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1、 找合同纠纷律师 第一篇：找法网王旭东律师谈房产新政下的房产买卖合同纠纷 房产新政下如何处理房产买卖合同纠纷 找法网王旭东律师 前言: 为了遏制房价过快上涨的势头，国务院下发了一系列调控房价的政策措施，特殊是201*年4月17日国务院下发关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知（以下简称“房产新政”）后，对在此政策调整前已经签订的各类现房、期房、二手房买卖合同的履行带来诸多问题，如何合理的应用合同法以及其他法律文件的规定，帮忙由于政策调整而存在合同履行障碍的出卖人、买受人、居间人等妥当处理他们已经签订的房屋买卖合同，就成了迫切需要解决的法律问题。笔者作为一名从事房地产行业的专业律师，将从最高人民
2、法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释201*7号）和最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)（法释201*5号）其次十六条规定中确定的情势变更原则的角度动身，结合自己办理的类似案件，通过本文对房产买卖合同各方当事人共同关怀的此类合同能否变更或解除、如何确定双方的责任担当等等问题做出一个初步的法律分析，盼望能对房产买卖双方和居间人有所帮忙，也特别情愿和关怀此类问题的朋友共同探讨。 一、房产新政及其带来的法律问题 201*年以来，房价成为舆论的焦点，3月份的“两会”以后，房价依旧坚硬，房价问题已由单纯的价格问题演化为民生问题，为切实有效抑制房价，遏制投
3、机炒房行为，201*年4月17日国务院下发关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知，其核心内容为： 1、提高按揭贷款首付比例。房产新政规定，对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购置其次套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 2、提高二套及以上住房贷款比例。房产新政规定，对贷款购置其次套住房的家庭贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
4、 3、暂停发放购置第三套及以上住房贷款； 4、对不能供应1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。 5、 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。 房产新政实施后，转变了过去房市吸虹过剩货币流淌性的通道，投资、投机性需求失去了通过价差交易获利的时机，从而逆转了对市场对房价的预期。同时，房产新政未能就新政出台前所签订的没有完成交易的购房协议是否要遵循房产新政等做出清楚的划定，导致执行部门一刀切的统一执行新的购房和房贷新政，局部购房人因购房、房贷门槛的提高，无法再根据原合同商定连续履行合同。 房产政策的剧变对房产买卖产生了巨大的冲击，是信守承诺连续交易，还是变更或解
5、除合同？买受人能否以房产新政为“不行抗力”或“情势变更”为由变更或解除房产买卖合同？解除或变更房产买卖合同后的法律责任如何担当？守约方如何维护自己的合法权益等问题，这些都是出卖人、买受人、居间人迫切需要解决的问题。为正确适用法律，妥当解决纠纷，爱护房屋买卖各方当事人的合法权益，笔者以下提出法律意见，供房产买卖双方和居间人参考。 二、房产新政在房产买卖合同中法律定性。 房产新政出台后，由于首付提高、利息增加、贷款额度削减、贷不出款，引发买受人退 房潮，焦点主要在于，房产新政是不行抗力或者情势变更，还是属于正常的商业风险，买受人要求退房是否属于违约，要不要担当违约责任？ 买受人认为房产新政属于情势
6、变更，买受人可以解除或变更合同，无需担当违约责任，其理由是：双方签订的房产买卖合同虽然有效，但在合同履行过程中，由于房产新政实施，导致首付提高、利息增加、贷款额度削减、贷不出款，转变了房款支付方式和比例，这是双方在签订房产买卖合同时所无法预料的，无法避开的，是一种无法防止的外因，而非买受人个人缘由导致，而且超过了买受人承受力量，买受人无法克制。若根据原合同连续履行，对买受人来说将导致明显不公正。所以，房产新政属于情势变更，买受人可以解除合同而且不应担当解除合同的违约责任。 出卖人认为房产新政属于正常的商业风险，买受人应连续履行合同。其理由是：双方签订的房产买卖合同是在公平互利、等价有偿的原则下
