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1、 一、产业地产发展历程及机遇(一)发展历程 1、产业地产成为房地产行业转型方向 目前中国房地产主要有三个领域，住宅地产、商业地产以及以发展产业为主的产业地产。住宅地产与商业地产主要针对消费领域，其主要功能是推进城市形象、社会化程度，推动消费的形成和提高。产业地产发展初期为工业地产，工业地产针对的主要是企业，其发展直接关系到实体经济发展状况。中国房地产行业进入了持续调控阶段，各地限购令、国八条等的出台对住宅地产产生了一定的影响，商业地产也逐渐面临政策的考验，各房地产商拿地策略也逐渐趋于谨慎，房地产商将目光投在打造全功能环境的产业地产领域，以此作为房地产行业未来转型的重要方向。2、产业地产是传统工
2、业地产发展方向 传统工业地产的发展经历了分散经营、企业自发集中、政府主导集聚等阶段，目前产业新城成为传统工业地产发展的方向。目前开发区单纯做工业地产开发已经越来越不适应经济和社会发展的需要，因此跟随劳动密集型产业向资金密集型、技术密集型产业的升级，部分工业园区已经开始由传统单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变，园区的功能更趋多元化，逐渐升级为产业新城。3、产业地产功能向多元化、可持续方向发展 目前，开发区、园区在中国经济发展中不仅充当高新技术转化基地，促进产业集聚，助力经济发展的角色，同时还聚集大量人流、物流、信息流、资金流，发展城市功能，其从仅具备产业功能发展成为了集产业、商业、生活、
3、文化等为一体综 合功能体。另一方面，从城市可持续发展的角度来看，产业地产的健康发展、绿色发展对未来城市的可持续发展将发挥前所未有的重要作用。(二)发展机遇 1、政策宏观调控宏观政策角度来看，产业地产成为现代产业集群的重要载体 随着国家产业结构调整与升级，战略性新兴产业成为国家发展重点，这给产业地产的发展带来了新的机遇。2010 年 10 月 18 日国务院出台了国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定，重点培育以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业，对战略性新兴产业的培育正是产业载体向“产
4、业新城”升级的主要驱动力。同时“十二五”规划纲要明确提出了现代产业集群将以产业园区为载体。因此未来五年，一大批特色鲜明、品牌突出、服务平台完备的产业园区将在全国范围内遍地开花，所打造的高端产业园区将更多挑起培育与发展“新城”的重担，以产业新城的方式承担综合城市功能。2、产业转移区域发展角度来看，承接国内外产业转移将培育一大批新兴产业园区 从国际经济发展格局来看，改革开放以来，中国敞开国门，融入了世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力成本，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；从国内经济发展格局来看，为优化生产力空间布局、形成合理产业分工体系，进而推进产业结构调整、加快经济发展方式转变，中
5、国正在推进加速中西部地区承接国际与国内东部沿海地区的产业转移，推进中西部的新型工业化和城镇化进程。国际与国内的产业转移为产业地产的发展带来了新的机遇。当前，国际产业转移正 呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，因而开发区的产业基础和产业配套等成为承接国际产业转移的重要因素，这对开发区的功能提出了更高的要求。从国际产业转移的新特点来看，传统的工业园区已不能适应组团式产业转移的要求，而要求产业园区除发展产业之外拥有更多城市功能。3、积极打造新城概念整体规划角度来看，城市产业形态布局与发展以产业新城为方向 目前国内各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，
6、各种形式的经济技术开发和产业园区以及主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动了产业地产的持续性需求。出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以产业为主题产业形态的城市，都在招商引资环节上对产业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给予大幅度的优惠与支持，对产业地产投资者提供了良好的投资环境。同时为了实现投资之后顺利运转，开发者与投资者都认识到适时发展居住、生活与其他各种城市功能，更利于招商引资，因此从目前城市总体布局来看，走产业型新城的道路是推进城市发展，打造现代新城的最佳的选择。二、产业地产运营模式分析 根据国内外以发展产业为主
