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1、山东省城市市建设投投资开发发有限公公司XXXXXX片区棚棚户区改改造项目目可行性研究究报告山东XXXXXXXX工程咨咨询公司司二0一七年年三月目 录第一章 总 论1第一节 项目名名称及建建设单位位1第二节 报告编编制单位位1第三节 工作依依据与研研究范围围1第四节 报告简简要结论论3第二章 项目申申报单位位情况6第三章 项目概概况7第一节 项目建建设背景景7第二节 项目建建设意义义8第三节 项目建建设必要要性和可可行性12第四节 工程建建设规划划16第五节 总图运运输20第六节 建筑工工程设计计21第七节 公用辅辅助工程程23第八节 物业管管理31第九节 实施计计划32第十节 项目组组织管理理
2、33第十一节 项目目招标34第十二节 投资资估算36第十三节 资金金筹措37第四章 发展规规划、产产业政策策和行业业准入分分析38第一节 发展规规划分析析38第二节 产业政政策分析析39第三节 行业准准入分析析39第五章 资资源开发发及综合合利用分分析41第六章 节能方方案分析析43第一节 用能标标准和节节能规范范43第二节 能耗状状况和能能耗指标标分析44第三节 节能措措施和节节能效果果分析45第四节 节能建议议47第七章 建设用用地和征征地拆迁迁分析48第一节 项目选选址及用用地方案案48第二节 土地利利用合理理性分析析49第三节 征地拆拆迁和移移民安置置规划方方案49第八章 环境和和生态
3、影影响分析析51第一节 设计依依据及标标准51第二节 场区周围围环境质质量现状状51第三节 设设计原则则51第四节 生态环环境影响响治理措措施52第五节 生态环环境影响响分析56第六节 生态环环境影响响结论56第九章 经济影影响分析析57第一节 经济效效益分析析57第二节 行业影影响分析析61第十章 社会影影响分析析62第一节 社会影影响效果果分析62第二节 社会适适应性分分析63第三节 社会风风险及对对策分析析64第十一章 结结论和建建议65第一节 结论论65第二节 建议议65附件与附图图另册第一章 总 论第一节 项目名名称及建建设单位位1、项目名名称：XXXXXX片区棚棚户区改改造项目目项
4、目2、建设性性质新建3、项目建建设单位位山东省城市市建设投投资开发发有限公公司第二节 报告编编制单位位山东XXXXXXXX工程咨咨询公司司工程咨询资资格等级级：甲级证书编号:工咨甲甲XXXXX发证机关：国家发发展和改改革委员员会第三节 工作依依据与研研究范围围一、工作依依据1、山东省省城市建建设投资资开发有有限公司司与山东XXXXXXXX工工程咨询询公司签签订的工工程咨询询委托书书与合同同书2、中华华人民共共和国城城市规划划法、城城市规划划编制办办法、城城市居住住区规划划设计规规范3、国民民经济和和社会发发展第十十三个五年年规划纲纲要4、潍坊坊市国民民经济和和社会发发展第十十三个五年年规划纲纲
5、要5、潍坊坊市城市市总体规规划、潍潍坊市城城市规划划管理办办法6、潍坊坊服务业业发展规规划纲要要7、房地地产开发发项目可可行性研研究与经经济评价价8、建设设项目经经济评价价方法与与参数、投投资项目目可行性性研究指指南9、项目用用地范围围内现状状及周围围环境等等基础资资料10、有关关部门提提供的证证明和资资料等二、研究范范围1、项目申申报单位位概况2、项目概概况3、发展规规划、产产业政策策和行业业准入分分析4、资源开开发及综综合利用用分析5、节能方方案分析析6、建设用用地和征征地拆迁迁分析7、环境和和生态影影响分析析8、经济影影响分析析9、社会影影响分析析三、编制原原则1、科学规规划，分分步实施
6、施。根据据当地经经济社会会发展水水平和政政府财政政能力，结结合城市市规划、土土地利用用总体规规划和保保障性住住房建设设规划，合合理确定定棚户区区改造目目标及改改造任务务，区分分轻重缓缓急，优优先安排排连片、规规模较大大、住房房条件困困难、安安全隐患患严重、群群众要求求迫切的的项目，有有计划有有步骤组组织实施施。 2、因地制制宜，区区别对待待。坚持持整治、保保护与改改造相结结合，严严格界定定改造范范围。重重视维护护城市传传统风貌貌特色，切切实保护护历史文文化街区区和历史史建筑，严严禁大拆拆大建。对对可整治治的旧住住宅区和和规划保保留建筑筑，主要要进行房房屋维修修、配套套设施完完善、环环境整治治和
