中汉大厦项目可行性研究报告.pdf

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1、 中汉大厦可行性研究报告 海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 2012 年 12 月 9 日 目录 第一部分 项目总论.一、项目概况.二、项目经济指标.第二部分 投资环境与市场研究分析.一、市场宏观背景.二、海口房地产市场前瞻.三、宏观市场与本项目发展.第三部分 项目区域市场分析.一、海口房地产市场分析.二、项目所在区域市场分析.第四部分 项目分析.一、项目 SWOT 分析.二、定位分析.第五部分 投资预算.一、合作条件.二、项目总投资估算.第六部分 销售及经营收入测定.一、项目销售收入估算.二、销售利润分析.第七部分 财务与敏感性分析.一、盈利能力分析.二、项目不确定分析.第八部分 可行性研

2、究结论与建议.一、可行性研究结论.二、项目主要问题解决方法与建议.三、项目风险与防范建议.第一部分 项目总论 一、项目概况 1.项目名称 海口市美兰区“中汉大厦”2.项目开发 海南中汉开发有限公司 3.项目建设规模 中汉大厦项目位于海口市文明中路省财税学校旁(文明横路路口内进 100 米)，项目总占地面积 2145 平方米，总建筑面积为 10057.85 平方米，规划建设 1 栋 16 层商住楼，其中，1-2层为商铺，3-16 层为住宅共 160 户。项目以小户型为主，户型面积从 49.01-66.93 平方米不等，以一居 49-54 平方米，二居 65-66 平方米为主。附图一：项目区位图

3、4.建设情况 中汉大厦项目现已封顶完工，外立面已经做好，内部装修已经基本完工。附件二：项目效果图 5.市政配套设施 中汉大厦项目地块临近省财税学校，毗邻东门塘市场、服装批发市场，周边医院、购物广场、酒店餐饮、金融机构、农贸市场等配套设施成熟。一公里内：海南省财税学校、文明路服装批发市场、东门塘市场、东门便民市场、中国农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等环绕四周；二公里内：海南中医院、现代妇女儿童医院等配套设施齐全；三公里内：南亚广场、南亚家乐福、海口宾馆等设施完善；6.项目合法性手续 项目手续齐全。二、项目经济指标 开发公司：海南中汉房地产开发有限公司；项目总占地面积：2145 平方米；建

4、筑面积：10057.85 平方米；户型面积：一居 49-54 平方米，二居 65-66 平方米为主；总户数：160 户。第二部分 投资环境与市场研究分析 一、市场宏观背景 1、基础环境因素（1）、地理行政区域 中汉大厦位于海口市美兰区。美兰区是海口市的四个市辖区之一，下辖 9 个街道、4 个镇，是海南省委、省政府所在地，是海南的政治经济文化中心城区，也是海口商贸中心城区之一。（2）、自然概况 美兰区位于海口市东北部，北临琼州海峡，东倚南渡江，江海交汇，港汊纵横，是一个环境优美的城区，有连绵 100 多公里的海岸线，土地肥沃，具有广沃的红土地。境内有美兰机场和东寨港红树林国家自然保护区，南渡江、

5、美舍河、海甸溪穿越城区流入大海，东线海文高速公路、琼文国道横贯全区，具有得天独厚的自然资源优势。2、海口宏观经济分析（1）、GDP 及增长分析 从统计数据来看，市十一次党代会召开以来，海口经济节节拔高，一年更比一年强。在市十一次党代会召开前的 2006 年，海口全市生产总值（GDP）350.06 亿元（不含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长 12.9%。三次产业共同推进全市经济增长。第一产业实现增加值 25.88 亿元，比上年增长 9.0%；第二产业实现增加值102.12 亿元，增长 15.2%；第三产业实现增加值 222.06 亿元，增长 12.3%。5 年来，国民经济快速增长，到 2

6、010 年，全市生产总值达到590.55 亿元，比上年增长 17.5%。财政总收入 2010 年达到163.7 亿元，比上年增长 33%。全社会固定资产投资 2010 年达到 352.6 亿元，比上年增长 27.3%。据最新的统计数据显示，2011 年 19 月，海口地区生产总值 5150339 万元，比去年同期增长 11.3%；全部工业总产值3786142万元，同比增长 14.2%；固定资产投资总额 2673523万元，同比增长 25.5%。时间 GDP 2006 年 350.06 亿元 2010 年 590.55 亿元 2011 年 1-9 月 515.03 亿元 从以上数据可以看到，20

