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1、精选 doc 最新版地王大厦可行性研究报告第一章 前言一、报告编制的目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。二、报告编制的依据1、长沙市规划局城市规划方案；2、国家建设部及长沙市颁布的房地产相关法律与政策；3、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况1项目名称：地王大厦2开发公司基本情况2、1 公司名称：湖南海利世纪房地产开发有
2、限公司2、2 经营范围：2、3 注册资金：2、4 注册地点：2、5 法定代表人：2、6 企业类型：2、7 房地产开发资质等级：2、8 房地产开发资质等级证书编号：2、9 公司基本情况：3项目概况：项目地块位于长沙CBD（中央商务区）的核心地段，用地东侧为贯穿长沙南北的主干道芙蓉路，西南为新世纪体育文化广场北侧为天玺大酒店，地理位置优越，用地道路市政设施完备。项目规划用地面积为 11990.08m，容积率8，建筑密度38%，绿地率30%，广场面积1500m以上，东向退规划路边线 12m，南向退规划路边线8m，西向退规划路边线6m，北向退规划路边线12m，北向与天玺大酒店高层非住宅间距不小于 30
3、m。本项目拟建成为由地下部分、裙楼部分及塔楼部分组成的集办公、住宅及商业等多种功能的综合性高层公共建筑。第二章 行业现状及发展趋势一、房地产行业概况经过 93 年97 年的适度从紧的财政政策，98 年2003 年积极的财政政策，以及从 2004 年开始的经.精选 doc 最新版济“软着陆”相关政策的相续出台，我国政府的宏观调控体制逐渐完善、成熟。尤其是随着中央 2005 年经济工作六大任务和八个工作重点的相继推出，作为我国重要支柱产业之一的房地产行业将发生深刻的变革。去年四月以来，国家针对房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等主要问题，加强了房地产市
4、场引导和调控，实行“房产新政”。受此影响，05 年房地产投资增速逐渐放缓，部分房地产过热的城市出现房价下跌的形势，调控效果已经显现。国家调控的目的在于稳定房地产市场，具体地说就是为了平衡房地产总体的供需状况，减缓增速过快的房地产投资热潮，控制开发用地的总量，调节房地产开发结构，稳定房地产价格。同时也凸显出房地产作为国家经济的支柱产业，政府部门不容有失的心态。二、湖南省房地产概况受国家房地产“新政”的影响，我省去年上半年房地产投资也一度出现回落现象。但据省统计局发布的统计数据，从去年六月份开始，房地产投资仍保持了较强的发展势头。据建设部发布的数据看：湖南的房价整体水平并不高，呈现出双低的特征。其
5、一，房价总体水平低，房价水平居于中国倒数第六位。另外，房价上涨的幅度相对较低。2004年，商品房销售价格增长幅度为6.9，比全国平均增速低8.1；去年上半年，房价涨幅又比全国房价涨幅低了4.3。从各省房地产发展的历程来看，我省房地产的价格还存在较大的升值的空间。三、长沙市房地产概况1、房地产开发投资增幅较大，竣工速度减缓2005 年全市共完成房地产开发投资256.35 亿元，同比增长46.04%，继续保持较大增速；房屋施工面积 1913.57 万，其中新开工面积 779.54 万，同比分别增长30.85%、25.21%；竣工面积 515.16 万，同比增长-12.97%。商品房竣工面积同比下降
6、13%，其主要原因是由于近两年新开工项目较多，商品房施工量较大且多为大盘，施工周期较长，同时银行贷款门槛提高，造成相关增长速度放慢，预计 2006 年商品房竣工面积将有较大幅度增长。2、商品房批准预售面积同步增长，商业、写字楼建设量上升2005 年长沙市共有 584.19 万平方米商品房批准预售，同比增长 29.94%。其中,批准住宅预售面积459.84 万平方米,同比增长 27.14%;批准办公用房预售面积 31.78 万平方米,同比增长 48.16%;批准商业用房预售面积 86.36 万平方米,同比增长 137.58%。写字楼、商业供应量大幅上升，其销售及租赁面临一定压力。3、消费者购房需