7、建筑筑节能改改造。3、统筹兼兼顾，配配套建设设。棚户户区改造造应与其其他保障障性住房房建设相相结合，统统筹推进进经济适适用住房房和廉租租住房等等保障性性住房建建设。坚坚持全面面规划、合合理布局局、节约约用地、综综合开发发，进一一步完善善新建安安置小区区供水、供供电、供供气、通通讯、污污水垃圾圾处理等等市政设设施和医医疗卫生生等配套套公共服服务设施施。4、充分合合理利用用场地，做做到功能能分区合合理，规规划有序序整齐，符符合规范范，具有有合理性性、时代代感和前前瞻性。5、个性化化的总平平面布局局、安全全通畅的的交通流流线、生生态化的的景观绿绿地系统统、独特特的建筑筑环境氛氛围、经经济合理理的规划
8、划、灵活活、可变变、可操操作性的的发展战战略。6、认真贯贯彻执行行国家和和省，市市有关方方针政策策和规范范。第四节 报告简简要结论论1、建设地地址XXXXXX片区棚棚户区改改造项目目项目位位于ZXXXXXXXXXXXXXXXXXX。该地地块市政政配套服服务设施施齐全，交交通、通通讯十分分方便，适适宜项目目开发建建设。整个基地形形状较规规整，地地理位置置非常优优越，该该地块地地势平坦坦，周围围的城市市管网配配套齐全全，是极极具升值值空间的的理想生生活之地地。2、 建设规模XXXXXX片区棚棚户区改改造项目目占地面面积1558633平方米米，总建建筑面积积18555200平米，其其中住宅宅建筑面面
9、积18825007，公建建建筑面面积35521，建设设18栋栋3层住住宅楼，11栋4层层幼儿园园、社区区服务中中心，11栋3层层物业管管理、养养老服务务中心。3、物业管管理该项目建成成后，通通过招标标择优选选择一家家物业管管理公司司负责进进行物业业管理，中中标公司司应严格格按照建建设部颁颁发的物物业管理理条例及及山东省省人民政政府发布布的山山东省物物业管理理条例等等有关规规定为居居民提供供多层次次、全方方位、细细致周到到的物业业管理服服务。4、实施计计划XXXXXX片区棚棚户区改改造项目目项目建建设期22年，计计划于220166年10月份份开工建建设，预预计20018年9月工程程全部竣竣工。5
10、、投资估估算XXXXXX片区棚棚户区改改造项目目项目建建设总投投资为2280000万元元，其中中建设投投资2557488.033万元，建建设期利利息10040万万元，预预备费112111.977万元。项目资本金金85000万元，占占项目总总投资比比例大于于30%。6、资金筹筹措项目总投资资280000万万元，其其中贷款款80000万元元，其余余资金由由建设单单位自筹筹。7、经济和和社会效效益分析析该项目的开开发建设设符合国国家产业业政策和和潍坊市市城市发发展规划划，对于于改善城城市面貌貌，加快快城市化化进程具具有积极极的作用用，且能能够提高高和改善善当地居居民的居居住环境境条件，同同时可带带动
11、当地地建材工工业和第第三产业业的发展展，具有有良好的的经济效效益和社社会效益益。8、项目主主要技术术经济指指标主要技术经经济指标标表序号项 目单位数量备注1项目用地面面积平方米155622总建筑面积积平方米15862202住宅建筑面面积平方米13250043公建建筑面面积平方米35204建筑密度%275容积率1.66绿地率%31.5557规划户数户10008规划人数个32003.2人/户9停车位个102210总投资万元28000011销售收入万元374122.47712销售税金及及附加万元2076.3813利润总额万元2934.2814所得税万元733.55715税后利润万元2200.7116
12、投资利润率率%10.488%17投资利税率率%14.255%第二章 项目申申报单位位情况山东省城市市建设投投资开发发有限公公司是注注册资本本150000万万元。经经营范围围：国有有土地开开发和综综合开发发利用，水水利、道道路、园园林绿化化、生态态和环境境保护，文文化、教教育、旅旅游等城城市基础础设施，公公共设施施项目投投资建设设，市政政工程水水电管网网投资建建设，工工业园区区建设工工程水电电管网投投资建设设，市政政府授权权的城建建国有资资产经营营和管理理，安置置房建设设，房地地产开发发经营，物物业管理理等。公公司下设设人事行行政部、财财务部、工工程部、销销售部、开开发部，负负责公司司的运营营、
