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1、 此此此此处处处处键键键键入入入入本本本本期期期期债债债债券券券券名名名名称称称称全全全全称称称称 信信信信用用用用评评评评级级级级报报报报告告告告 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd. 主体信用等级： AA+ 级 债项信用等级： AA+ 级 评级时间：2015 年 4 月 24 日 上上上上海海海海金金金金桥桥桥桥出出出出口口口口加加加加工工工工区区区区开开开开发发发发股股股股份份份份有有有有限限限限公公公公司司司司 2 20 01 13 3年年年年公公公公司司司司债
2、债债债券券券券 跟跟跟跟踪踪踪踪评评评评级级级级报报报报告告告告 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 编号： 【新世纪跟踪2015100105】 主要财务数据主要财务数据 项项 目目 2012 年年 2013 年年 2014 年年 金额单位：人民币亿元 发行人合并数据及指标：发行人合并数据及指标： 总资产 93.68 103.07 124.16 总负债 46.04 53.23 61.49 刚性债务 19.80 20.75 28.97 所有者权益 47.64 49.83 62.66 营业收入 11.22 14.29 19.14 净利润 3.70 4.50 5.18 经营性
3、现金净流入量 -0.55 2.09 2.89 EBITDA 8.93 8.24 8.73 资产负债率% 49.15 51.65 49.53 权益资本与刚性债务 比率% 240.62 240.15 216.28 流动比率% 72.34 73.74 106.50 现金比率% 9.44 13.10 16.93 利息保障倍数倍 2.79 3.90 4.69 净资产收益率% 8.02 9.24 9.21 经营性现金净流入与总负债比率% -1.22 4.21 5.03 非筹资性现金净流入与总负债比率% -0.91 4.46 -3.33 EBITDA/利息支出倍 3.95 4.06 5.00 EBITDA/
4、刚性债务倍 0.47 0.41 0.35 担保人担保人数据及指标：数据及指标： 2012 年年 2013 年年 2014 年年 担保人：金桥集团 总资产 142.82 168.55 193.33 所有者权益 60.49 66.38 79.53 总负债 82.33 102.17 113.80 注：根据浦东金桥经审计的 20122014 年财务数据整理、计算；担保人数据根据金桥集团经审计的 20122014 年财务数据整理、计算。 跟踪跟踪评级观点评级观点 2014 年，年，浦东金桥浦东金桥负债规模负债规模有所有所扩大扩大，中长中长期期债务偿付压力债务偿付压力逐步逐步加大加大。但但公司公司主营业务
5、主营业务现金现金获取能力较强获取能力较强，盈利盈利水平较高，水平较高，股东支持力度较股东支持力度较大，整体偿债能力大，整体偿债能力仍较强仍较强。 跟踪期内，浦东金桥持续能够得到金桥集团在资金、资源、品牌等方面的大力支持。 跟踪期内，浦东金桥拥有较多的经营性物业，且保持较高的出租率，资产质量较好，租金收入规模稳步增长，主业现金获取能力较强。 跟踪期内，浦东金桥在建和拟建项目较多，整体资金回笼易受房地产市场调整影响。公司投资规模仍较大，后续存在一定的资金补充压力。 跟踪期内，浦东金桥有息债务规模有所扩大，中长期偿债压力逐步加大。 跟踪期内，浦东金桥后续在区内可供开发土地储备较少，在一定程度上会影响
6、到公司在区内房地产业务的持续发展。 金桥集团为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，对本期债券本息的到期偿付保障持续有效。 存续期间存续期间 8 年期债券 12 亿元人民币，2014 年 11 月 17 日2022 年 11 月 17 日 主体主体信用等级信用等级 评级展望评级展望 债项信用等级债项信用等级 评级时间评级时间 本次本次跟踪：跟踪： AA+级 稳定 AA+级 2015 年 4 月 首次评级：首次评级： AA+级 稳定 AA+级 2014 年 3 月 上海金桥上海金桥出口加工区开发出口加工区开发股份股份有有限公司限公司 2013 年年公司债券跟踪评级报告公司债券跟踪评级报
7、告 概要概要 评级机构：上海新世纪资信评估投资服务有限公司评级机构：上海新世纪资信评估投资服务有限公司 本报告表述了新世纪公司对浦东本报告表述了新世纪公司对浦东金桥金桥及其发行的本期债券的评级观点， 并非引导投资者买卖或持有浦东金桥发行的金融产品及债及其发行的本期债券的评级观点， 并非引导投资者买卖或持有浦东金桥发行的金融产品及债权人向浦东金桥授信、放贷、赊销的一种建议。报告中引用的资料主要由浦东权人向浦东金桥授信、放贷、赊销的一种建议。报告中引用的资料主要由浦东金桥金桥提供，所引用资料的真实性由浦东提供，所引用资料的真实性由浦东金桥金桥负责。负责。 分析师分析师 刘兴堂 臧运慧 上海市汉口路
