《阳光城：2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《阳光城：2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告.PDF（31页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】552552 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/II主要指标及依据主要指标及依据20192019 年房地产销售区域分布年房地产销售区域分布主要数据和指标主要数据和指标项目项目20172017 年年20182018 年年20192019 年年2 20 02020 年年 3 3 月月资产总额(亿元)2132.502633.973075.523255.01所有者权益(亿元)305.70410.30508.99536.67全
2、部债务(亿元)1134.891126.131123.211138.55营业总收入(亿元)331.63564.70610.4967.15利润总额(亿元)36.0463.8967.717.2320192019年末年末债务期限结构（单位：亿元）债务期限结构（单位：亿元）经营性净现金流（亿元）88.19218.31153.9612.72营业利润率（%）17.2619.0420.1719.49资产负债率（%）85.6684.4283.4583.51流动比率（%）169.44150.08154.17151.73全部债务/EBITDA（倍）27.7815.4114.12-EBITDA 利息倍数（倍）0.58
3、0.830.93-数据来源：公司 2017 年2019 年经审计的合并财务报告和 2020 年 3 月未经审计的合并财务报表。优势优势 公司房地产业务布局福建、长三角、珠三角、京津冀等区域的一二线城市和中西部核心二线城市，项目开发经验丰富，具有很强的市场竞争力； 受益于良好的项目布局， 公司合同销售金额及销售面积显著增长，房地产开发业务收入和毛利润持续提升，业务获利能力很强； 公司在建及拟建项目中位于福州、上海、杭州和长沙等一二线城市的项目占比较高，未来可售面积充足，有利于房地产业务的持续发展； 受益于项目销售回款的增加和公司对收支现金流和债务新增的严格管控，公司经营性净现金流持续表现为净流入
4、。关注关注 新冠肺炎疫情将对公司房地产业务短期内的施工、销售、回款及结转进度带来不利影响； 公司在建及拟建的部分房地产项目位于三四线城市，或将面临销售去化压力； 公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在房地产市场调控政策和融资环境趋紧背景下，面临资金压力； 公司资产受限比例较高，有息债务规模较大，部分债务将集中于 2020 年2021 年到期，存在集中偿付压力。评级展望评级展望新冠肺炎疫情短期内将对公司销售、回款、施工及结转进度带来不利影响，但随着 4 月份以来国内疫情得到缓和，而公司在一二线城市的土地储备充足，预计未来仍将保持较好的盈利能力。公司评级展望为稳定。评级方法及模型评级方法及模型东方
5、金诚房地产企业评级方法及模型（RTFC010202004）历史评级信息历史评级信息债项名称债项名称主体信用等级主体信用等级债项信用等级债项信用等级 评级时间评级时间项目组项目组评级方法及模型评级方法及模型评级报告评级报告20 阳城 01AAA/稳定AAA2020/2/20赵一统、范新悦东方金诚房地产企业评级方法及模型（RTFC010201907）阅读原文20 阳城 02AAA/稳定AAA2020/2/20赵一统、范新悦东方金诚房地产企业评级方法及模型（RTFC010201907）阅读原文注：自 2020 年 2 月 20 日（首次评级），阳光城主体信用等级未发生变化，均为 AAA/稳定。东方金
6、诚债评字【东方金诚债评字【20202020】552552 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/1主体概况主体概况阳光城集团股份有限公司（以下简称“阳光城”或“公司”）主营房地产开发业务，第一大股东为福建阳光集团有限公司1（以下简称“福建阳光”），实际控制人为自然人吴洁。阳光城前身为 1991 年 8 月成立的福建省石狮新发股份有限公司（以下简称“石狮新发”） ，初始注册资本为 800.00 万元，经多次股权转让和增资后，1996 年 12 月，石狮新发在深交所挂牌上市