7、求旺盛，商品房价格涨幅平稳2005 年，全市共成交商品房56755 套，比去年同期增长46.76%；成交面积 639.02 万平方米，比去年.精选 doc 最新版同期增长 41.94%；成交金额 169.79 亿元，比去年同期增长71.20%，增幅较大，增速加快。我市商品房的销售均价为 3030 元/平方米，同比上涨 10.67%。其中商品住房销售均价为2539 元/平方米，同比增长 6.20%。商品房消费需求巨大，价格涨幅平稳。4、住房二级市场增速放缓，房地产新政对二手房市场影响较大2005 年，全市共办理二手房交易17145 起，比去年同期增长25.13%；成交面积 187.54 万平方米
8、，比上年同期增长 2.67%；成交金额 33.71 亿元，比上年同期增长 13.62%。其中，房改房成交 9457 套，比上年同期增长 49.42%；成交面积 66.47 万平方米，比上年同期增长53.12%；成交金额7.10 亿元，比上年同期增长 54.19%。从交易面积上来看，二手房交易量出现明显回调，其主要原因有二：一是上市房源减少，新购商品房二年内上市全额征收营业税，使得进入二级市场的房源减少。二是新政的实施，许多人认为房价会下跌，持币待购的风气日浓，造成成交量增速明显放缓。5、房地产抵押登记继续攀高，个人住房贷款增速放缓2005 年，全市共办理房地产抵押登记45897 起比上年同期增
9、长 23.88%；抵押面积 891.37 万平方米，比上年同期增长-21.07%；抵押贷款金额 161.58 亿元，比上年同期增长-18.84%。其中，办理个人住房抵押贷款 29936 起，比上年同期增长-2.63%；抵押面积 344.14 万平方米，比上年同期增长-5.36%；抵押金额 54.72 亿元，比上年同期增长-3.03%。从抵押情况来看，其个人抵押量稍有下降，而抵押总量中抵押面积及贷款金额下降较大，说明单位在建工程抵押量减小幅度明显，其原因也是由于近两年商品房施工量较大且多为大盘，建设工期长；同时，银行贷款门槛提高，以至于在建工程抵押量相对减小，抵押总量中抵押面积及取得贷款金额下降
10、，预计2006 年在建工程抵押将会有较大幅度增长。6、城市房屋拆迁量下降，旧城改造规模缩小2005 年，全市共拆迁房屋 3930 户，拆迁房屋建筑面积 46.75 万平方米，分别比去年同期增长-1.28%和-12.27%。其中拆迁住宅面积30.37 万平方米，同比增长-34.42%。我市城市房屋拆迁量继续下降，其主要原因是由于国家宏观政策调整，严格控制拆迁开发规模，造成新申报的开发类拆迁项目为数不多；同时受地价上涨、拆迁周期拉长等因素的影响，旧城改造难度明显加大。7、经济适用房计划投资量增长，2006 年上市量将有所放大。2005 年，长沙市经济适用住宅小区建设计划投资13.08 亿元，比去年
11、同期增长 16.76%；完成投资 5.94亿元,比去年同期增长-43.89%；竣工建筑面积为 51.49 万平方米，比去年同期增长-53.50%；销售经济适用住宅面积 51.24 万平方米，比去年同期增长-55.81%。2005 年受经济适用住房建设用地的限制，且目前部分新建经济适用住房项目处于筹备阶段，我市经济适用房的供应有所减小，2006 年开发规模仍将维持原有水平，而竣工上市量将有所增加。四、长沙房地产发展趋势.精选 doc 最新版1、大长沙的城市规划，将促进长沙房地产的全面升级。近年来，大长沙的城市规划为房地产的全面升级提供了更高的平台。长株潭经济的一体化，带动了南长沙房地产的全面启动