8、 398 号华盛大厦 14F Tel：(021)63501349 63504376 Fax：(021)63500872 E-mail： http:/ 1 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 跟踪评级报告跟踪评级报告 按照按照上海金桥出口上海金桥出口加工区开发加工区开发股份股份有限公司有限公司 2013 年年公司债券公司债券(以下以下简称“简称“13 金桥金桥债”债”)信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据上海金上海金桥桥出口加工区开发出口加工区开发股份股份有限公司（以下简称有限公司（以下简称“浦东金桥浦东金桥”、该公司或公该公司或公
9、司司） 提供的经审计的） 提供的经审计的 2014 年财务报表及相关经营数据，对年财务报表及相关经营数据，对浦东金桥浦东金桥的财的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发并结合行业发展趋势等方面因素，得出跟踪评级结论。展趋势等方面因素，得出跟踪评级结论。 一、一、 债券发行情况债券发行情况 2014 年 11 月 17 日， 经中国证券监督管理委员会证监许可2014664号文 关于核准上海金桥出口加工区开发股份有限公司公开发行公司债券的批复 ，浦东金桥发行了面值为 12 亿元人民币的公司债券，期限
10、 8年。债券采用固定利率形式，存续期内票面利率为 5.00%。债券每年付息一次，到期一次还本，附第 5 年末发行人上调票面利率和投资者回售选择权。 2014 年 12 月 25 日， 该公司债券在上海证券交易所挂牌交易 （债券代码“122338” ） 。上海金桥（集团）有限公司（简称“金桥集团” ）为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。 截至 2014 年末，该公司债券募集资金扣除发行费用后，公司已将其中的 2 亿元偿还银行借款， 优化公司债务结构； 10 亿元用于补充公司的营运资金，改善公司资金状况。截至 2014 年末，该公司债券尚未到第一次还本付息日。 二、二、 跟踪评级结论
11、跟踪评级结论 （一（一）公司管理公司管理 跟踪期内，该公司内部管理相对稳定。截至 2014 年末，公司所有者权益为 9.29 亿元，金桥集团持股比例为 43.82%，仍为第一大股东，公司股权结构未发生变更。 （二（二）经营经营环境环境 该公司主要从事金桥经济技术开发区内的房产开发、经营，其业务运营受金桥经济技术开发区经济环境和房地产行业环境影响较大。 2 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 1. 金桥金桥经济技术开发经济技术开发区经济发展情况区经济发展情况 金桥金桥经济技术开发经济技术开发区区为浦东新区四大核心园区之一， 经过多年的开为浦东新区四大核心园区之一， 经过多
12、年的开发建设，投资和居住环境日益完善，园区经济保持较快发展，产业结构发建设，投资和居住环境日益完善，园区经济保持较快发展，产业结构不断优化。不断优化。 浦东新区于 1992 年经国务院批准设立，为成立最早的国家级新区，2005 年被国务院批准为国家综合配套改革试点区域， 定位于改革开放先行先试区、自主创新示范引领区和现代服务业核心集聚区。浦东新区目前已经是上海建设国际金融中心、国际航运中心的核心功能区，经济总量多年来均位居上海市各区县首位。 从发展规划布局来看，浦东新区 2010 年提出了“7+1”板块的构想，“7”即上海综合保税区、上海临港产业区、陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、金桥经济技
13、术开发区、临港主城区、国际旅游度假区； “1”为后世博板块。 金桥经济技术开发区原名上海金桥出口加工区， 是 1990年 9 月经国务院批准设立的国家级开发区， 2013 年 7 月更为现用名。 金桥经济技术开发区规划面积 27.38 平方公里，其中北区 19.94 平方公里，由西部约 4 平方公里的碧云国际社区和东部约 16 平方公里的工业区构成；南区 4.61 平方公里；出口加工区 2.83 平方公里。得益于浦东新区开发开放的国家战略，金桥经济技术开区通过引进具有世界先进水平的现代制造业以及跨国公司的研发机构，经过 20 多年发展，基础设施已较为完善，建立有海关、商检、保税仓储、现代物流、
