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1、04房地产经济学(第二版)第四章第四章第四章 房地产价格房地产价格 重点问题重点问题n 土地价格的构成、类型及其相互关系n 建筑物成本和价格 n 房地产价格n 影响房地产价格的因素房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第一节第一节 土地价格土地价格 一、土地价格的内涵 从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易
2、时）或无若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。如以如以V V为土地价格，为土地价格，a ai i为第为第i i年的地租，年的地租，r r为折现率为折现率（假定折现率不变），则土地价格用公式表示为：（假定折现率不变），则土地价格用公式表示为：V=V=ai/(1+r)i房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第一节第一节 土地价格土地价格 二、土地价格的形成二、土地价格的形成 土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作用形成
3、的。如下图所示。用形成的。如下图所示。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材土地数量mOppdds价格图41 土地供给条件下地价的决定第一节第一节 土地价格土地价格房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材土地数量mOp1p2p3ps1sssmd1d价格图42 土地供给随时间变化条件下地价的决定第一节第一节 土地价格土地价格uu土地价格与土地交易额土地价格与土地交易额：土地价格是土地原始价：土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值
4、、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。现出来的土地货币交易额。uu土地价格构成土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用：土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值构成。可达性（区位）价值构成。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第一节第一节 土地价格土地价格房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）2
5、1 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材农地地租不确定性风险年补偿费土地资本租金区位地租距CBD的距离地租CBDd图43 城市土地租金第一节第一节 土地价格土地价格房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材纯农地价格不确定性风险补偿费转换成本区位价格距CBD的距离地价CBDd图44 城市土地及农地价格比较预期增值农地开发权价格纯农地价格第一节第一节 土地价格土地价格 四、土地价格的种类 按不同的标准，可以划分出多种土地价格：按不同的标准，可以划分出多种土地价格：n n市场价格和市场价值市场价格和市场价值n n土地所有权价格和土地使用权价格土地
6、所有权价格和土地使用权价格n n基准地价和标定地价基准地价和标定地价n n课税价格、征收价格、抵押价格课税价格、征收价格、抵押价格n n总价格、单位价格、楼面地价总价格、单位价格、楼面地价n n评估价格评估价格房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第一节第一节 土地价格土地价格 五、不同类型地价之间的关系房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材1 13 35 57 79 9ab1b2c土地价格投资者图45 土地价值在市场中的实现过程第一节第一节 土地价格土地价格 六、土地价格的变动uu土地价格
7、变动的机理土地价格变动的机理：土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素；是决定地价变动的最直观因素；从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还可以因为这两个构成部分的变动而变动。可以因为这两个构成部分的变动而变动。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第一节第一节 土地价格土地价格uu土地价格变动趋势及其形态土地价格变动趋势及其形态 从各个国家和地区的地价变动历史来看，地从各个国家和地区的地价变动历史来看，地价是呈波浪式增长的，这主
8、要是由于以下几方面价是呈波浪式增长的，这主要是由于以下几方面的原因：的原因：地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过经济周期；经济周期；土地市场的供求变化，往往出现循环变动；土地市场的供求变化，往往出现循环变动；影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异，参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异，地价的变化必然是随时间起伏跌宕、空间上千差地价的变化必然是随时间起伏跌宕、空间上千差万别。万别。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地
