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1、09房地产经济学(第二版)第九章第九章第九章 房地产税收制度房地产税收制度 重点问题重点问题n税收的概念、特点和原则n我国房地产税收的演变和未来发展趋势n海外房地产税收的现状和发展趋势n房地产保有税与房地产流转税房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第一节第一节 税收基本知识税收基本知识 一、税收的基本原理一、税收的基本原理 （一）税收的概念（一）税收的概念（一）税收的概念（一）税收的概念 税收是国家运用政治权力，向公民强制性地、税收是国家运用政治权力，向公民强制性地、无偿地收取一定比例的财富，它是任何国家存在无偿地收取一定比例的财富，它是任
2、何国家存在的经济基础。的经济基础。（二）税收的特性（二）税收的特性（二）税收的特性（二）税收的特性 税收具备三性：强制性、无偿性、固定性。税收具备三性：强制性、无偿性、固定性。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第一节第一节 税收基本知识税收基本知识 二、税收术语二、税收术语 （一）纳税人（一）纳税人（一）纳税人（一）纳税人：又称为纳税主体，它是税法规定：又称为纳税主体，它是税法规定：又称为纳税主体，它是税法规定：又称为纳税主体，它是税法规定的负有纳税义务的单位和个人。的负有纳税义务的单位和个人。的负有纳税义务的单位和个人。的负有纳税义务的
3、单位和个人。（二）负税人（二）负税人（二）负税人（二）负税人：指最终负担税款的单位和个人。：指最终负担税款的单位和个人。：指最终负担税款的单位和个人。：指最终负担税款的单位和个人。（三）课税对象（三）课税对象（三）课税对象（三）课税对象：指税法规定的征税的目的物，：指税法规定的征税的目的物，：指税法规定的征税的目的物，：指税法规定的征税的目的物，是征税的依据。是征税的依据。是征税的依据。是征税的依据。（四）课税标准（四）课税标准（四）课税标准（四）课税标准：指国家征税时的实际依据。：指国家征税时的实际依据。：指国家征税时的实际依据。：指国家征税时的实际依据。（五）税率（五）税率（五）税率（五）
4、税率：是应纳税额和征税对象之间的比例，：是应纳税额和征税对象之间的比例，：是应纳税额和征税对象之间的比例，：是应纳税额和征税对象之间的比例，是征税的依据。是征税的依据。是征税的依据。是征税的依据。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第一节第一节 税收基本知识税收基本知识 三、税收的效应和原则三、税收的效应和原则 （一）税收的效应（一）税收的效应（一）税收的效应（一）税收的效应uu税收的转嫁效应税收的转嫁效应税收的转嫁效应税收的转嫁效应：税收转嫁是指在商品交换的过：税收转嫁是指在商品交换的过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格程中，纳税
5、人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或商品提供者的一的方法，将税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象。转嫁有两种基本方式：顺转和逆转。种经济现象。转嫁有两种基本方式：顺转和逆转。uu税收的经济效应税收的经济效应税收的经济效应税收的经济效应：是指纳税人因国家课税而在经：是指纳税人因国家课税而在经济选择或经济行为方面作出的反应，它是税收调济选择或经济行为方面作出的反应，它是税收调节作用的具体表现，可以分为收入效应和替代效节作用的具体表现，可以分为收入效应和替代效应。应。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第一节第一节
6、税收基本知识税收基本知识四、我国目前的税收体系四、我国目前的税收体系（一）我国目前税收体系的特点（一）我国目前税收体系的特点（一）我国目前税收体系的特点（一）我国目前税收体系的特点房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材1复税制2以流转税和所得税为主3中央税和地方税相结合（二）我国现行的税制（二）我国现行的税制（二）我国现行的税制（二）我国现行的税制第二节第二节 我国的房地产税收我国的房地产税收 一、我国房地产税收的历史沿革一、我国房地产税收的历史沿革 房地产税收房地产税收房地产税收房地产税收是指以房地产（包括土地和是指以房地产（包括土地和房屋
7、）为课税对象的诸多税种的总称。房屋）为课税对象的诸多税种的总称。（一）民国及以前的土地税制（一）民国及以前的土地税制 （二）新中国成立以来我国的房地产税制（二）新中国成立以来我国的房地产税制房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第二节第二节 我国的房地产税收我国的房地产税收 二、目前我国房地产税收现状二、目前我国房地产税收现状 目前我国在房地产开发、经营、交易和目前我国在房地产开发、经营、交易和使用过程中涉及的税收有以下九种。使用过程中涉及的税收有以下九种。（一）城镇土地使用税（一）城镇土地使用税 该税是国家为了促进城镇土地的合理使该税是国家