14、物业管理、金融、商务服务和公共交通等产业配套服务体系，逐渐形成了以汽车及零部件、电子信息、现代家电、生物医药及食品四大支柱产业，成为上海市重要的先进制造业基地和新兴的生产性服务业集聚区。在生活配套方面，开发区形成了住宅、商业、教育、医疗等一体化的居住和生活环境，为吸引企业入驻和吸引人才，较好的满足了园区企业的发展需求。 截至 2014 年末，金桥经济技术开发区内聚集了上海通用汽车有限公司、联合汽车电子有限公司、上海贝尔电话设备有限公司、上海欧姆龙控制电器有限公司、上海索广映像有限公司和上海夏普电器有限公司等重点企业，从业人员为 15.13 万人，引进外资 3.29 亿元美元，全年完成投资总额
15、60.51 亿元，有力地支撑了园区经济的发展。2012-2014 年金桥经济技术开发区分别实现工业总产值 1886.76 亿元、 1962.77 亿元和2047.94 亿元。 2013 年和 2014 年得益于汽车及零部件业的回升， 金桥经济技术开发区工业总产值小幅增长。 3 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 图表图表 1. 金桥经济技术开发区经济发展主要指标金桥经济技术开发区经济发展主要指标 主要指标主要指标 2012 年年 2013 年年 2014 年年 工业总产值(亿元) 1886.76 1962.77 2047.94 -同比增长（%） -12.7 5.2 4.
16、34 销售收入（亿元） 4954.52 5484.59 6249.12 -同比增长（%） 31.1 9.1 13.94 税收收入（亿元） 267.28 316.12 289.61 出口总额（亿美元） 42.56 17.7 53.12 进口总额（亿美元） 50.99 51.61 58.05 资料来源：浦东金桥 为突破地理空间的限制，金桥经济技术开发区“十一五”之初提出了“二次开发，再造金桥”的思路，开始调整园区经济结构和转变发展方式，从以制造业为主转变为制造业和生产性服务业两轮驱动，经济发展方式转变为以存量企业升级的内涵式发展， “十一五”期间金桥经济技术开发区已开发土地单位面积产出增长 27%
17、。 根据浦东新区的发展规划，金桥经济技术开发区“十二五”期间，继续发挥生产性服务业和先进制造业二元复合优势，发展成为具有国际先进水平的生产性服务业集聚区、先进制造业基地和生态工业示范区；进一步提升汽车及新能源汽车、ICT 等产业附加值，加快向总部、服务外包、网络文化、研发设计等生产性服务业转型，到 2015 年生产性服务业经营收入达到 700 亿元以上，工业总产值达 4000 亿元左右，然而根据目前的园区发展情况来看，工业总产值达到预期增长目标面临较大的压力。 2. 房地产行业房地产行业 2014 年以来年以来房企库存仍处于高位，房价持续回落房企库存仍处于高位，房价持续回落，房地产市场下行，房
18、地产市场下行趋势明显，随着房地产趋势明显，随着房地产行业政策出现一定行业政策出现一定调整，调整，部分地区部分地区限购政策陆续限购政策陆续放开放开，并出台利好金融政策，并出台利好金融政策，中长期中长期内市场下行压力内市场下行压力将有一定缓解将有一定缓解。 房地产行业作为国民经济中的重要产业之一，周期性明显，受宏观经济政策影响较大。 受前期政策驱动等因素影响， 2009 年以来我国部分城市房价创出新高，因此，在经济逐步企稳回升的情况下，我国政府开始对房地产行业进行调控，2010 年 4 月以来，政策调控力度显著加大。进入 2011 年，房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷、限价政策逐
19、步细化升级，着力抑制投资投机性需求和遏制房价过快上涨。2012 年，国家对房地产市场的调控方向维持不变，但抑制了两年的需求逐渐释放，下半年房地产市场景气度开始回升。 4 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 针对 2012 年下半年房价呈现上涨迹象，2013 年 2 月国务院确定了加强房地产调控的五项措施，简称“国五条” 。 “国五条”出台后，短期内对市场影响巨大，但从二季度起，政策效果逐渐减弱。四季度，以北上广深为代表的近 20 个重点城市，纷纷出台了进一步做好房地产市场调控工作的通知，调控力度有所收紧。2013 年，虽然房地产调控继续收紧，但全国房地产市场在刚性需求等