12、与升温；湘江沿江风光带和橘子洲远景规划逐步带动了江岸板块的发展；河西大学城片区、长沙东区开发的升级换代，为近郊大盘的大显身手提供了绝佳的机遇。2、大动作调控政策将暂时告一段落，但仍将出台一系列规范市场的政府监管细则。2005 年出台的政策主要以“稳定房价”为导向，预计 2006 年将继续贯彻落实加 强房地产调控的政策，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。大动作调控政策将暂时告一段落，但仍将会有一系列规范市场、促进房地产市场健康发展的文件陆续出台。3、商品房供应量将有较大幅度增长，商品房销售面临一定压力。由于去年新开工项目较多，商品房施工量较大且多为大盘，且有部分开发商因为资
13、金问题造成施工周期变长，有很大一部分项目将于2006 年竣工，商品房的上市量将比2005 年有较大幅度增长，商品房销售可能会面临一定压力。4、市场需求继续坚挺，房地产发展前景广阔。根据2003 至 2020 年长沙总体规划纲要，长沙的城市规模将达到310 平方公里，年均将增加城市面积 10 平方公里；长沙进城人口年均增长 6 万人，外来人口的购房比例为 15%（据统计局数据），按 3 人/户，每户住房面积 100 平方米计算，每年将增加30 万平方米住房需求；2000 年至 2005 年长沙市人均居住面积从 18.6 平方米增长至 27.2 平方米，人均住房面积提高8.6 平方米，改善住房条件
14、的需求将成为市场需求的一大重点；虽然近年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来的拆迁所增加的刚性需求不可小视；房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房。综合以上需求，预计长沙 2006年商品房有效需求在 500 万平方米以上，房地产发展前景广阔。5、商品房价格仍将稳中有升。2006 年，受国家宏观调控和市场需求及国内大环境影响，长沙市价格较高、面积较大的高档住房价格将有下降的趋势，表现为房价震荡；价格较低、小面积的中低档住房、商业用房价格将稳中有升。6、二手房成交增幅将会大于去年，成交价格仍将上涨。2005 年受“国八条”等政策波动的影响，长沙二手房成交量虽略有增长，但
15、增幅明显小于2004 年。随着 2006 年政策的逐步稳定，58 号文件的继续深入执行，促进住房二级市场新政策的出台，二手房成交增幅将有较大幅度的增长，成交价格也会稳步上升。7、“品质住宅”建设将成为2006 年房地产开发的重点。2006 年将以“品质住宅”建设为契机，提高住宅质量，同时改善小区环境、物管等综合配套，从整体上提高长沙房地产开发水准，为老百姓提供物美价廉的居所。8、市场竞争更趋激烈.精选 doc 最新版由于热点城市的房价趋于稳定或略有下调，开发商利润降低，寻找利润空间更大的城市进行新一轮开发成为了众多开发商的选择。长沙作为中部地区的核心城市之一，偏低的房价以及良好稳定的发展空间吸
16、引了大量的外地开发企业进入。由于市场供给大幅增加，购房选择面更加宽广，在未来相当长的一段时间内，激烈的竞争将是开发商们不能回避的主题。第三章 同类型物业市场概况一、长沙写字楼市场概况几年前，长沙出现了真正意义上的专业写字楼，从亚大时代到顺天国际财富中心到保利湖南文化大厦、恒隆国际、第一大道，长沙写字楼不仅日趋专业化，更趋向精品化。5A 写字楼的概念已在星城大地遍地开花。目前，长沙的写字楼分布格局已经逐步形成以五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈及文艺路口文化商务圈三者并驾齐驱的产业格局。发展过程中，不同商务圈逐渐开始形成自己独有的气质与鲜明的个性特色。截止 2005 年年底，2004 年长沙写字楼
17、供给量达到 10.99 万平米，而实际销售量为 3.85 万平米。在2004 年长沙市写字楼空置量达到近年最高量，为12.4 万平米。2004 年长沙市写字楼市场是近三年来的一个低谷期。2005 年入市的写字楼预售量31.78 万平米，1-9 月销售量为 5.63 万平米，较上年大幅的增长，但基于更加庞大的供给量，销售情况仍不乐观。2004 年长沙写字楼市场出现了类似于住宅市场的爆炸供给时期，部分区域的写字楼市场由以往的“稀缺”变为现在的“过剩甚至严重过剩”。2006 年长沙市写字楼市场已经进入了“以供给增长”为特征的写字楼市场，到2006 年，有中天广场、BOBO 天下城等 10 多个写字楼