7、，证券代码为 000671.SZ。2002 年 4 月，石狮新发第一大股东福建省新湖集团公司将其持有的 26369280 股股份转让予福建阳光投资有限公司（以下简称“阳光投资”，现已改名为福建阳光），阳光投资成为石狮新发第一大股东，持股比例 27.71%。2004 年 2 月，石狮新发更名为福建阳光实业发展股份有限公司（以下简称“阳光发展”）；2009 年 5 月，阳光发展变更为现名，次月证券简称变更为“阳光城”。经过股权分置改革、股权转让、多次定向增发和配股，截至 2020 年 3 月末，阳光城总股本为 40.93 亿股。第一大股东福建阳光直接及间接共持有阳光城 33.94%股份，同时福建阳
8、光一致行动人福建康田实业集团有限公司2（以下简称“康田实业”）持有发行人 10.06%的股份，因此，福建阳光合计享有公司 44.00%的表决权。阳光城实际控制人为自然人吴洁（股权结构详见附件一）。截至 2020 年 4 月 18 日，福建阳光和其全资子公司东方信隆资产管理有限公司、一致行动人康田实业合计持有公司 18.01 亿股，其中已质押股份 16.33 亿股，占其所持股比例的 90.71%，占公司总股本的 39.91%。公司主营房地产开发业务，辅以商业运营、物业服务业务为补充。公司房地产开发以住宅产品为主。公司采取长三角、珠三角、京津翼+大福建+战略城市点的“3+1+X”区域布局战略，阳光
9、城的房地产项目已布局国内的福州、杭州、上海、绍兴、佛山、广州、长沙、重庆、南宁、郑州、乌鲁木齐、天津、湖州、成都、西安等 97 个城市，以一二线城市为主，并选择性地布局核心一二线城市周边的部分三线城市。根据克而瑞研究中心公布的2019 年度中国房地产企业销售 TOP200 排行榜 ， 2019 年阳光城全口径和权益合同销售金额分别为 2110.3 亿元和 1351.4亿元3，分别排名第 13 位和第 14 位。截至 2020 年 3 月末，阳光城资产总额 3255.01 亿元，所有者权益 536.67 亿元，资产负债率为 83.51%；纳入合并报表范围的直接及间接控股子公司共 758 家。20
10、19 年及 2020 年 13月， 公司实现营业总收入分别为 610.49 亿元和 67.15 亿元， 利润总额分别为 67.71 亿元和 7.23亿元。1福建阳光集团有限公司：吴洁直接或间接持有 45.46%的股权，阳光城控股集团有限公司持有 43.88%的股权，自然人林雪莺持有 10.66%的股权，根据吴洁与阳光城控股集团有限公司实际控制人林腾蛟先生签署的一致行动协议 安排， 吴洁享有 89.34%的表决权， 为福建阳光的控股股东和实际控制人。22008 年 5 月 5 日，福建阳光与康田实业签署了一致行动协议，约定康田实业在发行人资本运作过程中（包括历次股东大会决策程序中）与福建阳光保持
11、一致行动（包括但不限于表决权上的一致性，包括涉及福建阳光及其关联方与上市公司的关联交易决策事项时的回避表决）。一致行动的期限自康田实业成为发行人的股东之日起至福建阳光不再为发行人的控股股东之日或康田实业不再持有发行人股权之日止。3数据来自于公司公告的阳光城集团股份有限公司关于 2019 年 12 月份经营情况的公告。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】552552 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/2本期债券概况及募集资金用途本期债券概况及募集资金用途
12、本期债券概况本期债券概况经中国证监会“证监许可2020468 号”文核准，公司获准公开发行不超过人民币 80亿元的公司债券。其中第一期 20 亿元已于 2020 年 4 月发行，阳光城集团股份有限公司 2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)（以下简称“本期债券”）发行规模不超过 10 亿元（含 10 亿元），发行期限 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券面值 100 元，按面值发行，发行利率为固定利率，单利按年计息，不计复利。本期债券每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券无担保。募集资金用途募集资金用途本期债券募集