20、因素推动下，房地产主要指标增速均出现反弹，一线城市和部分二线城市房价持续较快上涨，而其他城市房价则上涨缓慢，区域分化较为明显，整体上房地产调控政策整体延续了 2012 年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。 图表图表 2. 近年来我国近年来我国 70 个大中城市商品房市场价格走势个大中城市商品房市场价格走势 资料来源：国家信息中心 进入 2014 年，房地产市场景气下行，地方政府出于经济增长及债务压力，2014 年 6 月，自呼和浩特市放开限购后，全国其 46 个限购城市中除四个一线城市和三亚外其余均逐渐放开限购政策。另外， 关于进一
21、步做好住房金融服务工作的通知 等财政金融政策刺激楼市短期回暖起到了一定作用。但是整体看，房地产行业态势依旧，全国楼市继续筑底。根据国家统计局数据，2014 年，全国房地产开发投资 9.50 万亿元，同比增长 10.49%；全国房地产开发企业土地购置面积 33,383 万平方米，同比下降 13.99%；商品房销售面积 120,648 万平方米，同比下降7.59%；商品房销售额 76,292 亿元，同比下降 6.31%，房地产销售持续下滑。随着房地产行业利好政策陆续推出，中长期内需求空间将有一定增长，房地产行业下行压力将有一定缓解。 近年来受到近年来受到房地产房地产行业调控影响，行业调控影响，上海
22、市上海市房地产行业增速虽然有所房地产行业增速虽然有所放缓，但随着城市整体经济的发展，未来上海房地产市场依然具备较好放缓，但随着城市整体经济的发展，未来上海房地产市场依然具备较好的发展空间。的发展空间。 5 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 依托自身较为良好的经济基础和金融体系， 上海房地产行业保持快速增长， 并成为我国房地产重点城市。 2014 年上海房地产行业完成投资额达到 3206.48 亿元，同比增长 13.72%，增速较上年出现较大程度的回落。同期房屋施工面积 1.47 亿平方米，增速由 2011 年的 15.39%回落至8.68%；竣工面积 2313.29
23、万平方米，上升 2.61%。 虽然近期房地产行业的整体增速放缓， 但上海商业地产仍保持着较好的发展态势。2013 年，上海商业地产投资额为 992.69 亿元，同比增长 32.85%，商业地产明显高于当年房地产行业的平均增长速度。2014年， 上海市商业地产竣工面积为 373.39 万平方米， 比上年同期有所下降。上海商业地产销售价格亦上升到 2014 年的 2.36 万元/平方米。 随着整体城区规划和发展格局的变化， 上海核心城区的商品住宅用地储备量相对较小，土地资源相对稀缺，未来土地的供因将集中在浦东新区、奉贤、金山、松江、青浦等周边区域。2014 年，上海土地供应量累计达到 478 宗，
24、土地成交量达 474 宗，其中浦东新区、奉贤、金山、松江、青浦等区域的供应量为 317 宗，占比总和超过了 66%。 浦东新区作为上海金融、航运、贸易等的核心功能区，近年来区内发展不断深入，浦东新区土地交易市场发展较快。2014 年，受益于上海自贸区、迪士尼效应影响，浦东新区土地出让单价上涨，但受房地产市场调整的影响，2014 年，浦东新区供应土地 94 宗，成交土地 95 宗，分别同比下降 27.69%和 16.67%。 总体来看，上海作为我国主要的经济中心城市，其自身的产业基础较好，金融体系较健全，为上海房地产行业提供了良好的发展环境。而同时自身经济的发展在很大程度上带动了外部人口的引进，
25、使上海房地产行业适中保持较为旺盛得的刚性需求，这在一定成都上保证了上海房地产行业未来仍然具备较好的发展空间。同时，浦东新区作为上海市未来的金融、航运核心功能区域，发展环境较好，发展空间仍然较大。 （三（三）业务业务运营运营 该公司主要从事金桥经济技术开发区的房产开发与经营，从营业收入构成来看，公司房地产销售业务收入波动较大；房地产租赁业务收入保持平稳增长；酒店式公寓服务租赁占比较小，且较为稳定。公司未来将抓住金桥经济技术开发区区内产业结构调整和升级的契机，提升存量资产的品质和功能，优化物业产品结构，充分发挥上市公司资本市场平 6 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 台优
26、势，通过资本运作逐步扩大公司业务规模和资产规模。 该公司2012-2014年分别实现营业收入11.22亿元、 14.29亿元和19.14亿元。2014 年公司营业收入同比增长 33.99%，系商品房开发业务结转周期及多个投资性房地产项目完工投入使用以及部分厂房和办公楼的租金收入增加所致。 图表图表 3. 浦东金桥浦东金桥 2012-2014 年营业收入构成（单位：亿元、年营业收入构成（单位：亿元、%） 资料来源：浦东金桥 1 房地产租赁房地产租赁 该公司在多年的园区开发过程中，积累了较多以工业厂房为主的经营性房产。 2012-2014 年， 公司分别实现房地产租赁收入为 8.65 亿元、 9.
