酒店项目可行性研究报告样本.pdf

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1、三亚“海景花园”产权酒店项目 可 行 性 研 究 报 告 第一章 项目背景 1.1 三亚是中国唯一热带旅游滨海城市，是世界上热带海洋旅游资源最密集地域之一。三亚拥有“中国人居环境奖”、“中国人居环境范例奖”、“中国优异旅游城市”、“中国十大魅力城市”等 9 个国家级命名品牌。7 月，三亚将城市定位再次调整为“一市、两全部、三中心”“国际性热带海滨风景旅游城市”；“健康之全部”和“休闲之全部”；“会展中心、”“购物中心”、“时尚中心”。世界旅游组织总干事费兰贾利说：“三亚漂亮远远超乎我想象！”。著名学者、作家余秋雨先生在中央电视台推介三亚时说：“比如大家在选择要度假地方时候,相当多人会想到这座城

2、市名字,去过相当多人会考虑到我会再来,再来以后又有相当多人，想到我能不能在这儿买间房子住下来。这种让人很牵挂，甚至于有一个家园感这幺一个吸引力，我认为这是一座城市魅力。”1.2基于上述原因，初全国八省市新华书店责任人对三亚进行考察后提出了在三亚湾产权酒店项目设想，并和相关部门进行了初步接触和沟通，取得了较为一致认同。年中我们完成了“项目可行性汇报”和“土地意向书”等前期工作。以后因为“非典”风波，致使该项目搁浅，原计划每亩 36 万元出让给我们 25 亩地已被她人以每亩 150 万元买走，错过了大好机会。1.3三亚海景花园是一幢完工验收但还未使用现房。地处三亚市中心区域三亚湾路临海一线，紧邻三

3、亚湾海月广场，在迎宾大道和“椰梦长廊”交汇处，也是环岛高速东西线出口路交汇处，在东边“亚龙湾”和西边“天涯海角”、“南海观音”中间位置，和凤凰国际机场相隔仅 15 公里。这里风景优美，生活配套设施齐全，和正在建设中三亚国际客运、货运码头相邻，城市公交至各关键旅游景区经过本项目。该楼盘距海边约五十米左右，主体为 U字型，中间十二层，两侧各 9 层，属户户可看海一线海景楼盘。项目主体外观呈梯步形态，大开间观海阳台，充足利用海景资源。外立面色彩大方，简练典雅，整体建筑给人以舒畅放松幽雅格调。该项目属真正一线海景项目，而且被誉为三亚湾一线海景“龙睛”位置。1.4 伴随三亚经济飞速发展，一线海景楼盘中，

4、“阳光棕榈湾”、“瀛寰”、“椰蓝湾”、“海阔天空”、“海洋之星”、“凭海临风”、“阳光海岸”、“碧海蓝天”、“擎天半岛”等项目，均价均在 8500 元/平方米以上，小户型均价超出 10000元/平方米，且存量房所剩无几。三亚一线海景房供不应求，价格也居高不下。“阳光海岸”二期工程、“瀛寰”二期、“芭芭拉”（新盘）均价均达 11000元/平方米以上，销售前景喜人，被大家一致看好。一线海景商业用房价格均在 16000 元/平方米左右，而且基础售空。经我们数次考察认为：“三亚海景花园”位置特佳，结构理想，最适宜开发为产权式酒店。该项目现在以现房形式整体出让，而价位不高，确实是千载难逢好机会。1.5本

5、可行性研究汇报是在对三亚旅游经济进行了宏观经济研究和实地考察提出项目构思基础上，对“三亚海景花园”产权酒店项目标市场、技术、工程和经济上是否合理，进行分析和论证，对项目标可行性进行评价。第二章 市场分析估计 2.1 产权式酒店是 20 世纪 70 年代兴起于美国部分著名旅游城市和地域，它是开发商将酒店每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者通常不在酒店居住，而将客房委托酒店管理企业统一出租经营获取年度客房利润分红，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿居住权一个模式。1999 年 10月 27 日，中国第一家产权式酒店“南海传说温泉渡假村”在海南面世，短短几年产权式酒店悄热中国广州远洋商务大厦

6、产权酒店掀起了产权酒店在全国投资热潮；4 月，浙江临安钱王大酒店 94 间产权房被抢购一空；7月，上海“海南皇冠假日酒店”一周销售 60 套；9 月，北京金色假日产权酒店开盘很快，400 多套房子就被抢购了二分之一；福州阿波罗大酒店开盘三天即预定 300 套。拥有丰富旅游资源海南，其产权酒店对中国外消费者有着更大吸引力：底，来自温州 40 人购房团，看到海南陵水香水湾产权酒店后，有 15 人立即掏钱订下了 18 套；在泰国举行第一届海南乡团联谊会商品展销会上，龙泉海景产权酒店带去 14 套产权客房也被泰国华人抢购一空-。三亚湾临海一线作为产权式酒店仅有“天泽海韵”一家，位置比三亚海景花园稍差，