18、项目进入市场，预计写字楼供给面积约达 36 万。在竞争如此激烈的市场环境下，如何更好地把握用户的需求和心理显得尤其重要。在写字楼租赁市场方面，目前长沙市高档写字楼（高档酒店或专业写字楼）租金达到 74 元/月-114元/月，投资回报率在7%-11%之间。.精选 doc 最新版二、长沙小户型住宅市场概况长沙市当前小户型住宅市场前景非常乐观，总价不高且地段优势明显的小户型楼盘需求十分旺盛。从地段上看，长沙最初的小户型住宅多集中在最好的黄金地段，如五一路沿线，之后逐渐开始向城市的其他中心地带开始延伸，现在已经延伸到城市中心的周边地区，但依然在地理交通位置上占有很大优势。从户型上看，长沙小户型住宅多以
19、一房、二房为主，面积从30 多平方米到 80 平方米不等，户型结构较为方正实用，但一般受结构的限制，通风采光效果受到局限，结构也较为单一，无太多新颖之处，而近期已有一部分小户型住宅开始在户型结构上力求创新，如错跃式户型。从规模上看，长沙小户型住宅一般位于城市的中心地带，占地面积不大，多是 30 层左右的高层建筑，密度容积率都相对较高，居住户数多，造成电梯等配套较为紧张。从价格上看，依据所处的地段以及自身的楼盘质量，长沙小户型住宅可价格可划分为几个价格段：1、在城市最好的地段，4000-4500。2、在五一路、芙蓉路沿线的中心地段，3500-3800。3、其他城市中心周边地带，3200 左右。4
20、、相对较偏、但交通还是方便的区域，2500 左右。从装修状况来看，分为：1、精装修：主要集中在最好的地段，装修标准一般在每平米 400-550 之间，这类房价也是最高的，除精装修外还送抽油烟机、空调、热水器等家电，基本上只需要配备家具就可以入住。2、简单装修：地面、墙面、卫生间、厨房有简单的装修，但采用的材质一般，也不配送家电，价格也较为适中。3、毛坯房：无装修，但仍是市场的主体部分。从宣传推广上看，小户型一般靠地段为卖点，在推广方式上较为传统，推广主题大多针对年轻消费者及时尚的生活方式，推广手法以传统方式居多。三、长沙写字楼裙楼部分市场概况写字楼裙楼部分在项目整体中的作用可以分为两类，一类是
21、配套补缺型，目前长沙市场上大多数的写字楼裙楼部分的作用都为此类，通过引进各种商务活动配套设施达到完备写字楼本身的商务用途；另一类则是吸纳型，通过引入大型综合百货商场或者专门类商场为写字楼部分提供或者带来客户，如平和堂等。通过调查分析，长沙写字楼或商住楼裙楼租售情况视其地理位置及形态定位有好有坏，定位于大型或专业商场的裙楼因其定位明确，招商招租有针对性，租售情况良好；而定位于配套补缺型的裙楼则喜忧参半，能够与周边区域功能配套或者相协调的经营形态才能有良好的经营状况，相应的裙楼部分空置率也就低。目前长沙市场上的写字楼在配套服务上做的并不到位，据市场调研购买写字楼的企业中，较看重的功能服务还是与办公
22、、健康、员工生活息息相关的服务。对各种功能服务需求最多的前三位分别是集中式员工餐厅、商务咖啡厅、康体健身会馆。由此也可以看出裙楼部分吸纳有针对性的经营业主，避免急功近利的短期行为，才能获得长远的稳定回报。.精选 doc 最新版第四章 项目优势与机会分析一、项目优势分析1、项目地块优势1、1 地段优势位于长沙 CBD 核心区域，交通便利，市政、生活配套设施完备，且可供开发的土地日渐稀少，寸土寸金。1、2 商务环境优势本项目周边 100m 以内集中了天玺、君逸康年、翡翠明珠、金源等数家高档酒店，是芙蓉路商务圈中档次最高的黄金区域。1、3 景观环境优势项目西南为贺龙体育场及依托主体育场建筑设置的新世