7、经过协商全都自愿达成的，是一份有效合同，且合同的内容也不违反现行法律和法规。对有效合同，双方均应全面履行。而且房地产调控政策并非不行预见、并非不行克制，因此房产新政不属于情势变更，属于商业风险，买受人要求变更或解除房产买卖合同没有法律依据，买受人应连续履行合同。 笔者认为，上述两种意见的争议焦点是房产新政在房产买卖合同中的法律定性问题。合同签订后，在合同履行过程中房产新政出台，对房产买卖产生巨大的冲击，房产新政这种状况属于商业风险，还是情势变更？合同一方能否以情势变更要求对合同的相关条款进展变更或要求解除合同？要分析这个问题，我们应对情势变更原则及相关构成等作肯定的了解和分析。 1、适用情势变
8、更原则变更或解除合同的法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释 201*7号）其次十三条的规定：商品房买卖合同商定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行的，对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失。因不行归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）（法释201*5号）其次十六条规定，合同成立以后客观状况发生了当事人在
9、订立合同时无法预见的、非不行抗力造成的不属于商业风险的重大变化，连续履行合同对于一方当事人明显不公正或者不能实现合同目的，当事人恳求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公正原则，并结合案件的实际状况确定是否变更或者解除。 这两个司法解释是目前房产新政下引用情势变更原则申请法院或仲裁机构变更或解除合同的法律依据。 2、情势变更原则的含义 情势变更原则是一项涉及合同履行的法律原则。指在合同成立后至履行完毕前这段时间内，因不行归责于双方当事人的缘由而发生情势变更，致使连续维持该合同之原有效力对受其影响的一方当事人显失公正，则允许该当事人单方变更或者解除合同。所谓情势，应指合同成立之后、履行之
10、前所发生的不行预见，无法掌握，致使合同之根底或环境发生根本性变化，并且其影响及于社会全体或者是局部，而不是单单只影响该合同本身，而且不是直接对合同的利益产生影响，而是通过该事由影响了合同订立所依靠的客观环境或者是根底，进而影响该合同的，在这种情形下，履行该合同会造成合同当事人双方利益的不均衡，消失显失公正的局面，有悖诚恳信用原则。所谓的变更，是指合同赖以订立的根底或者环境（即情势）发生了特别的、根本性的变动。这主要是与商业风险的区分。一般的变化，假如缺乏以影响 到合同的实质性内容，缺乏以对合同订立的根底造成动摇，那么，就可以认为是一般的商业风险。 3、情势变更原则的构成要件 （1）、不能预见性
11、。即情势变更的发生是合同双方当事人于订立合同之时客观上不能预见的。此处的不行预见与不行抗力的不行预见性应具有全都性，并且可能会有某种关联性，许多的情势变更是由于不行抗力造成的。 （2）、不行归责性。民法上以过错责任为主要的归责原则，当事人对于自己的有意或者过失所造成的损失都要担当相应的民事责任。不行归责的构成要件之一是当事人不存在有意或者过失。 （3）、该情势变更发生在合同有效存续期间。即情势变更发生于合同成立之后，完全履行之前，而不是发生在合同成立之前或者是履行完毕之后。 （4）、连续履行合同会造成显失公正。所谓显失公正，是指特别明显的不公正，而不是一般的利益不等或者对价不均。即符合民法通则
12、若干问题的意见第72条“双方的权利和义务明显违反公正、等价有偿原则”，可以认定为显示公正。倘是已经履行的合同造成了显失公正，情势变更原则就不能适用了，由于情势变更原则只对于商定的合同履行期间生效，无溯及既往的法律效力。 （5）、适用情势变更原则后不会造成新的不公正。依诚恳信用原则以及公正原则，当事人之间适用情势变更原则而进展的合同调整或者解除，倘调整或者解除合同的行为缺乏以衡平当事人双方的利益，更甚者若造成对方当事人的显失公正，则非适用情势变更原则的本意，更加违反了诚恳信用原则和公正原则，因此，须适用情势变更原则后进展的合同调整不会造成新的不公正，这是一个很根本的要件。 4、情势变更原则与不行