27、42亿元和 10.85 亿元，该项业务保持稳定增长。 截至 2014 年末，该公司主要可供出租的房产（地上）面积为 193 万平方米，其中已租赁面积约为 167 万平方米。公司可供租赁的房产主要分为工业厂房及仓库、办公楼（含研发楼） 、住宅和商业用房等，2014年末上述可供出租（地上）面积分别为 78 万平方米、21 万平方米、27平方米和 6 万平方米，出租率分别约为 82%、80%、89%和 92%。 从承租客户看，该公司租户上海德威英国国际学校和上海联家超市有限公司等的租赁收入占比均在 3%以内，分散度较高。公司的出租的住宅包括：酒店式公寓、人才公寓、别墅等，主要针对在华工作的跨国公司中
28、层管理人员及部分国内公司中高层管理人员，截至 2014 年末的出租率接近 85%。 从不同业态的租赁收入构成看，2014 年该公司租赁收入仍以住宅物业及其他、厂房及仓储物业和研发、办公楼物业出租为主，且占比相对稳定，波动性不大，而商业用房物业租赁收入占比出现持续下滑，主要是由于公司 S3、S8DE、S8F 组团等住宅楼盘项目投入租赁，致使商业比例出现下降。未来随着在建持有型房地产项目投入使用，各业态租赁收年份年份/业务业务种类种类 2012 年年 2013 年年 2014 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 房地产销售 2.18 19.39% 4.43 31.03
29、% 7.26 37.91% 房地产租赁 8.65 77.07% 9.42 65.95% 10.85 56.70% 酒店公寓服务 0.39 3.48% 0.42 2.97% 0.96 5.02% 其他 0.01 0.07% 0.01 0.05% 0.07 0.37% 合计合计 11.22 100% 14.29 100% 19.14 100% 7 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 入占比将出现一定变化。 图表图表 4. 浦东金桥物业租赁收入构成（单位：浦东金桥物业租赁收入构成（单位：万万元）元） 2012 年年 2013 年年 2014 年年 业态类型业态类型 收入收入
30、占比占比 收入收入 占比占比 收入收入 占比占比 厂房及仓储物业 22,828 26.39% 25,129 25.79% 29,929 27.58% 研发、办公楼物业 20,303 23.48% 22,015 22.60% 23,280 21.45% 商业用房物业 10,413 12.04% 10,841 11.13% 11,050 10.18% 住宅物业及其他 25,562 29.56% 32,145 32.99% 35,617 32.82% 教育医疗配套等特殊物业 7,378 8.53% 7,302 7.49% 8,658 7.98% 总计总计 86,486 100.00% 97,432
31、100.00% 108,534 100.00% 资料来源：浦东金桥 从在建持有型房地产项目来看，截至 2014 年末，该公司在建项目总投资规模 34.28 亿元，已完成投资 10.79 亿元，预计未来三年投资规模23.89 亿元。2014 年公司新增在建项目主要分布于金桥经济技术开发区内，所建房产主要包括办公楼、酒店式公寓、人才公寓等。公司未来投资规模仍较大，面临一定的资金补充需求压力。 图表图表 5. 截至截至 2014 年末浦东金桥主要在建年末浦东金桥主要在建持有持有型型房地产项目情况（亿元）房地产项目情况（亿元） 项目名称项目名称 总投资总投资 已完成投资已完成投资 未来三年投资未来三年
32、投资 项目项目类型类型 Office ParkII(地铁板块) 12.82 2.40 10.82 商办 碧云公馆 13.68 7.10 6.58 办公、住宅、商业 T6-5 办公楼 4.89 0.50 4.39 商办 T5-7/5-11 商业办公 2.89 0.79 2.10 商办 总计总计 34.28 10.79 23.89 资料来源：浦东金桥 2 房地产销售房地产销售 该公司为平衡现金流，实施租售并举的策略，自持和出售类项目相结合。2012-2014 年公司分别实现房产销售收入 2.18 亿元、4.43 亿元和7.26 亿元。2014 年，公司房产销售收入增幅较大系部分土地及房地产项目实现