7、11 年头 9 个月，海口地区生产总值就已远远超过 2006 年全年总和。（2）、城市居民人均可支配收入及增长率分析 2010 年，海口城市居民人均可支配收入 16720 元，比全省收入水平高 1139 元，但增速比全省低 3.6 个百分点。二、海口房地产市场前瞻 1.上半年海口房地产开发投资 56 亿 据海口市统计局初步预计，上半年全市生产总值 352.11 亿元，比上年同期增长 11.4%，增幅比上年同期回落 8.2 个百分点，比一季度提升 0.5 个百分点。同时经济运行中的各种不确定因素还很多，保持经济平稳较快发展任务还很艰巨。房地产开发投资 56 亿 上半年，全市完成全社会固定资产投资

8、 166.55 亿元，比上年同期增长 23.1%。今年上半年，海口一、三产业呈现较快增长，二产有所回落。第三产业中住宿和餐饮业、房地产业是拉动投资增长的主导因素，其中房地产业投资是全社会投资的主体。房地产开发投资呈现较快增长，保障性住房建设步伐加快。在保障性住房建设的力度不断加大的带动下，上半年房地产开发投资56.28 亿元，比上年同期增长 42.3%，其中保障性住房完成投资21.8 亿元，对房地产开发投资增长的贡献率达 77.1%，拉动房地产开发投资增长 32.6 个百分点。2.海口房地产发展未来预测 目前，海口房地产受国家房地产调控政策、限购令影响，开发商纷纷“以价换量”以博取市场，但是市

9、场依旧处于一片“观望”状态，房价下行趋势较为明显，短期内，市场还会持续低迷。从长远来分析，受到国际旅游岛效应影响，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。首先，国际旅游岛的发展规划，带来免签证、零关税、放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济、房地产的发展。国际旅游岛大背景下的海口房地产市场逐渐趋于成熟，现正处于高速发展阶段。根据调查显示，目前，海口房价整体相对其他国内其他一、二线城市来说相对较低，未来房价还会有上升空间。海南岛是国内外居民心目中理想的“第二居住地”，拥有“健康岛”“无疫区”盛誉的海南房地产前途无量，是大有作为的。海南省未来 20 年旅游发展总目标为，建成世界著名、

10、亚洲一流的度假休闲旅游目的地，作为经济、政治中心、又荣获“中国人居环境奖”的海口，加上，环岛铁路的开通，将迅速缩短整个海南岛的空间距离，这将进一步放大海口在城市基础设施、商业等配套完善方面的吸引力，因此，不容置疑，海口房地产未来发展前景非常可观。三、宏观市场与本项目发展 从宏观市场分析来看，目前，整个房地产楼市陷入了持续观望状态中，不利于本项目的发展，并且在楼市成交量持续下滑的状态下，本项目销售会受到一定冲击影响。但是，由于海口房地产市场发展前景较乐观，未来，本项目市场发展将会转好。另，据统计分析，海口市房地产市场小户型旺销，大中户型成为海口本土居民的新宠。中汉大厦以中小户型为主，符合了市场发

11、展需求。第三部分 项目区域市场分析 一、海口房地产市场分析 1、土地市场分析 海口市中心区域房地产市场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为海口市场焦点。东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成海口房地产市场发展方向。美兰区市场处于高速运转期，供求平衡。二、项目所在区域市场分析 1、美兰区房地产市场特征分析 美兰区房地产市场辐射范围广，主要新盘都集中在海甸岛以及滨江板块，区域发展基本饱和。文明东板块基本属于旧城改造区，房地产发展空间较大。2、区域竞争楼盘及价格水平分析 项目所在区域属于旧城改造区，周边均是部分中档楼盘，主要竞争楼盘为以下：名称 项目地址 起价（元/）