9、产系列教材第一节第一节 土地价格土地价格房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材农地土地价值农地价值市地发展时序或容许的土地资本积累量图46 城市土地价值的变动过程Oabfcdedc第一节第一节 土地价格土地价格七、土地价格与国民经济的关系七、土地价格与国民经济的关系七、土地价格与国民经济的关系七、土地价格与国民经济的关系pp地价与经济周期地价与经济周期地价与经济周期地价与经济周期pp地价上涨可能对国民经济造成的不良影响地价上涨可能对国民经济造成的不良影响地价上涨可能对国民经济造成的不良影响地价上涨可能对国民经济造成的不良影响住宅问题难以解决住
10、宅问题难以解决住宅问题难以解决住宅问题难以解决公共事业难以开展公共事业难以开展公共事业难以开展公共事业难以开展地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费又造成公共设施的浪费又造成公共设施的浪费又造成公共设施的浪费土地投机盛行，造成
11、不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环pp地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第二节第二节 建筑物价格建筑
12、物价格 一、建筑物价格的构成一、建筑物价格的构成uu建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几部分组成：部分组成：建筑工程费用建筑工程费用设备及安装工程费用设备及安装工程费用其他费用其他费用uu如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表示）。示）。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第二节第二
13、节 建筑物价格建筑物价格 二、建筑物价格的变动二、建筑物价格的变动 建筑物价格的变动，一般是以单位建筑面积建筑物价格的变动，一般是以单位建筑面积个别价格的平均水平来衡量的。建筑物价格的变个别价格的平均水平来衡量的。建筑物价格的变动，是由于影响建筑物价格的多种因素的变化造动，是由于影响建筑物价格的多种因素的变化造成的，这些因素有构造、装修、设备、规模、用成的，这些因素有构造、装修、设备、规模、用途、地区、物价水平等等。途、地区、物价水平等等。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第二节第二节 建筑物价格建筑物价格 三、建筑物折旧三、建筑物折旧
14、建筑物折旧可能来源于三种情况：建筑物折旧可能来源于三种情况：n n由于长期使用而产生的建筑物实体店老化和损坏，由于长期使用而产生的建筑物实体店老化和损坏，可以称为可以称为建筑物实体损坏建筑物实体损坏；n n由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的功功能性贬值能性贬值；n n由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降低、市场行情走低等而产生的低、市场行情走低等而产生的外部性贬值外部性贬值。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）
15、21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材折旧折旧估算估算方法方法图47 折旧的估算方法第二节第二节 建筑物价格建筑物价格房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第三节第三节 房地产价格房地产价格 一、房地产价格的构成、房地产价格的构成房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材征地安置费 耕地占用税小区内土地开发费 开发单位管理费开发投资资本利息 开发投资利润土地使用权价格 拆迁安置费小区内土地开发费 开发单位管理费开发投资资本利息 开发投资利润勘察设计费 建筑材料、设备费建筑施工费 建设单位
16、管理费建设单位向政府部门缴纳的有关税费建设单位建筑资本投资利息、利润建筑物出售前的保管、养护等费用推销费 建筑物销售有关税费销售经营利润“农转非”地价旧城区改造地价建筑物生产成本建筑物销售成本土地价格建筑物价格房房地地产产价价格格第三节第三节 房地产价格房地产价格 二、房地产价格与房地产租金之间的关系二、房地产价格与房地产租金之间的关系房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为：房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为：房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为：房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为：RN=LR+R RN=LR+R RN=LR+R RN=LR+Rt t t t=1/N+
17、I(N-t+1)/NV=1/N+I(N-t+1)/NV=1/N+I(N-t+1)/NV=1/N+I(N-t+1)/NV0 0 0 0+LR+LR+LR+LR其中：其中：其中：其中：RNRNRNRN为房地产纯租金；为房地产纯租金；为房地产纯租金；为房地产纯租金；LRLRLRLR为地租；为地租；为地租；为地租；R R R Rt t t t第第第第t t t t年的租年的租年的租年的租金；金；金；金；I I I I为市场利率（投资回报率）；为市场利率（投资回报率）；为市场利率（投资回报率）；为市场利率（投资回报率）；N N N N为经济使用为经济使用为经济使用为经济使用寿命；寿命；寿命；寿命；V V