7、但当年仅卖楼花就达成 6500 元/平方米，建成后卖价达成 1 元/平方米，现在经营得红红火火，客房常年供不应求。2.2 产权酒店为何在中国一出现，仅三、四年时间就迅即遍地开花？从产权酒店“收益步骤”能够分析出投资产权酒店最吸引人之处于于投资者无须靠自己运作来取得收益，同时整个收益能够延续 3050 年，令投资者能够感到终生有保障。产权酒店另一个卖点是和银行储蓄相比，其“投资”性能更强。长久以来，银行储蓄一直是中国人投资理财首选，但截止于 2 月八次降息，储蓄保值、增值功效开始弱化，社会大理财观已经发生了根本性转变。除此之外，投资产权酒店还有多项连带回报：1.服务水平优，装修配套齐全、到位；2

8、.回报高、增值快；3.用处多，待客经营两不误。产权酒店作为一个新型房产投资和消费方法，符合现代经济资源共享标准，向公众提出了一个既是消费又是投资、既是置业又是增值全新概念，所以，为越来越多人所接收。能够估计，在全国各地，尤其是旅游城市，产权式经营房地产数量还将大幅上升，它为以房地产销售扩大内需政策注入了新鲜活力。2.3出版发行系统尤其是新华书店遍布全国各地，每十二个月，系统内不少组员到三亚旅游度假，如遇黄金周，客房难找，一线海景房更是天价令人乍舌。产权酒店建成，有利于发挥系统优势。另外采取产权酒店形式，有利于系统内多家单位投资，大到一整层，小到一小间，投资形式多样、灵活。2.4 因为产权酒店是

9、旅游业发展最为快速一部分，属于旅游物业，拥有得天独厚丰富旅游资源三亚在开发产权酒店项目方面便有着无可比拟优势；又因为产权酒店通常需在旅游要道，拥有充足客源，拟建于三亚湾龙睛位置，由全国出版、发行界同仁们共同提议“三亚海景花园”产权酒店必将得到丰厚回报。第三章建筑方案及项目选址 3.1.1“三亚海景花园”产权酒店拟占地 5004.84m，总建筑面积约 17994.24 m，共六个单元，六部电梯。主楼最高层数为 12 层，现在给排水、电气、电梯、消防设备齐全，绿化景观幽雅，全部部工程已经经过政府验收。3.1.2 “三亚海景花园”产权酒店为框架结构。3.1.3 各层功效分布：一层为大堂、中西餐厅、会

10、议中心、娱乐中心。二至十二层为客房。3.1.4.小区配套有：地下车库、物业管理用房、一层商铺等 3.15 室内装修：四星级标准（地面、墙面、门窗、吊顶-）3.1.6 室外装修：（外墙、底层门脸-）3.1.7.空调：大堂为柜机，客房为分体空调。3.1.8 电气：按四星级标准配置。3.1.9.给排水：独立给排水系统。3.1.10 通讯：每间客房一部程控电话+宽带上网。3.2.1.项目选址：依据产权式酒店特点，“三亚海景花园”现房在三亚湾路和迎宾路交叉口（现在已和产权人达成意向）。紧傍三亚湾路，面向大海，离大海沙滩不足 50 米，交通方便，环境幽美，周围多为已开发高级渡假酒店，基础设施较为完善。第四

11、章 项目实施 4.1“三亚海景花园”计划实施期为 01 月至 12 月，项目建设周期为十二个月月。4.2 项目标工程施工阶段由各业主成立指挥部，指挥部下设专业工程部，负责项目工程施工全方面工作，直至项目标完工验收。4.3“三亚海景花园”将于 12 月建成开业，1 月正式投入使用。第五章 项目标经营管理 5.1“三亚海景花园”建成后，将是全国唯一一个出版发行系统产权式酒店-将利用行业客源优势，出租客房来获取一定收益。5.2 项目建成后，将由各出资方组建管理小组经营管理，或委托海南省新华书店、酒店管理企业经营管理。第六章 项目财务分析：6.1.1 基础数据：项目占用土地面积：5004.84 m 本

12、期总建筑面积约 17994.24m 其中:可售住宅面积为 14602.82 m 一层商铺建筑面积:1236.75m,其中留 300 m作酒店大堂用.车位建筑面积:2154.67 m,共 40 个车位.土地使用年限:终止于 2071 年 4 月 24 日 土地取得方法:出让.6.1.2 现在现实状况:共六个单元,有 6 部“松下”电梯,最高层 12层,水、电路、电梯、消防设备齐全，绿化景观幽雅，全部工程已经经过政府验收。6.1.3 经营规模：共 12 层 500 间标准间,每间房间面积 20.58 平米。6.2.1.项目投资额：此项目选址在三亚湾城市中心区，现在已和产权人达成意向，现房转让价格现