13、资金不超过 10 亿元（含 10 亿元），扣除发行费用后，拟全部用于偿还到期或回售的公司债券。经营环境经营环境一季度一季度 GDPGDP 同比首次出现负增长，海外疫情蔓延会制约二季度经济反弹同比首次出现负增长，海外疫情蔓延会制约二季度经济反弹一季度必要的疫情防控措施对消费、投资及对外贸易活动造成严重冲击。3 月以来国内疫情进入稳定控制阶段，复工复产加速，但在海外疫情急剧升温、国际金融市场剧烈动荡背景下，国内经济回升势头受到较大影响，一季度 GDP 同比出现有历史记录以来的首次负增长，降至-6.8%。二季度国内消费回补、投资加速态势会进一步明显，但欧美疫情仍处高发期，5 月之后我国出口会出现更大
14、幅度下滑，我们估计当季 GDP 同比增速仅将回升至 3.0%左右。若全球疫情在上半年晚些时候得到基本控制，下半年国内宏观经济有望出现接近两位数的反弹，全年GDP 增速将在 3.5%左右。财政政策担纲、宽信用发力，一揽子宏观政策力度明显加大财政政策担纲、宽信用发力，一揽子宏观政策力度明显加大为应对疫情冲击，5 月两会推出一揽子宏观政策，主要包括上调财政赤字率目标、扩大新增地方政府专项债规模及发行特别国债，以及继续实施降息降准和再贷款等，合计财政支持力度达到名义 GDP 的 8.6%， 已接近 20082009 年全球金融危机时期水平。 下一步大幅减税降费、扩大基建支出、大规模发放招工及稳岗补贴，
15、以及适度放松汽车及商品房限购等措施有望陆续落地。未来货币政策实施力度也会加大，降息降准将持续推进，M2 和社融增速将显著高于上年水平（分别为 8.7%和 10.7%），我们估计年末两项指标有可能分别达到 14.0%和 15.0%左右。同时，在“房住不炒”原则下，央行将继续坚守不搞大水漫灌底线。行业分析行业分析房地产行业房地产行业新冠肺炎疫情对房地产短期销售产生较大冲击新冠肺炎疫情对房地产短期销售产生较大冲击，但但 3 3 月已开始改善月已开始改善，随着国内疫情的缓解随着国内疫情的缓解，东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】552552 号号邮箱：电话：010-62299800传真：
16、010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/3预计在政策维稳、按揭投放趋稳及需求回补的影响下，二季度销售增速将有望持续修复预计在政策维稳、按揭投放趋稳及需求回补的影响下，二季度销售增速将有望持续修复疫情期间，大多数省市线下售楼处和中介门店暂时关闭，房企推盘数量显著下滑，国内商品房销售受到较大影响。2020 年 13 月，全国商品房累计销售面积 21978.32 万平方米，同比下降 26.3%；商品房销售额 20364.86 亿元，同比下降 24.7%。此外，3 月 1 日以来，30 大中城市商品房销售面积已恢复至去年同期
17、 50%以上，销售情况正逐步好转。预计二季度随着国内疫情的缓解，各城市继续复工，供给和需求均将集中释放，商品房销售面积增速有望明显修复。2 月中下旬以来，除疫情严重的湖北省外，各城市已逐步复工，大部分城市售楼处陆续开放，房企积极推出线上售房、无理由退房、打折促销“以价换量”等营销策略，“渡难关”因城施策密集实施释放出一定程度托底及维稳的信号，“三稳”基调不变，按揭投放趋稳，加之货币政策和局部地区政策边际宽松可期，二季度销售增速料将有望修复。图表图表 1 1全国商品房销售情况（万平方米、亿元、全国商品房销售情况（万平方米、亿元、% %）数据来源：Wind20202020 年一季度疫情使得房企短期
18、销售及回款承压年一季度疫情使得房企短期销售及回款承压，影响拿地影响拿地、开复工意愿开复工意愿，行业投资增速行业投资增速首次负增长，随着国内疫情首次负增长，随着国内疫情的缓解的缓解，预计二季度投资增速在销售回款增加、拿地及开复工回暖，预计二季度投资增速在销售回款增加、拿地及开复工回暖的情况下将有望改善的情况下将有望改善疫情使得房企销售及回款承压，开复工延缓，影响拿地意愿，房地产开发投资累计增速在2 月份首次负增长；2020 年 12 月，房地产开发投资完成额 10115 亿元，同比增速-16.3%。随着 3 月国内房地产项目有序复工，土地购置及建安支出增加，房地产开发投资增速有所改善；其中 3
19、月开发投资完成额 11848 亿元，同比增长 1.15%，单月同比增速回正。4 月份以来国内疫情的缓解，预计二季度，随着各地复工进度加快及复工率的提升，在部分地方政府适度支持政策以及整体宽松的融资环境下，房企土地购置、新开工及施工将在销售回暖的条件下将继续得到改善；复工程度的增加及结转高峰的到来对竣工增速提升亦可提供保障，总体来看，预计房地产投资增速将进一步向上修复。图表图表 2 2全国房地产开发投资及土地购置情况（全国房地产开发投资及土地购置情况（% %）东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】552552 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址