7、体的地产开发建设的经验，产业地产开发有四种开发模式，即政府主导开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。(一)政府主导模式 1、概述 政府主导模式是在产业地产开发过程中以政府为主导，由各地政府负责园区的开发、建设以及招商引资等工作。政府主导模式是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是中国目前产业地产市场的主要载体。其运作主体一般是开发区或产业园区管委会下设的开发公司。在过去几十年产业地产发展过程中政府主导开发模式更便于运作与招商引资。因为产业园区的开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的，政
8、府在这些方面主导作用更为突出。政府主导的开发模式在政策、税收、招商公信力等方面具有一定得优势；其缺陷是不熟悉产业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划，导致其在产业园的整体运作中不够专业化，致使大部分产业园区限制于搁荒。2、特点 政府主导模式开发是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他产业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。3、典型案例 上海张江高科技园区是较为典型的政府主导开发产业园区，于 1992 年 7 月成立，规划面积 25 平方公里。1999 年 8 月，上海市委、市政府颁布了“聚
9、焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能，自此，张江园区步入了快速发展阶段。2009 年，上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，决心集全市之力，依托上海 的综合优势和浦东开发开放先试先行优势，大力发展张江高科技园区，是张江高科技园成为“特而又特”的政策区。为了更好地实施“聚焦张江”的战略，市委、市政府不仅在政策上给予了园区充分的优惠和倾斜，还从组织给予了保证。包括政企合一的管理模式、行政审批制度改革和“一门式”服务、以市场为导向，“多元投资、多元开发、多元招商”的新机制、努力探索多模式的创业形式，建立人才柔性流动的新机制。其发展路径是政府主导
10、，以政策聚焦为依托，选准产业链切入点，发挥龙头企业带动作用，实现产业链上下游配套，高度重视科研教育培育发展后劲是张江高科科技园的主要成为因素。截止 2010 年底，园区进驻企业达 1650 家，累计完成固定资产投资额 1108 亿元。2010 年，园区工业总产值 577.5 亿元；经营总收入 1300亿元；固定资产投资 82.8 亿元；吸引投资总额超过 100 亿元，其中吸引合同外资10.5 亿美元，吸引内资企业注册资本 87.41 亿元。园区共有从业人员 15.03 万人（其中博士生 3601 人、硕士生 21334 人、大专以上学历 84590 人）；园区累计申请专利 17620 件，授权
11、专利 4128 件。(二)主体企业引导模式 1、概述 主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的产业用地，以营建一个相对独立的产业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。往往在很大程度上，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地产业地产开发。其优势在于招商对象主要为主体企业上下游企业，对象较为明确，大企业带动，小企业配套的模式使园区企业能够快速集聚起来，使整个产业链协同发展，劣势为对其他居
12、住、生活等配套功能的开发关注 较少、经验不足。此类开发模式对主体企业要求非常高，要求主体企业拥有整合产业链上下游企业的能力，是各级地方政府经常使用的产业地产开发方式。2、特点 主体企业引导模式有对主体企业实力要求较高、园区产业链完善、大企业带动、小企业配套等特点，其中由于该模式发展的园区以主体企业为核心而发展，其入住企业均是企业的上下游合作伙伴，其集聚纯度会高于其他园区产业集聚，实现高度的资源整合。发展路径是主体企业联合其上下游合作伙伴进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展。3、典型案例 龙头、主体企业带动的模式在“产业招商”中最为常见，犹以北京经济技术开发区(BDA)的“星网
