《谢伯泰、马晓明等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《谢伯泰、马晓明等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书.pdf（15页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 1/15 谢伯泰、马晓明等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷 【审理法院】海南省第一中级人民法院 【审理法院】海南省第一中级人民法院 【审结日期】2020.12.25 【案件字号】(2020)琼 96 民终 3284 号 【审理程序】二审 【文书类型】判决书 【当事人】谢伯泰;海南创基房地产开发有限公司 【当事人】谢伯泰海南创基房地产开发有限公司 【当事人-个人】谢伯泰 【当事人-公司】海南创基房地产开发有限公司 【代理律师/律所】李小明北京硕恒律师事务所;吴军海南外经律师事务所;洪玉程海南外经律师事
2、务所 【代理律师/律所】李小明北京硕恒律师事务所吴军海南外经律师事务所洪玉程海南外经律师事务所 【代理律师】李小明吴军洪玉程 【代理律所】北京硕恒律师事务所海南外经律师事务所 【法院级别】中级人民法院 2/15【原告】谢伯泰 【被告】海南创基房地产开发有限公司 【本院观点】原审将本案案由确定为“商品房销售合同纠纷”不准确，本院依法更正为“商品房预售合同纠纷”。【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金合同约定新证据关联性质证诉讼请求缺席判决维持原判执行 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，原审将本案案由确定为“商品房销售合同纠纷”不准确，本院依法更正为“商品房预售合同纠纷
3、”。谢伯泰、马晓明与创基公司所签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，合同双方的权利义务明确，一审认定为合法有效正确，本院予以确认。二审中，双方当事人的争议焦点为：保亭县人民政府在辖区内实行不动产统一登记后，创基公司是否应当承担自房屋交付之日起 720 日内未为谢伯泰、马晓明办理不动产权证的违约责任。首先，2016 年 9月 20 日保亭县人民政府实行不动产统一登记后，房地产开发公司已无法为商品房买受人单独申请办理房屋权属证书和单独申请办理土地使用权证系客观事实。其次，创基公司为谢伯泰、马晓明申请办理不动产权登记系对房屋权属证书和土地使用
4、权证统一进行登记，按照双方当事人在合同中对办理土地使用权证期限(第二个 720 日)的约定，创基公司在第一个 720日届满时未为谢伯泰、马晓明办理不动产权证尚不能认定创基公司已构成违约。再次，保亭县人民政府实行不动产统一登记后，创基公司已无法为谢伯泰、马晓明单独办理房屋权属证书，而双方当事人在合同中并未就此情况进行约定。综上，创基公司在房屋交付之日起720日内未为谢伯泰、马晓明办理不动产权证尚未构成违约。谢伯泰、马晓明提起判令创基公司支付自 2018 年 9 月 21 日起至 2020 年 4 月 15 日止迟延办理房屋权属证书的违约金的请求并无法律依据。创基公司在保亭县人民政府实行不动产统一
5、登记后，没有履行合同第二十六条 3/15 约定的告知义务，由双方当事人重新协商不动产权证的办理期限，自身存在过错，但该过错要归责其承担迟延办证的责任，合同双方并未协商一致。原审法院综合本案事实，以双方当事人在合同中约定的“两证”办理时间相加即约定的 720 日720 日=1440 日为不动产权证办理时间，并无不妥。谢伯泰、马晓明上诉主张房屋产权证和不动产权证都是房屋权属证书，应从创基公司通知交房之日起 720 日内为其办理不动产权证书，缺乏事实根据。综上所述，谢伯泰、马晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款
6、第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 622.35 元由上诉人谢伯泰、马晓明负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-25 10:44:16 【一审法院查明】一审法院认定事实：谢伯泰、马晓明(买受人)与创基公司(出卖人)于 2016年 3 月 4 日签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起 720 日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在 720 日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分
