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1、 1/16 刘妙青、邱伟等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷 【审理法院】福建省宁德市中级人民法院 【审理法院】福建省宁德市中级人民法院 【审结日期】2021.11.17 【案件字号】(2021)闽 09 民终 1555 号 【审理程序】二审 【审理法官】叶庆兴刘为河罗文君 【审理法官】叶庆兴刘为河罗文君 【文书类型】判决书 【当事人】古田县龙翼地产开发有限公司;刘妙青;邱伟 【当事人】古田县龙翼地产开发有限公司刘妙青邱伟 【当事人-个人】刘妙青邱伟 【当事人-公司】古田县龙翼地产开发有限公司 【代理律
2、师/律所】陈蕾福建朗同律师事务所;皮慧英福建朗同律师事务所;杨帆广东商达律师事务所;罗美瑾广东商达律师事务所 【代理律师/律所】陈蕾福建朗同律师事务所皮慧英福建朗同律师事务所杨帆广东商达律师事务所罗美瑾广东商达律师事务所 【代理律师】陈蕾皮慧英杨帆罗美瑾 2/16【代理律所】福建朗同律师事务所广东商达律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【原告】古田县龙翼地产开发有限公司 【被告】刘妙青;邱伟 【本院观点】龙翼公司关于房屋赠送面积的广告宣传，具体明确，对合同订立有重大影响，应当视为合同内容。【权责关键词】完全民事行为能力无效重大误解显失公平撤销代理违约金过错不可抗力合同约定新证据罚款诉讼请求反
3、诉缺席判决维持原判发回重审 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】另查明，诉争房屋已办理不动产权证书，权利人为刘妙青、邱伟，房屋套内面积 95.17 平方米，分摊面积 23.76 平方米。【本院认为】本院认为，龙翼公司关于房屋赠送面积的广告宣传，具体明确，对合同订立有重大影响，应当视为合同内容。龙翼公司交付的房屋缺失赠送面积，不符合合同约定，刘妙青、邱伟有权拒绝接收并要求龙翼公司承担违约责任。龙翼公司抗辩其不存在违约及主张刘妙青、邱伟支付逾期收房保管费，缺乏依据，不予采纳。综上所述，龙翼公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照中华人民共
4、和国民事诉讼法第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 1555 元，由上诉人古田县龙翼地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-23 18:55:09 【一审法院查明】一审法院认定事实：1.龙翼公司经批准取得古田县 XX 名城商品房项目的预售许可证。为销售 XX 名城商品房，龙翼公司制作“XX 名城 6 号楼4 户型鉴赏”宣传彩页，4 户型图中有以红色斜线标示为“赠送面积”的部分。从4 户型图和装修示意图可见，标 3/16 示“赠送面积”的部分主要为一间卧室。龙翼公司通过微信公众号“XX 名城(微信号：账号主体：古田县
5、龙翼地产开发有限公司)”发布宣传广告，宣传的 XX 名城户型图中均有“半赠送使用面积”和“全赠送使用面积”，且有“92 平可享受约 108 平的空间尺度”、“103 平可享受约 116 平的空间尺度”、“121 平可享受约 141 平的空间尺度”等文字说明。2.2017 年 9 月 13 日，刘妙青、邱伟向龙翼公司购买诉争房屋并签订合同，合同主要约定：诉争房屋预测建筑面积共 118.93 平方米(其中套内建筑面积 95.17 平方米，分摊共有建筑面积 23.76 平方米)，单价每平方米 9697 元，总价 1153264 元；付款方式为 2017年 9 月 13 日前支付首付款 353264
6、元，签订合同前已支付的定金 50000 元抵作房价款，余款800000 元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在 2020 年 5 月 31 日前向买受人交付诉争房屋，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前 10 日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间交付商品房的，逾期超过 90 日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5 的违约金。合同另外