13、工业园”模式最为典型，从 2001 年成立以来，星网工业园以首信诺基亚为龙头，吸引了 20 多家国际和国内著名的手机零配件厂商和服务提供商为之配套，从芯片到集成电路板，从显示屏到界面设计，组成了一个以首信诺基亚为核心的完整的产业链，手机从组装到出货只需一天时间，星网工业园正在成为一个世界级的移动通信生产基地。目前，开发区的移动通信产业链已经基本形成，以首信、诺基亚为龙头的星网工业园是北京最大的移动通信产业基地，也是国内第一个形成完整产业链的现代通信产业基地。(三)地产商模式 1、概述 一直以来，政府是产业地产开发的主导，民营企业参与的程度不高。但是，随着产业结构的升级、产业地产产品的多元化、市
14、场需求的快速成长，产业地产越来越受到民 营发展商的关注。产业地产商模式是指房地产投资开发企业在产业园区内或其他地方获取产业用地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。其优势是开发地产经验较为丰富，但由于其本质仍为房地产商，因此在对产业了解程度、政策获取、招商引资等方面存在劣势。2、特点 地产商运营模式的特点体现在房地产开发企业是开发主体、开发运营过程中通过市场化开发模式完成开发、销售（租赁）、管理等相关活动。3、典型案例 产业地产商模式典型的例子为“联动 U 谷
15、”项目，该项目位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连，占地 1300 亩，规划建筑面积 100 万平方米。园区依据产业“微笑曲线”为理论原型，为处于产业链条中不同位置的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间，分为生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区五大区域，实现了研发、制造、办公相结合。在园区设计方面采取独栋全景观、园林式设计手法，优化企业办公环境。其产业发展路径是以高端生产服务业为龙头，形成以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，发展制造业研发中心、科技中介服务机构和跨国企业部门中心。
16、截止 2010 年 10 月，“联动 U 谷”已签约企业约 400 多家，其中包括多家世界 500 强企业，如宝马汽车、阿赛洛、敦豪、国际纸业、德尔福、天和汽车、海德鲁等。(四)综合运作模式 1、概述 综合运作模式是指对上述的政府主导开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式进行混合运用的产业地产开发模式。由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的，必须对产业园区开发模式、主体企业引导模式
17、、产业地产商模式等进行综合使用。其优势在于每一个功能模块由具有经验的主体进行承担，有利于各个机构协调配合发挥最大优势。2、特点 综合运作模式有多重开发主体、根据不同阶段确定开发主体的特点，其开发项目建设规模较大、涉及经营范围广，以政府规划为基础引入社会各方力量共同完成区域产业地产的建设。3、典型案例 大连软件园是依托“官助民办”的创新开发模式典型，其借助政府资源，以大连软件园作为大连软件的宣传窗口，实现园区产业的快速聚集。在开发运营过程中，政府方面主要关注软件产业的发展，在整体产业规划、产业引导、招商推动、政策扶持方面发挥作用，帮助软件园的发展；在招商引资、园区建设、管理服务等各阶段软件园方面
18、则发挥主体作用，做好相关工作。同时以大企业东软进驻为园区发展的突破点，通过与东软合作建立“软件孵化基地”陆续吸引其他相关软件企业进入园区。到 2010 年为止，园区已进驻企业 500 家，实现销售收入 280 亿元，实现出口值 10.8 亿美元。(五)小结 在以上四种运营模式特点与优劣势各不相同，在开发项目时，应针对项目在区域位置、交通条件、产业发展主题、人文环境等多方面综合因素，来选取适合产业发展，推进城市功能的开发与运营模式。三、产业地产盈利模式分析(一)出租/出售 1、概述 项目投资开发商进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项