7、之一向买受人支付违约金。逾期 360 日以上的，买受人有权单方解除合同；第二十六条约定，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知。2016 年 9月 7 日，保亭县人民政府依据不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则和海南省人民政府办公厅关于贯彻实施不动产登记暂行条例的通知的相关要求，发布关于实施不动产统一登记的通告，自 2016 年 9 月 20 日起，在保亭县辖区内全面实施不动产统一登记。各类不动产登记业务统一由县不动产登记中心办理，颁发不动产权证书和不动产登记证明。2016 年 10 月 6 日，创基公司向谢伯泰、马晓明交付涉案房屋。一审法院认
8、为，谢伯泰、马晓明与创基公司是在自愿、平等、合法的基础上签订的商品房买卖 4/15 合同，合同对出售房屋的具体房号、面积、单价、总房价，以及付款方式、交房期限和违约责任等内容进行了约定，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。创基公司辩称的因人防地下室建设费行政纠纷及高压线迁改等不可预料、新冠病毒疫情等不可归责其的事由造成应在办证时间中扣除的意见，经查，高压线迁改在本案合同签订之前，而人防地下室建设等纠纷属于创基公司与相关的行政机关之间的行政纠纷范畴，且新冠病毒疫情期间并不直接影响办理本案相关产权证。本案系商品房买卖合同的法律关系，创基公司答辩的事由及其提交的输电线路迁改工程合同书等等
9、证据，与本案无关联性，创基公司的以上答辩理由，不予采纳。根据合同的约定，创基公司应当为谢伯泰、马晓明办理房屋权属证书以及土地使用权证，但由于不动产统一登记制度的实施，双方约定的“两证”办理实际已经国家政策调整为“两证合一”一并登记。不动产统一登记制度实施后，双方对办理不动产权证书的期限未重新约定，则以双方签订合同时约定的期限即“两证”办理的时间相加，即 720 天720 天=1440 天的不动产权证书办理时间。创基公司于 2016 年 10 月 6 日向谢伯泰、马晓明交付房屋，合同约定的办理不动产权证书期限至 2020 年 9 月 15 日届满，截至起诉之日办理期限未届满，创基公司未构成违约，
10、不存在违约金如何计算的问题。据此，一审判决：驳回原告马晓明、谢伯泰的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审对订立商品房买卖合同、交付涉案房屋的时间、保亭县人民政府发布实施不动产统一登记的时间等事实的认定，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案二审争议的事实，是创基公司在履行涉案的商品房买卖合同约定的自房屋交付之日起 720 日内为买受人办理房屋权属证书、在买受人取得商品房权属证书后 720 日内为买受人办理土地使用权证的义务过程中，因国家实行不动产统一登记制度，至起诉时，创基公司是否已构成违约，即合同原约定的由创基公司为谢伯泰、马晓明办理房屋权属证书和土地使用权证的期限先后为 720 日
11、，实行不动产统一登记后是否应合并为一个 720 日。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：创基公司于 2016年 10 月 6 日将谢伯泰、马晓明所买受的保亭县长乐居 13A 幢 11 层 1105 室交付给谢伯泰、马晓明。按照合同对办理房屋权属证书和土地使用权证期限的约定，创基公司应于房屋交付之 5/15 日起 720 日内即 2018 年 9 月 26 日前为谢伯泰、马晓明办理涉案商品房的房屋权属证书；在谢伯泰、马晓明取得该房屋权属证书的 720 日内即于 2020 年 9 月 15 日前为谢伯泰、马晓明办理该商品房的土地使用权证。但在合同履行期间，保亭县人民政府于 2016 年 9 月
12、20 日起在该县辖区全面实施不动产统一登记工作，“两证合一”制度的实施致使创基公司已不能单独办理房屋权属证书或土地使用权证的情况形成了客观事实。本院认定的上述事实，有经一审庭审质证且双方当事人均无异议的商品房买卖合同、房屋验收交接表等证据证实，足以认定。【二审上诉人诉称】谢伯泰、马晓明上诉请求：1、撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院(2020)琼 9029 民初 408 号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、本案争议焦点的基本事实：2016 年 3 月 4 日，上诉人与被上诉人签订了由被上诉人提供的名