18、 V V0 0 0 0为建筑物的全新重置价格；为建筑物的全新重置价格；为建筑物的全新重置价格；为建筑物的全新重置价格；t t t t为建筑物正为建筑物正为建筑物正为建筑物正在使用的年序数。在使用的年序数。在使用的年序数。在使用的年序数。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第三节第三节 房地产价格房地产价格 房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 三、房地产价格的种类三、房地产价格的种类uu商品房价格与经济适用房价格商品房价格与经济适用房价格uu标准价与成本价标准价与成本价uu廉租金、准成本
19、（福利）租金、成本（标准）租廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租金、市场（理论）租金金、市场（理论）租金第四节第四节 影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素 房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 一、影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的一般因素 从影响因素的性质看，一般可分为社会因素、从影响因素的性质看，一般可分为社会因素、经济因素和政治因素。经济因素和政治因素。社会因素社会因素人口状况人口状况城市化城市化房地产投机房地产投机社会稳定状况社会稳定状况图48 影响房地产价格的社会因素第四节第四节 影响房地产价格的因素影响房地产价格
20、的因素房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材图49 影响房地产价格的经济因素经济因素经济因素税负税负国民经济水平国民经济水平和发展趋势和发展趋势财政收支及金融环境财政收支及金融环境政治因素政治因素房地产房地产价格政策价格政策行政级别行政级别及隶属变更及隶属变更土地制度土地制度及政策及政策土地出让方式、土地出让方式、出让期限出让期限房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第四节第四节 影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素图410 影响房地产价格的政治因素第四节第四节 影响房地产价格的因素影响
21、房地产价格的因素 房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 其他因素其他因素心理因素心理因素国际因素国际因素特殊因素特殊因素第四节第四节 影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素 房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 二、影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的区域因素 区域因素是指影响一个城市内部不同功能分区域因素是指影响一个城市内部不同功能分区房地产价格的因素。这些因素一方面取决于城区房地产价格的因素。这些因素一方面取决于城市不同分区的地理因素，另一方面取决于实现分市不同分区的地理因素，
22、另一方面取决于实现分区功能对地理环境要素的要求。区功能对地理环境要素的要求。（一）城市不同功能分区因素（一）城市不同功能分区因素 （二）城市不同功能区的环境因素（二）城市不同功能区的环境因素uu商业区商业区uu住宅区住宅区uu工业区工业区第四节第四节 影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 三、影响房地产价格的个别因素影响房地产价格的个别因素（一）影响土地价格的个别因素（一）影响土地价格的个别因素位置a面积b地形地势c地质d水文e形状f气候g临街状况h土地利用限制情况i建筑物与土地的组合是否得当k土地产
23、权权属情况j第四节第四节 影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素 房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材（二）影响建筑物价格的个别因素影响建筑物价格的个别因素n n建筑构造建筑构造n n房屋装修房屋装修n n房屋设备及附属设施房屋设备及附属设施n n地段、层次、朝向地段、层次、朝向n n房屋的损耗和完好程度房屋的损耗和完好程度n n规模及高度规模及高度n n用途用途房地产价格房地产价格 土地价格土地价格 建筑物价格建筑物价格房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材关键术语关键术语1.1.试论
24、述土地价格形成的内涵和土地价格构试论述土地价格形成的内涵和土地价格构成的本质。成的本质。2.2.在我国，土地价格的种类包含哪些内容？在我国，土地价格的种类包含哪些内容？3.3.房地产价格与房地产租金之间具有何种关房地产价格与房地产租金之间具有何种关系？系？4.4.影响房地产市场价格的因素有哪些？影响房地产市场价格的因素有哪些？5.5.试结合当前我国土地市场价格和房地产市试结合当前我国土地市场价格和房地产市场价格上涨的实际，论述土地价格和国民场价格上涨的实际，论述土地价格和国民经济发展之间的关系。从宏观的角度，谈经济发展之间的关系。从宏观的角度，谈谈政府应采取何种措施防止全国性房地产谈政府应采取何种措施防止全国性房地产价格持续上涨现象的产生。价格持续上涨现象的产生。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材复习思考题复习思考题