20、：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/4数据来源：Wind业务运营业务运营经营概况经营概况公司营业收入和毛利润主要来源于房地产开发业务，近年来保持增长，毛利率公司营业收入和毛利润主要来源于房地产开发业务，近年来保持增长，毛利率稳步提升稳步提升阳光城主要从事房地产开发业务，辅以酒店运营、商业管理及建筑施工等其他业务。近年来，公司营业收入和毛利润均逐年显著增长，主要是房地产项目结转收入增多及利润提升所致；毛利率水平稳步提升。图表图表 3 3公司营业收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、公司营业收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、% %）
21、类别类别20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020 年年 1 13 3 月月收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比房地产开发327.2198.67 555.0198.28 587.5396.2462.8293.55其他4.421.339.691.7222.963.764.336.45合计合计331.63331.63 100.00100.00 5 56464.70.70 100.00100.00 610.49610.49 100.00100.0067.1567.15 1 100.0000.00毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利
22、润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率房地产开发80.3924.57 142.3425.65 150.0225.5315.8325.20其他2.7862.784.8149.6612.2453.321.4333.03合计合计83.1683.1625.0825.08 147.15147.1526.0626.06 162.26162.2626.5826.5817.2617.2625.7125.71数据来源：公司提供，东方金诚整理房地产开发房地产开发公司房地产业务布局大福建、长三角、珠三角、京津冀等区域的一二线城市和中西部核心公司房地产业务布局大福建、长三角、珠三角、
23、京津冀等区域的一二线城市和中西部核心二线城市，项目开发经验丰富，具有很强的市场竞争力二线城市，项目开发经验丰富，具有很强的市场竞争力阳光城具有房地产开发一级资质，具备多业态综合开发能力，项目业态以住宅产品为主，涉及少量商业、写字楼等。公司房地产业务始于福州，2012 年总部由福州搬至上海后，项目分布从福建向长三角、珠三角和京津冀地区以及中西部核心二线城市拓展，逐步实现了长三角、珠三角、京津翼+大福建+战略城市点的“3+1+X”的多元化城市布局。2017 年，公司提出“三东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】552552 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-6229
24、9803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/5全”投资战略，即全地域发展、全方式拿地、全业态发展，加大二线城市的覆盖，并战略性布局核心城市周边城市，区域分布更加广泛。截至 2019 年末，阳光城的房地产项目已布局国内的福州、杭州、上海、绍兴、佛山、广州、长沙、重庆、南宁、郑州、乌鲁木齐、天津、湖州、成都、西安等 97 个城市，以一二线城市和中西部核心二线城市为主，并选择性地布局核心一二线城市周边的部分三线城市。2019 年阳光城位列中国房地产开发企业 500 强榜单第 14 位，仍位居 2019 中国房地产上市公司 A 股十强。在克而瑞