23、纪体育文化广场及其他休闲娱乐场地；南侧为观光设施摩天轮。项目建成后可远眺岳簏山、湘江，近观体育场、摩天轮，景观优势独一无二。2、开发运作背景优势二、项目机会分析1、政府政策扶持 CBD 地区，区位发展前景看好从宏观层面看，政府对CBD 地区的政策扶持力度很大，去年正式出台了CBD 详细规划。长沙市招商引资暨商务工作会议上，长沙市委副书记、市长谭仲池则明确提出了一个赶超目标：“中央商务区建设要成为今年的重头戏，今后争取赶超武汉。”今后，长沙将把引资的目光重点瞄准世界和国内 500 强及行业排名靠前的跨国公司及国内知名大企业、大集团和上市公司，并将围绕它们着力完善产业链，强力推进产业招商，搭建招商
24、引资的良好平台，创新活动方式，大力开展境外招商。2、中部经济崛起带来的商务机会随着国家中部崛起的战略部署，长沙市的房地产业将面临更大的发展空间。长沙战略地位的提升将同时带动房地产业的升级；长沙经济的“自我起跳”更是会带来城市化的加速推进，在这个进程中，房地产.精选 doc 最新版将成为中坚力量；而长株潭一体化进程更是给长沙市，尤其是给南部长沙的城市价值带来积极影响，房地产业无疑将获得蓬勃发展的动力。3、虽然 CBD 内写字楼供给量逐年增加，竞争程度加剧，但由此带来的写字楼功能及服务品质的提升也将更好的促进 CBD 地区形成有利的商务氛围，完善的商务功能配套，改善商务环境为写字楼的整体市场扩大及
25、良性发展提供基础。4、项目多样性对客户有吸引力本项目物业形态具有高档写字楼，小户型住宅，商业裙楼，因此对办公、居住、经营及投资客户都具有一定的吸引力。第五章 项目定位一、项目市场定位定位依据：1、高昂的土地成本与开发商的赢利预期决定了本项目的高端定位。2、就长沙写字楼市场状况而言，商住楼或纯住宅以其相对较低的租售价格，与普通写字楼比较基本类似的配套服务占去了大部分的中低端办公用房需求者，若定位于普通写字楼将面临很大风险。3、项目地块综合各项自身条件的“地王”价值决定了项目必须拥有与其地块价值相符的高端产品。综合上述各点，本项目定位为：地王（5A 级专业写字楼）二、目标消费群定位办公客户：1、形
26、象客户湖南省知名企业及进入和即将进入湖南省省会 发展的中外知名企业。如：银行、证券机构、世界500 强企业等2、主力客户湖南省具有实力的企业作总部首选。3、主力客户长沙市蓬勃发展的智力型贸易型企业。4、投资客户有资金实力具备投资眼光的个人或企业投资者。附楼客户：考虑酒店和公寓性的通用性设计，目标客户预定为投资型客户。.精选 doc 最新版第六章 项目规划设计建议一、整体规划设计及节能建议本项目须严格按照用地红线及建筑用地规划许可证的要求进行总平面设计，总体布局应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制建筑间距，兼顾足够的室外活动空间，总平面而已应做到人车分流，交通路线简洁、流畅，动静态交通组
27、织合理，不影响人流的正常活动。主楼外适当布置类城市广场空间，并考虑与办公大堂的连接性及与商业的连通性。建筑外观对于写字楼项目的形象确立起着重要的作用，本项目定位为CBD 标志性城市综合体，从本项目的高端定位出发，作为大型公共建筑，使项目建筑需要具备成为城市地标的独特建筑要素，并且和谐的融入周边建筑环境群落，成为城市景观的重要组成部分。建筑物需通过自身所具有的魅力如出类拔萃的建筑高度，现代、时尚、大气的外观造型，整体的雕塑感、鲜明的色彩、独特的风格等而令人注目，为项目自身赢得声誉。无论从保持社会经济发展的可持续性还是从项目投入使用后降低运营成本的角度考虑，在本项目中推广节能技术，采用节能材料，提
28、倡合理的建筑设计都是必须的，也是可预期回报的。建议项目立面幕墙玻璃采用LOW-e玻璃或者双层真空玻璃达到保温隔热减少噪音的效果；针对长沙夏季持续数月的高温天气，可考虑设置可转动遮阳百叶减少热辐射，同时能减小噪音，立面造型新颖现代；砌块外墙采用加气砼砌块以提高保温隔热效果，降低造价，减轻楼板荷载；采用节能技术收集中央空调运行时排放的热量，用于加热生活用冷水，为项目业主提供热水，达到大幅度减少锅炉供热能源消耗，并且降低锅炉设备购置及运行成本的效果；提倡科学合理的建筑设计，综合考虑日照、通风、采光等因素，给出生态的、节能的设计成果。二、裙楼部分设计建议裙楼部分应做到流线清晰合理，裙楼经营性设施使用人