13、为保亭县商品房买卖合同的商品房预售合同。该合同第十五条约定：被上诉人应当自房屋交付之日起 720 日内为上诉人办理房屋权属证书，在上诉人取得房屋权属证书后 720 日内被上诉人再为上诉人办理土地使用权证，如被上诉人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，被上诉人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向上诉人支付违约金。该合同第二十六条又约定，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式。合同签订后，上诉人依约履行了合同约定的义务，被上诉人也在 2016 年 10 月 6 日将房屋交付给了上诉人。在约定的 720 日内办理房屋权属证书的时间到期后，被上诉人一直未能给上诉人办理房屋权属证书，也未告知上诉
14、人未能办理的原因、理由以及解决方案。后经上诉人向相关部门了解情况后，才知被上诉人存在有未按照建设工程规划许可证批复内容建设的违法违建行为，至今未去办理规划核实、竣工验收等相关手续，不具备办理产权证的前置条件，故引起本案的发生。二、一审法院对争议焦点的事实认定错误，且该认定没有任何的事实和法律依据。一审法院认为自2016 年 9 月 20 日起，在保亭县辖区内全面实施不动产统一登记，双方对办理不动产权证书的期限未重新进行协商约定，则以双方签订合同时约定的期限即“两证”办理的时间相加，6/15 即约定的 720 天720 天=1440 天为新的办理不动产权证书的时间，因此被上诉人办理不动产权证书的
15、期限未届满而不需要承担违约责任。上诉人认为该认定错误，没有事实和法律依据。1、一审法院认为双方签订的商品房买卖合同真实有效，那么一审法院就应该尊重合同双方意思自治，在合同不违法的前提下，不能擅自任意、轻率和扩大解释合同条款。本案中，对于“两证”办理的时间相加为办理不动产权证的期限显然不符合合同约定，也没有法律依据，是一审法院对于合同条款的曲解所作出的轻率认定。2、保亭县全面施行不动产登记暂行条例的时间为 2016 年 9 月 20 日，被上诉人交房的时间为 2016 年 10 月 6 日，依照购房合同约定被上诉人为上诉人办理房屋权属证书的期限应在 2016 年 9 月 20 日之后，再依据该合
16、同第二十六条约定，涉及重大权益的事项应当采用书面告知形式，办理权属证书就是涉及上诉人的重大权益的事项，在 2016 年 9 月 20 日后被上诉人已经不能履行为上诉人办理房屋产权证期限之前书面通知上诉人，协商确定新的办理不动产权证的期限后再签订补充协议。但上诉人至今未收到被上诉人任何形式的告知，故未及时办理产权证的责任和过错完全在于被上诉人。3、商品房买卖合同中约定被上诉人于交房后 720 天内为上诉人办理房屋权属证书，房屋产权证和不动产权证都是房屋权属证书，只是不同时期的表现形式，该条款也可以理解为在交房后 720 天内被上诉人应该为上诉人办理不动产权证书。商品房买卖合同为被上诉人提供的格式
17、合同，即使对于房屋权属证书的解释上诉人与被上诉人存在歧义，依法也应该采纳有利于非提供格式合同一方的解释。故该条款应该理解为在交房 720 天之内被上诉人应该为上诉人办理不动产权证书。4、以下引自海南省第二中级人民法院(2019)琼 97 民终 1873 号生效民事判决书内容：“不动产权登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，两者性质上是一致的。虽然程序上略有区别，但是上诉人与被上诉人签订的合同中约定的办理期限是自房屋交付之日起 730 天内办理完毕，已经留有足够的时间，即使出现政策变化，也足够其针对新政策所需的材料和要求及时办理不动产权证。儋
18、州市政府实施不动产统一登记的新政策后，在政策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响中南公司履行义务，其认为国家政策调整 7/15 导致未能及时办证亦未能提交证据证实，中南公司关于因政府实施不动产统一登记办证政策后开发商的办证时间应在 730 天的基础上延长 180 天的主张没有事实根据及法律依据，本院不予支持。”上诉人认为该生效判决的认定才是公平合理的，国家政策的变化是基于时代的进步，目的是便民利民，而不是增加壁垒和障碍，也不能成为开发商掩盖违法违规事实、逃避责任的保护伞。故二审法院应该认定交房后的第一个 720 日内就是办理不动产权证书的期限。综上所述，谢伯泰、马晓明的上诉请求不能成