25、公布的2019 年度中国房地产企业销售 TOP200 排行榜和2020年度中国房地产企业销售 TOP200 排行榜， 阳光城全口径合同销售金额分别位列第 13 位和第14 位，市场竞争地位稳固。公司房地产项目开发经验丰富，已形成了较为成熟的满足不同层次需求的产品体系，主要包括“城市新筑”、“浪漫城邦”、“时尚公寓”和“生态住宅”等住宅系列以及商务办公、商业综合体、星级酒店等商业系列。2017 年来，公司提出“规模上台阶，品质树标杆”战略，加强产品品质管控，建立室内装修绿色材料体系，推出“绿色智慧家”产品品牌。2019 年 4 月，成立绿色智慧家研究院，有序推动绿色智慧家战略落地，截至 2019
26、 年末，全国落地授牌的“绿色智慧家”项目 44 个，总建筑面积 530 万平方米，总共服务 15 万阳光城业主。受益于良好的项目布局，同时依托高周转经营策略实现项目快速开发，公司合同销售金额受益于良好的项目布局，同时依托高周转经营策略实现项目快速开发，公司合同销售金额及销售面积显著增长，新冠肺炎疫情及销售面积显著增长，新冠肺炎疫情爆发期间爆发期间对短期销售及回款形成负面影响，对短期销售及回款形成负面影响，4 4 月以来随着月以来随着国内疫情国内疫情的缓和的缓和，公司销售情况有所回升公司销售情况有所回升公司实施提升销售规模、提高周转速度、提升产品品质和降低开发成本的“三升一降”策略，着力提升运营
27、效率，同时提高产品适销性，实现项目的快速开发和高周转。目前，公司福建地区项目从拿地到开盘的周期为 68 个月，上海地区开发周期为 12 个月左右。随着区域业务的深耕和布局的扩张，2017 年2019 年，公司全口径合同销售面积及合同销售金额年均复合增长率分别为 61.19%和 51.84%，权益合同销售面积及销售金额年均复合增长率分别为34.39%和 26.68%，均保持快速增长；平均合同销售单价有所波动但仍处于高位，2018 年以来有所下降，主要系单价相对较低的二三线城市销售占比提升及一线城市限价影响。销售回款方面，2017 年2019 年及 2020 年 13 月，公司销售商品、提供劳务收
28、到的现金分别为 573.66 亿元、793.63 亿元、833.49 亿元和 134.36 亿元，分别为同期合并口径合同销售金额的 82.40%、80.30%、80.50%和 88.42%，总体销售回款速度尚好。2020 年国内新冠肺炎疫情爆发期间，对公司一季度项目销售带来一定不利影响。2020 年 13 月，公司全口径合同销售面积和金额同比分别增长 3.38%和下降 16.77%。4 月份以来，国内疫情基本的缓和，以及公司加强线上营销力度，2020 年 14 月，公司全口径合同销售面积和金额分别为 401.21 万平方米和 450.31 亿元，同比变化率分别为 4.30%和-10.22%，均
29、较前三月有所回升。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】552552 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/6图表图表 4 4公司房地产开发业务合同销售及回款情况（单位：亿元、公司房地产开发业务合同销售及回款情况（单位：亿元、% %、万平方米、元、万平方米、元/ /平方米）平方米）项目2017 年2018 年2019 年 2020 年 13 月全口径合同销售面积659.401266.401713.27266.98其中：权益合同销售面积606.67895.11
30、1095.61163.72全口径合同销售金额915.301628.562110.31283.33其中：权益合同销售金额842.101183.251351.43184.22平均合同销售价格（全口径）13880.8012859.86 12317.4310612.44合并口径合同销售金额696.19988.331035.39151.96销售商品、提供劳务收到的现金/合并口径合同销售金额82.4080.3080.5088.42资料来源：公司提供，东方金诚整理公司房地产项目销售区域主要集中在大福建、长三角、珠三角、京津冀等区域的一二线城市。近年来，公司项目布局向中西部城市拓展，在长沙、重庆、南宁、郑州、
31、西安等中西部内地区域的销售金额占比有所提高；在以福州、厦门为代表的福建地区以及长三角区域合同销售金额比重有所下降，但占比仍较高。截至 2019 年末，公司口径已完工项目合计 75 个，主要位于福州、厦门、上海、杭州、广州、宁波、嘉兴、郑州、成都等城市，规划计容建筑面积 1086.72万平方米，剩余未售面积 133.16 万平方米，去化率约 88%。图表图表 5 5公司全口径房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、公司全口径房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、% %）区域区域2012019 9 年年2 2020020 年年 113 3 月月金额金额面积面积金额占比金额占比金额金额面积面积