33、销售结转1。 1 2014 年实现销售结转的项目有子公司金桥联发公司“T4 号地块土地”、 “T5-7/5-11 地块在建工程项目”、 “T6-5 地块在建工程项目”和浦东金桥“T22 号地块厂房”。 8 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 图表图表 6. 2012-2014 年年公司公司房地产房地产销售收入构成（单位：万元）销售收入构成（单位：万元） 2012 年年 2013 年年 2014 年年 商品住宅开发销售 6,843.98 2,277.10 - 其他（办公楼、商业用房等） 14,917.20 42,049.30 72,564.71 合计合计 21,761.1
34、8 44,326.40 72,564.71 资料来源：浦东金桥 从在建出售型房地产项目来看，截至 2014 年末，该公司在建仅有 “碧云壹零项目” ，位于临港新城主城区内，项目类型为住宅，总投资规模 21 亿元，已完成投资 14.9 亿元（含土地价款 12.9 亿元） ，尚未实现资金回笼。 从拟建出售型项目来看， 截至 2014 年末， 该公司拟建项目仅有 “S11号地块项目” ，位于金桥经济技术开发区内，项目类型为住宅，总投资规模 14.60 亿元，总规划建筑面积 12.40 万平方米，计划于 2016 年开工建设。 从产品销售速度来看，该公司 2012-2014 年产品销售周转速度2分别为
35、 0.04 次/年、0.06 次/年和 0.19 次/年。由于公司近年来出售型房地产项目增加较多，公司的产品销售的周转速度有所提高，但公司大量物业仍以自持为主，与其他以商品房开发销售业务为主的房地产企业相比，公司的产品销售的周转速度相对较低。截至 2014 年末，公司可供开发的存量土地面积为 24.7 万平方米，后续在区内可供开发的地块较少，对公司房地产业务的持续发展带来一定的影响。 从现金储备来看， 2012-2014 年末， 该公司现金存货比3分别为倍 0.16倍、0.23 倍和 0.24 倍。得益于物业租赁收入的增长，公司现金回笼能力不断提升。公司现阶段的现金储备较为充实，有利于保持业务
36、经营的稳定性。 （四（四）财务财务质量质量 2014 年，该公司实现营业收入 19.14 亿元，较上年增长 33.99%，主要是受益于部分土地及房地产项目实现销售结转、“S8 人才公寓二期”等多个投资性房地产项目完工投入使用以及部分厂房和办公楼的租金收入增加。从各细分收入来源来看，房地产租赁收入仍是公司营业收入的最大来源，占比为 56.70%，同比增长 15.20%。酒店公寓租赁收入增幅最为显著，同比增长 126.24%；房地产销售收入也有较为明 2产品销售周转速度=销售商品、提供劳务收到的现金/（存货类资产+固定资产类资产）的期初期末平均值。其中：存货类资产=预付款项+其他应收款+存货，固定
37、资产类资产=应收账款+投资性房地产+固定资产+在建工程。 3现金存货比=货币资金/存货类资产。 9 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 显的增长，同比增长 63.71%。2014 年，公司业务综合毛利率为53.03%，较上年降低 13.11 个百分点，主要是受房地产市场调整的影响，公司业务收入增长较快的房地产销售业务毛利率由上年同期的91.13%下滑至 55.22%；公司总资产报酬率和净资产收益率分别为7.20%和 9.21%，分别较上年下降 0.85 个和 0.03 个百分点。 受房地产项目建设规模的增长，该公司债务规模逐步增长，2014年末公司总负债 61.49 亿
38、元，同比增长 15.52%；受益于公司将销售回笼资金归还部分到期银行贷款，期末资产负债率由上年末的 51.65%降至 49.53%。负债结构方面，公司调整债务结构，降低流动负债占比，2014 年末流动负债占公司负债总额的 52.23%，较 2013 年末下降了19.46 个百分点。公司流动负债主要是短期借款、应交税费和其他应付款。2014 年末，公司其他应付款 14.18 亿元，较上年末增长 106.71%，公司其他应付款主要是应付相关业务保证金、拆迁补偿、专项工程款等。2014年末，公司非流动负债29.37亿元，其中应付债券、长期借款和长期应付款分别占非流动负债的 40.49%、24.94%