7、包含附件一至附件十二。其中附件一房屋平面图主要为 XX 名城6 号楼分层平面图。附件十一补充协议第七条约定：诉争房屋交付时间为 2020 年 5 月 31日之前为原则性规定，具体时间双方变更为出卖人发放入伙通知书载明的交房时间为准，买受人对此无异议；买受人应在入伙通知书中确定的交付日起 7 日内前来验收商品房，如有异议，应于验收之日一次性提出，若买受人未能在上述期限内前来验收，视为商品房已经按期交付；买受人未按出卖人通知时间办理房屋交接手续的，则自通知的交接期限届满之次日起视为出卖人已经向买受人履行了交房义务，买受人对房内一切设施无异议；买受人每逾期办理交接手续一日，需向出卖人支付总房款日万分
8、之三的保管费。补充协议第十七条约定：出卖人针对买受人所购商品房所在楼宇或项目及相关配套设施所做的或通过报纸、电视、广播、户外路牌、不同版本楼书、广告、建筑模型、三维动画、装修样板房、以 4/16 及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等所示内容均属要约邀请，不是出卖人的承诺，亦非买卖合同的组成部分，仅供买受人了解本项目之参考所用；房产及相关配套设施的实际状况最终以政府批准的规划设计方案和双方签署的购房合同为依据；双方在交易过程中口头的承诺不构成合同的内容，双方均不受其约束。3.2020 年 5 月 16 日，龙翼公司向刘妙青、邱伟寄送XX 名城交房通知书，通知交房时间为 2020 年 5
9、月 28 日，交房地点为 XX名城 8 某楼架空层。4.2020 年 11 月 4 日，古田县市场监督管理局对龙翼公司作出行政处罚决定书(古市监处2020111 号)，认为龙翼公司以未经批准的标的作为向购房者承诺的赠送物，并将此承诺以印刷品广告的形式发布，且最终无法兑现承诺，构成发布虚假广告的违法行为，依法决定对龙翼公司处以罚款。【一审法院认为】一审法院认为，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大
10、影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案，龙翼公司在“XX名城 6 号楼 C4 户型鉴赏”宣传彩页中以醒目的红色斜线标示赠送面积，内容具体明确，C4户型平面图及装修示意图中的赠送部分明显包含有一间卧室，而且龙翼公司通过微信公众号发布的宣传广告中也有“121 平可享受约 141 平的空间尺度”等文字提醒，现刘妙青、邱伟主张龙翼公司承诺赠送 12 平方米，未超出上述承诺赠送的面积，且对此赠送面积龙翼公司也未有反驳证据，故对刘妙青、邱伟主张龙翼公司承诺赠送面积12 平方米的事实，予以确认。龙翼公司广告宣传赠送面积的位置具体确定，
11、为一间卧室，该承诺对商品房买卖合同的订立有重大影响，应当构成要约，即使未载入商品房买卖合同，也应成为合同内容，龙翼公司违反该承诺，应承担违约责任。龙翼公司在“XX名城 6 号楼 C4 户型鉴赏”宣传彩页的最后一页末行中，虽有注明“本宣传资料所有宣传内容均以政府及相关部门最后核准方案为准，不构成合同要约”，但该内容字体明显小于其他内容，不足以引起购房者注意，且龙翼公司未 5/16 能举证证实已向刘妙青、邱伟履行了提示说明义务，故龙翼公司以此主张其赠送面积的承诺不构成要约的意见，依据不足，不予采纳。同理，合同附件十一补充协议第十七条的约定亦不足以排除龙翼公司赠送面积的承诺构成要约。龙翼公司承诺赠送
12、的面积并不在合同附件一 XX 名城 6 号楼分层平面图中，刘妙青、邱伟要求龙翼公司交付承诺赠送的面积，客观上无法实现。龙翼公司作为房地产开发商应具有比一般购房者更为专业的知识其将不属 XX 名城6 号楼分层平面图的面积对外承诺赠送，存在明显的主观过错，且其承诺赠送的面积功能为一间卧室，不仅造成刘妙青、邱伟期待利益的丧失，也将影响刘妙青、邱伟对诉争房屋的正常使用，故刘妙青、邱伟主张龙翼公司承担违约赔偿责任，合法合理，应予支持。但刘妙青、邱伟作为购房者，未对赠送面积不在其所签合同附件的分层平面图中予以充分注意，存在一定过错。刘妙青、邱伟的诉讼请求均系由于龙翼公司无法履行其承诺的赠送面积而引起的，故