13、开发发、销售售等工作作。第三章 项目概概况第一节 项目建建设背景景1、棚户区区改造是是社会经经济发展展的需要要棚户区改造造是我国国政府为为改造城城镇危旧旧住房、改改善困难难家庭住住房条件件而推出出的一项项民心工工程。住住房城乡乡建设部部统计显显示，我我国在过过去几年年进行了了大规模模的棚户户区改造造，约改改造50000万万平方米米棚户区区，近1100万万住房困困难家庭庭的住房房条件得得到了改改善。目前，我国国包括棚棚户区在在内有大大约1.5亿平平方米危危房亟待待改造，政政府正在在制定改改造计划划，因地地制宜进进行改造造。根据据住房和和城乡建建设部规规划，我我国从220099年开始始，对国国内煤
14、炭炭采空区区、林场场、农垦垦及华侨侨农场中中棚户区区进行大大规模的的改造。随着社会经经济的快快速发展展，山东东省城市市棚户区区在基础础设施条条件，房房屋结构构以及土土地综合合利用方方面存在在较大的的不足，基基础设施施配套条条件不完完善成了了房屋使使用的最最大局限限，不符符合现阶阶段山东东省社会会经济快快速发展展对城市市住房条条件的要要求，也也不能满满足居民民对居住住条件的的要求，因因此项目目的建设设符合山山东省社社会经济济发展的的要求。2、 项目建设是是贯彻落落实中央央及地方方关于改改善棚户户区居住住条件各各项政策策的需要要 中中华人民民共和国国住房和和城乡建建设部、中中华人民民共和国国国家发
15、发展和改改革委员员会、中中华人民民共和国国财政部部、中华华人民共共和国国国土资源源部、中中国人民民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号、中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见和关于印发中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法的通知，财综201046号等文件和山东省有关棚户区改造建设相关要求，国务院国有土地上上午征收与补偿条例及山东省人民政府关于城区民用房屋征收补偿安置指导意见（青政发（2011）13号）、山东省人民政府关于非民用房屋征收补偿的指导意见（青政法（2011）14号），进行补偿安置。大力加快棚棚户区改改造
16、进度度，服务务低收入入居民，改改善城市市低收入入家庭居居住条件件，提高高生活水水平，体体现社会会主义新新中国共共同富裕裕的社会会主义好好政策，项项目的建建设是贯贯彻落实实中央及及地方对对国有工工矿企业业和城市市棚户区区的改造造的各项项政策的的结果，是是一项改改善民生生的德政政工程，福福利工程程。第二节 项目建建设意义义一、棚户区区改造的的意义棚户区改造造缩小了了城市不不同群体体、不同同区域之之间的生生活差距距，促进进了人与与人和人人与子人人之间的的和谐。1、棚户区区改造缩缩小了住住房差距距通过棚户区区改造，棚棚户区与与城市中中心区的的人均住住房面积积差距也也相应缩缩小。同同时缩小小了生活活差距
17、。棚棚户区居居民从没没有基础础设施的的棚户区区，搬进进了设施施齐全的的新区，一一些棚户户区居民民回迁小小区的环环境比商商品房要要好。缩缩小了城城市不同同群体之之间的住住房差距距与生活活差距，消消除了很很多社会会矛盾。2、棚户区区改造改改变了城城市面貌貌，促进进了城市市不同区区域的和和谐破烂不堪的的棚户区区变成了了鳞次栉栉比的高高楼大厦厦，市政政设施配配套齐全全，城市市面貌有有了明显显改观。结结合棚户户区改造造，各市市筹措资资金用于于城市基基础设施施和公共共服务配配套设施施建设，新新增道路路、供水水管线、排排水管线线、煤气气管线，新新建幼儿儿园、医医疗中心心、超市市等各种种配套设设施，进进一步完
18、完善了城城市功能能。3、棚户区区改造改改善了城城市生态态环境和和居民的的生活环环境，促促进了人人与人自自然的和和谐改造前，这这些棚户户区没有有像样的的道路、排排水等基基础设施施，小区区居民均均采用原原煤取暖暖，大气气污染严严重，市市政配套套设施落落后，上上下水管管老化年年久失修修，跑冒冒滴漏现现象处处处可见。通通过棚户户区改造造，极大大地改善善了城市市生态环环境和居居民的生生活环境境。许多多棚改新新区居民民反映，现现在烟尘尘少了，河河水清了了，垃圾圾少了，环环境美了了，人们们心情舒舒畅了。4、棚户区区改造改改善了经经济结构构，促进进了经济济和谐发发展城市面貌改改变与配配套设施施建设，使使城市土
