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1、 酒店项目可行性研究报告-可行性研究报告 总论作为可行性讨论报告的首要局部，要综合表达讨论报告中各局部的主要问题和讨论结论，并对工程的可行与否提出最终建议，为可行性讨论的审批供应便利。 一、 酒店工程背景 一)工程名称(在本地工商行政机关注册的酒店建立工程工程的全称) 二)工程拟建地址(有与房(地)产证书和工商注册上相全都的工程建筑地址) 三)工程业主方(有参加工程工程的合法投资企业和业主名称) 四)工程法人代表(酒店建立工程工程的企业法人代表姓名) 五)工商注册资金(酒店在本地工商行政治理局注册登记的注册资金) 六)工程建立资金来源(工程建筑工程资金的出资企业名称) 七)企业性质(说明在工商
2、机关登记的企业性质) 八)企业业绩(说明企业的财务状况，如：前一年的累计利润和前一年的经营利润、前一年的经营收入和累计经营收入、固定资产状况、各方面贷款状况、以及企业的人员状况等) 九)担当可行性讨论的公司和法人代表 二、 工程可行性讨论依据 一)本地区政府职能部门的城市总体规划说明 二)本地区政府职能部门颁发的规划“红线”、“绿线(绿化)”图和与酒店建筑性质相应的规划部门公布的相关文件 三)政府职能部门，诸如：建立、规划、财政、审计、环卫、市政等部门的相关政策与法规 四)旅游权威部门或旅游专业人员对本市、本地区酒店行业的旅游市场调查讨论和报告和旅游市场年度报告 三、 工程可行性讨论分析 一)
3、项日建立的必要性 二)工程建立可行性 三)工程将来进展潜力 四、 工程可行性讨论结论 在工程可行性讨论中，对工程定位、建筑概念及规模、经营治理策略、劳动用工、投资总额及资金筹措、工程经济效益和社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性讨论结论包括： 一)工程定位 二)建筑概念及规模 三)经营治理策略 四)劳动用工 五)投资总额及资金筹措 六)工程经济效益和社会效益 七)工程综合评价结论 五、 主要技术经济指标表 在总论局部中，可将讨论报告中各局部的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日全貌有一个综合了解。 六、 存在问题及建议 对可行性讨论中提出的工程的主要问题
4、进展说明并提出解决的建议。 其次局部 酒店工程背景和进展概况 这一局部主要应说明项日的发起过程，提出的理由，前期工作的进展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性讨论的工作根底。为此，需将工程的提出背景与进展概况作系统表达，说明工程提出的背景，投资理由，在可行性讨论前已经进展的工作状况及其成果，重要问题的决策和决策过程等状况。在表达工程进展概况的同时，应能清晰地提示出本工程可行性讨论的重点和问题。 一、工程提出的背景 一)国家或旅游行业进展规划 二)城市及旅游行业进展规划 三)工程发起人以及发起缘由 二、工程环境分析 工程的进展概况指工程在可行性讨论前所进展的工作状况，包括： 一) 城市概况
5、二) 城市历史和人文环境方面的条件 三) 城市人口状况分析 四) 工程地址地质初勘和初步测量工作状况 五) 工程的市政公用设施的匹配条件 六) 工程的交通条件 七) 工程建议书(初步可行性讨论报告)的撰写、提出及审批过程 三、工程进展分析 一)从市区规划方面考虑酒店建立，利用规划，借景发挥，给规划带来的有利面 二)从提升城市建筑格局方面考虑，设立市区规划的标志性建筑 三)从旅游市场的规格、供需状况考虑，给酒店建立档次、规模的设想供应依据。 四)环境爱护设想是新酒店经营的重要指标，是经营的有力保证 五)酒店建立工程市场进展前景依据:从城市的进展的.总体状况来考虑，依据旅游市场需求 和进展趋势，信
6、任城市的进展会带来旅游的进展，随之酒店的需求也会增长， 四、投资的必要性 一)区域的规划预期 二)工程的进展预期 三)工程的投资时机预期 第三局部 工程市场分析 市场分析在可行性讨论中的重要地位在于，任何一个工程，其生产规模确实定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必需在对市场需求状况有了充分了解以后才能打算。而且市场分析的结果，还可以打算产品的价格、销售收入，最终影响到工程的盈利性和可行性。在可行性讨论报告中，要具体阐述市场需求猜测、价格分析，并确定建立规模。 一、城市宏观经济分析 一)城市地理区位和城市行政区划 二)城市社会经济概况 三)城市宏观经济进展分析 四)城市宏观投资环境调查分
