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1、房地产估价第四章第四章房地产估价概述房地产估价概述房地产估价4-1 4-1 房地产估价的概念房地产估价的概念一、概念一、概念（一）含义（一）含义人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定（二）两点把握（二）两点把握 1 1、房地产估价是科学与艺术的有机结合、房地产估价是科学与艺术的有机结合2 2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来显现出来房地产估价二、内容二、内容（一）专业估价人员（一）专业估价人员扎实的理论知识扎实的理论知识丰富的实务经验丰富的实务经验良好的良好的职业道德职业道德能
2、力要求能力要求能力要求能力要求诚实程度诚实程度对专业人员要求对专业人员要求考试取得考试取得房地产估价师执业资格证书房地产估价师执业资格证书注册取得注册取得房地产估价师注册证书房地产估价师注册证书房地产估价（二）目的（二）目的一个具体估价项目的估价结果的期望用途一个具体估价项目的估价结果的期望用途 不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的将影响估价结果不同的估价目的将影响估价结果房地产估价：结果所对应的时间（年、月、日）：结果所对应的时间（年、月、日）：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平：市场比较法、收益还原法、成
3、本法市场比较法、收益还原法、成本法（三）原则（三）原则（四）程序（四）程序（五）方法（五）方法（六）影响因素（六）影响因素（七）时点（七）时点（八）客观合理价格或价值的估算和判定（八）客观合理价格或价值的估算和判定房地产估价442 2 房地产估价原则房地产估价原则一、合法原则一、合法原则1.1.合法产权合法产权权证：出让转让、行政划拨、集体权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销外销、内销违法、临时、产权争议、部分产权违法、临时、产权争议、部分产权2.2.合法使用合法使用城市规划、土地用途城市规划、土地用途房地产估价法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押
4、4.4.其他其他价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿3.3.合法处分合法处分房地产估价二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选（一）四方面依序筛选1.1.法律上允许法律上允许2.2.技术上可能技术上可能3.3.经济上可行经济上可行4.4.能否使估价对象价值最大能否使估价对象价值最大房地产估价（二）三个经济学原理（二）三个经济学原理1.1.收益递增递减原理收益递增递减原理2.2.均衡原理均衡原理内部构成要素组合是否均衡内部构成要素组合是否均衡3.3.适合原理适合原理与其外部环境是否保持协调与其外部环境是否保持协调适合原理适合原理 均
5、衡原理均衡原理 外部环境最协调外部环境最协调 内部构成要素内部构成要素最适当最适当 最高最佳使用最高最佳使用房地产估价（三）判断与选择（三）判断与选择1.1.保持现状前提保持现状前提现状价值现状价值 新建价值新建价值 （拆除费（拆除费 建造费）建造费）30003000元元/5000 5000元元/30003000元元/2.2.装修改造前提装修改造前提改造后价值增加额改造后价值增加额 装修改造费装修改造费 V V新新 V V现现 改造费改造费 50005000元元/30003000元元/1500 1500元元/房地产估价3.3.转换用途前提转换用途前提价值增加额价值增加额 转换用途所需费用转换用
6、途所需费用4.4.重新利用前提重新利用前提5.5.上述情形组合上述情形组合3 3 2 2：转换用途：转换用途+装修改造装修改造房地产估价三、替代原则三、替代原则 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格件下的正常价格.类似房地产：类似房地产：同一供求范围同一供求范围指明两点：指明两点：1 1可以依据替代原则推算价格可以依据替代原则推算价格2 2不能孤立思考估价对象价格不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、结构等相同或相似用途、规模、档次、结构等相同或相似房地产估价四、估价时点原则四、估价时点原则估价时点估价时点估价对象状况估价对象状况 房地
7、产市场状况房地产市场状况过去过去过去过去过去过去现在现在过去过去现在现在现在现在将来将来将来将来将来将来将来将来房地产估价五、公平原则五、公平原则1.1.假设当事人理性、精明假设当事人理性、精明2.2.换位思考换位思考估价总原则：独立、公平、公正、客观估价总原则：独立、公平、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代房地产估价有有A A、B B两两宗宗位位置置、面面积积、形形状状、用用途途等等相相当当的的旧旧城城区区土土地地，A A是是空空地地、B B是是有有20002000平平方方米米破破旧旧建建筑筑物物的的土土地地，估估计计拆拆除除旧旧建建筑筑物
8、物的的费费用用为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积200200元元，建建筑筑物物残残值值为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积5050元元，求求B B地地块相对于块相对于A A地块的减价额。地块的减价额。B B地块相对于地块相对于A A地块的减价额地块的减价额=（200-50200-50）2000=302000=30万万元元房地产估价有有一一建建筑筑面面积积为为1000010000平平方方米米的的新新建建建建筑筑物物，用用成成本本法法估估算算出出的的该该建建筑筑物物的的重重置置价价格格为为每每平平方方米米25002500元元；用用市市场场比比较较法法评评估估得得出出：其其坐坐落落的的土土地地楼楼
9、面面地地价价为为每每平平方方米米10001000元元，房房地地价价值值为为每每平平方方米米30003000元元。试试分分析析其其土土地地与房屋的匹配是否均衡。与房屋的匹配是否均衡。该建筑物的价值该建筑物的价值=房地价值房地价值土地价值土地价值 =3000=300010001000 =2000 =2000元元/该建筑物的实际价值小于重置价格该建筑物的实际价值小于重置价格25002500元元/房地产估价职业道德的要求职业道德的要求1 1、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；2 2、应应保保持持估估价价的的独独立立性性，必必须须回回避避与与自
10、自己己、近近亲亲属属或或其其他他有利有利 害关系人有关的估价业务；害关系人有关的估价业务；3 3、如如果果感感到到自自己己的的专专业业能能力力有有限限而而难难以以对对某某房房地地产产进进行行估估价时，不应接受该估价委托；价时，不应接受该估价委托；4 4、应应妥妥善善保保管管委委托托人人的的文文件件资资料料，未未经经委委托托人人的的书书面面许许可可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；5 5、应应执执行行政政府府规规定定的的估估价价收收费费标标准准，不不得得以以不不正正当当理理由由或或名名目目收收取取额额外外的的费费用用，也也不不得得降降低低收收费费标标准准，进进行行不不正正当当的的竞竞争争；不不得得将将资资格格证证书书借借给给他他人人使使用用或或允允许许他他人人使使用用自自己己的的名名义义，不不得得以以估估价价者者的的身身份份在在非非自自己己估估价价的的估估价报告上签名、盖章。价报告上签名、盖章。