13、抗力、商业风险的区分 （1）、情势变更与不行抗力区分 所谓不行抗力，是指 “不能预见、不能避开并不能克制的客观状况”，主要包括自然灾难、政府行为和战斗等社会特别现象。两者虽都有当事人不行预见、因客观状况发生变化非当事人有意或过错引起，都在合同履行期间发生等一样点，但两者之间还是有区分的，主要表现在，一是两者对合同的阻碍程度不同。不行抗力是不行抗拒的，一般构成履行不能或者是大局部履行不能，是肯定的不能。而情势变更，则是对履行合同义务的一方当事人构成了显失公正，属于可以履行或者是履行困难，是相对的履行困难，而不是履行不能。二是引发是有缘由不同。不行抗力主要有，一为自然灾难、政府行为、社会的特别变动
14、等状况，如海啸、地震、政府征收征用、战斗、罢工、社会动乱等。而情势变更则主要表现为合同根底的变更，如物价暴涨暴跌、“非典”大事等。三是当事人的权利性质不同。不行抗力情形下，当事人享有形成权，即只需在不行抗力大事发生后，通知对方当事人即可，无须进展协商。而情势变更则与之不同，当事人所享有的是恳求权，须经司法判决来进展合同变更或者解除。四是法律后果不同。不行抗力是法定的免责事由，当事人只要证明其履行困难或者履行不能是由于不行抗力造成的，即可获得免责，而情势变更不是法定免责事由，而且法官在自由裁量时，需要综合考虑双方当事人的利益均衡，旨在平衡合同双方当事人的利益平衡问题，而不是免除谁的责任，并且情势
15、变更的法律后果是变更合同或者解除合同，而不是免除一方当事人的合同义务。 （2）情势变更原则与商业风险的区分 所谓商业风险，一般是指在商业经济活动中，因经济失利所应担当的正常商业损失。情势变更原则与商业风险之间的区分主要表现在：一是可预见性。商业风险是可以预见的，当事人应当预见或推定可以预见的状况或者事变，由于其有意或过失没有预见，所造成的损失由其自行负担。但是情势变更原则却要求该事变必需是当事人所不行预见的。二是对当事人 的过错要求不同。情势变更原则要求当事人双方均无过失才可以适用，但是商业风险则可能是为当事人过失所致。三是客观情势的变化程度不同。情势变更一般是根本性的变化，而商业风险则是在价
16、格规律范围内的小幅度波动，是一般性的变化。四是看是否因连续履行合同而构成显失公正，这也是推断是否属于商业风险还是情势变更的重要依据。究其本质，情势变更的缘由是不行预见的特别状况，而商业风险则属于正常经济范围内的波动。 5、将房产新政认定为情势变更，符合法律规定，更能表达当事人的利益均衡，也与当前的房产调控目标不相悖。 从房产新政来看，房产新政对于买卖双方在已经签署合同但尚未履行完毕前来说都是不能预见的，责任也不行归于一方，新政前合同赖以存在的客观状况的确已发生变化，违反了购房人订立合同时的根本条件，也并非出卖人的合理预期。房产新政的规定对于双方来说都是必需要承受的，假如连续履行会对一方显失公正
17、，因此这种状况认定为情势变更，从而解除合同，符合法律规定，也能符合合同履行的公正原则，与政策调控的目标并不相悖。房产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未到达不能避开并且不能克制的客观程度，合同也并非肯定不能履行，不应认定为不行抗力。假如将此种状况认定为不行抗力，则可预见的后果是不行抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。另外，房产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险，其后果不应当由购房人担当。假如由于政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比方要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的状况下一次性付款，那就等于强制购房人单方担当政策调整带来的全部不利后果，而出卖人利益