19、目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益，此种盈利模式是目前市场上主流的产业园区盈利模式。2、租售价格分析 从全国范围内来看，北京、上海、广州、深圳等地的产业园区中标准厂房与高科技园区租金价格较高，标准厂房价格低于高科技园区价格。以北京为例，北京目前地理位置较好的高科技园区租金平均价格达到 3.5 元/天/平方米，相对地理位置较偏的园区平均价格为 1-2 元/天/平方米。其他二级城市价格相对较低且增速较为平缓，天津近几年产业发展较为迅速，园区租金上涨较快，目前达到了 1.5-3.5 元/
20、天/平方米。河北、沈阳、中西部等地标准厂房租金较低，平均 0.5 元/天/平方米。3、优劣势分析 出租/出售或租售结合的产业地产盈利模式优势体现在收入稳定、可持续发展能力强、项目增值等方面，但具有投资回收期长的劣势。4、典型案例 目前市场上大部分产业园区均可以出租/出售或者租售结合的方式进行收益，北京中关村科技园即采用此盈利模式，办公楼与厂房均可进行出租与出售，部分园区还可提供土地出让，例如中关村科技园区电子城、中关村科技园区丰台园等。(二)定制厂房 1、概述 通过建设定制厂房进行盈利，产业地产开发商取得产业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量
21、身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。投资者可以选择租赁定制的厂房，也可以选择以租代售，即通过一定年限的租赁，最终拥有厂房的所有权。2、定制厂房价格分析 定制厂房一般为有特殊要求的厂房，通常适合特定的工艺安排，很难用于其他企业。同时投资者对厂房的交付状态有不同的要求，包括从毛胚房到带基本设备的全装修厂房等，因此定价参考标准较多。一般来讲，定制厂房的租金的价格由土地成本、厂房建设成本、基础设施成本、装修成本等内容构成。厂房的特殊程度越高则租/售价格越高。3、优劣势分析 通过定制厂房获得盈利的模式最重要优势为减少了持有物业与短期租赁的风险、量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业
22、务需求、使用者可以专注于拓展其业务、租 /售利润率较高、使用率较高，劣势则体现为目标客户单一、开发难度相对较高、灵活性较差。4、典型案例 在 10 几年前，苏州工业园区即引进了多层厂房、定制厂房等新方案，使引进让寸土寸金的园区进一步提升了土地资源的利用率。根据客户的规格要求来建造厂房，建设高密度、多层厂房成为了腾飞新苏服务企业的新做法。前者满足了不同企业的个性化需求，后者对提高园区单位面积投资额、提高土地利用率有着重要的意义。日立仪器、楼氏电子等著名企业都搬进了腾飞新苏为其定制的符合他们自身要求的厂房，继而腾飞新苏为楼氏电子建造了一幢面积为 2 万平方米的 4 层厂房，将定制厂房作为一种重要的
23、盈利模式进行操作。(三)土地溢价 1、概述 土地溢价的盈利模式是投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或其他专业产业地产投资开发商。目前在中国范围内，土地溢价的盈利模式并不作为市场上主流的盈利模式。2、价格分析 不同区域的土地溢价价格不同，北京、上海、广州、深圳等地价格明显高于其他地区。北京目前产业用土地平均价格在 45-55 万元/亩。上海郊区产业用地均价2009 年达到 30 万元/亩。3、优劣势分析 土地溢价模式优势体现在投资少、资金回收周期短，劣势为对园区整体合理布局不利、可能造成土地利用率低等。4、典型
24、案例 土地溢价主要存在于产业地产发展的第一阶段，以消化当时开发政策（土地一级开发政策），完善园区周边环境及配套，把地块做熟，在现有政策和市场环境条件下，采取土地开发转让形式，土地增值回现。目前仅以土地溢价方式实现盈利的产业园区较少，绝大多数产业园区盈利模式采用出租/出售厂房或办公楼、厂房定制、土地出售等方式的结合，以满足不同客户的不同需求。(四)REITs 1、概述 对于产业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，如厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金（REITs），再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。该种运营模式是通过产权式 REITs 发起资产包，实现投资人对