19、立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：谢伯泰、马晓明等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书 海南省第一中级人民法院 民事判决书(2020)琼 96 民终 3284 号 当事人 上诉人(原审原告)谢伯泰。上诉人(原审原告)：马晓明(谢伯泰妻子)。俩上诉人的共同委托诉讼代理人：李小明，北京硕恒律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：海南创基房地产开发有限公司。住所地：海南省保亭县南美假日小区 5 号楼 1-2 层。法定代表人：张凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴军，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪玉
20、程，海南外经律师事务所律师。8/15 审理经过 上诉人谢伯泰、马晓明因与被上诉人海南创基房地产开发有限公司(以下简称创基公司)商品房预售合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县(以下简称保亭县)人民法院(2020)琼 9029 民初 408 号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2020 年12 月 1 日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。二审上诉人诉称 谢伯泰、马晓明上诉请求：1、撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院(2020)琼 9029 民初 408 号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律
21、错误。一、本案争议焦点的基本事实：2016 年 3 月 4 日，上诉人与被上诉人签订了由被上诉人提供的名为保亭县商品房买卖合同的商品房预售合同。该合同第十五条约定：被上诉人应当自房屋交付之日起 720 日内为上诉人办理房屋权属证书，在上诉人取得房屋权属证书后 720 日内被上诉人再为上诉人办理土地使用权证，如被上诉人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，被上诉人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向上诉人支付违约金。该合同第二十六条又约定，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式。合同签订后，上诉人依约履行了合同约定的义务，被上诉人也在 2016 年 10 月 6日将房屋交付给了上诉人。在约
22、定的 720 日内办理房屋权属证书的时间到期后，被上诉人一直未能给上诉人办理房屋权属证书，也未告知上诉人未能办理的原因、理由以及解决方案。后经上诉人向相关部门了解情况后，才知被上诉人存在有未按照建设工程规划许可证批复内容建设的违法违建行为，至今未去办理规划核实、竣工验收等相关手续，不具备办理产权证的前置条件，故引起本案的发生。二、一审法院对争议焦点的事实认定错误，且该认定没有任何的事实和法律依据。一审法院认为自 2016 年 9 月 20 日起，在保亭县辖区内全面实施不动产统一登记，双方对办理不动产权证书的期限未重新进行协商约定，则以双方签订合同时约定的期限即“两证”办理的时间相加，即约定的7
23、20 天720 天=1440 天为新的办理不动产权证书的时间，因此被上诉人办理不动产权证 9/15 书的期限未届满而不需要承担违约责任。上诉人认为该认定错误，没有事实和法律依据。1、一审法院认为双方签订的商品房买卖合同真实有效，那么一审法院就应该尊重合同双方意思自治，在合同不违法的前提下，不能擅自任意、轻率和扩大解释合同条款。本案中，对于“两证”办理的时间相加为办理不动产权证的期限显然不符合合同约定，也没有法律依据，是一审法院对于合同条款的曲解所作出的轻率认定。2、保亭县全面施行不动产登记暂行条例的时间为 2016 年 9 月 20 日，被上诉人交房的时间为2016 年 10 月 6 日，依照
24、购房合同约定被上诉人为上诉人办理房屋权属证书的期限应在2016 年 9 月 20 日之后，再依据该合同第二十六条约定，涉及重大权益的事项应当采用书面告知形式，办理权属证书就是涉及上诉人的重大权益的事项，在 2016 年 9 月 20 日后被上诉人已经不能履行为上诉人办理房屋产权证期限之前书面通知上诉人，协商确定新的办理不动产权证的期限后再签订补充协议。但上诉人至今未收到被上诉人任何形式的告知，故未及时办理产权证的责任和过错完全在于被上诉人。3、商品房买卖合同中约定被上诉人于交房后 720 天内为上诉人办理房屋权属证书，房屋产权证和不动产权证都是房屋权属证书，只是不同时期的表现形式，该条款也可以