39、和 22.11%，公司长期应付款主要系子公司金桥联发公司预估的应付金桥出口加工区土地动拆迁养老吸劳人员的安置费用 3.39 亿元和金桥集团提供的往来借款余额 3.10 亿元。刚性债务方面，截至 2014 年末，公司刚性债务总额28.97 亿元，较上年末增长 39.62%，主要系公司 2014 年 11 月 17 日公开发行面值 12 亿元的公司债券以及长期借款（不含一年内到期）较上年末增加 1.64 亿元所致。而同期，公司短期借款较上年末减少 5.55 亿元；长期应付款 6.49 亿元，较上年末减少 2.63 亿元。由于长期刚性债务规模有所增加，2014 年末长短期债务比为 91.45%，较上
40、年末上升了51.96 个百分点。总体而言，公司经营性负债和刚性债务规模均有所上升但债务结构有所优化，短期债务偿付压力较小。 2014 年末，该公司资产总额增至 124.16 亿元，较上年末增长 20.46%。其中，流动资产为 34.21 亿元，同比增长 21.56%，增长部分主要集中于其他流动资产、应收账款及存货（房地产开发项目）等，其中其他流动资产主要系可供出售金融资产保本型银行理财产品 5 亿元转入；非流动资产为 89.95 亿元，同比增长 20.05%，系可供出售金融资产增加和投资性房地产结转所致，上述科目占公司非流动资产比重分别为 17.18%和 57.24%，其中可供出售金融资产大幅
41、增加系公司增持的按公允价值计量的交通银行股份有限公司和东方证券股份有限公司股票所致。公司货币资金存量保持平稳增加，2014 年末货币资金为5.44 亿元，期末流动比率、速动比率及现金比率分别为 106.50%、 10 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 37.26%和 16.93%，公司货币资金对短期刚性债务覆盖程度上可。 在经营活动现金流方面，2014 年该公司营业收入现金率为93.44%，较上年下降11.36 个百分点，主要是由于应收账款同比增幅较销售收入高。但公司主营业务现金获取能力增强，经营性现金流量净额为 2.89 亿元，同比增长 38.10%。在投资活动现金
42、流方面，2014 年投资规模大幅增加，当年投资性现金净流量为-4.80 亿元，主要系公司股票投资及房地产开发项目投资增加所致。公司业务扩张资金主要来源于外部融资，2014 年筹资活动产生的现金流量净额为 2.30 亿元。2014年公司经营性及非筹资性现金净流量与流动负债比率分别为 8.22%和-5.43%，保障程度有所下降。 综上所述，2014 年该公司房地产项目结转销售收入明显增加，但受销售物业成本上升的影响，公司毛利率下降。跟踪期内，公司刚性债务均有所增加，后续投资规模仍然较大，面临一定的投融资压力。但公司主业现金获取能力较强，受到的股东支持力度较大，可为其偿还到期债务提供较有力保证。 （
43、五（五）担保人信用质量变化担保人信用质量变化 本期债券由上海金桥（集团）有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。截至 2014 年末，金桥集团经审计的合并会计报表口径资产总额为 193.33 亿元，所有者权益为 79.53 亿元；2014 年金桥集团实现营业收入 34.78 亿元、净利润 5.33 亿元。2014 年注册资本增至12.15亿元，系将金桥集团3.31亿元资本公积转增实收资本所致。得益于公司整体稳健经营，金桥集团 2014 年营业收入和利润总额均实现稳定增长，分别同比增长53.05%和19.93%。2014年末金桥集团负债总额有所上升，增至 113.80 亿元，但其他综合
44、收益及未分配利润增加较多，使得资产负债率下降为 58.86%，财务结构稳健。2014 年金桥集团经营性现金净流量和投资性现金净流量分别为 2.11 亿元和-2.44 亿元，筹资性现金净流量为 1.93 亿元。 总体来看，金桥集团业务区域集中度过高，随着金桥出口加工区剩余可供开发的土地资源减少，金桥集团在金桥经济技术开发区内的房产开发和土地开发业务将面临一定挑战，金桥集团在临港综合区的未来开发投入较大，且开发模式和投资会上存在一定的不确定性。但公司自身资本实力较强，在金桥经济技术开发区拥有一定量的经营性地产，盈利能力较强，现金回笼情况较好，偿债能力保持稳定，财务风险较低，实际控制人为上海市国有资