25、产业地产中相关物业的有权持有，并成立资产管理公司，对物业按 REITs 规范进行管理，投资人按产权单位直接实现投资目的。目前中国市场上还未形成以 REITs 为盈利模式的产业园区，但是随着各种制度的逐渐完善，产业地产发展成熟，REITs 盈利模式将成为市场主流盈利模式。2、优劣势分析 产业地产产权式 REITs 是一种标准的集合投资计划，其资金来源广泛，并且以专业的人员进行产业地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。另外对于投资者而言，REITs 风险低，回报稳定，可降低企业负债负担。但是目前国内产业地产产权式 REITs 发展还不成熟
26、，法 律、税收制度等还不尽不完善，并非目前主流的盈利模式。3、典型案例 2007 年落户镇江的嘉富诚与快鹿产业港合作开发的国内首个产业地产产权式REITs 由于法律、制度等问题，以失败告终，至目前国内市场上还未形成以 REITs为盈利模式的产业园区。普洛斯物流私募是园区 REITs 运作的典型案例之一，1999年，普洛斯成立了第一只私募基金普洛斯欧洲基金，从 19 位机构投资人处募集了10 亿欧元，主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。收购后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。在之后几年
27、中通过该种方式在实际控制资产快速增长的同时，实现了轻资产的快速增长，在基金模式的推动下，普洛斯的规模迅速做大。(五)小结 产业地产开发通过三种运营模式获取利润，以实现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售，土地溢价作为最初阶段的盈利模式目前已经不是市场上主流的产业地产盈利模式，REITs 作为一种创新的融资手段，是未来产业地产盈利模式的发展方向。四、产业地产投资机会分析(一)产业投资机会 评价标准：1、该评价表按各项指标进行打分，加权计算，最终得分越高则越具投资机会 2、每个评价指标分数为 010 分，根据每个产业链环节的发展情况进行打分 表 1 投资价值评价指标体系表 1 级指标(权重)2
28、级指标(权重)环境指标(0.3)产业政策 (0.3)财政金融政策 (0.3)技术环境 (0.2)宏观经济环境 (0.2)财务指标(0.4)市场平均增长率 (0.5)投资收益率 (0.5)特征指标(0.3)市场准入难度 (0.2)产业生命周期 (0.3)产业竞争状况 (0.3)投资风险 (0.2)数据来源：赛迪顾问 2011，06 1、新一代信息技术：云计算、物联网成为关注热点 新一代信息技术产业涉及领域众多，包括新一代移动通信、下一代互联网、三网融合、物联网、云计算、集成电路、新型显示、高端软件、高端服务器和信息服务等。这其中物联网、云计算成为关注热点。而集成电路、新型显示、高端服务器作为支撑
29、产业，受下游应用市场快速发展的带动也将呈现出快速发展的势头，同时随着终端产品在能耗、绿色环保等方面要求的不断提升，集成电路、新型显示、高端服务器产品升级步伐不断加快。1、物联网 物联网主要包括感知、传输、处理、应用几大部分。其中感知层主要承担信息的采集，可以应用的技术包括智能卡、RFID 电子标签、识别码、传感器等；网络层主要承担信息的传输，借用现有的无线网、移动网、固联网、互联网、广电网等即可实现；处理层主要承担数据的分析处理工作，现阶段正在快速发展的云计算中心则可以成为数据处理中心的承载平台。应用层主要实现物与物之间，人与物之间的识别与感知，发挥智能作用。综合政策、技术、人才、资金等多方面
30、因素的考虑，在物联网产业链中，智能卡、RFID、传感器等传感层、下游市场的应用层以及可基于云计算平台的处理层具有一定的投资机会。特别是随着物联网应用的逐步增多，除带动对于上述产品需求增大外，也将带动部分产品升级步伐的加快。物联网行业中重点企业包括：远望谷、新大陆、东信和平、同方股份、高鸿股份、航天信息等。现阶段，物联网相关企业均积极把握国家在推动物联网过程中带来的业务发展新机遇，推出满足市场需求的相关产品。表 2 物联网产业细分领域投资价值评价 感知层 传输层 处理层 应用层 环境指标 6.7 5.7 6.1 6.4 财务指标 7.5 6.8 7.3 7.3 特征指标 6.2 6.2 6.4