25、理解为在交房后 720 天内被上诉人应该为上诉人办理不动产权证书。商品房买卖合同为被上诉人提供的格式合同，即使对于房屋权属证书的解释上诉人与被上诉人存在歧义，依法也应该采纳有利于非提供格式合同一方的解释。故该条款应该理解为在交房 720 天之内被上诉人应该为上诉人办理不动产权证书。4、以下引自海南省第二中级人民法院(2019)琼 97 民终 1873号生效民事判决书内容：“不动产权登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，两者性质上是一致的。虽然程序上略有区别，但是上诉人与被上诉人签订的合同中约定的办理期限是自房屋交付之日起730 天内办理完毕
26、，已经留有足够的时间，即使出现政策变化，也足够其针对新政策所需的材料和要求及时办理不动产权证。儋州市政府实施不动产统一登记的新政策后，在政 10/15 策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响中南公司履行义务，其认为国家政策调整导致未能及时办证亦未能提交证据证实，中南公司关于因政府实施不动产统一登记办证政策后开发商的办证时间应在 730 天的基础上延长 180 天的主张没有事实根据及法律依据，本院不予支持。”上诉人认为该生效判决的认定才是公平合理的，国家政策的变化是基于时代的进步，目的是便民利民，而不是增加壁垒和障碍，也不能成为开发商掩盖违法违规事实、逃避责任的保护伞。故二审法院应该认
27、定交房后的第一个 720日内就是办理不动产权证书的期限。二审被上诉人辩称 创基公司辩称，一、我国新的不动产权证制度实施后，原办理房屋权属证书及土地使用证的时间应合并计算。二、答辩人逾期办证系政府原因所致，依法应予免责。一审判决的事实认定错误。三、受新型冠状病毒疫情影响，答辩人无法在疫情期间履行办证义务，违约天数应相应予以扣减。四、受商品房限购政策影响，答辩人已出现经营困难。原告诉称 谢伯泰、马晓明向一审法院起诉请求：1、判令被告支付因延迟办理房屋产权证的违约金 32901 元(按合同约定每日支付总房价款万分之一计算，违约时间暂定自 2018 年 9 月 21 日起至 2020 年 4 月 15
28、 日，后续产生违约金另行主张)。2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院查明 一审法院认定事实：谢伯泰、马晓明(买受人)与创基公司(出卖人)于 2016 年 3 月 4 日签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起 720 日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在 720 日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期 360 日以上的，买受人有权单方解除合同；第二十六条约定，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告
29、知形式，非重大权益事 11/15 项亦宜采用书面形式告知。2016 年 9 月 7 日，保亭县人民政府依据不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则和海南省人民政府办公厅关于贯彻实施不动产登记暂行条例的通知的相关要求，发布关于实施不动产统一登记的通告，自2016 年 9 月 20 日起，在保亭县辖区内全面实施不动产统一登记。各类不动产登记业务统一由县不动产登记中心办理，颁发不动产权证书和不动产登记证明。2016 年 10月 6 日，创基公司向谢伯泰、马晓明交付涉案房屋。一审法院认为，谢伯泰、马晓明与创基公司是在自愿、平等、合法的基础上签订的商品房买卖合同，合同对出售房屋的具体房号、面积、单
30、价、总房价，以及付款方式、交房期限和违约责任等内容进行了约定，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。创基公司辩称的因人防地下室建设费行政纠纷及高压线迁改等不可预料、新冠病毒疫情等不可归责其的事由造成应在办证时间中扣除的意见，经查，高压线迁改在本案合同签订之前，而人防地下室建设等纠纷属于创基公司与相关的行政机关之间的行政纠纷范畴，且新冠病毒疫情期间并不直接影响办理本案相关产权证。本案系商品房买卖合同的法律关系，创基公司答辩的事由及其提交的输电线路迁改工程合同书等等证据，与本案无关联性，创基公司的以上答辩理由，不予采纳。根据合同的约定，创基公司应当为谢伯泰、马晓明办理房屋权属证书以及土地
31、使用权证，但由于不动产统一登记制度的实施，双方约定的“两证”办理实际已经国家政策调整为“两证合一”一并登记。不动产统一登记制度实施后，双方对办理不动产权证书的期限未重新约定，则以双方签订合同时约定的期限即“两证”办理的时间相加，即 720 天720 天=1440 天的不动产权证书办理时间。创基公司于 2016 年10 月 6 日向谢伯泰、马晓明交付房屋，合同约定的办理不动产权证书期限至 2020 年 9 月15 日届满，截至起诉之日办理期限未届满，创基公司未构成违约，不存在违约金如何计算的问题。据此，一审判决：驳回原告马晓明、谢伯泰的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审对订立商品房买卖
