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1、 房地产基础知识培训:建筑知识问答_物业经理人 房地产根底学问培训：建筑学问问答 1.何为砖混构造建筑？ 答：砖混构造建筑的竖向承重构件采纳砖墙或砖柱，水平承重构件采纳钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采纳木屋架。这类建筑物的建筑层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到肯定的限制，所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土构造的建筑物所替代。 2.何为钢筋混凝土构造建筑？ 答：钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是构造的适应性强，抗震性能好，耐用年限
2、较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以用此类构造。钢筋混凝土构造房屋的构造主要有：框架构造、框架剪力墙构造、剪力墙构造、筒体构造、框架筒体构造和筒中筒等。 3.成套房屋建筑面积包括？ 答：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙风光积，套内阳台建筑面积三局部组成。 4.预售房屋需要那些根本条件？ 答：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2.持有建立工程规划许可证和施工许可证； 3.按供应预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4.开发企业向城市、县人民政府
3、房产治理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 5.“五证俱全“是指哪五证？ 答：1.建筑施工许可证 2.房屋预售许可证 3.建筑用地规划许可证 4.国有土地使用证 5.建立工程规划许可证 6.何为三通一平？ 答：水通、电通、煤气通、场地平坦。 7.何为七通一平？ 答：通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平坦。 8.土地使用权的最高出让年限？ 答：1.居住用地70年； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、消遣用地40年； 5.综合或其它用地50年。 9.房屋的保修内容与保修期限？ 答：1.屋面防水为5年； 2.土建为1年，
4、详细包括： a.墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂； b.墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损； c.墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏； d.门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏； 3.卫生洁具为1年； 4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年； 5.管道堵塞为2个月； 6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。 10.住宅按建筑层数划分为？ 答：13层为低层；46层为多层；79层为中高层；10层以上为高层。 对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为4类： 1.低高层建筑：层数为916层，建筑总高度2550m； 2.中高层建筑：层数为1725层，建筑总高度5075m； 3.高
5、高层建筑：层数为2640层，建筑总高度75100m； 4.超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100m以上。 11.居住人口密度：居住总人口/总用地面积（600800人/公顷） 公共建筑比例：公共建筑面积/总住宅面积（一般为16%20%） 配套商业面积比例：配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5%） 12.屋顶分类： 屋顶是由层面、屋顶承重构造、隔热层、顶棚组成。 四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶 屋顶：刚性可承重 柔性不行承重 屋顶防漏：三毡四油 屋顶隔热：水泥蛭石 交通、环境、地理位置与小区的重要性。 总体的建筑风格的表现形式以详细实例为标准 备注：以上所述，建议培训时须重复
6、检查，务必做到深刻理解，娴熟把握， 可结合详细小区状况具体说明。 四、建筑识图 一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、构造施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。 1、总平面图：用来说明建筑物所在详细位置和四周环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和四周已建建筑物的形状、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物四周的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。 2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。 建筑平面图：按肯定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面外形、水平方向(出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要
7、引导作用的图纸。 建筑立面图：按肯定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观外形，是做外部装修的外部依据。 建筑剖面图：按肯定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部构造形式、空间关系。 3、构造施工图：主要说明建筑构造专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对构造的要求。 在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清晰地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。 4、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进展美化的方法。 五、房屋面积的规定和测算 1、各
8、种面积概念 （1）住宅构造面积：是指住宅的全部承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等构造所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含构造面积。 （2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所 占有的水平面积（即构造面积）。 （3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋构造占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。 （4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括
9、阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，构造坚固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。 (5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋全部权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 (6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 （7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用局部面积）之比。销售面积一样的净使用面积不肯定一样，出房率高的商品房就物有所值。假如商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。 （8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙风光积、套内阳台建筑面积三局部组成； (9)套内房屋使用
10、面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。 (10)套内墙风光积：是套内使用空间四周的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。 2、有关房屋面积的规定和测算 （1）多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。 （2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊局部按其投影计算面积。 （3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层超群过2.20米的，按其上口外墙外围水平面积计算。 （4）封闭式阳台按其外围投影面积计算。凸阳台按其投影面积的一半计算。 （5）共有公共面积的分摊计算： 每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积/P