7、析 五)城市旅游经济进展调查分析 六)城市房地产行业宏观分析 七)将来两个经济规划年度内城市产业构造猜测 八)将来两个经济规划年度内城市经济增长速度猜测 二、城市酒店行业分析 市场猜测是市场调查在时间上和空间上的连续，是利用市场调查所得到的信息资料，依据市场信息资料分析报告的结论，对本工程产品将来市场需求量及相关因素所进展的定量与定性的推断与分析。在可行性讨论工作中，市场猜测的结论是制订产品方案，确定工程建立规模所必需的依据。 一)中国酒店业现状 二)城市酒店业现状 三)酒店业客源市场调查分析 四)酒店业整体经营绩效调查分析 五)酒店业竞争环境调查分析 六)典型性竞争对手调查 七)酒店业将来趋
8、势调查分析 八)酒店消费者讨论及需求 九)消费者对各类类型(商务和度假)酒店的需求差异 十)替代产品调查分析 三、工程分析 一)工程区位分析 二)工程周边配套分析 三)工程周边环境分析 四)工程周边个案分析 五)工程地块价格分析 第四局部 工程定位分析 市场分析在可行性讨论中的重要地位在于，任何一个工程，其生产规模确实定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必需在对市场需求状况有了充分了解以后才能打算。而且市场分析的结果，还可以打算产品的价格、销售收入，最终影响到工程的盈利性和可行性。在可行性讨论报告中，要具体阐述市场需求猜测、价格分析，并确定建立规模。 市场猜测是市场调查在时间上和空间上的
9、连续，是利用市场调查所得到的信息资料，依据市场信息资料分析报告的结论，对本工程产品将来市场需求量及相关因素所进展的定量与定性的推断与分析。在可行性讨论工作中，市场猜测的结论是制订产品方案，确定工程建立规模所必需的依据。 一、 工程SWOT分析 二、 工程市场定位 三、 工程客源定位 四、 工程类型定位 五、 工程档次定位 六、 工程形象定位 七、 工程产品定位 八、 工程效劳定位 九、 工程竞争定位 十、 工程价格定位 十一、 工程技术指标定位 第五局部 工程建筑设计规划 工程实施时期的进度安排也是可行性讨论报告中的一个重要组成局部。所谓工程实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建立工程到工
10、程到达正常生产这段时间。这一时期包括工程实施预备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工预备，施工和生产预备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后严密连接的，也有些是同时开展，相互穿插进展的。因此，在可行性讨论阶段，需将工程实施时期各个阶段的各个工作环节进展统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。 一、设计规划 一)工程功能规划 二)工程建立规模 三)工程建立标准 四)工程建筑方案设想 五)工程环境爱护 二、工程施工规划 一)工程建立进度 二)工程现场治理 三、工程建立投资估算 第六局部 工程环境爱护与劳动安全 在工程建立
11、中，必需贯彻执行国家有关环境爱护和职业安全卫生方面的法规、法律，对工程可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者安康和安全的因素，都要在可行性讨论阶段进展分析，提出防治措施，并对其进展评价，推举技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最正确方案。根据国家现行规定，凡从事对环境有影响的建立工程都必需执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性讨论报告中，对环境爱护和劳动安全要有特地论述。 一、建立地区的环境现状 二、工程主要污染源和污染物 一)主要污染源 二)主要污染物 三、工程拟采纳的环境爱护标准 四、治理环境的方案 五、环境监测制度的建议 六、环境爱护投资估算 七、环境影响评价结
