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1、 桓台县物业管理办法()_物业经理人 本文提要：本方法适用于桓台县行政区域内的住宅物业治理活动。 第一章 总 则 第一条 为标准物业治理活动,维护业主和物业效劳企业的合法权益,改善人民群众的居住环境,推动我县城市建立和治理水平的整体提高,依据中华人民共和国物权法、物业治理条例、山东省物业治理条例和淄博市物业治理方法等法律、行政法规,结合本县实际,制定本方法。其次条 本方法适用于桓台县行政区域内的住宅物业治理活动。第三条 本方法所称物业治理,是指业主通过选聘物业效劳企业或者其他治理人,根据物业效劳合同商定,对物业进展修理、养护、治理,维护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四条 县房产行
2、政主管部门负责本县行政区域内物业治理活动的监视治理工作,履行以下职责:(一)贯彻实施有关物业治理的法律、法规、规章和政策,讨论制定物业治理的有关措施;(二)标准物业效劳企业效劳行为,逐步建立治理专业化、效劳社会化、经营市场化的物业治理新机制;(三)负责住宅专项修理资金交缴、使用的监管工作;(四)新建物业质量保修金的监视治理;(五)物业效劳企业资质治理工作;(六)依法查处物业使用、物业治理中的违法行为;(七)组织物业从业人员培训和连续教育;(八)对设立业主大会和业主委员会赐予指导和帮助;(九)建立投诉受理制度,承受投诉并反应处理结果;(十)法律、法规、规章规定的其他职责。第五条 各有关部门在物业
3、治理中履行以下职责:县规划部门负责住宅小区区域的划定和物业治理用房及配套设施的规划,并催促其落实到位;负责转变建筑外立面和搭建建(构)筑物的审批。县建立部门负责小区内受监工程在使用物限和保修期内的质量治理,催促开发建立单位做好房屋保修期内的修理工作,准时处理关于房屋质量方面的投诉。负责本行政区域内建筑装饰装修活动的监视治理工作。县公安部门负责指导、支持业主委员会和物业效劳企业落实各项治安治理措施,催促物业效劳企业做好治安帮助工作;指导物业效劳企业在物业治理区域内划分停车位及制定合理的行车路线;对物业治理区域内堆放易燃易爆物品、严峻堵塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车
4、)的行为依法实行强制措施;定期对物业治理区域内消防设施和消防工作进展检查和指导,依法查处物业治理区域内破坏消防设施的行为;依法查处未实行有效措施造成生活噪声污染的行为。县城管部门负责查处擅自转变建立工程规划许可证内容的违法建立行为;负责查处城市街道两侧的建筑物临街面搭建建筑物和构筑物、私开门窗、擅自转变房屋用途等违法行为;负责查处擅自设置户外广告或者不按批准的要求设置户外广告,擅自占用绿地、毁坏绿化等违法行为。县物价部门负责核定物业治理和车辆停放的收费标准,并对其进展监视检查。各镇人民政府(城区街道办事处)对物业治理工作实行属地治理,协调物业治理与社区建立之间的关系。各镇人民政府(城区街道办事
5、处)要充分发挥其社区综合协调的优势,将物业治理纳入辖区综合治理范围,把创立文明小区、安全小区与创立物业治理示范小区相结合,准时协调物业治理中消失的综合性问题,会同县房产行政主管部门准时处理业主委员会与业主、业主与业主之间的冲突和投诉。社区居(村)民委员会详细负责业主大会的筹建等工作。积极受理相关业主和单位的投诉和举报,准时进展调查处理。县各有关部门和各镇人民政府(城区街道办事处)要按上述工作职能仔细履行职责,协同实施本方法。第六条 各镇人民政府(城区街道办事处)及社区居(村) 民委员会依据淄博市业主大会和业主委员会指导规章指导、监视业主大会和业主委员会的成立及日常活动,参加调解处理物业治理中的
6、投诉,协调物业治理与社区治理的相互关系。第七条 建立联席会议工作制度。物业治理活动中 本文提要：本方法适用于桓台县行政区域内的住宅物业治理活动。 消失冲突纠纷,业主正常生活秩序受到影响的,由县房产行政主管部门、公安部门协作,各镇人民政府 (城区街道办事处)组织社区居(村)民委员会、物业效劳企业、业主委员会等相关单位召开联席会议,共同协商解决。 第八条 逐步建立社会化、专业化、市场化的物业治理体制,促进物业治理行业的进展。推动机关、学校、医院、工矿区等单位实行专业化物业治理。鼓舞采纳新技术、新方法,依靠科技进步提高物业治理水平。第九条 物业治理活动应当遵循业主自治自律与专业效劳相结合原则、业主与