13、综合考虑双方履约情况、过错程度、预期利益、赠送面积以及房屋价款等全案因素，合理酌定龙翼公司赔偿刘妙青、邱伟违约损失 50000 元。龙翼公司未按照约定向刘妙青、邱伟交付赠送的面积，刘妙青、邱伟有权拒绝交接诉争房屋，龙翼公司主张刘妙青、邱伟支付逾期收房保管费，依据不足，不予支持。本案由民法典施行前的法律事实引起，适用当时的法律的规定。据此，一审法院依照中华人民共和国合同法第八条、第一百零七条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条，最高人民法院关于适用 时间效力的若干规定第一条第二款，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款和最高人民法院关于适用 的解释第九十条规
14、定，判决：一、龙翼公司应于判决生效之日起三十日内赔偿刘妙青、邱伟违约损失 50000 元；二、驳回刘妙青、邱伟的其他诉讼请求；三、驳回龙翼公司的全部反诉请求。本诉案件受理费 7874 元，由刘妙青、邱伟负担 6976 元，龙翼公司负担 898 元；反诉案件受理费 505 元，由龙翼公司负担。【二审上诉人诉称】龙翼公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘妙青、邱伟的全部诉讼请求，支持龙翼公司的反诉请求或发回重审；本案诉讼费用由刘妙青、邱伟承担。事实和理由：(一)诉争房屋已具备交房条件，一审判决违反了当事人意思自治原则。2019 年 12 月 18 6/16 日，诉争工程由建设单位、勘查单位、设计单
15、位、监理单位、施工单位五方竣工验收，工程质量评定合格。结合双方合同约定及龙翼公司提交的福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、XX 名城 6 某楼项目概况、分户面积明细表等证据，足以证明诉争房屋具备交房条件。一审反而将未约定在合同条款内的赠送面积作为交房条件，没有依据。且关联案件中部分业主已办理产权证，足以证明诉争房屋具备交房条件。龙翼公司已将交房通知书送达给刘妙青、邱伟，刘妙青、邱伟拒不交接房屋，违反合同约定，应承担支付逾期收房保管费的违约责任。(二)一审认定广告中赠送面积内容构成要约，是错误的。一审以对方当事人自行制作的尺寸图(也就是装修示意图)显示的测量数据为依据而认定赠送面积构
16、成法律上的具体明确内容，存在基本事实错误。微信宣传中的空间尺度也不等于建筑面积，空间尺度是从不同的空间范围反映建筑物中的量，空间尺度仅是虚拟概念不能等同于建筑面积，不能单凭空间尺度就推定赠送面积具体明确。刘妙青、邱伟也未提供证据证实宣传资料对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案关于赠送面积的广告内容并没有明确具体面积，且未对合同订立有重大影响。刘妙青、邱伟在签订案涉合同时明确知悉商品房的面积及价格，龙翼公司在销售商品房时也未就赠送面积部分增加价款或提高总房款，刘妙青、邱伟对面积和价格不存在重大误解，其与银行签订的个人住房借款合同也可进行佐证。龙翼公司虽在宣传彩页上有标示赠送位置，但未明
17、确具体赠送面积，且在合同附件第十七条及宣传彩页尾部均已提示有“宣传内容不构成合同要约”等内容，刘妙青、邱伟作为完全民事行为能力人，在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务，一审认为上述提示不足以引起购房者的注意是错误的。(三)一审认定赠送面积客观上无法亦无条件实现是错误的。从一审现场勘查照片可知，关联案件的部分业主在办理产权证后已自行通过其他途径获取了该部分赠送面积使用空间。一审所作判决不仅使刘妙青、邱伟获得非合同约定内的赔偿，又能享受到空间尺度，显失公平，将给龙翼公司造成巨大损失。(四)一审判决适用法律错误。本案广告宣传材料不是要约，更不是合同内容，没有影响到案涉合同订立及房屋
18、价格的确定，一审判决引用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 7/16 律若干问题的解释第三条的规定，径行认定龙翼公司违约，存在法律适用错误。综上所述，龙翼公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：刘妙青、邱伟等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书 福建省宁德市中级人民法院 民事判决书(2021)闽 09 民终 1555 号 当事人 上诉人(原审被告、反诉原告)：古田县龙翼地产开发有限公司，住所地福建省古田县 614 中路某某北侧东南佳苑某某 B。法定代表人：冯晨，董事长。委