18、不受实质影响，甚至有所获利，这明显并不公正。 所以，将房产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能表达当事人的权益平衡。从更深层次来看，房产新政的目的，一方面是通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房人资金承受力，遏止购房需求，削减房屋成交，以抑制高房价；另一方面是通过提高购房本钱，削减购房需求来转变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。假如法院不将房产新政认定为情势变更，维护房产买卖合同的有效性，判决连续履行合同，将与政策调整的根本导向相悖，间接支持了高房价，对买受人来说，也导致显示公正。 三、房产新政出台后房产买卖合同纠纷的处理 由于房产买卖合同当事人的详细状况差异很大，这些也将使各个房
19、产买卖合同在新政出台后的解决方式各有不同，或连续履行，或变更，或解除，或担当违约责任，或双方免责，或协商解决，或仲裁诉讼，因此，针对房产新政下的房产买卖合同纠纷，应依据不怜悯况，房产买卖合同当事人应依据不怜悯况实行不同的法律应对措施。 1、对房产买卖合同纠纷，应根据商定优先、法定补充原则处理。 合同有商定的，根据合同商定处理，这是合同法处理合同纠纷的根本原则。假如房产买卖合同商定，因政府或银行政策等缘由发生变化，买受人届时不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金补齐房款，否则按已交房款（房屋总价）的肯定比例担当违约责任的，或商定买受人人因自身缘由不能获得银行贷款，因自行补齐房屋全款，否则应按
20、房款（房屋总价）的肯定比例支付违约金的，买受人必需根据合同商定补齐房款差价，而不得以房产新政为由要求解除合同。 2、未纳入房产新政调整范围的房产买卖合同纠纷，不得以房产新政为由要求解除合同。对贷款购置首套自住房且面积小于90平方米的房屋、以及购置商业性用房等，并未纳入房产新政调整范围，买受人不得以房产新政为由要求解除合同。 3、因首付提高、利息增加、银行贷款额度削减或者贷不出款，致使买受人无法履行付款义务，买受人要求解除房屋买卖合同的处理。 一般状况下，首付提高、利息增加、银行贷款额度削减或者贷不出款不会固然导致买受人不能连续履行合同，买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人
21、在 无特殊商定的状况下，一般不得以此为由主见解除房屋买卖合同。但是，买受人能举证证明首付提高、利息增加、银行贷款额度削减或者贷不出款，的确严峻影响其履约力量，房屋买卖合同事实上已不行能连续履行，且该履行障碍并非买受人的信用等个人缘由所致，买受人主见解除房屋买卖合同的，可以允许。也就是说，买受人可适用情势变更原则解除房产买卖合同。 对一手房买卖（即指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人，买受人支付价款的形式），买受人可直接引用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释201*7号）其次十三条的规定，恳求人民法院或仲裁机构解除合同，要求出卖
22、人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。由于法释201*7号文只适用于一手房买卖，对于二手房买卖并不适用。对二手房买卖，买受人可依据合同法解释二（法释201*5号）其次十六条规定，恳求人民法院或仲裁机构解除合同，要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 4、因房产新政调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有商定或商定不明的处理。 当事人对税费的支付没有商定或商定不明的，应依据国家税费法规确定担当主体。若双方对税费的支付作出商定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商全都外，增减局部仍应按国家税费法规确定担当主体。当事人不得以税费调整或双方未作商定以及商定