7、物业效劳供应者权利义务相全都原则和维护公共秩序原则。 其次章 前期物业治理 第十条 物业治理区域的划分,应当遵循相对集中、便于治理的原则,综合考虑物业的建筑物规模、共用设施设备及场地、社区建立等因素。划分物业治理区域的详细方法根据以下规定执行:(一)新建物业根据建立用地规划许可证确定的红线图范围划定;(二)分期开发建立或者两个以上建立单位开发建立的物业,其配套设施设备和相关场地是共用的,应当划定为一个物业治理区域;配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业治理区域;(三)已经实施物业治理的毗邻的不同物业治理区域,规模较小的,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业治理区域
8、。第十一条 建立单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产工程开发经营权证明、建立用地规划许可证、土地使用权证书、工程规划设计方案和地名核准文件等资料,向县房产行政主管部门申请划分物业治理区域。县房产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求镇人民政府(城区街道办事处)、房地产开发主管部门等单位的意见后进展划分,并告知建立单位。第十二条 物业治理区域确定后,确需调整的,由县房产行政主管部门根据本方法的规定重新划分,但应当经相关物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十三条 物业治理区域确定后,县房产行政主管部门应当在登记簿上予以注明。
9、建立单位应当将确定的物业治理区域向物业买受人明示。第十四条 建立单位应当在销售物业之前,制定业主临时规约,对有关物业的使用、维护、治理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当担当的责任等事项依法做出商定。业主临时规约不得侵害物业买受人的合法权益。建立单位应当在物业销售前将业主临时规约向物业买受人明示并予以说明,买受人在与建立单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时规约予以书面承诺。第十五条 在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前,建立单位应中选聘有资质的物业效劳企业,并与其签订书面的前期物业效劳合同。前期物业效劳合同商定的内容,应当写入建立单位与物业买受人签订的物业买卖合同中。第十六
10、条 建立单位应分别于业主临时规约制定和前期物业效劳合同订立之日起30日内,向县房产行政主管部门备案并在物业治理区域内公示。第十七条 在业主大会、业主委员会尚未成立前,根据房地产开发与物业治理相分别的原则,由建立单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业担当物业治理效劳。投标人少于3个或者住宅规模较小的,经县房产行政主管部门批准,可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。第十八条 鼓舞建立单位选聘物业效劳企业提前介入工程的开发建立,对物业工程的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付等事项,结合物业治理的特点供应建议。第十九条 建立单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案之前,应
11、当将前期物业效劳合同、临时治理规约、小区配套建筑及设施设备的清单等资料报县房产行政主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料向商品房买受人明示。其次十条 住宅小区竣工后,建立单位应当组织施工、监理、设计等单位,进展竣工验收和分户验收,并通知前期物业效劳企业参加监视。其次十一条 建立单位办理物业交付手续,应当符合住宅小区竣工验收的各项要求,按相关的交接验收规定,与专业经营单位办理专业经营设施设备接收治理手续,按规定向前期物业效劳企业移交物业效劳用房及有关资料,并向县房产行政主管部门备案。其次十二条 物业效劳用房的配置应当符合以下规定:(一)建筑面积不低于建立工程工程总建筑面积的千分之五,并不低于一