19、托诉讼代理人：陈蕾，福建朗同律师事务所律师。委托诉讼代理人：皮慧英，福建朗同律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘妙青。被上诉人(原审原告、反诉被告)：邱伟。俩被上诉人共同委托诉讼代理人：杨帆，广东商达律师事务所律师。俩被上诉人共同委托诉讼代理人：罗美瑾，广东商达律师事务所律师。审理经过 上诉人古田县龙翼地产开发有限公司(以下简称龙翼公司)因与被上诉人刘妙青、邱伟商品房预售合同纠纷一案，不服福建省古田县人民法院(2021)闽 0922 民初452 号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2021 年 10 月 11 日立案后，依法组成合议庭 8/16 公开开庭进行了审理。上诉人龙翼公司
20、的委托诉讼代理人陈蕾，被上诉人刘妙青、邱伟的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称 龙翼公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘妙青、邱伟的全部诉讼请求，支持龙翼公司的反诉请求或发回重审；本案诉讼费用由刘妙青、邱伟承担。事实和理由：(一)诉争房屋已具备交房条件，一审判决违反了当事人意思自治原则。2019 年 12 月 18 日，诉争工程由建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位五方竣工验收，工程质量评定合格。结合双方合同约定及龙翼公司提交的福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、XX 名城 6 某楼项目概况、分户面积明细表等证据，足以证明诉争房屋具备交房
21、条件。一审反而将未约定在合同条款内的赠送面积作为交房条件，没有依据。且关联案件中部分业主已办理产权证，足以证明诉争房屋具备交房条件。龙翼公司已将交房通知书送达给刘妙青、邱伟，刘妙青、邱伟拒不交接房屋，违反合同约定，应承担支付逾期收房保管费的违约责任。(二)一审认定广告中赠送面积内容构成要约，是错误的。一审以对方当事人自行制作的尺寸图(也就是装修示意图)显示的测量数据为依据而认定赠送面积构成法律上的具体明确内容，存在基本事实错误。微信宣传中的空间尺度也不等于建筑面积，空间尺度是从不同的空间范围反映建筑物中的量，空间尺度仅是虚拟概念不能等同于建筑面积，不能单凭空间尺度就推定赠送面积具体明确。刘妙青
22、、邱伟也未提供证据证实宣传资料对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案关于赠送面积的广告内容并没有明确具体面积，且未对合同订立有重大影响。刘妙青、邱伟在签订案涉合同时明确知悉商品房的面积及价格，龙翼公司在销售商品房时也未就赠送面积部分增加价款或提高总房款，刘妙青、邱伟对面积和价格不存在重大误解，其与银行签订的个人住房借款合同也可进行佐证。龙翼公司虽在宣传彩页上有标示赠送位置，但未明确具体赠送面积，且在合同附件第十七条及宣传彩页尾部均已提示有“宣传内容不构成合同要约”等内容，刘妙 9/16 青、邱伟作为完全民事行为能力人，在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务，一审认为上述
23、提示不足以引起购房者的注意是错误的。(三)一审认定赠送面积客观上无法亦无条件实现是错误的。从一审现场勘查照片可知，关联案件的部分业主在办理产权证后已自行通过其他途径获取了该部分赠送面积使用空间。一审所作判决不仅使刘妙青、邱伟获得非合同约定内的赔偿，又能享受到空间尺度，显失公平，将给龙翼公司造成巨大损失。(四)一审判决适用法律错误。本案广告宣传材料不是要约，更不是合同内容，没有影响到案涉合同订立及房屋价格的确定，一审判决引用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条的规定，径行认定龙翼公司违约，存在法律适用错误。二审被上诉人辩称 刘妙青、邱伟辩称，(一)一审认定龙翼公