31、6.7 综合 6.9 6.3 6.7 6.8 数据来源：赛迪顾问 2011，06 2、云计算 云计算产业链较长，涵盖了电子元器件、硬件设备、基础软件、平台与应用软件、云集成服务、数据中心及运营服务等多个环节。综合政策、技术、人才、资金等多方面因素的考虑，在云计算产业链中，平台与应用软件、云集成服务、数据中心及运营服务可作为房地产企业开发产业园区过程中重点关注的产业环节。这其中重点企业包括从事数据中心及运营服务的中金数据、世纪互联，从事云集成服务的天云科技、软通动力、中软国际、亚信以及从事平台与应用软件的用友、中企动力等。看好于广阔的市场发展潜力以及国家政策的大力扶持，现阶段，相关企业均在大力发
32、展自身的云计算业务，行业投资正处于高速发展时期。表 3 云计算产业细分领域投资价值评价 电子元器件 硬件设备 基础软件 平台与应用软件 云集成服务 数据中心及运营服务 环境指标 6.9 6.6 7.2 7.4 6.6 7.1 财务指标 6.8 6.8 6.8 8.0 8.3 8.0 特征指标 5.9 6.5 5.2 6.1 6.5 6.6 综合 6.5 6.6 6.4 7.2 7.2 7.3 数据来源：赛迪顾问 2011，06 2、新能源：太阳能和风能成为关注热点 在国家指出的 7 大战略性新兴产业中，新能源产业占有重要地位。根据国家对于新能源产业的发展思路，新能源产业将突出清洁能源和可再生能
33、源，包括水电、核电、风力发电、太阳能发电、沼气发电、以及地热利用、煤的清洁利用等。这其中太阳能发电、风力发电已成为现阶段新能源领域产业投资的热点，可作为房地产企业开发产业园区过程中重点关注的产业。1、太阳能 太阳能光伏产业链是由硅提纯、硅锭/硅片生产、光伏电池制作、光伏电池组件制作、应用系统五个部分组成。在整个产业链中，从产业链上游到下游，技术门槛越来越低，企业数量也逐步增多。而从盈利能力上看，上游晶体硅生产环节利润水平较高，上游企业的盈利能力要普遍优于下游企业。综合政策、技术、人才、资金、水电消耗、市场供需等多方面因素的考虑，硅锭/硅片生产、光伏电池生产、光伏电池组件、应用系统可作为房地产企
34、业开发产业园区过程中重点关注的产业环节。现阶段，上游硅材料生产特别是电子级硅材料的生产主要以国外企业为主，国内企业在该领域的竞争力依旧较弱，但对于太阳能级多晶硅的生产国内已经出现了保利协鑫能源控股有限公司、江西赛维 LDK 太阳能高科技有限公司、洛阳中硅高科技有限公司、峨嵋半导体、大全新能源等企业，这些企业已经具备了一定的市场竞争力。但随着国家基于节能减排以及维护行业健康的考虑，2011 年 1 月出台了多晶硅行业准入条件，对多晶硅行业的投资设置了较高的门槛，对产能和能耗都提出了很高的要求，导致现阶段企业在多晶硅行业的投资均比较谨慎。而对于太阳能电池及组件生产企业而言，以尚德电力控股有限公司、
35、晶澳太阳能有限公司、英利绿色能源控股有限公司、常州天合光能有限公司为代表的国内企业已经具备了很强的市场竞争力。随着市场需求的不断增多，太阳能电池及组件企业以及相关应用厂商均将不断加大投资力度，可作为重点招商企业。表 4 太阳能光伏产业细分领域投资价值评价 硅材料 硅锭/硅片生产 光伏电池生产 光伏电池组件 应用系统 环境指标 5.5 6.6 6.8 6.9 7.1 财务指标 7.5 7.3 7.0 7.0 6.8 特征指标 5.9 6.1 6.5 6.7 6.5 综合 6.4 6.7 6.8 6.9 6.8 数据来源：赛迪顾问 2011，06 2、风能 风力发电是目前最具成本优势的可再生能源，
36、风力资源较好地区的风力发电成本与燃油发电或燃气发电相比，已经具备成本竞争力。从产业链上看，风力发电主要包括风电设备制造和风电运营两大部分，其中风电设备制造包括零部件生产和整机制造。现阶段，对于风能的投资主要集中在风电设备制造方面，这其中代表企业包括新疆金风科技、华锐风电。近年来，上海电气、新誉、湘电等企业在风电设备制造方面也得到了较快的发展。而对于风机零部件而言，叶片、齿轮箱、轴承、发电机等技术水平进步很快，国产化率也较高，但与国外先进技术相比，仍存在一定差距，而控制系统、联轴器、制动系统等产品的国产化进程相对缓慢。具体来看，叶片制造方面，目前国内有中航惠腾、上海玻璃钢研究院等超过 15 家生
37、产企业。1500 千瓦以下容量风机叶片的设计、制造技术已经成熟，但 2000 千瓦容量以上的叶片生产企业不多。轴承制造方面，主要企业有洛阳轴承有限公司、瓦房店轴承集团有限责任公司等超过 15 家企业。这其中国内企业在慢传动偏航回转系统轴承方面的研发进展较好，但在更重要的主传动轴承上，仍与国外有差距。表 5 风能产业细分领域投资价值评价 风机零部件 风机整机制造 环境指标 6.6 7.0 财务指标 6.5 6.8 特征指标 6.6 7.2 综合 6.5 6.9 数据来源：赛迪顾问 2011，06 3、新能源汽车：零部件产业迎来发展机遇 新能源汽车产业链和传统汽车产业链相比出现了一些变化。一方面汽