12、百平方米;(二)物业效劳用房应当具备水、电、采光、通风等根本使用功能。业主委员会办公用房应当从物业效劳用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。物业效劳用房属于全体业主共有。其次十三条 建立单位应当根据相关规定的保修期限和保修范围,担当物业的保修责任。其次十四条 物业治理区域内业主专有局部以外的供水(含二次供水)、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输、邮政等专业经营设施设备,属于相关专业经营单位全部。前款所列专业经营设施设备可以由建立单位统一代建。法律、法规另有规定的除外。其次十五条 物业治理区域内封闭运行的中水处理、直饮水、集中式太阳能热水系统、地源热泵等设施设备,除由专业经营单位投
13、资经营的外,属于相关业主共有。其次十六条 城乡规划、建立行政主管部门在进展建立工程规划和设计审查时,应当就小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建立标准征求县房产行政主管部门和专业经营单位的意见。其次十七条 前期物业效劳合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业效劳费用,由建立单位担当。销售房屋交付之日的次月至前期物业效劳合同终止之日的当月发生的物业效劳费用,由物业买受人根据房屋销售合同的商定交纳;房屋销售合同未商定的,由建立单位担当。其次十八条 建立单位假如在拆迁、售房时承诺减收、免收业主的物业费、供暖费等物业治理相关费用,应当在将物业移交物业效劳企业前,向物业效劳企业、供暖等
14、相关单位一次性付清费用,并供应付款凭证。其次十九条 为保证前期物业治理效劳的正常运行,建立单位与物业效劳企业可以商定由建立单位承 本文提要：本方法适用于桓台县行政区域内的住宅物业治理活动。 担前期物业工程开办费用及由于工程分期建立造成的前期物业治理效劳费缺乏的补贴等。详细补贴标准及支付方式可依据工程规模、配套设施等因素由物业效劳企业和建立单位协商确定,任何部门和单位不得挪用或截留。 第三章 物业效劳与收费 第三十条 物业效劳合同的内容由当事人商定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住宅;(二)物业的根本状况;(三)托付方和受托方的权利义务;(四)物业治理效劳事项和效劳质量要求;(五
15、)物业治理效劳收费工程、标准和收取方法;(六)物业治理用房及配套用房、配套设施、设备的使用治理和收入安排方法;(七)合同的有效期限,合同变更和终止的商定;(八)合同终止时物业资料、财物的移交方式;(九)违约责任及解决纠纷的途径;(十)双方当事人商定的其他事项。第三十一条 物业效劳事项一般包括以下内容:(一)物业共用部位和共用设施设备的日常维护和治理;(二)公共区域内日常环境卫生的维护;(三)公共绿化的养护;(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的帮助治理效劳;(五)物业装饰装修治理效劳;(六)物业治理区域内车辆停放的治理和交通秩序的维护;(七)物业档案资料的治理,包括与治理物业相关的工程图纸
16、、住户资料、绿化治理资料、接收验收记录、修理记录等;(八)物业使用中对制止行为的告知、劝阻、报告等义务;(九)其他物业治理事项。第三十二条 物业效劳企业可以依据业主的托付供应物业效劳合同商定以外的效劳工程,效劳酬劳由双方商定。第三十三条 物业治理区域内,物业效劳企业根据合同商定清扫生活垃圾,并归集至垃圾存放处,环卫部门应当准时清运。环卫部门除依据相关规定收取城市垃圾清运及处理费外(来自:),不得再向建立单位、物业效劳企业和业主收取任何其他费用。凡实施物业治理、收取物业治理费的小区,保洁效劳费应含在物业治理费中,不得向业主另行收取。第三十四条 业主应当依据物业效劳合同的商定交纳物业效劳费用。业主
17、与使用人商定由物业使用人交纳物业效劳费用的,从其商定,业主负连带责任。第三十五条 物业效劳收费应当遵循合理、公开、费用与效劳水平相符合的原则。物业效劳费用应与不同物业的性质特点,物业效劳内容相适应。物业效劳企业应当在物业治理区域内显着位置以书面形式公示效劳事项、效劳标准、收费工程、计费方式、收费标准等内容。第三十六条 物业治理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位,应当担当业主专有局部以外的相关管线和设施设备的修理、更新、养护等治理责任。前款规定的业主专有局部以外的相关管线和设施设备包括变电、供水(含二次供水)、换热和燃气调压等设施设备及相关管线和计量器具。第三十七条 专业