13、为 4500 元/m，项目标转让费（含土地出让金）为：17994.24 m5000.00 元/m=8997.12 万元 6.2.2项目总投资额：项目总投资额 序号 项目名称 单位 数量 单方造价(元/m2)合价(万元)备注 1 项目转让费 m2 17994.24 5000 8,997.12 2 二次装饰改造费用 2.1 客房及公用部分装饰 m2 14602.82 1150 1,679.3243 2.2 大堂商铺装饰 m2 1236.75 1250 154.5938 2.3 车位装饰及安装 m2 2154.67 300 64.6401 2.4 家俱及工器具等费用 套 160 600 9.6000

14、 2.5 分体空调费用 套 500 100.0000 2.6 柜机(大堂及商铺)套 8 4500 3.6000 2.7 电视机DVD 等 套 500 2100 105.0000 2.8 冰箱 套 500 1000 50.0000 3 小计 万元 10,264.1662 4 不可预见费 万元 5%513.2083 5 累计 万元 11,727.0865 7 投资总概算 万元 11,727.0865 8 可销售面积单方造价 元/m2 7,467.6287 含客房和大堂可售面积 9 可销售客房单方造价 间 7,467.6287 含客房和大堂可售面积 10 可销售商铺单方造价 间 7,467.6287

15、 含客房和大堂可售面积 项目标总投资即总成本为：11727.0865 万元人民币 其中：一层可租商铺成本为：936.75 平米*6967.6287 元/平米=652.6926 万元 每间客房建设成本为：(11727.0865-652.6926)万元500（间）=22.1487 万元/间。6.3.1 项目标利益估计：在“三亚海景花园”项目中，按平均房价、开房率、酒店多种收入支出，和相关财务数据，作出相关基础财务估计（基础财务估计临时不考虑利息计算）。该项目为座北朝南临海一线酒店。伴随三亚快速发展、游客增多，其房产本身增值幅度大，近些年内增值达 10%。客房及商铺出租收入估计表（）单位:万元 序号

16、 名称 年度 累计 1 年总收入(万元)2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 26091 2 客房出租 年收入(万元)2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 24365 占营业收入%93.38 93.38 93.38 93.38 93.38 93.38 93.38 93.38 93.38 93.38 93.38 93.38 平均房价(元)188 188 188 188 188 188 188 188 188 188 188 188 客

17、房出租率%60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 3 商铺出租 年收入(万元)144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 1727 占营业收入%6.62 6.62 6.62 6.62 6.62 6.62 6.62 6.62 6.62 6.62 6.62 6.62 平均单价(元/平米/月)150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 商铺出租率%80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 客房以 188.00 元/间天、60%开房率计（

18、以同档次酒店平均，黄金周和旅游淡季互抵）,房间 500 间.一层商铺以 160 元/平米/月,面积为 936.75 平米.损益及利润分配估计表 (-)单位：万元 序号 年度 项目名称 累计 1 营业收入 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 26088 2 营业税收370 370 370 370 370 370 370 370 370 370 370 370 4435 及附加 3 营业成本 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 1305 4 其它成本 62

19、2 622 622 622 671 671 671 671 744 744 744 744 8148 5 成本累计 1101 1100 1100 1100 1149 1149 1149 1149 1222 1222 1222 1222 13888 6 利润总额 1073 1073 1073 1073 1024 1024 1024 1024 951 951 951 951 12192 7 减:所得税 168 168 168 168 168 168 168 168 168 168 168 168 8 净利润 905 905 905 905 856 856 856 856 783 783 783 7

20、83 10176 9 可供分配利润 905 905 905 905 856 856 856 856 783 783 783 783 10176 10 平均每间房可供分配利润 1.81 1.81 1.81 1.81 1.712 1.712 1.712 1.712 1.566 1.566 1.566 1.566 20.35 成本费用估计表(-)单位：万元 序号 名称 年度 累计 1 营业成本 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 1308 其中:客房原材料成本 97 97 97 97 97 97 97 97 97 97 97 97 1164

21、 其它 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 144 2 营业费用 177 177 177 177 226 226 226 226 299 299 299 299 2808 其中:能源消花费用 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 1080 维修费用 24 24 24 24 73 73 73 73 146 146 146 146 972 工资福利费用 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 720 其它 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 36 3 管理费用 445 444 444

22、444 444 444 444 444 444 444 444 444 5329 其中:固定资产折旧费 300 299 299 299 299 299 299 299 299 299 299 299 3589 其中:二次装饰工程折旧 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 1056 摊销费 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 540 其它 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 144 4 税金 370 370 370 370 370 370 370 370 370 370 370 370 4440 累计 1101 1100 1100 1100 1149 1149 1149 1149 1222 1222 1222 1222 13885 依据以上设定参数，项目投资可在内收入成本。6.3.2 每间客房投资回报：综合上表能够分析看出：每间客房一次性投入资金 22.14 万元，经过酒店经营能够收回成本。本投资估算及收益分析全部是从市场和行业基准指标为准，从保守方面分析，本着确保投资者利益不受损失。第七章 结论：综合以上分析，“三亚海景花园”产权酒店为一投资性能强、风险小、回报高、增值快有极大发展空间好项目。