24、司未交付诉争房屋赠送面积的事实清楚，且适用法律正确。赠送面积作为交房条件并非一审自行设定的义务，而是在最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条中有明确的规定，交付包含有赠送面积的房屋是龙翼公司的义务。龙翼公司未按约定交付房屋，刘妙青、邱伟享有先履行抗辩权，无须向龙翼公司支付保管费。(二)一审关于赠送面积的内容具体明确因而构成要约的认定是正确的。龙翼公司制作的宣传彩页以显眼的红色斜杆线表示赠送面积，内容具体明确，明确包含一间厨房或是一间房间，且其微信公众号也有发布“121 平可享受 141 平的空间尺度”等文字提醒。对于尺寸图，龙翼公司虽不认可真实性，但确系其制作，且该
25、尺寸图与龙翼公司提交的商品买卖合同附件一的“房屋平面图”显示的面积尺寸完全一致，可相互印证，形成证据链。房屋面积是购房者考虑的重要因素，本案中缺失的赠送面积不但超过购房总面积的 1/10，并且对房屋功能有重大影响，应作为合同内容。龙翼公司称其已在合同及宣传彩页上提示“宣传内容不构成合同要约”，但该条款与其他条款字体相同，未作特别提示，且未进行说明，该格式条款依法应认定为无效。龙翼公司未交付赠送面积，违反了合同的约 10/16 定，理应承担违约责任。(三)即便刘妙青、邱伟通过其他途径取得赠送面积，也不能免除龙翼公司交付合法赠送面积的义务，刘妙青、邱伟通过其他途径获取赠送面积也恰恰证明龙翼公司没有
26、向其交付合法赠送面积的客观事实。一审认定的赔偿数额实际上无法弥补刘妙青、邱伟所购房屋功能缺失造成的损失，龙翼公司应当承担相应责任。原告诉称 刘妙青、邱伟向一审法院起诉请求：1.判令龙翼公司 60 日内向刘妙青、邱伟交付承诺的赠送房屋面积 12 平米，如龙翼公司履行不能，请求判令龙翼公司支付刘妙青、邱伟房屋面积及房屋使用功能损失违约赔偿金 345979 元(按照房屋合同总价30%计算损失)；2.判令龙翼公司向刘妙青、邱伟支付购房总价款按日万分之四计算的延期交房违约金 92261 元(从 2020 年 6 月 1 日暂计至起诉之日止)。龙翼公司向一审法院反诉请求：判令刘妙青、邱伟支付龙翼公司逾期办
27、理房屋交接手续期间的保管费 48437.08 元(自 2020 年 5 月 29 日起至 2020 年 10 月 16 日止以1153264 元为基数按日万分之三计算)。一审法院查明 一审法院认定事实：1.龙翼公司经批准取得古田县 XX 名城商品房项目的预售许可证。为销售 XX 名城商品房，龙翼公司制作“XX 名城 6 号楼4 户型鉴赏”宣传彩页，4 户型图中有以红色斜线标示为“赠送面积”的部分。从4 户型图和装修示意图可见，标示“赠送面积”的部分主要为一间卧室。龙翼公司通过微信公众号“XX 名城(微信号：账号主体：古田县龙翼地产开发有限公司)”发布宣传广告，宣传的 XX 名城户型图中均有“半
28、赠送使用面积”和“全赠送使用面积”，且有“92 平可享受约 108 平的空间尺度”、“103 平可享受约 116 平的空间尺度”、“121 平可享受约 141 平的空间尺度”等文字说明。2.2017 年 9 月 13 日，刘妙青、邱伟向龙翼公司购买诉争房屋并签订合同，合同主要约定：诉争房屋预测建筑面积共 118.93 平方米(其中套内建筑面积 95.17 平方米，分摊共有建筑面积 23.76 平方米)，单价每平方米 9697 元，总价 1153264 元；付款方式 11/16 为 2017 年 9 月 13 日前支付首付款 353264 元，签订合同前已支付的定金 50000 元抵作房价款，余
29、款 800000 元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在 2020 年 5 月 31 日前向买受人交付诉争房屋，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前 10 日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间交付商品房的，逾期超过 90 日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 0.5 的违约金。合同另外包含附件一至附件十二。其中附件一房屋平面图主要为 X