12、均价（元/）折扣 占地面积（）建筑（锦阁 海口市文联路 二房5880 三房7100 6500 暂无折扣 5481 1519新城 海口市白龙北 7800 8300 暂无折扣 15 亩 300湾 2 期 海口市滨江8388 9500 一等奖终身免物79580.41671海汇 路 业 二等奖 1000 元装修 三等级送雪弗兰轿车 0 名宇 海口市文明东路 6888 8500 一次性 98 折 7796.15 259一号 海口市美祥路 7800 8400 一次性 97 按揭98 折 4810.54 1744商业城 海口市白龙北 7388 8500 按揭 8.8 折 15065 3736雅舍 海口市文明

13、路 7300 7900 全款 98 折 1333 449 从以上信息可以看出，最高是蓝水湾二期江海汇起价 8388 元/平方米，均价在 9500 元/平方米左右，还推出购房送大奖活动，分别以抽奖的形式送出，一等奖终身免物业，二等奖 1000 元/平方米精装修标准，三等奖送雪佛兰轿车一辆。蓝水湾二期江海汇规划面积大，园林景观优美，吸引众多新老客户再次置业。最低属于文景阁，项目折后二房起价 5880 元/平方米、三房 7100 元/平方米。位于白龙南路上的白龙新城与龙景商业城分别为起价7800 元、7388 元，均价 8300 元和 8400 元不相上下。从以上可以分析，龙景商业城、白龙新城、蓝水

14、湾二期江海汇等项目价格较高，这些项目均分布在白龙片区，项目不仅规模较大，如龙景商业城、白龙新城等均有临街商铺，并享受周边海鲜广场、武警医院、第四中学、南北货运市场、美舍河带状公园等配套设施，所以价格较偏高。青青雅舍、文景阁、联发名宇等项目价格较为偏低，地理位置较偏，项目规模较小，配套等设施并不十分完善。综合以上信息，我们分析得出，本项目周边楼盘均价在 7500元左右，这一区域的客户群主要来自于附近白领阶层、外地在本地工作的硬性需求的人群。第四部分 项目分析 一、项目 SWOT 分析 1、项目优势（S）（1）区位：本项目处于海口旧城改造区，项目近市场、药店，基础设施较完善，交通便利，地理位置优越

15、。（2）景观资源：项目享受周边三公里范围内的城市配套景观；（3）规模：项目总占地面积 2145 平方米，总建筑面积10057.85 平方米；（4）价格优势：相对于周边项目，中汉大厦价格较为实惠，项目 6000 元/平方米带 1000 元/平方米精装修。（5）配套优势：项目地处海口市老城区，周边范围一公里内医院、学校、市场、酒店等多项配套齐全，交通便利，公交线路覆盖全市，项目享受城市成熟配套设施。（6）投资优势：区域与项目投资前景广阔，项目北面为三亚街老民宅区，处于海口市城中村改造范围内，区域升值空间巨大；项目西面、南面为海口市著名服装批发集散地，中小户型租赁需求较高，符合本项目户型设计。2、项

16、目劣势分析（T）（1）本区域地处老城区中心，白天周边较为脏、乱、杂，交通拥堵，车辆出行较为不便；（2）本项目受到周边其它项目楼盘影响，其影响来自于其他项目的配套设施与地理位置；（3）本项目规模较小，虽设有地下停车库，但车位满足不了全部业主的需求；（4）本项目全部都是精装修，客户不能自行决定装修风格，选择性不大；（5）项目规模小，容积率高。3、项目机会（O）(1)项目地属于老城区改造区域，项目能吸引老城区二次改善客户群；（2）项目对面有服装批发市场，这将给项目带来一定的客户群；（3）美兰区以及其他区域的年轻置业者需求未被满足，且需求模糊化、能够被引导;(4)项目且项目以小户型为主，有利于满足本地

17、首次置业刚需。4、项目威胁(W)（1）本项目住宅面临本区域其他楼盘辐射影响，具体体现在景观、配套方面。（2）项目地处“脏、乱、差”地区，项目销售将会有一定影响；（3）本项目除商铺、地下停车库外，无任何景观配套，这将给本项目带来一定的销售影响。二、定位分析 1、价格定位 消费者对海口房地产项目认可度高，所以在研究市场的基础上，通过对自身产品品质的提升完全能促进销售价格的提升。通过以上市场分析，根据海口市房地产发展趋势，结合项目所在美兰老城区住宅目前的市场均价 7500 元/平方米，同时考虑项目的市场定位、档次和产品、及对海口市美兰区未来房地产市场的预期，我们预计项目未来可实现销售均价为 7000