38、车动力系统的转变带来了动力电池、燃料电池、电动机等新核心零部件产品的出现，同时新能源汽车电气化程度和传统汽车相比要高很多，汽车零配件产业结构向电子产品方向发展，从而也为上游原材料和软件开发行业带来新的机遇。另一方面、新能源汽车车辆使用方式和传统汽车有较大不同，汽车售后服务、充电设备、电池租赁等配套和服务产业将出现快速发展。综合来看，新能源汽车产业链包括设计研发、零部件制造、整车制造和配套与服务四大部分。2011 年北京科博会中国能源战略论坛上，北京汽车行业协会会长、中国汽车工业咨询委员会副主任透露，未来十年有关部门将投入 1000 亿元打造新能源汽车产业链。同时，由工信部牵头制订的节能与新能源
39、汽车发展规划（20112020年），也已会同有关部门联合上报国务院。根据规划，2020 年中国新能源汽车销量规模将达到全球第一，这其中新能源汽车或以纯电动为主。在上述有利因素的带动下，中国新能源汽车产业将得到快速发展。这其中，零部件环节中的电池、电机和配套服务受益将最为明显，企业投资将呈现快速增长势头，可作为房地产企业开发产业园区过程中重点关注的产业环节；其次则是整机生产、设计研发。而随着电池生产企业的快速发展，也将带动相关电池原材料企业的投资扩产。现阶段，中国从事动力电池生产的企业有科力远、春兰、神舟、比亚迪、深圳比克、邦凯、力神、风帆股份、万向钱潮和亿纬锂能等。这其中，相对于镍氢电池，锂电
40、池凭借着电功率大，车载轻，动力性能好的优势，未来将成为主要发展方向，也将成为企业投资的重点。表 6 新能源汽车产业细分领域投资价值评价 研发设计 零部件 整车制造 配套与服务 环境指标 6.6 6.8 7.3 7.3 财务指标 7.0 8.0 7.5 7.5 特征指标 6.3 6.6 6.2 6.6 综合 6.7 7.2 7.0 7.1 数据来源：赛迪顾问 2011，06 4、LED：外延/芯片投资热点不减 近年来，LED 一直成为产业投资热点，特别是随着大尺寸背光源和照明市场的逐步启动，LED 产业迎来了新的发展机遇，产品结构得到快速提升，大功率、高亮度 LED产品成为企业投资热点。LED
41、产业链包括衬底、外延、芯片、封装以及下游应用五个环节。随着国内企业技术水平的不断提升，企业投资的关注点已经从早期的封装和应用为主，向上游外延、芯片延伸。这其中，厦门三安、士兰明芯、浪潮华光、武汉华灿等上游企业纷纷加大投资力度。而封装企业如佛山国星、鸿利电子、雷曼光电也通过上市获得了发展所需资金，不断扩充其生产规模。下游应用企业如勤上光电、南京汉德森、北京利亚德也在照明、显示屏等领域加大投资。表 7 LED 产业细分领域投资价值评价 衬底 外延/芯片 封装 应用 环境指标 6.5 7.2 6.9 7.2 财务指标 6.8 6.8 6.8 6.5 特征指标 6.4 7.0 6.9 6.8 综合 6
42、.6 6.9 6.8 6.8 数据来源：赛迪顾问 2011，06(二)区域投资机会 经过自 2003 年以来的清理整顿，现阶段，全国开发区数量在 1600 家左右，规划面积 10000 平方公里左右。其中，国务院批准的国家级开发区 222 家（包括经济技术开发区 49 家、高新技术产业开发区 53 家、保税区 15 家、出口加工区58 家、边境经济合作区 14 家、其他类型开发区 33 家），总面积近 2400 平方公里；各省级人民政府批准的省级开发区 1300 多家，核准面积近 8000 平方公里。而随着工业地产逐步向产业地产的过渡转型，由地产商主导的产业园区也取得了较快的发展。而出于对土地
43、成本、区域竞争力、人才集聚情况的考虑，初期地产商主导的产业园区主要选址在一线城市的周边地区，如天津、北京等地的周边区域。但随着二三线城市的快速发展和经济实力的不断提升，地产商也逐步选择在二三线城市建立和开发产业园区。1、环渤海地区 环渤海地区开发区数量较多，其中山东省开发区数量最多，其次是河北省和辽宁省；北京市和天津市开发区数量分别在 25 家和 19 家。环渤海地区也是地产商开发产业园区较早的选择地点，这其中河北省临近北京的区域为地产商选择的主要区域。固安工业园、大厂潮白河工业区、京北生态新区怀来、润泽国际信息港、联东 U 谷均属于地产商开发的产业园区，其中除联东 U 谷之外，其余产业园区均
44、位于临近北京的河北省相关地区。综合考虑环渤海地区的产业基础、经济实力、人才积累及吸引力、交通便捷性、商业生活配套完善程度，环渤海地区具有较强的市场竞争力，但对于土地可持续发展能力方面，北京市竞争力相对较弱。而相对于长三角和珠三角地区，环渤海地区在政府服务意识方面还有待提升。表 8 环渤海地区开发区数量情况 区域 开发区数量（家）北京市 19 天津市 25 河北省 45 山东省 155 辽宁省 42 数据来源：赛迪顾问 2011，06 表 9 环渤海地区投资机会分析 区域 市 产业基础 经济实力 人才积累及吸引力 交通便捷性 商业生活配套完善程度 综合评分 权重 20%15%25%25%15%1
