应中的损耗，也应计
40、入综合能耗”的要求,R ”能源及耗能工质在用能单位内部储存、转换及分 变配电损耗按负载用电量的2. 5%进行估算。由上表可知，该项目年用电量约为371. 18万kWh。4、供电电源项目用电由潍坊市山东省供电公司供给，自仰天山路上10kV市政供电线 路引线至区内10kV变配电站，电压降至380/220V后，引至各用电单位。5、导线选型及敷设方式各室外0.4KV供电干线均使用YJV22型电缆沿室外电缆沟敷设或者直埋 敷设方式，统一使用150nlmI室内0. 4KV供电干线均使用ZR-YJV型电缆穿电 缆桥架敷设。供电负荷使用双路供电，终端切换，选用阻燃及耐火型电缆。室内配线使用BV及ZR-BV型导
41、线穿钢管及PVC管暗敷方式，各住户均实 行一户一表计量，每户配10(40A)电表一只。该项目设有通常工作照明、应急照明、装饰照明及景观照明，照度参照 国家标准设计，要紧场所推荐下列照度标准。住宅：200LUX；物业管理：150LUX； 机动车库：30-50LUX。区内设置路灯及草坪灯，路灯选用庭园式灯具，光源选用金属卤素灯， 草坪灯光源选用节能灯，路灯线路使用电缆直埋敷设，路灯操纵使用自动、 手动双控方式。走廊、楼梯间开关使用延时与声、光控相结合的开关。6、计量住宅计费到户，住宅照明等动力设备，分摊于户计取，以便管理。7、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度与重要程度，本小区
42、建筑 按三类防雷建筑设计，根据规范在屋面设不大于20mX20m避雷带，每层利用 结构圈梁主钢筋设置均压环，并与防雷接地系统可靠连接，以防雷电及静电。 防雷引下线利用结构柱内主钢筋。楼内所有的金属竖向干管及外墙上的金属门窗、构件等，均应与均压环可靠连接；所有进出本建筑的金属管线在入户 处均须接地。本工程低压配电系统为变压器中性点直接接地系统，其接地保护系统为 TN-C-S接地系统。设置一共用接地系统，接地电阻应小于1欧姆，接地极利 用建筑物的基础钢筋。二、弱电工程规划JGJ/T16-92GB/T50314-20061、设计根据民用建筑电气设计规范智能建筑设计标准建筑与建筑群综合布线系统工程设计规
43、范建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000民用闭路监视电视系统工程技术规范GB501910-94有线电视系统工程技术规范GB650200-94多层民用建筑设计防火规范（2005版） GB50045-952、设计范围：通信系统、计算机网络系统、网络系统等。3、建设方案电话通讯系统该区内的所有住宅建筑有电话用户均设电话通讯，住宅按每户1.2门电 话考虑，公建按有关指标估算。电话自市网引入1500对光缆进该区交接箱, 交接箱设在物管中心。有线电视系统通过在区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，有线 电视信号接自市政有线电视网，机房设在物管中心。住户宽带接入系统建
44、立宽带接入网络，在住宅中设立网络接入信息点，可使用户享受宽带 接入的信息网络服务。使区内的住户能够实现与互联网（INTERNET）的高速通第二节产业政策分析36第三节行业准入分析37第五章资源开发及综合利用分析38第六章节能方案分析41第一节用能标准与节能规范41第二节能耗状况与能耗指标分析42第三节节能措施与节能效果分析43第四节节能建议45第七章建设用地与征地拆迁分析46第一节项目选址及用地方案46第二节土地利用合理性分析47第三节征地拆迁与移民安置规划方案47第八章环境与生态影响分析49第一节设计根据及标准49第二节场区周围环境质量现状49第三节设计原则49第四节生态环境影响治理措施50
45、第五节生态环境影响分析54第六节生态环境影响结论54第九章经济影响分析55第一节经济效益分析55第二节行业影响分析59第十章社会影响分析60讯。安防监控系统保安监控要紧是安全防盗，在监控室内设置监控设备，对出入口管理、 周边防越与保安巡更进行监控。出入口管理及周边界防越系统报警中心由语音、警笛、警灯提示，夜间与周边空照灯联动，与闭路电 视监控系统联动、记录。闭路电视图像监控针对公共场所重要出入口等场所设置监控，中心监视系统使用多媒体视 像显示技术，由计算机操纵、管理及进行图像记录与摄像机连锁操纵，并与 周界防越系统联动。住户报警在监控室设有报警系统，接收住户的煤气泄漏报警与紧急呼救报警。三、给
46、排水工程规划1、设计根据建筑设计防火规范室外给水设计规范室外排水设计规范（4）建筑给水排水设计规范建筑灭火器配置设计规范（6）自动喷水灭火系统设计规范汽车库、修车库、停车库设计防火规范2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、建筑物灭火器具配置与区内室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划生活给水规划水源项目给水水源取自自来水公司给水管网，有晖泽水务（山东）有限公司 提供，项目毗邻仰天山路。拟从市政给水管接二路进水管DN200至基地，在 基地四周内联形成环管作为生活、消防合用管。用水估算本项目用水要紧是新鲜水。该项目居民居住生活日用水指标按100L/人估 算，居住人数3200,全年365天，同时系数取0.8,用水量为93440t。该项 目公建用水按5L/m2 d,公建面积4010.7 m2,全年按365天计，用水量为 7319. 53to该项目绿化、道路冲刷用水按2L/n）2 d,绿化面积28442 m全 年按180天计，用水量为10239. 07to其他不可预见用水量按总用水量的10% 进行估算。项目用水量估算表序号项目名称用水定额计算天数年消耗量（t）备注1生活用水100L/人d365天计93440100L/ （人-d）2公建用水5. 0L/m2*d365天计7319. 533绿化及道路用水2.