30、X 名城 6 号楼分层平面图。附件十一补充协议第七条约定：诉争房屋交付时间为 2020 年 5 月 31 日之前为原则性规定，具体时间双方变更为出卖人发放入伙通知书载明的交房时间为准，买受人对此无异议；买受人应在入伙通知书中确定的交付日起 7 日内前来验收商品房，如有异议，应于验收之日一次性提出，若买受人未能在上述期限内前来验收，视为商品房已经按期交付；买受人未按出卖人通知时间办理房屋交接手续的，则自通知的交接期限届满之次日起视为出卖人已经向买受人履行了交房义务，买受人对房内一切设施无异议；买受人每逾期办理交接手续一日，需向出卖人支付总房款日万分之三的保管费。补充协议第十七条约定：出卖人针对买
31、受人所购商品房所在楼宇或项目及相关配套设施所做的或通过报纸、电视、广播、户外路牌、不同版本楼书、广告、建筑模型、三维动画、装修样板房、以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等所示内容均属要约邀请，不是出卖人的承诺，亦非买卖合同的组成部分，仅供买受人了解本项目之参考所用；房产及相关配套设施的实际状况最终以政府批准的规划设计方案和双方签署的购房合同为依据；双方在交易过程中口头的承诺不构成合同的内容，双方均不受其约束。3.2020 年 5 月 16 日，龙翼公司向刘妙青、邱伟寄送XX 名城交房通知书，通 12/16 知交房时间为 2020 年 5 月 28 日，交房地点为 XX 名城 8 某楼
32、架空层。4.2020 年 11 月 4 日，古田县市场监督管理局对龙翼公司作出行政处罚决定书(古市监处2020111 号)，认为龙翼公司以未经批准的标的作为向购房者承诺的赠送物，并将此承诺以印刷品广告的形式发布，且最终无法兑现承诺，构成发布虚假广告的违法行为，依法决定对龙翼公司处以罚款。本院查明 另查明，诉争房屋已办理不动产权证书，权利人为刘妙青、邱伟，房屋套内面积 95.17 平方米，分摊面积 23.76 平方米。一审法院认为 一审法院认为，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房
33、屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案，龙翼公司在“XX 名城 6 号楼 C4 户型鉴赏”宣传彩页中以醒目的红色斜线标示赠送面积，内容具体明确，C4 户型平面图及装修示意图中的赠送部分明显包含有一间卧室，而且龙翼公司通过微信公众号发布的宣传广告中也有“121 平可享受约 141 平的空间尺度”等文字提醒，现刘妙青、邱伟主张龙翼公司承诺赠送 12 平方米，未超出上述承诺赠送的面积，且对此赠送面积龙翼公司也未有反驳证据，故对刘妙青、邱伟主张
34、龙翼公司承诺赠送面积 12 平方米的事实，予以确认。龙翼公司广告宣传赠送面积的位置具体确定，为一间卧室，该承诺对商品房买卖合同的订立有重大影响，应当构成要约，即使未载入商品房买卖合同，也应成为合同内容，龙翼公司违反该承诺，应承担违约责任。龙翼公司在“XX 名城 6 号楼 C4 户型鉴赏”宣传彩页的最后一页末行中，虽有注明“本宣传资料所有宣传内容均以政府及相关部门最后核准方案为准，不构成合同要约”，但该内容字体明显小于其他内容，不足以引起购房者注意，且龙翼公司未能举证证实已向刘 13/16 妙青、邱伟履行了提示说明义务，故龙翼公司以此主张其赠送面积的承诺不构成要约的意见，依据不足，不予采纳。同理
35、，合同附件十一补充协议第十七条的约定亦不足以排除龙翼公司赠送面积的承诺构成要约。龙翼公司承诺赠送的面积并不在合同附件一XX 名城 6 号楼分层平面图中，刘妙青、邱伟要求龙翼公司交付承诺赠送的面积，客观上无法实现。龙翼公司作为房地产开发商,应具有比一般购房者更为专业的知识,其将不属XX 名城 6 号楼分层平面图的面积对外承诺赠送，存在明显的主观过错，且其承诺赠送的面积功能为一间卧室，不仅造成刘妙青、邱伟期待利益的丧失，也将影响刘妙青、邱伟对诉争房屋的正常使用，故刘妙青、邱伟主张龙翼公司承担违约赔偿责任，合法合理，应予支持。但刘妙青、邱伟作为购房者，未对赠送面积不在其所签合同附件的分层平面图中予以