29、流与塔楼公寓使用人流及写字楼使用人流三者互不干扰，区别有致，各部分人流垂直交通不能混为一体，裙楼部分可设置单独使用的电梯或扶梯。写字.精选 doc 最新版楼与公寓部分应于裙楼底层各自设置入口大堂，并体现相应风格；平面空间能灵活分隔，满足各种经营或服务用途（如有规划设计前整体招商作为餐饮或大型商场，应充分考虑业主需求进行设计及功能分区）；建议柱间距离为 8-10m，既能充分满足各项功能的使用要求也能保证房屋造价的合理；裙楼部分各层层高均应大于 4.8m，底层层高可适当增加；裙楼部分建议安装大型商用中央空调，提升服务品质。三、住宅部分设计建议1、户型设计建议：以 40-50 平方米面积为主力户型，
30、主力户型总价在 20 万元左右，小户型以一房为主，可适当增加房间进深，方便业主分隔客厅与卧室，一套房间配置一个卫生间，房间形状规则，能够适应酒店式公寓、酒店及小户型住宅多种用途。2、公用配套设置建议：空调：不使用集中式空调，做户式中央空调或分体式空调，在不影响建筑立面效果的基础上，提供放置分体式空调室外机的位置。（中央空调造价比较高，后期运作与维护费用比较高，集中限制使用时间，不利于客户自己使用）电梯：根据市场调研的结果显示，小户型一般在城市的中心地带，占地面积都不是很大，多是 30 层左右的高层，密度容积率都相对较高，居住户数多，造成电梯等配套较为紧张。建议本项目采用日本三菱或美国 OTIS
31、，速度在 46 米/秒，并要求电梯公司设计好群控。3、装修状况建议：建议住宅部分装修标准为毛坯房，并为客户提供装修套餐方案，从项目的高端写字楼定位出发，同时也可以考虑精装修。四、写字楼部分设计建议结合本项目的定位目标，建议采取分段式处理，大厦基座部分采用石材贴面，基座以上部分选用高级谈蓝色或银灰色玻璃幕墙，以突显项目的现代、时尚、简约风格。同时，建议在强调整体效果的基础上，加强细部线条等细节的处理（但绝不能影响视野和采光），与外窗配合，丰富人们的视觉感受。此外，还应特别注重两栋建筑顶部的造型设计，给人感觉双塔建筑的协调与互动。建筑的主要几个出入口的设计同样是二栋写字楼外观引人与否的关键之笔，建
32、筑本项目的出入口设计应力求大气、稳重，使其成为大厦的一个亮点。建议项目为框架结构，建筑高度主楼不超过200 米，附楼不超过100 米，内部柱间距8 米左右，客梯置于楼层的中心位置。建筑面积使用率在 70%以上，这样既可以保证大厦拥有气派的大堂、较完备的配套功能，又能保证客户的实际现实利益。标准层内部平面空间规则，大方，可灵活分割，既能满足需要大面积、大开间的客户，也能满足小面积客户的需要。写字楼标准层层高大于 3.6m，净高大于 2.8m，设计要有前瞻性，保证较长时间内仍具有品质优势。.精选 doc 最新版第七章 项目招投标计划招标投标管理是每一个建设项目都应遵循的准则，根据中华人民共和国招标
33、投标法、国家发展计划委员会第 9 号令建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定和湖南省实施办法的有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，建设单位将委派专业施工监理人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建设的实际需要组成相关部门和配合相关专业技术人员。项目招投标计划见附表第八章 项目管理及进度实施计划81项目管理根据国家招投标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行工程施工和设备采购的招投标和工程监理；同时，由建设单位设立专门的项目开发部，并委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。