32、合同、交付涉案房 12/15 屋的时间、保亭县人民政府发布实施不动产统一登记的时间等事实的认定，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案二审争议的事实，是创基公司在履行涉案的商品房买卖合同约定的自房屋交付之日起 720 日内为买受人办理房屋权属证书、在买受人取得商品房权属证书后 720 日内为买受人办理土地使用权证的义务过程中，因国家实行不动产统一登记制度，至起诉时，创基公司是否已构成违约，即合同原约定的由创基公司为谢伯泰、马晓明办理房屋权属证书和土地使用权证的期限先后为 720 日，实行不动产统一登记后是否应合并为一个 720 日。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：创基公司于 2016 年
33、 10 月 6 日将谢伯泰、马晓明所买受的保亭县长乐居 13A 幢 11 层 1105 室交付给谢伯泰、马晓明。按照合同对办理房屋权属证书和土地使用权证期限的约定，创基公司应于房屋交付之日起 720 日内即 2018 年 9 月 26 日前为谢伯泰、马晓明办理涉案商品房的房屋权属证书；在谢伯泰、马晓明取得该房屋权属证书的 720 日内即于 2020 年 9月 15 日前为谢伯泰、马晓明办理该商品房的土地使用权证。但在合同履行期间，保亭县人民政府于 2016 年 9 月 20 日起在该县辖区全面实施不动产统一登记工作，“两证合一”制度的实施致使创基公司已不能单独办理房屋权属证书或土地使用权证的情
34、况形成了客观事实。本院认定的上述事实，有经一审庭审质证且双方当事人均无异议的商品房买卖合同、房屋验收交接表等证据证实，足以认定。本院认为 本院认为，原审将本案案由确定为“商品房销售合同纠纷”不准确，本院依法更正为“商品房预售合同纠纷”。谢伯泰、马晓明与创基公司所签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，合同双方的权利义务明确，一审认定为合法有效正确，本院予以确认。二审中，双方当事人的争议焦点为：保亭县人民政府在辖区内实行不动产统一登记后，创基公司是否应当承担自房屋交付之日起 720 日内未为谢伯泰、马晓明办理不动产权证的违 13/15 约责
35、任。首先，2016 年 9 月 20 日保亭县人民政府实行不动产统一登记后，房地产开发公司已无法为商品房买受人单独申请办理房屋权属证书和单独申请办理土地使用权证系客观事实。其次，创基公司为谢伯泰、马晓明申请办理不动产权登记系对房屋权属证书和土地使用权证统一进行登记，按照双方当事人在合同中对办理土地使用权证期限(第二个720 日)的约定，创基公司在第一个 720 日届满时未为谢伯泰、马晓明办理不动产权证尚不能认定创基公司已构成违约。再次，保亭县人民政府实行不动产统一登记后，创基公司已无法为谢伯泰、马晓明单独办理房屋权属证书，而双方当事人在合同中并未就此情况进行约定。综上，创基公司在房屋交付之日起
36、 720 日内未为谢伯泰、马晓明办理不动产权证尚未构成违约。谢伯泰、马晓明提起判令创基公司支付自 2018 年 9 月 21 日起至2020 年 4 月 15 日止迟延办理房屋权属证书的违约金的请求并无法律依据。创基公司在保亭县人民政府实行不动产统一登记后，没有履行合同第二十六条约定的告知义务，由双方当事人重新协商不动产权证的办理期限，自身存在过错，但该过错要归责其承担迟延办证的责任，合同双方并未协商一致。原审法院综合本案事实，以双方当事人在合同中约定的“两证”办理时间相加即约定的 720 日720 日=1440 日为不动产权证办理时间，并无不妥。谢伯泰、马晓明上诉主张房屋产权证和不动产权证都
37、是房屋权属证书，应从创基公司通知交房之日起 720 日内为其办理不动产权证书，缺乏事实根据。综上所述，谢伯泰、马晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 622.35 元由上诉人谢伯泰、马晓明负担。本判决为终审判决。落款 14/15 审判长 曾繁 桉 审判员 王娜 茹 审判员*敏 二二年十二月二十五日 书记员 黄冠 勇 中华人民共和国民事诉讼法 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。15/15 北大法宝 1985 年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。