8、为了促进城镇土地的合理使用，按照土地的等级和数量，对城镇范围内用，按照土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。的土地使用者征收的一种税。应纳税额应纳税额=纳税人实际占用的土地面积纳税人实际占用的土地面积适用税额标准适用税额标准房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第二节第二节 我国的房地产税收我国的房地产税收 （二）耕地占用税（二）耕地占用税 该税是为了保护稀缺的耕地资源，通过该税是为了保护稀缺的耕地资源，通过提高占用耕地成本的方式而达到减少耕地占提高占用耕地成本的方式而达到减少耕地占用的目的，向耕地的占用人征收的一种税。用的
9、目的，向耕地的占用人征收的一种税。应纳税额应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准适用税额标准 （三）土地增值税（三）土地增值税 土地增值税的计税依据是以纳税人在转土地增值税的计税依据是以纳税人在转让房地产后得到的收入增值额为基础的。让房地产后得到的收入增值额为基础的。应交税额应交税额=（各部分增值额（各部分增值额相应税率）相应税率）房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第二节第二节 我国的房地产税收我国的房地产税收 （四）城市维护建设税（四）城市维护建设税 开征此税的目的在于扩大和稳定城市维开征此税的目的在于扩
10、大和稳定城市维护建设资金的来源，加强城市的维护建设。护建设资金的来源，加强城市的维护建设。该税采取地区差别比例税率。该税采取地区差别比例税率。（五）房产税（五）房产税 房产税是以房产为征税对象，依据房产房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向拥有房产的单位和个价格或房产租金收入向拥有房产的单位和个人征收的一种财产税。人征收的一种财产税。房产税应纳税额房产税应纳税额=计税依据计税依据适用税率适用税率房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第二节第二节 我国的房地产税收我国的房地产税收 （六）契税（六）契税 契税是房屋所有权或者土地使
11、用权发生契税是房屋所有权或者土地使用权发生转移时，向产权承受者征收的一种税。转移时，向产权承受者征收的一种税。（七）城市房地产税（七）城市房地产税 城市房地产税是对规定范围内的城市房城市房地产税是对规定范围内的城市房地产征收的一种税。其计税依据有两种：一地产征收的一种税。其计税依据有两种：一是以房屋价值为依据，二是以出租房屋的租是以房屋价值为依据，二是以出租房屋的租金收入为依据。金收入为依据。房地产税应纳税额房地产税应纳税额=计税依据计税依据适用税率适用税率房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第二节第二节 我国的房地产税收我国的房地产税收
12、（八）营业税（八）营业税 营业税是对我国境内从事交通运输、建营业税是对我国境内从事交通运输、建筑、服务业等第三产业的单位、企业、组织筑、服务业等第三产业的单位、企业、组织和个人，就其经营业务征收的一种税。和个人，就其经营业务征收的一种税。（九）企业所得税（九）企业所得税 中国的企业所得税是对中国境内所有企中国的企业所得税是对中国境内所有企业的经营收入征收的一种税。业的经营收入征收的一种税。应税额应税额=应纳税所得额应纳税所得额税率税率 应纳税所得额应纳税所得额=收入总额收入总额-准予扣除项目金额准予扣除项目金额房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系
13、列教材第二节第二节 我国的房地产税收我国的房地产税收 三、对我国房地产税收体系的展望 完善房地产税收体系，不断克服房地产税收完善房地产税收体系，不断克服房地产税收体系中存在的问题，应考虑设置以下税种：体系中存在的问题，应考虑设置以下税种：uu各地根据当地房地产市场存在的问题，恢复并提各地根据当地房地产市场存在的问题，恢复并提高原固定资产投资调节税中相应的房地产投资的高原固定资产投资调节税中相应的房地产投资的税率税率uu开征更具财产税属性的房地产税开征更具财产税属性的房地产税uu增设空地税和包括房地产价值在内的遗产税增设空地税和包括房地产价值在内的遗产税房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版