32、金额占比金额占比大福建387.15322.1718.3548.3832.7017.08长三角709.18388.7833.6184.0449.6929.66珠三角182.64136.318.6528.2725.809.98京津翼55.6041.202.635.305.051.87战略城市775.74824.8036.76117.36153.7541.42合计合计2110.312110.311713.271713.27100.00100.00283.33283.33266.98266.98100.00100.00数据来源：公司提供，东方金诚整理公司在建及拟建项目公司在建及拟建项目中中位于位于长沙
33、长沙、重庆、西安、佛山、北京、广州、福州重庆、西安、佛山、北京、广州、福州等一二线城市等一二线城市的的项目占比较高项目占比较高，未来可售面积充足，但部分未来可售面积充足，但部分项目项目位于三四线城市位于三四线城市，叠加新冠疫情的影响，叠加新冠疫情的影响，短期短期内公司房地产项目去化及回款将面临一定压力内公司房地产项目去化及回款将面临一定压力2017 年2019 年，阳光城全口径新开工面积有所波动，竣工面积逐年增长。2020 年一季度，受疫情影响，公司推盘销售节奏有所放缓。4 月份以来随着国内疫情的缓和，公司项目已全部开复工。截至 2019 年末，公司房地产全口径项目剩余未售建筑面积 4101.
34、20 万平方米，预估剩余未售货值 5551.37 亿元， 其中完工项目、 在建项目和拟建项目全口径剩余未售货值分别为 191.48亿元、3395.64 亿元和 1964.25 亿元；权益剩余未售面积 2562.44 万平方米，预估权益剩余未售货值 3441.09 亿元，主要位于一、二线城市，业态以住宅为主。其中在建项目合计 226 个，东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】552552 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/7在建项目全口径剩余未售面积 28
35、05.31 万平方米，预估剩余未售货值 3395.64 亿元，其中权益剩余未售面积 1881.70 万平方米，预估权益剩余未售货值 2289.93 亿元，以长沙、重庆、西安、佛山、北京、广州、福州等代表的一二线城市项目权益剩余可售货值占比约 75%，比重较高，以北海、宜昌、蚌埠、晋中等为代表的三四线及以下城市项目权益剩余可售货值约 25%。截至 2019 年末，公司全口径拟建项目合计 44 个，总未售面积 1111.77 万平方米，其中权益未售面积 557.80 万平方米，预估权益未售货值 1030.55 亿元，业态以住宅为主，以一二线城市项目居多，其中以广州、深圳等为主的一线城市项目未来可售
36、货值占约 38%，以昆明、西安、福州、杭州等为主的二线城市项目未来可售货值约 37%；一二线城市合计占比约 75%。公司全口径房地产项目楼面地价 4355.78 元/平方米，而 2019 年公司全口径合同销售均价 12317.43元/平方米，地售比较好。图表图表 6 620192019 年末年末公司房地产全口径可售项目情况及开工进度（单位：万平方米、亿元）公司房地产全口径可售项目情况及开工进度（单位：万平方米、亿元）类别类别总可售总可售面积面积剩余未售剩余未售面积面积4 4剩余未售剩余未售货值货值权益剩余权益剩余未售面积未售面积权益剩余权益剩余未售货值未售货值完工项目1117.99184.12
37、191.48122.94120.61在建项目5319.802805.313395.641881.702289.93拟建项目1126.801111.771964.25557.801030.55合计合计7564.597564.594101.204101.205551.375551.372562.442562.443441.093441.09项目项目20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020 年年 1 13 3 月月新开工面积（全口径）736.912721.751722.00288.00竣工面积203.43398.88528.56121.00数据来源：公司提供