18、经营单位应当根据与业主签订的效劳合同,向最终用户收取费用。物业效劳企业承受专业经营单位托付代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以依据商定向专业经营单位收取劳务费。专业经营单位不得强制物业效劳企业代收费用,不得因物业效劳企业拒绝代收有关费用而停顿向最终用户供应效劳。第三十八条 供水、供电、供气、供热、环卫、通讯、有线电视等单位应当担当物业治理区域内相关管线和设施设备的修理、养护等治理责任及有关费用,因修理、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当准时恢复原状。第三十九条 业主进展住宅室内装饰装修的,应当与物业效劳企业签订住宅室内装饰装修治理效劳协议。住宅室内装饰装修治理效劳协议一
19、般包括以下内容:(一)装饰装修工程的实施内容和期限;(二)允许施工的时间;(三)清运与处置;(五)因装修引发的邻里纠纷的处理;(六)装饰装修中物业效劳企业的治理事项;(七)装修保证金和治理效劳费用;(八)其他需要商定的事项。第四十条 违反物业效劳合同商定,业主逾期不交纳物业效劳费用的,业主委员会应当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业效劳企业可以提起诉讼。 第四章 物业的使用与维护 第四十一条 业主对合法取得的物业治理区域内的住宅、经营性用房等专有局部享有全部权,对专有局部以外的共有局部享有共有和共同治理的权利。第四十二条 业主使用物业应当遵守国家有关房屋装饰装修、房屋租赁、城乡规划、市容环境
20、卫生、园林绿化、环境爱护、消防、治安治理等法律、法规的规定,不得有以下行为:(一)损坏房屋承重构造,破墙开窗、开门,擅自转变房屋用途;(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;(三)擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益;(四)私搭乱建、堆放杂物;(五)侵占绿地、毁坏绿化;(六)随便倾倒或者丢弃杂物、垃圾;(七)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品、超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动;(八)未经批准摆摊设点;(九)无序停放车辆;(十)在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴,擅自转变房屋外观外貌;(十一)在消防通道上设置路障,损坏或者挪
21、用消防设施;(十二)聚众吵闹,噪声扰民等危害公共利益或者其他不道德行为;(十三)违反市容市貌治理规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜;(十四)法律、法规和规章制止的其他行为。业主大会、业主委员会、物业效劳企业及相关业主有权依照法律、法规以及治理规约,要求行为人停顿侵害、消退危急、排解妨害、赔偿损失,并报告有关职能部门或依法向人民法院提起诉讼。第四十三条 业主封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守治理规约和物业治理的统一要求,保持物业的干净、美观。第四十四条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业效劳企业。物业效劳企业应当将装饰装修的制止行为和留意事项告知
22、业主或者物业使用人。物业效劳企业应当加强对物业治理区域装饰装修安全事项的巡查,业主应当予以协作。第四十五条 业主不得违反法律、法规以及治理规约将住宅、车库或者其他附属设施转变为经营性用房。业主因特别状况需要将住宅、车库或者其他附属设施转变为经营性用房的,应当经有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。第四十六条 建立单位应当根据国家规定的保修期限、范围,担当物业的保修责任。第四十七条 新建物业质量保修金实行监管制度。建立单位应当在新 本文提要：本方法适用于桓台县行政区域内的住宅物业治理活动。 建物业交付前,根据物业建筑安装总造价百分之三的比例,一次性向县房产行政主管部门设立的账户交存物业质量保