36、充分注意，存在一定过错。刘妙青、邱伟的诉讼请求均系由于龙翼公司无法履行其承诺的赠送面积而引起的，故综合考虑双方履约情况、过错程度、预期利益、赠送面积以及房屋价款等全案因素，合理酌定龙翼公司赔偿刘妙青、邱伟违约损失 50000元。龙翼公司未按照约定向刘妙青、邱伟交付赠送的面积，刘妙青、邱伟有权拒绝交接诉争房屋，龙翼公司主张刘妙青、邱伟支付逾期收房保管费，依据不足，不予支持。本案由民法典施行前的法律事实引起，适用当时的法律的规定。据此，一审法院依照中华人民共和国合同法第八条、第一百零七条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定
37、第一条第二款，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款和最高人民法院关于适用的解释第九十条规定，判决：一、龙翼公司应于判决生效之日起三十日内赔偿刘妙青、邱伟违约损失 50000 元；二、驳回刘妙青、邱伟的其他诉讼请求；三、驳回龙翼公司的全部反诉请求。本诉案件受理费 7874 元，由刘妙青、邱伟负担 6976元，龙翼公司负担 898 元；反诉案件受理费 505 元，由龙翼公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，并对一审认定事实无异议，本院予以确认。对 14/16 当事人二审争议的问题，本院认定如下：(一)龙翼公司关于赠送面积的广告宣传是否构成要约，应否确定为合同内容。根据最高人民法院关于审理商品
38、房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容。本案龙翼公司在其微信公众号宣传的户型图中绘制有“半赠送使用面积”和“全赠送使用面积”，且有“121 平可享受约 141 平的空间尺度”等文字说明；龙翼公司在其制作的 C4 户型鉴赏图彩页中以醒目的红色斜线标示赠送面积，赠送部分包含有一间卧室，其位置、功能明确；刘妙青、邱伟提交的尺寸图，龙翼公司虽不认可其真实性，但该尺寸图与户型鉴赏图、合同附件平面图相符，可相互印证，表明上述赠送
39、的具体面积。以上表明，龙翼公司在宣传和介绍商品房时，作出了关于赠送面积的声明，该声明具体明确，且显然会对买受人签订合同产生重大影响，依法应视为要约，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。龙翼公司抗辩合同附件第十七条及宣传彩页尾部已提示有“宣传内容不构成合同要约”等内容，但该格式条款未经提示说明，龙翼公司相应抗辩，缺乏依据。(二)本案违约责任应如何承担。如上所述，龙翼公司关于赠送面积的广告宣传应确定为合同内容，现龙翼公司交付的房屋缺失该赠送面积，已构成违约，应承担相应违约责任。龙翼公司抗辩部分业主已自行获取赠送面积，缺乏依据，不予采纳。一审综合考虑双方履约情况、过错程度等因素，酌定龙翼公司
40、赔偿刘妙青、邱伟损失 50000 元，并无不当。龙翼公司交付的房屋不符合合同约定，即便该房屋已经竣工验收合格，刘妙青、邱伟仍有权拒绝接收，龙翼公司主张刘妙青、邱伟支付逾期收房保管费，没有依据，不予支持。本院认为 本院认为，龙翼公司关于房屋赠送面积的广告宣传，具体明确，对合同 15/16 订立有重大影响，应当视为合同内容。龙翼公司交付的房屋缺失赠送面积，不符合合同约定，刘妙青、邱伟有权拒绝接收并要求龙翼公司承担违约责任。龙翼公司抗辩其不存在违约及主张刘妙青、邱伟支付逾期收房保管费，缺乏依据，不予采纳。综上所述，龙翼公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依
41、照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：裁判结果 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 1555 元，由上诉人古田县龙翼地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。落款 审判长 叶庆兴 审判员 刘为河 审判员 罗文君 二二一年十一月十七日 书记员 林美娟 附法律依据附本判决所依据的主要法律条文：中华人民共和国民事诉讼法 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清 16/16 事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。北大法宝 1985 年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。