38、，东方金诚整理整体来看，公司剩余可售面积较为充足，其中福州、广州、长沙、南宁和重庆等一二线城市项目占比较高，对未来销售提供支撑，但部分位于三四线城市项目销售去化面临一定挑战。2020 年一季度， 新型冠状肺炎疫情的负面影响使公司推盘销售节奏短期内有所放缓且销售回款面临一定压力。但 4 月份以来，随着国内疫情的缓和，公司房地产开发项目均已复工，未来随着项目赶工及加大推盘力度，长期来看影响可控。近年公司房地产开发业务收入和毛利润持续提升，业务获利能力很强，但疫情影响部分项近年公司房地产开发业务收入和毛利润持续提升，业务获利能力很强，但疫情影响部分项目施工、竣工及结转进度，短期内对目施工、竣工及结转
39、进度，短期内对业务获利业务获利稳定性形成不利影响稳定性形成不利影响，随着国内疫情的缓和，随着国内疫情的缓和，较较大规模的预收款项为未来业绩的实现提供了有力支撑大规模的预收款项为未来业绩的实现提供了有力支撑2017 年2019 年，受益于结算面积的持续提升，阳光城房地产开发业务收入和毛利润均逐年增长，业务毛利率总体提高，业务获利能力很强。2019 年房地产开发业务收入 587.53 亿元，同比增长 5.86%；毛利润 150.02 亿元，同比增长 5.40%；毛利率 25.53%，相对稳定。截至 2019 年末，公司预收款项 801.06 亿元，预收款项是当期结算收入的 1.36 倍，为未来收入
40、及毛利润的实现提供了有力支撑。2020 年 13 月，国内新冠肺炎疫情爆发期间，对公司部分项目施工、竣工及结转进度形成负面影响，短期内对收入及毛利润的稳定性形成一定不利影响。4月份以来随着国内疫情的缓和，公司项目均已开复工，长期来看影响可控。4其中已完工项目和在建项目剩余可售面积包括已开工项目待售面积和尚未开工待开发地块面积。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】552552 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/8图表图表 7 7公司房地产开发业务收入及结
41、算情况（单位：亿元、公司房地产开发业务收入及结算情况（单位：亿元、% %、万平方米、元、万平方米、元/ /平方米）平方米）项目项目20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020年年1 1 3 3月月结算面积241.34382.27454.1064.34结算收入327.21555.01587.5362.82平均结算价格13558.0514518.8012938.349763.76期末预收账款（合同负债）401.51621.21801.06854.59期末预收账款/结算收入1.231.121.36-资料来源：公司提供，东方金诚整理为了实现房地产业务规模的快速扩张
42、，公司通过招拍挂、合作开发、收并购、一二级联动等多元化方式获得土地。 2018 年以来， 公司调整拿地策略， 拿地节奏相对放缓。 2017 年2019年和 2020 年 13 月，公司是全口径新增计容建筑面积分别为 2021.63 万平方米、1332.52 万平方米、1268.65 万平方米和 280.37 万平方米；平均楼面地价分别为 5684.86 元/平方米、4204.42 元/平方米、5167.86 元/平方米和 5511.38 元/平方米，2019 年以来有所增长。为应对疫情对经营的影响，在保证现金流安全的前提下，2020 年公司投资将更为谨慎适当拿地。图表图表 8 82017201
43、7 年年20192019 年及年及 20202020 年年 1 13 3 月公司拿地概况（单位：个、万平方米、亿元）月公司拿地概况（单位：个、万平方米、亿元）指标指标2 2017017 年年2 2018018 年年2 201019 9 年年2 20 02020 年年 1 13 3 月月项目数量120806914计容建筑面积2021.631332.521268.65280.37其中：公开招拍挂947.34823.70568.24177.21权益土地出让金723.63306.48491.77105.95其中：公开招拍挂217.66193.98348.1685.92资料来源：公司提供，东方金诚整理公
44、司在建公司在建拟建拟建项目未来投资规模较大，在房地产市场调控政策和融资项目未来投资规模较大，在房地产市场调控政策和融资环境环境趋紧的背景趋紧的背景下，下，面临较大的资金压力面临较大的资金压力截至 2019 年末，阳光城合并口径在建项目计划总投资额 2868.54 亿元，已累计投入1,789.58 亿元，尚需投资额 1078.96 亿元，资金来源主要为自有资金、商品房预售款、银行贷款和债券等其他外部融资。拟建项目计划总投资额 684.02 亿元，已累计投资 229.82 亿元，尚需投资额 454.20 亿元，在房地产市场调控政策和融资环境趋紧背景下，公司在建及拟建项目未来投资金额较大，面临较大的