34、项目开发部将根据建设的实际需要适时成立相关部门和配备相关专业技术人员。82人员培训为了保证服务质量，提高管理水平和经济效益，所有经营管理人员、技术人员都必须经过公开招聘，择优录取的原则，经过严格的专业训练，并且具有一定的文化素质和思想政治水平。所有人员在上岗前必须集中培训，提高业务水平，以保证项目建成后顺利高效的运行。.精选 doc 最新版83物业管理物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，他直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。本项目湖南海利世纪房地产开发有限公司有限公司将制定详细可行的物业管理方案。方案包括：1、公司派员进行培训，为今后公司自行管理提高人员素质；
35、2、根据合同要求规范物业管理，公司的行为严格按照有关法律、法规办事，维护业主的权益；3、物业管理费的收取及管理，严格按有关文件和部门管理规定办事；4、积极配合行政主管部门，办理好一切应办手续，争取尽早地办理好房屋产权转让和转让过户手续。84建设进度计划安排本项目建设进度拟定建设期为_年，_年_月立项，进入前期筹备阶段，_年开始预售，_年竣工交付使用。工程建设进度安排85项目实施方案1尽早作好各项前期工作，抓紧设计方案的审批及相关专业部门的规划设计和计划安排；2、积极筹措项目建设资金；3、项目建设实行“三制”，即项目法人制、招标投标制和监理制。项目法人必须建立健全的质量管理制度，实行工程质量终身
36、负责制，对工程的建设质量负总责。设计、施工企业必须具有相应资质等级证书。施工单位中标后必须派出与工程资质要求相适应的施工人员及机械设备，监理单位也必须具备相应的资质等级。建设经营期（按季度）序号工程项目内容第一年第二年123412341前期筹备工作2场地准备3勘察设计、招标等4基础工程施工5主体工程施工6道路广场、绿化等配套工程7竣工验收第 9 章投资估算与资金筹措91投资估算根据建设单位湖南海利世纪房地产开发有限公司提供的有关“地王大厦”项目的土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，国家计委、建设部联合颁布的建设项目经济评价.精选 doc 最新版方法与参数（第二版）
37、、建设部颁布 房地产开发项目经济评价方法 以及中国建筑工业出版社出版的 民用建筑可行性研究与快速报价中的有关参数和投资成本估算方法，经过详细测算，本项目开发成本为：_；开发费用：_元；项目总投资成本：_元；单位造价_元/。详见项目投资成本估算表表192资金筹措与投资计划本项目开发总投资成本_元，资金筹措通过企业自筹、银行贷款和预售款实现。其中拟银行贷款_万元，其余为自筹和预售款。项目资金投入使用计划详见年度投资计划表表2第 10 章经济效益分析101税费率本报告编制过程中采用的各种税费率见下表：序号税费项目税费率（%）1营业税102盈利能力分析2城市维护建设税3教育费附加2 1项4企业所得税1
38、05土地增值税目利润项 目 在6不可预见费7利率计算期内实现销售收入-_元，销售税金及附加_元，净销售收入_元，上缴所得税_元，税后利润总额_元。详见销售收入与经营税金及附加估算表表3、损益表表 4 以及全部投资现金流量表表5。1022经济评价指标经测算可以得出本项目开发的如下经济指标：（1）全部投资所得税后投资利润率=（所得税后利润总额/总投资额）100%=_%（2）全部投资所得税前投资利润率=（所得税前利润总额/总投资额）100%=_%（3）全部投资的投资利税率=（利税总额/总投资额）100%=_%（4）税后利润总额：_元（5）税前利润总额：_元（6）税后财务净现值：_元（7）税前财务净现