45、00%北京市 北京市 9 9 9 9 9 9.0 天津市 天津市 8 8 8 8 8 8.0 河北省 燕郊 7 6 7 6 7 6.6 固安 6 5.5 6 5 5 5.5 大厂 6 5.5 6 5 5 5.5 廊坊 7.5 6 6.5 6 6 6.4 山东省 济南 7 7 6 7 7 6.8 东营 6 6 5 5 5 5.4 济宁 5 5 5 5 5 5.0 辽宁省 大连 7.5 7.5 7.5 7 7 7.3 营口 5 6 5 5 5 5.2 数据来源：赛迪顾问 2011，06 2、长三角地区 长三角地区主要包括上海市、江苏省、浙江省和安徽省。长三角地区整体经济水平比较发达、产业发展较快，
46、目前已经出现了张江高科技园区、昆山经济技术开发区、苏州经济技术开发区等一批较为成熟的产业园区。而安徽合肥近年来在产业方面也取得了极大的进展，吸引了如京东方等一批重大项目落户。综合来看，长三角地区整体产业基础实力较强，产业发展起步较早，在如集成电路、LCD 等方面已经具备了较强的区域竞争力。上海市经过多年的发展，产业基础比较雄厚，拥有包括漕河泾、张江等在内的多个国家级经济技术开发区，形成了以集成电路、医药等为代表的产业集聚。江苏省 2010 年规模以上工业增加值 21224 亿元，比“十五”末增长 1.2 倍。高新技术产业产值占规模以上工业比重由 24提高到 33%。新能源、新材料、生物技术和新
47、医药、节能环保、软件和服务外包、物联网和新一代信息技术六大新兴产业销售收入超过 2 万亿元，增长 38%；装备制造、电子信息、石油化工产业主营业务收入均超过万亿元，其中装备制造业达 3.66 万亿元，增长 30%。高新技术产业实现产值近 3 万亿元，占全省比重达 33%。服务业增加值占地区生产总值比重超过 40，比“十五”末提高 5.1 个百分点。未来，江苏省将继续加快区域协调发展，将秉着苏南提升、苏中崛起、苏北振兴步伐加快的发展方向，苏北五年承接 500 万元以上产业转移项目过万个。苏南地区则加快物流、金融、旅游等服务业的发展力度，苏南地区出现服务业投资超过制造业投资的新态势。浙江省 201
48、0 年生产总值为 27227 亿元，比上年增长 11.8%。其中第一产业增加值 1361 亿元，第二产业增加值 14121 亿元，第三产业增加值 11745 亿元，分 别增长 3.2%、12.3%和 12.1%。而在重点发展产业方面，“十二五”期间，浙江省在提升改造制造业的基础上，将培育发展新一代信息技术、节能环保、新能源、生物、高端装备制造、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业。表 10 长三角地区开发区数量情况 区域 开发区数量（家）上海市 28 江苏省 109 浙江省 103 安徽省 85 数据来源：赛迪顾问 2011，06 表 11 长三角地区投资机会分析 区域 市 产业基础 经济实力
49、人才积累及吸引力 交通便捷性 商业生活配套完善程度 综合评分 权重 20%15%25%25%15%100%上海市 上海市 9 9 9 9 9 9.0 浙江省 宁波 6 7 7.5 8 7 7.2 温州 6 6 7.5 8 7 7.0 江苏省 南京 6.5 7 8 8 7.5 7.5 苏州 8.5 7.5 8.5 8 7.5 8.1 无锡 8 7 8 8 7.5 7.8 安徽省 合肥 6.5 6 6.5 7 7 6.6 数据来源：赛迪顾问 2011，06 3、珠三角地区 珠三角地区是中国另一较早发展起来的产业集聚地，早期珠三角地区产业发展主要集中在整机产品生产制造，而随着广东省产业结构的不断调整
50、，广东省正在大力发展相关高技术产业，在引进国际知名企业投资的同时，加大力度鼓励本土企业投资。现阶段，广东省有开发区 69 家左右。2010 年广东规模以上工业完成增加值超两万亿元，达 20063.62 亿元，增长 16.8%。从产业结构上看，广东省是全国家电产品、手机、汽车、LED 封装及应用产品主要的生产制造基地，轿车、汽车产量分别居全国第二、五位，整车生产能力达 140 万辆/年。同时，相较于环渤海地区和长三角地区，珠三角地区的政府服务意识最强，有利于吸引企业在此投资。而随着产业和劳动力“双转移”继续稳步推进，粤东西北地区加快发展，区域发展差距逐步收窄。珠三角一体化步伐将进一步加快，已出台