18、 元/平方米。另一方面，通过对商业市场的调查和地下车位销售情况的调研，我们最终确定本项目的销售价格和预计销售率如下：产品类型 预计销售单价（元/平方米）高层住宅 7000 注：地下车库可按车位销售或出租。2、目标客户定位 通过海口市各阶层客户的访谈，我们最终确定我们的客户定位为：（1）核心客户：来源：美兰区项目周边工作人群 职业：私营业主，旧城区本土居民 目的：改善居住环境 收入：家庭年收入 20 万元以上(2)重要客户：来源：海口市区 职业：一般生意人，企业中高层 目的：改善居住环境、投资 收入：家庭年收入 8-20 万（3）游离客户：来源：美兰区、琼山区、龙华区、秀英区 职业：白领、企业单

19、位普通工薪族 目的：改善居住环境 收入：家庭年收入 15 万元以上 第五部分 投资预算 一、合作条件 1.价格 中汉大厦项目价格为起价 6500 元/平方米，均价 7000元/平方米（含 1000 元装修标准），在区域市场来看，本项目价格偏低。2.特价房 项目推出 20 套特价房，共 1200 平方米，价格在 6000元/平方米左右，并且含 1000 元精装修标准，在此基础上还可以再调整价格。3.销售任务量 春节前，项目销售回款 200 万元任务量。4.代理佣金 项目约 6500 平方米可售，总代理佣金费用为 5%。二、项目投资估算 根据项目现阶段可售面积及其对项目现阶段情况预测，从中汉大厦项

20、目开始销售到销售完成，我们将总投入 45 万元，这以预测投入费用，体现在项目按照计划完成销售任务的前提下。具体投入项目详见下表：序号 名称 资金（万元）备注 1 保证金 200，000 代理保证金 2 广告费 100，000 媒体广告、电视、户3 人工费 50，000 人员工资、日常支4 不可预计费用 100,000 不可预计费用 合 计 450，000 总投资 费用预算分析说明:（1）广告费用 售楼部装修已完成，物料基本齐全，进场后只需重新设计印刷单页，投放报纸分类广告，派单，广播电台广告，推广项目设计、组织等所有工作外包，前期广告费用预计 10 万元左右。（包括项目设计、项目广告费用）（2

21、）保证金 代理保证金费用约为 20 万元左右。（3）人工费用 根据预算分析，项目人工费用支出及其员工工资支出费用大概在 5 万元左右。（4）不可预计费用 项目不可预见费为 10 万元左右，其中包括项目后期的广告推广费用以及其他不可预计费用投入。第六部分 销售及经营收入测定 一、项目销售收入估算 1.项目总销售收入测算 销售收入：根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目的销售收入为 44，300，000 元。项目 可售面积（）销售单价（元/）销售率 销售收入（万元）住宅 5300 7000 95%3710 特价房 1200 6000 95%720 合计 6500 4430 注：项目剩余可销

22、售住宅面积 6500 平方米，及地下车库可于测算期外出租，另特价房可根据市场价格上调。2.年前销售收入预算 （1）以销售任务量回款 200 万元，价格以 7000 元/平方米计算，年前只需销售 5-6 套即可完成销售量。附表：项目 预算套数 户型面积（）销售单价（元/）销售率 销售收入（万元）住宅()6 套 60 7000 98%252 合计 6 套 60 7000 98%252 （2）以回款任务 200 万、平均户型 60 平方、特价 6000计算，特价房部分只需销售 6-8 套即可完成销售任务，而特价房升值空间巨大，且 8 套的目标较容易完成。附表：项目 预算套数 户型面积（）销售单价（元

23、/）销售率 销售收入（万元）住宅()8 套 60 特价 6000 98%288 合计 8 套 60 特价 6000 98%288 二、销售利润分析 按照中汉大厦现在剩余可售面积 6500 平方米，销售 100%的基础上，共计销售收入为 4430 万元整。即：销售总收入 4430 万元=（6500 平方米-1200 平方米）*7000 元/平方米+（特价房 1200 平方米*6000 元/平方米）代理中汉大厦项目纯利润详见下表分析：1)销售收入 44302)代理佣金 5%（1）*（2）2213)提成费用 0.5%（2）*（3）1 4)税费 1%（2）*（4）2 5)日常员工工资 0.5%（2）*

