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1、海马汽车夏日冰爽团购会制作人：广源市场部制作时间：活动方案活动背景与目的1活动思路2活动执行34活动注意事项4活动背景n随着生活水平的不断提高，汽车逐步步入人们日常生活，成为重要的代步工具。n为满足人们购车需要，各种金融信贷活动应市场需要而生，为人们的购车提供了极大的方便。n济南汽车界目前已进入传统的淡季，为了打破这种状态，广源海马汽车4S店准备举办“驾驭快乐、轻松分享为主题的夏日冰爽汽车团购活动活动目的n扩大品牌及相应车型在本地区的品牌知名度及美誉度。n通过大型团购在短时间内，大幅提升目标车型的销量，增大市场占有额n通过团购活动，将目标车型的出色性能、卓越品质以及店内幼稚的效劳进行全面展示。
2、n通过团购，实现意向客户的转化，促订实销的达成活动概况 活动主题：驾驭快乐 轻松分享 海马汽车夏日冰爽团购会 活动时间：2021年7月24日、8月21日 活动地点：广源展厅第四阶段活动再宣传第一阶段预热与人员召集前期宣传：网络召集新闻宣传目标车型介绍第三阶段现场团购团购前15天团购日当天团购后一周活动执行：热门车型团购会后期宣传：团购活动报道采访车主心得第二阶段甄选人员团购前3天活动准备：人员筛选店头团购准备团购活动时间安排团购活动时间安排完整的团购活动需要3周时间环节一：预热与召集编写团购文章进行召集，网友通过网络报名或 报名均可参与团购活动对报名信息进行回访，预先沟通提高团购的成功率通过刊
3、登专属团购专题页面，实现长效活动召集通过推出目标车型试驾与推荐文章，为团购活动预热论坛发帖召集，在区域知名论坛，发出试驾召集帖，充分释放出论坛的潜在购置。环节二：甄选参与人员汇总线上和线下报名参与客户，通过 回访与客户分析，筛选意向强烈的意向客户邀约参与团购会。团购活动内容介绍团购活动内容介绍环节三：现场团购销售参谋六方位绕车介绍目标车型优点，让客户了解到车辆的优势与看点。通过试驾，让消费者充分体会到目标车型所具有的特质，将之前的介绍从理论层面提高至感性层面。团购议价，针对参与消费者人数与车型，给出适宜团购价格将意愿转化为实际购置。环节四：团购后宣传在通过采访现场车友的购置心得，现身说法谈谈对
4、目标车型以及团购会的看法。将活动总结整理成文章进行发表，起到活动再宣传的目的，通过全程记述的方式影响潜在客户的购置。知名汽车专业论坛与区域知名论坛，发表关于此次团购内容文章，再度提升车型与专营店的美誉度。活动流程序号序号时间时间内容内容人人员员113:3013:45签签到到213:4513:55舞蹈开舞蹈开场场313:5514:00主持人开主持人开场场白白414:0014：10节节目目514:1014:15领导领导致辞致辞614:1514:25节节目目714:2514:40小游小游戏戏员员工工+客客户户814:4014:45海海马车马车知知识问识问答答914:4514:55海海马车马车型六方型
5、六方为绕车为绕车介介绍绍1014:5515:05节节目目1115:0515:10爱车爱车小常小常识讲识讲解解1215:1015:20节节目目1315:3015:40节节目目1415:4015:45团购团购政策宣布政策宣布1515:4517：00自由自由赏车赏车团购商务政策：团购商务政策：n普力马：团购当日订车可获赠3000元原厂缤纷大礼包n福美来：享3000元惠民补贴，订购指定车型更有现金优惠4000，团购全系获赠价值6000元大礼包。n丘比特：4.99万起，购车免费终生保养、首付50%月供500元利息全免、免担保费、终生免费洗车，为您节省多达6000元购车费用。n欢动：全系8.5折优惠，当日
6、订车送2万公里保养n骑士：最新推出12款，直降5000元费用预算费用预算预计效果预计效果广告及专题被浏览次数100,000次通过网络或电话报名的潜在客户50人销售顾问邀约意向客户40人团购意向客户预估：团购意向客户预估：现场物料准备现场物料准备：n迎宾区设置：拱门、横幅、小彩旗、红地毯n签到区设置：签到本、海马宣传展架；n嘉宾区设置：贵宾椅、冷餐等n活动区设置：背景板、横幅、音响n展示区设置：海马车型、地毯、海马宣传展架、此次团购的各车型的指导价格及产品规配表费用预算：n礼品费：15000元n物料费：1500元n场地布置费：4500元座椅租赁、红地毯n冷餐费：500元n合计：21500元如何进
7、行房地产市场分析学习内容 理论局部 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估工程所处的市场环境。评估工程所处的市场环境2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定工程的开展方向和市场定位。制定工程的开展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议。推荐最具竞争力的产品建议5
8、。评估工程目标实现的可能性。评估工程目标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购置者或租赁者需求方：物业的购置者或租赁者供给方：市场中的各竞争物业包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供给方：市场
9、中的各竞争物业包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等等市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路n三个层次三个层次n区域市场、专业区域市场、专业物业市场、工程物业市场、工程市场市场n两个方面两个方面n供给、需求供给、需求n三个时段三个时段n过去、现在、未过去、现在、未来来区域市场分析专业市场分析工程市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场工程所在地市场例如：区域房地产开展处于何种阶段？区域房地产开展处于何种阶段？区域房地产开展处于何种阶段？区域房地产开展处于何种阶段？工程市场处于何种竞争格局？工程市场处于何种竞争格局？工程市场处于何种竞
10、争格局？工程市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变阶段，找到影响房地产市场
11、变化的主要因素，对区域房地产化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。开展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。场的需求潜力及分布状况。第四步：工程市场分析第四步：工程市场分析根据对竞争对手及消费者的分根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。程的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市
12、场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析一根一根本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析二根本二根本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标、总量指标 GDP、人口、人均、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构布局、就业人口
13、结构3、水平指标：人均收入水、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平积、住宅消费支出水平4、城市经济开展方案、产、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格、房地