19、土地城北北升值。该该项目通通过棚户户区彻底底改造，建建成一个个布局合合理配套套齐全、人人居环境境优良的的城市新新社区。除除了安置置当地居居民，还还对土地地进行整整合，腾腾出了部部分土地地，用于于建设创创业，改改善了经经济结构构，促进进了社会会经济和和人文环环境的和和谐发展展。5、“棚改改精神”，促进进了党、政政府与老老百姓的的和谐山东省及市市党委、政政府和各各职能单单位对棚棚户区改改造都给给与了有有力支持持和帮助助，凡是是涉及棚棚户区改改造的审审批事项项和服务务环节的的各项工工作，计计划、规规划、建建委、房房产财政政、消防防、电力力等部门门都要打打破常规规，集中中办理，登登门服务务，现场场办公
20、，极极大地提提高了办办事效率率，一些些以往需需要几个个月甚至至至半年年才能办办完的工工程前期期手续，现现在几天天就能办办结。棚棚户区改改造在全全市及自自治区形形成了为为民务实实、创新新高効、团团结协作作拼搏奉奉献的“棚改精精神”，创造造了“棚改速速度”。棚户户区改造造，拆除除的是欠欠帐，建建起的是是党和政政府在人人民群众众中的形形象。 本本项目的的建设依依据产产业结构构调整指指导目录录(20011年年本)(修正)，属于当前国家允许发展的产业。另外，国务院公布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中指出“将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例降为20%，其他房地产开发项目的最低资本金
21、比例为30%”。项目符合国家有关产业政策的要求。因此，山东东省城市市建设投投资开发发有限公公司充分分依托公公司雄厚厚的实力力开发建建设XXXXXXX片区棚棚户区改改造项目目项目，能能够为周周围居民民提供优优美、舒舒适的居居住和生生活环境境，提升升居民生生活质量量，促进进现代化化城市建建设的进进程和经经济的发发展，是是国家允允许发展展的产业业，符合合国家相相关的产产业政策策。二、项目的的建设符符合地区区政策和和发展规规划大力发展服服务业，对对于贯彻彻落实科科学发展展观，推推动全市市经济社社会持续续快速健健康发展展，加快快构建社社会主义义和谐社社会具有有重要的的战略意意义。为为此，潍潍坊市出出台了
22、潍潍坊服务务业发展展规划纲纲要。规划以2008-2020年为主要规划期，对潍坊市服务业的发展基础、战略思想、发展目标步骤、重点领域、空间布局和支撑措施作重点规划。以2021-2050年为发展远景期，对潍坊市服务业的发展远景作描述性展望。纲要中指出：“按照建设半小时经济圈、构建一体化发展格局、打造紧密型城市群的城市发展战略，统筹规划房地产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区为主节点，以山东、临朐、诸城、高密为外围节点，分布有序、层次清晰、梯次发展的房地产业发展格局。全面发展商业类地产和住宅类地产项目。抓住旧城改造和城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设
23、大型商业组团。出台鼓励性政策，扶持本地房地产企业发展，形成服务输出能力和区域市场竞争力。发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。把房地产业培养成为潍坊市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射青岛的新增长点。”这一系列有利政策有利于潍坊市房地产业持续健康发展，有利于推动城市经济又好又快发展。潍坊市还继续以潍政发2004-83号文件来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。本项目可健全、提升潍坊市的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。三、本项目目建设可可进一步步完善城城市的配配套基础础设施，加加快城市市现代化化发展进进