24、（5）1 6)分销代理 2%（2）*（6）4 7)广告费用 10 8)不可预计费 10 9）总投入 45 10）纯利润(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)-(8)-(9)148 根据预测综合得出，中汉大厦代理销售投入 45 万元，即可盈利148 元纯利润（仅在于项目按照预期销售周期内完成销售任务）。第七部分 财务与敏感性分析 一、盈利能力分析 经测算，总投资为 45 万元，预计销售周期为 20 周，税后纯利润为 148 万元，属于房地产代理项目的正常水平范围内，项目的赢利能力较为乐观。二、项目不确定分析 项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状

25、态。现根据中汉大厦项目投入及其回收盈利部分做以下分析：1.项目预定周期内销售 80%在项目代理成本及销售价格等其它条件不变的情况下，由静态测算可知，当本项目住宅销售率达到 80%，项目销售利润较为乐观。2.项目预定周期内销售 100%假定本项目代理费用成本及销售率不变，按照预定销售周期（20 周）内完成全部销售任务，那么，根据市场及项目定位分析，项目的代理盈利较大，风险不大。3.项目销售价格调整（1）.价格下调 若本项目根据市场情况而不得不下调项目价格，那么，根据本项目定位及其投入费用计算，项目的代理盈利风险较大。（2）.价格上调 若本项目根据市场情况，从而重新定位市场，将上调项目销售价格，那

26、么，项目住宅销售至 80%，项目的代理盈利颇为乐观，但，现房地产市场行情不容客观，所以上调可能性不高。4.销售停滞 假定市场行情不容客观，项目销售停滞，那么将会造成不可预计的其他费用，销售周期将会延长，延长时间不可预计，故此，盈利风险较大。第八部分 可行性研究结论与建议 一、可行性研究结论 根据市场调查以及对项目投资环境、区域市场分析，我们给出结论，中汉大厦代理销售方案可行，具体分析如下：1.价格有空间 根据我们对项目周边市场的摸底调查，得出项目区域均价在7500 元左右，而中汉大厦项目除 1000 元精装修外，项目价格约为 6000 元/平方米，同比周边地区，本项目在价格方面具有较强的优势。

27、2.户型符合市场需求 中汉大厦以中小户型为主，我们将客户群定位在本地首次置业者、白领阶层，可以满足他们刚性需求人群。3.区域优势 项目地处旧城改造区域，项目对面是著名的服装批发市场，这将会给我们带来一定的客源，对项目销售起到有利作用。4.投资风险低 项目价格在区域房地产市场上较偏低，销售压力将会减小。另外，年前若以 200 万元回款销售任务量，则需销售 6-8 套房屋即可完成任务，并且根据项目投资估算分析，投入 45 万元将会盈利 148 万元的纯利润，风险偏小。5.项目已进入市场 项目已经进入市场，售楼部已装修完成，销售所需物料均已齐全，可以免去前期的准备工作费用。6.特价房部分可调价 项目

28、约为 1200 平方米的特价房共 20 套，若除开年前 200万销售任务量 8 套外，其余 12 套可以在进行调价，即可赚取差价部分（特价房价格视市场情况而定上调比例）。二、项目主要问题解决方法与建议 项目周边房地产楼盘威慑力较强，项目规模较小，容积率较大，要达到预期的利润水平，则要对项目的整体运运营和营销提出较高的要求。建议必须要给项目准确定位，包括客群定位、价格定位，加大项目的整体营销策划和推广力度。另外，销售期间，严格控制成本的投入。三、项目风险与防范建议 1.项目风险分析（1）项目证件是否齐全 代理本项目前，需全面了解项目报建手续，预售许可证、土地证等产权是否清晰。（2）市场风险 如何制定营销策略和销售进度，需要制定完善的符合本项目营销策略的方针，来达到本项目能在预期销售周期内完成销售任务。(3)政策风险 海口首次表示将继续执行“限购令”政策，这将对房地产有着巨大影响。2.防范建议（1）.密切关注海口房地产市场变化，结合市场行情尽快有针对性营销和推广，确保在预期销售周期内完成销售计划。(2).提高销售人员素质，体现专业性。