23、修金,作为物业保修期内保修费用的保证。通过住宅性能认定的物业,建立单位交存物业质量保修金比例可以适当降低。建立单位购置了工程质量保险的,所承保物业可不交存物业质量保修金。 第四十八条 物业质量保修金监管账户以物业治理区域为单位按幢设立专户。建立单位在新建物业交付时,应当向业主出示物业质量保修金监管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。第四十九条 建立单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其托付的物业效劳企业可以提出申请,经物业质量保修金监管部门核实后,修理费用在物业质量保修金中列支。第五十条 物业质量保修金监管部门应当每年定期向相关物业治理区域的业主和建立单位公布物业质量保修金的使用状况。
24、第五十一条 物业质量保修金存储期满,建立单位履行了法定保修责任的,物业质量保修金监管部门应当将物业质量保修金本息余额退还建立单位。物业质量保修金存储期满前三十日,物业质量保修金监管部门应当将拟退还物业质量保修金事项在相关物业治理区域内书面公示。第五十二条 住宅物业的业主,应当根据国家有关规定交纳专项修理资金。签订住宅房屋买卖合同的物业买受人应交纳专项修理资金。将住宅转为租赁、经营或自用的建立单位也应交纳专项修理资金。第五十三条 专项修理资金属业主共有,专项用于物业保修期满后物业共有部位及其附属设施的中修、大修和更新改造,不得挪作他用。第五十四条 任何单位和个人不得侵占物业治理区域内的共用局部。
25、因物业维护或公共利益需要临时占用的,应当事先告知业主委员会、物业效劳企业,并在业主委员会或物业效劳企业许可的合理期限内恢复原状;造成损失的,应当担当赔偿责任。第五十五条 利用物业共用局部进展经营性活动的,应当经业主大会同意。利用物业共用局部猎取的净收益归全体业主全部,可依据业主规约的规定或业主大会的打算纳入专项修理资金进展治理。第五十六条 物业承租人或者除业主之外的其他实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人依据与业主的双方商定,可以享有业主相应的权利和担当业主相应的义务第五十七条 物业专有局部危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,专有局部全部人应当准时修缮、维护或实行防范措施。经
26、业主委员会或物业效劳企业通知后,在合理限期内仍未进展修缮、维护或实行防范措施的,由业主委员会或物业效劳企业进展修缮、维护或实行防范措施,其费用由相关责任人担当。物业共用局部危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,业主委员会或物业效劳企业应当进展修缮、维护或实行防范措施。物业因第三人缘由需要修理的,第三人应当准时修理。第三人未准时修理,给业主造成损失的,应担当赔偿责任。物业效劳企业应当通知第三人进展修理,在合理限期内第三人未进展修理的,物业效劳企业应当进展修理,其费用由第三人担当。发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危险状况时,物业效劳企业应当准时组织修理、更新或者实行应急防范措施,
27、并准时通知业主委员会和县房产行政主管部门,修理费用由相关责任人担当。第五十八条 物业专有局部、共用局部进展维护、更新和改造时,相关业主负有帮助的义务。 第五章 违反本方法的处理 第五十九条 违反本方法规定的行为,国务院物业治理条例及其他有关法律、法规、规章已有惩罚规定的,从其规定。第六十条 业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规、规章的,由县房产行政主管部门责令限期改正或者撤销其打算,并通知全体业主。第六十一条 违反本方法规定的,依法应当由规划、建立、工商、城管、公安等部门惩罚的,依照有关法律、法规、规章的规定执行。第六十二条 当事人对行政主管部门的详细行政行为不服的,可以依法申请行政复
28、议或者提起行政诉讼。第六十三条 业主、物业使用人、业主委员会、物业效劳企业在物业治理活动中产生争议的,可以通过协商和解、依法申请调解、向有关行政部门申诉、提请仲裁机构仲裁、向人民法院提起诉讼等方式解决。第六十四条 业主、物业使用人、业主委员会、物业效劳企业对物业治理活动中侵害自己合法权益的违法行为可以向县房产行政主管部门投诉,县房产行政主管部门接到投诉后,应当受理,并进展调查、核实,在规定期限内将处理结果回复投诉人。 第六章 附则 第六十五条 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储、写字楼、商住楼等非住宅区,以及农村住宅实行物业治理的,可参照本方法执行。第六十六条 业主自行治理建筑物及其附属设施或托付其他治理人治理的,参照适用本方法。第六十七条 本方法自公布之日起施行。(2023年3月18日正式公布实施)/P