14、产景气指数、价格指数指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产国房指数、地方房地产年鉴年鉴土地、规划部门的政府土地、规划部门的政府官员访谈官员访谈规划、房地产等专业人规划、房地产等专业人士访谈士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析三能够反映区域房三能够反映区域房地产市场开展状况的指地产市场开展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产开展关系与房地产开展关系GDPGDP增速与房
15、地产开展关系增速与房地产开展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增
16、幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析三能够反映区域房三能够反映区域房地产市场开
17、展状况的指地产市场开展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析三能够反映区域房三能够反映区域房地产市场开展状况的指地产市场开展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相
18、比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20212021年我国各主要城市的恩格尔系数年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场分析场分析住宅住宅1、住宅类土地供给情况、住宅类土地供给情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、
19、住宅商品房供给总量、供给结构分析按面积进供给结构分析按面积进行划分行划分3、住宅商品房成交结构、住宅商品房成交结构、产品特点分析产品特点分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步工程市工程市场分析场分析微观微观层面层面对每一个可能影响工程竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响工程竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境周围环境
20、：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性关联性：通达性、可视性工程自身资源条件分析工程自身资源条件分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争工程的竞争特点、功能和优劣势、市场反响目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出工程的目标客户找出工程的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出工程面对竞争市找出工程面对竞争市场的时机点场的时机点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具工程+环境+竞争SWOT分析的价值要素S/W优优
21、势势/劣势劣势的价值要的价值要素素 地段要地段要素素 环境要环境要素素 地块要地块要素素 工程要工程要素素具体地说，针对一个地块的价值要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：包括：地段要素地段要素地段地段/片区认知度片区认知度/周边周边配套商业配套商业/教育教育/交通等可总结为交通等可总结为便利性便利性/成熟度成熟度/知名度知名度 环境要素环境要素自然环境自然环境/四至景观四至景观/社社会人文环境噪音等可判定资源会人文环境噪音等可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏的程度：稀缺、良好还是匮乏 地块要素地块要素地形地貌地形地貌/规模规模/技术经技术经济指标等可判断产品的可发挥空间济指标等可判断产
22、品的可发挥空间 工程要素工程要素目标目标/开发商品牌开发商品牌/可利可利用资源等用资源等O/T时机时机/威威胁的价值胁的价值要素要素 宏观要素宏观要素经济形势经济形势宏观政策宏观政策/重大城市重大城市变革变革 中观要素中观要素行业形势行业形势一、二、一、二、三级市场三级市场/城市规划城市规划交通、市政交通、市政配套、开发配套、开发重点、热点重点、热点等等 微观要素微观要素市场竞争市场竞争片区、楼片区、楼盘、户型盘、户型/客户流向客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的根底。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和时机，尤其是必须抓住核心优势和大时机这是我们“挖掘物业价值的要旨所在
23、。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占时机利用时机，克服劣势减少劣势，防止威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S时机时机 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，工程的小环境就一定不错。大环境看好，工程的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证工程，只关注外围共性，无视。过分倚重宏观资料来论证工程，只关注外围共性，无视工程差异性工程差异性3。过于偏重对过于偏重对“二手资料的应用二手资料的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好n房地产市场是变化的，因此市场
24、分析应贯穿于整个工程开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计尤其是区域类繁杂工程，表格统计尤其是区域类繁杂工程，便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格例如1
25、EXCEL表格例如2学习内容 理论局部 案例学习如果要真正了解希腊的历史，必先了解希腊的神话。希腊神话是经历几千年长久不衰的人类文化瑰宝，也是欧洲最早的一种文学形式。它在欧洲乃至世界的文学史上，地位都是很崇高的。希腊原始的居民，由于处在那个久远的年代，当时的知识显然还缺乏以解释复杂的自然现象，又觉得在大自然面前，人类非常渺小。这么一来，他们就会臆想出各种神灵来，认为是神灵掌握着世间的一切。但是，希腊神话中的神，与我们中国古代传说中的神相比，形象大不相同。在中国的神话里，只要是神灵，除了主宰人间事务之外，从个人形象讲，根本都是不食人间烟火，没有任何缺陷的完美形象。这样的形象，很大程度上鲜明地把“
26、神和“人清楚地区分开来，让人觉得神是遥不可及且完美无缺的。但是希腊不一样，他们的神是高度人格化的。也就是说，除了拥有超越人的能力之外，希腊的神与一般的人类并没有什么区别。他们也有七情六欲，也会嫉妒、仇恨，也会因为一件小事就起争执，并不是完美无缺的道德模范。希腊神的生活是无拘无束、*形骸的，不会像东方的神一样等级森严，压抑拘谨。他们虽然认为有神的存在，但从他们的神话里，我们能够深切地体会到古希腊人无拘无束、热爱自由的性格。需要说明的是，希腊神话分为两局部，一局部是神的故事，一局部是英雄传说。这一局部主要讲的是神的故事，至于英雄传说，后面会提到。下面我们就得大致介绍一下希腊神话大致的情况：世界形成之前，一片混沌，经过亿万年的时间，天地以及日月星辰、风雨雷电之类才慢慢形成。根本上各个国家的神话都是这么个套路，咱们中国的盘古开天地之前，也是“一片混沌之说。“混沌这个词，指的就是在神话中，天地尚未分开，混成一团而又无边无际的状态。