45、资金压力。对外投资对外投资公司合作对象主要为行业内知名房企公司合作对象主要为行业内知名房企，20172017 年以来合作开发项目规模增长较快年以来合作开发项目规模增长较快，项目主要项目主要位于位于清远、泉州、绍兴和南通等三四清远、泉州、绍兴和南通等三四线城市，未来可售面积充足，楼面地价相对较低，整体风线城市，未来可售面积充足，楼面地价相对较低，整体风险可控险可控东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】552552 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/9201
46、7 年以来，公司提高合作开发项目的比例，参股房地产项目规模增长较快。公司合作对象主要为全国及区域性房地产行业排名靠前房企，包括上海龙湖地产置业有限公司、四川蓝光发展股份有限公司、上海保利房地产开发有限公司、上海融创房地产开发有限公司、碧桂园控股有限公司、正荣地产控股股份有限公司、浙江德信置业有限公司等。公司按照对房地产项目的权益比例分摊土地及建安等成本，核算投资收益。截至 2019 年末，公司未纳入合并报表范围的参股在建项目 117 个，总可售面积 2271.04万平方米，权益可售面积 684.45 万平方米，权益剩余未售面积 353.76 万平方米，其中以南宁、天津、福州和佛山等的的一二线城
47、市未来权益可售面积占比约 40%，以清远、泉州、绍兴和南通等的三四线城市未来权益可售面积占比约 60%，平均楼面地价5为 5785.70 元/平方米。截至 2019 年末，公司未纳入合并报表范围的参股拟建房地产项目 21 个，总可售面积合计658.28 万平方米，权益可售面积 152.92 万平方米，权益未售面积 151.56 万平方米。2017 年2019 年及 2020 年 13 月，公司对联营和合营企业的投资收益分别为-0.74 亿元、-0.03 亿元、7.07 亿元和 3.64 亿元，随着参股公司项目逐渐进入结转，2019 年对应的投资收益稳增长明显。考虑到公司参股在建项目较多且未来可
48、售面积充足，随着合作开发在建项目的逐步完工和结转，预计公司投资收益在未来 12 年内有望进一步提升。公司治理与战略公司治理与战略公司建立了较为完善的法人治理结构，管理团队稳定，充分授权和激励的管理机制有利于公司建立了较为完善的法人治理结构，管理团队稳定，充分授权和激励的管理机制有利于提升团队执行效率提升团队执行效率公司建立了由股东大会、董事局、监事会和高级管理层组成的较为完善的法人治理结构体系，采用董事局、经营层、监事会各司其职，又相互监督的管理模式。公司现有经营管理团队主要来自于大型房企，从业经验丰富，团队分工明确，协作稳定。公司实施充分授权和激励的管理机制。授权方面，董事局对经营层充分授权
49、以高效发挥其治理职能，总部通过“授权体系”实施区域公司的扁平化管理。公司根据经营规模、团队等将区域公司划分为成熟区域、发展区域和新区域，对于成熟区域充分授权，对发展区域适度授权，对仍处于业务孵化阶段的新区域公司成立新区域管理中心协助其快速落地完善组织。 激励方面，公司建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢（员工项目跟投计划）等多维度、多层次的激励考评体系，调动员工积极性，提升管理运营效率。公司发展战略上聚焦房地产主业，注重产品品质提升和财务指标的改善公司发展战略上聚焦房地产主业，注重产品品质提升和财务指标的改善未来几年，公司将继续聚焦主业，深耕房地产业务，注重产品品质
50、的提升和财务指标的改善，实现高品质的发展和有质量的增长。投资策略方面，公司以核心省会城市和地级市作为首要投资对象，在确保现金流安全的前提下，因城施策，通过招拍挂、收并购、一二级联动等多种方式获取项目，积极审慎地增加土地储备，同时加大投后项目管理，盘活资产。公司将调整激励体系，加大品质考核与利润考核，健全品质管理体系，提升产品力，同时做好增收节支、5楼面地价为以权益总可售面积为权重的各项目楼面地价的平均值，剔除了代建代售项目。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】552552 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