24、程该项目位于于山东省省，山东省省在潍坊坊市委、市市政府的的领导下下，得到到飞快的的发展。投投资环境境和城市市基础设设施得到到不断完完善，山山东省成成为潍坊坊市经济济、社会会、文化化发展的的佼佼者者。通过过该项目目的实施施，可进进一步完完善城区区的配套套基础设设施，缓缓解住宅宅供需矛矛盾，而而且能够够改善城城市居民民的生活活居住条条件，提提高城市市服务功功能，改改善投资资环境，势势必推动动城市建建设的快快速发展展。四、本项目目的建设设是加快快城市经经济结构构和社会会结构调调整，增增强社会会整体活活力的必必然选择择潍坊市“十十三五”纲要草草案指出出，第三三产业是是现代化化经济和和社会发发展的重重要
25、特征征，第三三产业实实现比重重超过第第二产业业比重，是是经济发发展的必必然规律律。潍坊坊市第三三产业在在生产总总值中的的比重低低于沿海海经济发发达地区区，与经经济发展展总体水水平还不不相适应应。为此此“十三五”期间必必须把第第三产业业作为经经济发展展的一个个重点，加加快产业业转型升升级，改改造提升升传统产产业，将将三大产产业比例例调整为为7：551：442（第第三产业业比重力力争达到到45%）。而而房地产产业作为为新的经经济增长长点，是是提高第第三产业业所占比比重的中中坚力量量。房地地产的开开发将有有力促进进第三产产业的发发展，安安置富余余劳动力力就业，提提高居民民的收入入，促进进经济结结构的
26、调调整。五、本项目目的建设设是促进进相关产产业发展展，拉动动经济增增长，经经济发展展的需要要房地产建设设的生产产和消费费，与建建筑业、建建材、冶冶金、纺纺织、化化工、机机械、仪仪表等550多个个物质生生产部门门紧密相相关，并并直接影影响到家家用电器器、家具具、装饰饰产品以以及金融融、旅游游、园林林、运输输、商业业、服务务等行业业的发展展。因此此，建筑筑业是一一项本身身创造价价值，又又能带动动相关产产业发展展的新的的经济增增长点。同同时，住住宅销售售增长110%，可可带动GGDP增增长0.5%。因因此，该该项目开开发建设设的实施施将极大大地促进进相关产产业的发发展，拉拉动地方方经济增增长。六、本
27、项目目的建设设是增加加当地就就业机会会，推动动区域经经济快速速发展的的需要我国人口众众多，富富有劳动动力。随随着城市市化水平平的提高高，大量量农民转转变为城城市市民民，同时时随着高高校的扩扩招，每每年有数数百万的的大学毕毕业生面面临找工工作，我我国就业业形势严严峻。220155年以来来我国推推出了一一系列的的体制改改革措施施和政策策安排，对提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。建筑业属于劳动密集型项目，它的日常运营需要大量的工作人员。综上所述，该该项目的的建设不不仅改善善城市面面貌，提提升当地地居民的的生活品品质，而而且对潍潍坊市的的经济发发展产生生巨大的的拉动作作用。因因此，该该项目
28、的的开发建建设是十十分必要要的。第三节 项目建设设必要性性和可行行性一、从宏观观政策分分析1、多家银银行落实实房贷新新政 目目前，根根据人民民银行、银银监会调调整后的的房贷政政策，多多家国有有银行出出台了具具体措施施执行房房贷新政政，支持持百姓合合理购房房需求，并并已按照照新的房房贷政策策开始执执行。工工行相关关 负责责人表示示，工行行将认真真贯彻执执行通通知要要求。建建行称支支持居民民家庭合合理的住住房贷款款需求，对对于贷款款购买首首套自住住房的家家庭，贷贷款最低低首付款款比例为为30%，贷款款利率下下限为贷贷款基准准利率的的0.77倍。但但对拥有有两套及及以上住住房并有有一笔及及以上未未结
29、清购购房贷款款的家庭庭，暂停停发放购购买第三三套及以以上住房房贷款。农农行也表表示，在在优先 满足居居民家庭庭首次购购买普通通商品房房贷款需需求的基基础上，积积极支持持改善型型住房信信贷需求求，提高高服务效效率，逐逐步推广广个人住住房贷款款自动审审批。中中行则表表示，中中行各地地分行已已于100月1日日起按照照相关政政策要求求执行首首套房贷贷政策，具具体由各各分行根根据风险险情况自自主确定定。招行行方面称称，招行行已于110月88日起实实施首套套房新政政，在房房贷额度度上单独独拨出信信贷额度度用于支支持购房房贷款市市场需求求。目前前除了建建行和招招行，其其他大行行暂时未未发布指指导性细细则。2