23、不明为由，要求解除合同。 四、房产新政下房产买卖合同解除或变更后的法律责任。 如上文所述，在房产新政调控政策出台后，在发生情势变更导致合同变更或解除的状况下，都会涉及要担当什么样的法律责任问题，笔者认为应当分别根据如下原则确定各方的责任担当。 1、双方协商全都解除合同，或者对房屋买卖合同的条款进展变更的，双方互不担当责任。 房产新政出台后，由于客观状况发生了变化，使原合同无法履行的，经双方当事人协商全都可解除合同，并对解除后的有关事项作出商定的，双方根据商定办理即可。当事人双方也可对原合同条款进展的修改或补充，双方根据补充协议约履行即可。在这种状况下，双方是互不担当合同责任的。如出卖人或者购房
24、人擅自解除或变更买卖合同的，不仅不能对合同的另一方产生约束力，而且还可能构成违约。 2、买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请变更合同。 因情势变致使合同履行显失公正，双方不能协商全都时，买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请，恳求变更合同条款，如通过变更付款方式等，消退显失公正现象，在当事人之间重新实现风险平衡、利益平衡，建立新的对价关系，以使合同目的仍得以实现。 3、买受人以发生情势变更为由解除合同的，出卖人可要求赔偿损失。 我国民法通则第115 条规定：“合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”如买受人以情势变更为由向人民法院或仲裁机构申请解除合同的，出卖人可要求买受人赔偿损失，
25、如房价降低造成的损失。 4、买受人以发生情势变更为由解除合同的，居间人仍可要求支付肯定的居间费用。但由于居间人已经促成双方签约，只因政策缘由未能履行，居间人要求支付肯定居间酬劳亦属合理，可依据居间人已经完成的居间行为，由买卖双方支付肯定居间酬劳。 房产新政出台后，虽然买受人可依据法律规定适用情势变更变更或解除合同，但在法律实务中，情势变更的使用往往很慎重。根据最高人民法院有关负责人解读合同法司法解释 （二）中的观点，司法解释（二）要求严格区分变更的情势与正常的市场风险之间的区分， 审慎适用情势变更原则。对必需适用情势变更原则进展裁判的个案，要层报高级人民法院审查批准，最大限度地避开对交易安全和
26、市场秩序造成大的冲击。明显法院对运用情势变更原则处理由于房产新政引起的法律纠纷持慎重态度。因此，对房产新政出台后的各类房产买卖合同纠纷，房产买卖双方和居间人应依据不怜悯况，详细分析，妥当处理。确需运用情势变更原则要求变更或解除房屋买卖合同的，在举证上肯定要充分。 转自找法网（ 其次篇：合同纠纷律师实务4 合同起草审查诉讼中的律师实务前言 “那门是窄的”源自圣经的这句话也是告知我们，作为法律人将来我们可能成为法官、检察官、律师、企业法律参谋、政府官员即使不是从事专业工作的职业，这样的专业训练和素养，都会使我们受用终生的。 要成为一个优秀的法律人，道路是艰辛曲折的，不是一蹴而就的，天堂的大门并不都
27、是向每个人放开的。 清华大学的张卫平教师那门是窄的，实际上就是引用圣经的的。知向谁边。不是是不是引自道德经的 合同是什么？ 契约，社会契约论。贝卡利亚犯罪与惩处 犯罪是什么对社会契约的违反。有肯定道理。 债权相对于无权是民法大厦的两座顽强的基石。与人格有关的权利，学问产权，继承权利，婚姻权利。 第一讲 合同起草、审查应留意的问题 第一局部 合同起草的九个步骤 一、写作目标和合同相对人 对手与我方相比，在哪一方面处于相对优势地位； 2、对手以前有无进展过类似的商业工程； 3、有无相应的文件版本或模版供参考； 4、假设终止或取消此次交易，对手的损失会有多少。 二、实体审查和程序问题 1、主体方面法
28、人单位，或自然人。是否经过授权 客体，权属证明，如房产证、发票 程序问题，如是否经过招拍挂。 三、确定合同体例和重点 1、合同体例是单一合同文本，还是主合同加附件，还是多个主合同加附件并列。 2、写作重点 交易内容不同，合同的重点内容会有所不同。如并购合同的必需行条款：交易模式；交易流程；获利机制；防火墙，离岸公司，公司的避税天堂；交易本钱；违约责任。 四、选择范本和模板 由邯郸学步，而有所创新，从类似的模板总结出自己的特色的自己的范本。 五、复核前三步 在正式动笔之前要确定已经清晰了当事人的目标、写作任务、完成期限、写作步骤、提交方式等内容。 1、本合同的目标； 2、合同模板的选择； 3、根底文件的审查。 六、制作合同首部 标题；2、合同编号；3、生命和