39、值：_元（8）税后内部收益率：_%（9）税前内部收益率：_%.精选 doc 最新版详见主要财务评价指标汇总表103盈亏平衡分析以总销售率表示的盈亏平衡点（BEP），其计算公式如下：BEP=总成本费用/（总销售收入-总经营税金及附加）100%BEP=_%计算表明，本项目的销售率达到_%时，企业可实现盈亏平衡。103偿债能力分析本项目拟贷款_元，贷款期限 2 年，第二年末还本付息，本息共计_元。还本付息情况详见长期借款还本付息计算表表610.4敏感性分析影响房地产开发项目的主要因素一般为销售和成本，分别以销售价格单因素变动、建设成本单因素变动、价格成本同时变动5、10%、15%进行敏感性分析。1、
40、价格变动时引起财务指标的变动变动幅度税后全部投资利润率税前全部投资利润率全部投资利税率税后内部收益率税前内部收益率盈亏平衡点2、成本变动时引起财务指标的变动变动幅度税后全部投资利润率税前全部投资利润率全部投资利税率税后内部收益率税前内部收益率盈亏平衡点-15.00%-10.00%-5.00%05.00%10.00%15.00%-15%-10%-5%05%10%15%3、成本价格同向变动时引起财务指标的变动变动幅度税后全部投资利润率-15.00%-10.00%.05.00%10.00%15.00%-5.00%精选 doc 最新版税前全部投资利润率全部投资利税率税后内部收益率税前内部收益率盈亏平衡
41、点0-5%5.00%05%10.00%15.00%10%15%4、成本价格同向变动时引起财务指标的变动变动幅度税后全部投资利润率税前全部投资利润率全部投资利税率税后内部收益率税前内部收益率盈亏平衡点-15.00%-10.00%-5.00%5、以上四种情况下内部收益率的变动变动幅度-15%-10%价格变动时 IRR 的变动成本变动时 IRR 的变动价格成本同向变动时 IRR价格成本反向变动时 IRR6、四种变动情况对投资收益率的影响变动幅度价格变动投资利润率成本变动投资利润率同向变动投资利润率反向变动投资利润率-10%-5%05%10%15%-15%结论，通过敏感性分析，单因素变动时，某种因素的
42、变动引起内部收益率和投资利润率的变化会相对强于另外的因素，说明项目对此种因素的敏感性稍强，这种结果有助于管理人员发现项目需要重点关注某种因素的变化，以保证项目的盈利能力。双因素变动时，反向变动引起内部收益率和投资收益率的变化远远大于同向变动。可以得到一些综合性的结论，项目管理人员应该从价格，销售进度，成本方面加强管理，使项目的盈利能力增强。.精选 doc 最新版第 11 章项目综合评价111经济效益评价本项目的开发，税前利润_元，税后利润_元，税前全部投资净现值_元，税后全部投资净现值 _元，税前全部投资利润率 _%，税后全部投资利润率 _%，投资回收期_年，全部投资利税率_%。项目项目总投资
43、（元）项目总销售收入（元）税前利润（元）税后利润（元）税前全部投资利润率税后全部投资利润率全部投资利税率税前全部投资净现值（元）税后全部投资净现值（元）.评价结果精选 doc 最新版税后投资回收期（年）税后内部收益率（%）税前内部收益率（%）由本项目财务评价指标看，税后利润 _元，税后全部投资利润率 _%，全部投资利税率达_%，在自身赢利的同时可为国家创造高额税金，有较好的经济效益，本项目在经济效益上是可行的。112社会效益评价本项目的开发在一定程度上满足了蒸蒸日上的长沙经济对高档写字楼的需求；解决了相当人数的就业问题；项目的建设大大提升了长沙市尤其是中心城区的城市品位；高质量的规划设计在一定程度上美化了长沙市的城市面貌，同时，项目的开发对长沙市经济发展起到了推动作用，可以带动项目所在区域的繁荣，本项目的开发有极大的社会效益，从社会效益看本项目的开发建设可行。113环境效益评价本小区可以满足高级别商务办公和高品位居住生活，其环境景观、硬件设施、物业服务、功能配套等方面均按照长沙市目前的最高标准设计和建设。按照以上的思想，该项目在规划中以人为本，注重生态环境，充分体现人与建筑与自然和谐和，合理进行绿化和安排交通体系。本项目具有良好的环境效益。114总论综上所述，本项目经济上可行,同时具备很好的社会效益和环境效益，项目开发具有良好可行性。.