30、、国家、省省相继出出台规定定，公积金金贷款条条件将放放宽2015年年的房地地产政策策重点应应是保持持市场稳稳健运行行，特别别是三四四线城市市，地方方政府应应该会继继续积极极推动市市场走稳稳，以保保持合理理的土地地出让、投投资、税税收和房房地产经经济适度度增长。首先是限购购政策大大范围退退出。全全国466个限购购城市到到9月末末有411个城市市调整或或取消限限购，地地方政府府在剧烈烈的经济济和房地地产市场场的调整整中被迫迫调整持持续4年年的限购购政策，而而背后的的逻辑却却是房地地产政策策去行政政化，重重回市场场手段调调节为主主。这正正是十八八届三中中全会全全决定面面深化经经济体制制改革在在房地产
31、产领域的的展现。其次是限贷贷政策实实质性取取消。9930新新政最引引人关注注的是央央行对购购买首套套房、第第二套、第第三套贷贷款进行行重新规规范。其其中，第第二套房房只要还还清贷款款当作首首套（理理论上三三成首付付最低七七折利率率），第第三套房房贷款根根据各地地政策与与银行风风控管理理来决定定。这些些规定等等于是宣宣告过去去的限贷贷政策终终止，大大大提振振购房信信心，不不论对首首次购房房、改善善购房还还是对投投资购房房都是利利好。央行宣布自自20115年33月1日日起下调调各类存存款类金金融机构构人民币币存款准准备金率率0.55个百分分点。这这是继220155年央行行四次降降准后，220166
32、年的首首次降准准。和以以往降准准不同的的是此次次降准央央行不再再包含定定向降准准的内容容，属于于普降范范围。即即不再和和三农及及小微是是否达标标挂钩。初初步测算算，此次次降准大大约能释释放资金金70000亿元元左右。中国人民银银行决定定，自220166年3月月1日起起，普遍遍下调金金融机构构人民币币存款准准备金率率0.55个百分分点，以以保持金金融体系系流动性性合理充充裕，引引导货币币信贷平平稳适度度增长，为为供给侧侧结构性性改革营营造适宜宜的货币币金融环环境。二、必要性性分析目前ZXXXXXXXXXXXXXXXXX片片区棚户户区居民民有15500户户，总建建筑面积积约2万平方方米，房房屋结构
33、构老化、大大部分为为土木，砖砖木结构构的危房房建筑，已已经严重重不能满满足现阶阶段社会会经济发发展对居居住条件件的要求求，大大大低于廉廉租房用用房条件件，为了了改善山山东省城城市低收收入家庭庭住房条条件，提提高生活活水平和和生活质质量，体体现社会会主义共共同富裕裕的优越越性，项项目的建建设不仅仅能提高高城市低低收入居居民的居居住条件件，更能能推动山山东省的的城镇化化建设，提提升山东东省城市市的整体体形象。因因此项目目的实施施具有必必要性。改革开放以以来，山山东省经经济发展展，财力力增强，人人民安居居乐业。与与此同时时，仍有有2万余余名中低低收入者者需要党党和政府府以及全全社会的的关心和和支持，
34、帮帮助他们们解决在在生活、医医疗、住住房和就就业等方方方面面面的困难难。为了了改善他他们的生生存状况况，提高高他们的的生活质质量，近近年来，全全地区通通过建立立和完善善城乡低低保、医医疗、就就业、教教育等制制度，特特别是通通过部门门协作、密密切配合合，社会会各界大大力支持持，较好好地解决决了城市市贫困人人口基本本生活权权益保障障问题。但但是由于于受经济济发展水水平的制制约、投投入不足足等因素素的影响响，目前前山东省省还有相相当的城城市贫困困群体还还没有安安居之所所，仍然然居住在在环境恶恶劣的棚棚户区。对对此山东东省委、政政府高度度重视，多多次要求求市房管管部门采采取措施施尽快解解决这一一关系百
35、百姓民生生的热点点问题，根根据这一一要求，山东省从构建平安山东的大局出发，从社会发展和稳定的大局出发，决定从本地实际和各部门职责出发，注重解决贫困群体居有定所的问题，加强棚户区改造，努力建设设施配套、交通顺畅、环境优良、特色鲜明城市空间，切实中低收入群体的合法权益。实施山东省南阳湖棚户区改造是山东省市委、市政府在加强社会建设与公共服务的新形势下，为改善民生做出的正确安排，是贯彻构建和谐社会的重要举措，对于全地区社会发展具有重要而深远的意义。 三、可行性性分析山东省城市市棚户区区改造建建设项目目，既可可以带动动社会投投资，促促进居民民消费，扩扩大社会会就业，又又可以发发展社会会公共服服务，加加强