14、）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第三节第三节 海外房地产税收海外房地产税收 一、海外土地课税 （一）以财产税为主的土地税（一）以财产税为主的土地税（一）以财产税为主的土地税（一）以财产税为主的土地税n n从量征收的土地财产税从量征收的土地财产税n n从价征收的土地财产税从价征收的土地财产税 （二）以所得税为主的土地税（二）以所得税为主的土地税（二）以所得税为主的土地税（二）以所得税为主的土地税n n按总收益课征的土地税按总收益课征的土地税n n按纯收益课征的土地税按纯收益课征的土地税n n按租赁价格课征的土地税按租赁价格课征的土地税n n按估定收益课征的土地税按估定收益课征的土
15、地税房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第三节第三节 海外房地产税收海外房地产税收 二、房屋课税二、房屋课税 （一）房屋财产税（一）房屋财产税（一）房屋财产税（一）房屋财产税：以房屋的数量或价值为：以房屋的数量或价值为计税标准而征收的房屋税，可以分为从量计税标准而征收的房屋税，可以分为从量和从价房屋税。和从价房屋税。（二）房屋收益税（二）房屋收益税（二）房屋收益税（二）房屋收益税：对出租房屋按其租金的：对出租房屋按其租金的一定比例征收的税。一定比例征收的税。（三）房屋消费税（三）房屋消费税（三）房屋消费税（三）房屋消费税：以房屋使用者对房屋
16、的：以房屋使用者对房屋的消费为计税依据征收的一种税。消费为计税依据征收的一种税。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第三节第三节 海外房地产税收海外房地产税收 三、海外房地产税收三、海外房地产税收三、海外房地产税收三、海外房地产税收 （一）房地产保有税（一）房地产保有税（一）房地产保有税（一）房地产保有税：政府对房屋的所有者按：政府对房屋的所有者按期、经常性征收的一种财产税。期、经常性征收的一种财产税。uu一般房地产保有税一般房地产保有税uu政策型房地产保有税政策型房地产保有税uu混合型房地产保有税混合型房地产保有税 （二）房地产流转税（二
17、）房地产流转税（二）房地产流转税（二）房地产流转税：在房地产发生买卖、赠：在房地产发生买卖、赠与、继承等转移行为时，大多数国家都对其转与、继承等转移行为时，大多数国家都对其转让的收益课税。让的收益课税。uu房地产有偿转移课税房地产有偿转移课税uu房地产无偿转移课税房地产无偿转移课税房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第三节第三节 海外房地产税收海外房地产税收 四、海外房地产税收发展的特点四、海外房地产税收发展的特点 （一）以征收财产税和所得税为主（一）以征收财产税和所得税为主（一）以征收财产税和所得税为主（一）以征收财产税和所得税为主 （二
18、）房地产税多为地方税（二）房地产税多为地方税（二）房地产税多为地方税（二）房地产税多为地方税 （三）房地产税收体现政府的政策和意图（三）房地产税收体现政府的政策和意图（三）房地产税收体现政府的政策和意图（三）房地产税收体现政府的政策和意图房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材纳税人 税收效应 税收原则房地产税收 土地税 房屋税财产税 所得税房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材关键术语关键术语1.1.什么是税收？税收具备哪些特点？什么是税收？税收具备哪些特点？2.2.什么是税收的效应？税收具
19、备哪些基本原什么是税收的效应？税收具备哪些基本原则？则？3.3.简述我国目前税收体系的一般特点。简述我国目前税收体系的一般特点。4.4.简述新中国成立以前我国不动产税收发展简述新中国成立以前我国不动产税收发展的历史。的历史。5.5.目前我国税收体系中有哪些项与房地产有目前我国税收体系中有哪些项与房地产有关？你认为当前我国房地产税收体系中还关？你认为当前我国房地产税收体系中还有哪些不完善的地方？有哪些不完善的地方？房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材复习思考题复习思考题6.6.针对当前国内房地产市场的现状，你认为将房地针对当前国内房地产市场的
20、现状，你认为将房地产税收政策作为一种政府宏观调控工具，稳定产税收政策作为一种政府宏观调控工具，稳定并理性发展房地产市场，应采取哪些措施？并理性发展房地产市场，应采取哪些措施？7.7.试论述当代海外国家房地产税收制度的特征。试论述当代海外国家房地产税收制度的特征。8.8.什么是房地产保有税？开征该税对稳定我国当前什么是房地产保有税？开征该税对稳定我国当前的房地产市场有何意义？的房地产市场有何意义？9.9.试论述房地产流转税所体现的经济意义。试论述房地产流转税所体现的经济意义。10.10.结合当前海外税收制度的特点和发展趋势，试结合当前海外税收制度的特点和发展趋势，试论述如何进一步完善和发展我国房地产税收体论述如何进一步完善和发展我国房地产税收体系，使之真正体现政府宏观调控市场的意图。系，使之真正体现政府宏观调控市场的意图。房地产经济学（第二版）房地产经济学（第二版）21 21世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材