45、产监督管理委员会和上海市浦 11 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 东新区国有资产监督管理委员会，整体资源整合能力很强，外部支持增信作用依旧较强，能够为本期债券的到期偿付提供进一步保障。 综上所述，跟踪期内，浦东金桥房地产项目开发、建设进度持续推进，营业收入持续增长，在建项目投资规模较大，刚性债务规模随之上升。但公司作为国有控股企业，股东支持力度较大，经营获现能力有所增强，整体抗风险能力较强，同时，金桥集团对本期债券提供的担保持续有效。 本评级机构仍将持续关注：（1）房地产行业市场环境及行业政策变化；（2）公司可供开发土地储备情况；（3）公司房地产在建及拟建项目投资建
46、设情况；（4）公司偿债保障能力的变化；（5）担保方金桥集团财务状况。 12 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 附录一：附录一： 主要财务数据及指标表主要财务数据及指标表 主要财务指标主要财务指标 2012 年年 2013 年年 2014 年年 金额单位：人民币亿元金额单位：人民币亿元 资产总额 93.68 103.07 124.16 货币资金 3.27 5.00 5.44 刚性债务 19.80 20.75 28.97 所有者权益 47.64 49.83 62.66 营业收入 11.22 14.29 19.14 净利润 3.70 4.50 5.18 EBITDA 8.9
47、3 8.24 8.73 经营性现金净流入量 -0.55 2.09 2.89 投资性现金净流入量 0.14 0.12 -4.80 资产负债率% 49.15 51.65 49.53 权益资本与刚性债务比率% 116.25 115.44 97.73 长期资本固定化比率% 240.62 240.15 216.28 流动比率% 72.34 73.74 106.50 速动比率% 12.42 15.73 37.26 现金比率% 9.44 13.10 16.93 利息保障倍数倍 2.79 3.90 4.69 有形净值债务率% 99.56 111.33 101.30 营运资金与非流动负债比率% -84.39 -
48、66.50 7.10 担保比率% 应收账款周转速度次 9.03 14.87 16.12 存货周转速度次 0.19 0.21 0.39 固定资产周转速度次 8.56 3.59 2.96 总资产周转速度次 0.12 0.15 0.17 毛利率% 64.59 68.33 55.22 营业利润率% 40.49 38.11 33.16 总资产报酬率% 6.96 8.05 7.20 净资产收益率% 8.02 9.24 9.21 净资产收益率* % 8.01 9.59 8.24 营业收入现金率% 123.40 104.80 93.44 经营性现金净流入与流动负债比率% -1.62 5.74 8.22 经营性
49、现金净流入量与负债总额比率% -1.22 4.21 5.03 非筹资性现金净流入与流动负债比率% -1.20 6.08 -5.43 非筹资性现金净流入量与负债总额比率% -0.91 4.46 -3.33 EBITDA/利息支出倍 3.95 4.06 5.00 EBITDA/刚性债务倍 0.47 0.41 0.35 注：表中数据依据浦东金桥经审计的 20122014 年度财务数据整理、计算。 13 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 附录二：附录二： 各项财务指标的计算公式各项财务指标的计算公式 指标名称指标名称 计算公式计算公式 资产负债率(%) 期末负债合计/期末资产
50、总计 100% 长期资本固定化比率(%) 期末非流动资产合计/(期末负债及所有者权益总计-期末流动负债合计) 100% 权益资本与刚性债务比率(%) 期末所有者权益合计/期末刚性债务余额 100% 流动比率(%) 期末流动资产合计/期末流动负债合计 100% 速动比率(%) (期末流动资产合计期末存货余额期末预付账款余额期末待摊费用余额)/期末流动负债合计) 100% 现金比率(%) 期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票余额/期末流动负债合计 100% 利息保障倍数(倍) (报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/ （报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化