36、社会会管理，推推进平安安社会建建设，是是扩内需需、惠民民生，保保稳定的的重要结结合点。更更是一项项深得民民心的德德政工程程，福利利工程。棚棚户区改改造完成成后，对对于推进进及加剧剧城镇化化进程，提提升城市市品位具具有长足足的推动动作用。山东省人民民政府高高度重视视南阳湖湖片区棚棚户区改改造工作作。主要要领导和和分管领领导经常常过问，亲亲自到现现场抓工工作。市市委、区区政府在在收到潍潍坊市住住建局关关于南阳阳湖片区区棚户区区改造的的请示后后，及时时召集财财政局、发发改局、建建设局、国国土资源源局等部部门作了了专题研研究，决决定对南南阳湖棚棚片区户户区进行行改造建建设。在相关职能能部门的的协作下下
37、，前期期工作正正在加紧紧进行，已已完成拆拆迁计划划、用地地预审、规规划许可可等前期期工作，建建设地位位于山东东省老城城区地质质条件良良好，水水电交通通等基础础设施齐齐全，建建筑材料料丰富，适适合该项项目建设设。四、具有优优越的地地理位置置XXXXXX片区棚棚户区改改造项目目项目地地处ZXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，该该项目附附近有休休闲、娱娱乐、医医疗、学学校等设设施一应应俱全，还还有四通通八达的的公交线线路途径径于此。该该地块基基础设施施配套完完善，交交通、购购物、通通讯等条条件便捷捷，是建建设该项项目的理理想地段段。五、消费能能力分析析随着农村走走向城市市化建设设进程的
38、的加快，市市区人口口在不断断增加，高高新区流流动人口口也逐年年增长。山山东省城城市化领领导小组组下发的的关于于加快推推进新型型城镇化化工作的的通知，明明确了山山东省“十三五”期间山山东全省省城镇化化发展目目标，五五年内山山东省城城镇化水水平达到到55%以上，年年均提高高1个百百分点，每每年从农农村转移移出1220万人人口。为为此，山山东省将将新增大大量的住住宅需求求。从收收入来源源结构看看，职工工的工薪薪收入依依然是拉拉动国民民收入增增长的主主要因素素，城镇镇居民具具有较强强的购买买力，居居民消费费能力的的提高带带动了流流通商业业企业的的快速发发展。综上所述，本本项目良良好的人人文环境境，便捷
39、捷的交通通条件，完完善的生生活服务务设施，合合理的市市场定位位，为项项目建设设提供了了极大的的开发潜潜力和增增值前景景，市场场前景十十分乐观观。良好的人文文环境，便便捷的交交通条件件，完善善的生活活服务设设施，为为项目建建设提供供了极大大的开发发潜力和和增值前前景，市市场前景景十分乐乐观。政策优势，区区位优势势和巨大大的市场场需求，为为潍坊市市山东省省城市建建设投资资开发有有限公司司-XXXXXX片片区棚户户区改造造项目项项目的开开发建设设提供了了有利的的契机和和社会环环境，因因此，XXXXXXX片区区棚户区区改造项项目项目目建设是是十分必必要和可可行的。第四节 工程建建设规划划一、建设规规模
40、XXXXXX片区棚棚户区改改造项目目占地面面积1558633平方米米，总建建筑面积积18555200平米，其其中住宅宅建筑面面积18825007，公建建建筑面面积35521，建设设18栋栋3层住住宅楼，11栋4层层幼儿园园、社区区服务中中心，11栋3层层物业管管理、养养老服务务中心。二、规划设设计方案案1、设计依依据 城市市居住区区规划设设计规范范 GBB501180-93(20002年版版)住宅建建筑规范范 GGB5003688-20005潍坊市市规划管管理技术术规定城市道道路和建建筑物无无障碍设设计规范范 JJGJ550-220011民用建建筑设计计通则 GGB5003522-20005汽