12、论 八、劳动爱护与安全卫生 一)生产过程中职业危害因素的分析 二)职业安全卫生主要设施 三)劳动安全与职业卫生气构 四)消防措施和设施方案建议 第七局部 工程经营策略 在商品经济环境中，企业要依据市场状况，制定合格的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争力量。因此，在可行性讨论中，要对市场推销战略进展讨论。 一、工程核心竞争力设计 二、工程运营模式 三、工程运营策略 四、工程营销推广策略 第八局部 工程组织和人力资源 在可行性讨论报告中，依据工程规模、工程组成和部门设置，讨论提出相应的工程组织机构，人员定编及劳动力来源及相应的人员培训规划。 一、工程组织架构 一)企业组织架构
13、二)企业工作制度 二、人力资源安排 一)人员定编 二)年总工资和职工年平均工资估算 三)人员培训及费用估算 第九局部 工程投资分析 建立工程的投资估算和资金筹措分析，是工程可行性讨论内容的重要组成局部。每个工程均需计算所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款规划。 一、工程总投资估算 建立工程总投资包括固定资产投资总额和流淌资金。 一)固定资产总额 二)流淌资金估算 二、资金筹措 一个建立工程所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。工程可行性讨论阶段，资金筹措工作是依据对建立工程固定资产投资估算和流淌资金估算的结果，讨论落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优待的资金。可行性讨论
14、报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性讨论中，应对以下内容加以说明： 一)资金来源 二)工程筹资方案 三、投资使用规划 一)投资使用规划 二)借款归还规划 第十局部 工程财务评价及社会效益 财务评价是考察工程建成后的获利力量、债务归还力量及外汇平衡力量的财务状况，以推断建立工程在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的方法进展。并用财务评价指标分别和相应的基准参数财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比拟，以推断工程在财务上是否可行。 在对建立工程进展评价时，所采纳的数据多数来自猜测和估算。由
15、于资料和信息的有限性，将来的实际状况可能与此有出入，这对工程投资决策会带来风险。为避开或尽可能削减风险，就要分析不确定性因素对工程经济评价指标的影响，以确定工程的牢靠性，这就是不确定性分析。 依据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性讨论中，一般要进展的盈亏平衡平分析、敏感性安排和概率分析，可视工程状况而定。 在可行性讨论中，除对以上各项指标进展计算和分析以外，还应对工程的社会效益和社会影响进展分析，也就是对不能定量的效益影响进展定性描述。 一、工程财务评价 一) 工程营业收入、税金及附加 二) 工程营业本钱费用估算 三) 工程借贷还本付息计算 四
16、) 工程损益估算 五) 工程财务评价 六) 工程财务现金流量计算 七) 工程盈亏平衡点分析 八) 工程投资回收期计算表 九) 工程投资收益率计算表 十) 工程财务内部收益率计算表 十一) 工程敏感性分析 二、工程社会效益分析 第十一局部 工程投资风险分析 一、市场风险与对策 二、经营风险与对策 三、资金风险与对策 四、其它风险与对策 五、躲避措施 第十二局部 可行性讨论结论及建议 依据前面各节的讨论分析结果，对工程在规划、定位、效益进展全面的评价，对建立方案进展总结，提出结论性意见和建议。 凡属于工程可行性讨论范围，但在讨论报告以外单独成册的文件，均需列为可行性讨论报告的附件，所列附件应注明名
17、称、日期、编号。 一、结论和建议 一)对推举的拟建方案建立条件、工程定位、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意 见 二)比照方案进展说明 三)行性讨论中尚未解决的主要问题提出解决方法和建议 四)要问题进展说明，提出修改意见 五)可行的工程，提出不行行的主要问题及处理意见 六)性讨论中主要争议问题的结论 七)可行性讨论报告附件。 二、附件 一)工程建议书(初步可行性报告) 二)工程立项批文 三)工程选择报告书 四)地质勘探报告 五)贷款意向书 六)环境影响报告 七)需要的市场调查报告 八)引进外资的名类协议文件 九)其他主要比照方案说明 十)其他 三、附图 一)工程地形或位置图(设有等高线) 二)其它 四、附录 一)现金流量表 二)利润表 三)收支平衡表