41、车库库、停车车库、停停车场设设计防火火规范GGB5000677-977汽车库库建筑设设计规范范 JJGJ1100-98 国家与与地方现现行的建建筑设计计规范及及规定2、总平面面设计设计原则则实用性：创创造面积积适中，功功能齐全全的居住住房型，在在强调居居住空间间功能舒舒适性的的同时，通通过合理理的建筑筑布局，尽尽可能降降低投资资成本且且同时满满足所有有规划设设计要求求。现代化：住住宅建设设体现前前瞻性，符符合211世纪住住宅科技技与理念念的发展展变化，通通过高层层次的文文化意念念及高水水平的设设计理念念和先进进的科学学技术体体现出现现代化住住宅特色色。智能化：现现代化住住宅建设设应适应应信息时
42、时代的要要求，应应适应网网络化的的发展，在在住宅建建筑的功功能配置置上充分分考虑信信息网络络智能化化。生态化：社社区环境境应向生生态园林林化方向向发展，建建筑与生生态环境境互为背背景，相相互渗透透和融合合，寓诗诗于园，寓寓情于景景，创造造优美的的居住与与生活环环境。人文化：充充分发掘掘环境优优势营造造艺术氛氛围，创创造社区区文化，通通过艺术术文化充充实建筑筑理念，提提升社区区整体文文化品味味与层次次。花园式：以以绿色、健健康的人人居环境境为设计计理念，创创造独有有的自然然美景，让让人们能能享受清清新的空空气、明明媚的阳阳光、水水景的灵灵气和绿绿荫的风风情，有有如置身身于花园园内。设计理念念绿色
43、的人人居环境境回归自然、呼呼唤绿色色，人们们希望生生活在这这座城市市中，但但内心却却越来越越向往与与大自然然直接相相处。现现代住宅宅从合理理规划到到绿色景景观，从从挡风遮遮雨到户户型使用用功能，绿绿色都是是一种必必然的趋趋势和选选择。绿绿色能给给人们带带来视觉觉的享受受和精神神的愉悦悦。 规划布布局规划思路路本工程项目目的设计计理想希希望在符符合城市市空间整整体发展展要求的的基础上上，使之之为城市市增添更更多活力力，成为为区域地地标性建建筑群体体，并使使住户体体验现代代化的都都市生活活。项目目希望通通过对总总体规划划与建筑筑的整体体设计，在在成熟的的商品住住宅及服服务的标标准上，引引入现代代风
44、格理理念，通通过多层层住宅建建筑组团团、标志志性出入入口的规规划，为为城市提提供优秀秀的人文文气息场场地，同同时也给给现代社社会增添添更多人人们交往往的机会会。在规模上通通过规划划手段，避避免因为为用地规规模和容容积率限限制基地地内部建建筑空间间和景观观绿化层层次；创创造特色色鲜明的的社区和和组团，组组建清晰晰合理的的交通网网络。在在整体空空间上尝尝试通过过规划现现有用地地，形成成对内完完整、私私密、含含蓄的空空间形态态；对外外营造出出具有特特色的城城市综合合体形象象。在景景观设计计中创造造层次分分明的开开放空间间和绿色色走廊以以满足不不同的使使用功能能，创造造出建筑筑与环境境相互融融合的人人
45、居环境境。同时时创造多多层次的的社区公公共景观观空间，最最大限度度地挖掘掘内部潜潜在的景景观价值值。总体布局局项目从整体体规划的的设计角角度出发发，在根根据基地地使用情情况及使使用产品品上充分分考虑，通通过围合合的建筑筑体形在在有限的的地块中中减少立立面混杂杂的同时时，丰富富立面的的轮廓线线条有利利于整体体形象的的统一性性。本工程设计计以多层层住宅楼楼组团为为主要体体系，自自西向东东、由南南至北依依次排列列布局。多多层住宅宅楼建筑筑主要集集中于基基地的北北侧区域域，沿北北海路并并列分布布；基地地的北侧侧区域，分分布6FF多层住住宅建筑筑。住宅宅建筑组组团交错错有序、紧紧密相连连，总体体布局上上
46、形成以以中心区区域为主主要景观观切入点点向四周周渗透的的围合格格局。东东侧地块块以开放放的空间间形态，来来营造高高密集的的住宅区区域。景观设计计在景观设计计中以空空间为主主要导向向，强调调生长感感景观与与建筑相相协调，植植被因地地制宜。高高标准精精细打造造西区的的商务办办公环境境，种植植冠木乔乔木，烘烘托比较较休闲放放松的商商务氛围围。通过过植物绿绿化、精精致小品品、艺术术雕塑，营营造出高高档次商商业环境境。宅区区地块中中心广场场利用建建筑组团团围合出出独具特特色的集集中绿化化景观区区域，并并结合人人工造坡坡与小品品设计创创造层次次分明的的开放空空间系统统。中心心景观节节点与建建筑组团团景观建建立借景景、轴线线的呼应应关系，同同时各组组团间绿绿化提供供共享的的景观休休闲设施施，为居居民提供供集中的的户外绿绿地和休休闲娱乐乐活动场场所。在在绿地组组织上尽尽量提升升绿色占占比，重重视乔木木、灌木木、草皮皮和花卉卉的选择择与配置置，并做做到适意意的点、