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1、 房地产销售服务合同管理分析 1财务治理在参加房地产销售企业合同治理中的必要性 (1)全面参加工程前期评判工作，削减公司损失，提高公司收益。在工程可行性分析中，财务对工程经营效益进展猜测，依据公司利润要求，对很可能消失亏损的工程，准时预警，努力为公司削减损失。当消失竞争工程时，依据猜测的工程收益，选择最有利于公司的工程，提高公司经营效益。 (2)参加企业合同评审，提出与财务税收相关的专业意见，有效躲避财经税务相关法规风险。房地产销售企业，大多由市场客户部拓展客户，依据客户需要起草合同，而此局部人员大多是非财务专业人员，在起草合同过程中对财务税收相关法规不了解，这就需要财务部及相关人员参加到合同
2、的起草订立中，在相关领域供应专业可执行的意见，从而降低、躲避财务税收风险。在销售合同订立过程中，财务依据以往的工程结算阅历供应牢靠的数据支持。财务部门会监控合同执行全过程，进展跟踪分析，其结果可为签订新合同供应珍贵的阅历借鉴，保障合同的可执行性、安全性。 (3)确保销售合同的顺当履行。销售合同签订后，在合约期，每月都将根据合同内容由财务部办理结算。由于合同从起草到执行财务都参加其中，在每月结算时能准时发觉合同条款之外的事项，并准时通知相关执行人员及领导，协调各相关部门，订立相应补充协议，完善合同治理，促进合同顺当履行。 (4)能为公司经营治理决策供应专业支持。合同执行全过程参加、监控、治理。从
3、工程可行性分析数据测算、合同评审发表专业意见、合同执行工程全盘结算工作到合同后的总结分析评价，财务部始终是在客观独立地发表专业意见，用数据和事实说话，在公司决策时供应客观专业的意见和数据支持。 2财务人员在合同治理领域可以发挥的空间 (1)在市场客户部拓展到工程时，给财务供应此工程相关的数据，如工程建筑面积，托付我方销售的面积，估计销售单价，根底费率等信息，财务依据工程结算阅历、利用专业学问，对工程在正常销售期的销售额、我公司将收取的效劳费、将产生的人力本钱费用进展猜测，测算出本工程可为公司奉献的经营效益，依据公司要求的最低工程收益率来推断工程是否可以承接。 (2)在合同起草订立阶段。与开发商
4、订立合同时，财务部门参加到合同评审中，与公司法务部门对合同的合法性、合规性把关，以降低风险、削减损失。法务部门重点审核合同文本的完整性、精确性及合法性等。财务重点审核是否符合国家相关税收法规、公司相关的财务治理制度;审核收款、付款、罚款、扣款及嘉奖等与结算相关的合同条款的合理性、严谨性和可操作性。法务部门、财务部门提出专业意见，经过修改及领导审批后签订合同。如房地产销售公司与房地产开发商签订的工程销售效劳合同，财务在合同评审时要关注:合同中是否有四周楼盘的禁业条款，如签订了A工程楼盘，就不能在A楼盘四周几千米范围内再承接相竞争的楼盘。假如有类似条款，请提示业务负责人关注，做好风险提示。甲乙双方
5、权利义务中是否有我方要担当案场运营费用，假如有我方担当的电话费等，要商定发票开给我公司，假如不能，可商定此局部费用从甲方应支付给我方费佣金中扣除。这些条款微小的地方假如商定不清楚，简单导致会计税务风险且费用报销不畅。效劳佣金结算关键条件应重点关注。房地产销售结算有其特别性，一般商定每月按固定费用率结算，在完成季度、年度任务时，需要根据较高费率对工程之前较低费率结算的房源进展补差结算。这时要留意是全额补差还是超过任务局部补差。甲方是否有内部员工等关系优待客户房源，关注此局部的结算条件可能与正常托付房源结算不全都。商品房销售会涉及结算时点确实定，如在房款全额到达开发商账户才给我方结算费佣金;或者业
6、主签订商品房买卖合同就可以根据开发商实际收到房款金额给我公司结算，等按揭款到达开发商账户后再结算剩余局部效劳佣金。发觉漏洞或表达不清楚的地方，准时修改，把风险降到最低。假如开发商要对销售业绩好的工程人员或团队进展嘉奖(费佣金之外的)，应当根据税法及公司制度规定，由开发商通过我公司的薪酬体系下发，员工收入合并计缴个人所得税。不能由开发商直接发放，避开涉税风险。在合同中会有一些罚款扣款项，此时要看假如是我方缘由产生的，同意罚扣款，但应商定此局部罚扣款从应付的费佣金中扣除，并提出财务税务法规规定的可操作性的意见。财务部依据合同商定的时间，在工程执行过程中对此进展跟踪，发觉有延迟付款的开发商，给工程负
7、责人发提示邮件，提示催款，削减应收账款的发生。 (3)工程在执行过程中，财务部应根据合同条款，对工程结算信息进展审核，看是否符合合同商定的结算条款，是否有漏结、少结现象，扣罚款内容及金额是否与合同商定全都，财务部门对工程整个执行过程进展跟踪监控治理，确保公司收入的精确性、完整性，并测算风险预警，以降低风险。工程完毕时，财务部要对整个工程的结算进展全盘的销控，发觉工程是否有应当结算而未结算的费，并根据合同条款，提示工程负责人追回相应收入，削减呆账、坏账的发生，削减公司损失。 (4)对合同执行后的评价。企业应当建立合同履行的评价制度，定期对合同实施状况进展汇总、分析、评价。包括工程估计收益实现率、
8、合同履约率、尾款坏账率、客户付款履约率以及重大合同执行状况的总结与分析等方面的内容。通过总结与分析，找出合同治理中的缺乏之处，制定相应的改良和完善措施，完善合同治理制度。对工程合同的执行完成状况，进展统计分析，为公司经营治理决策供应依据。财务根据工程大小、客户构造、商品房产品构造等分类进展汇总分析，建立客户信用档案，协作其他部门建立客户信用评级体系，提高客户效劳力量，加强应收账款风险治理力量。 3结论 合同治理全过程就是由洽谈、起草、签订、生效开头，直至合同失效为止。不仅要重视签订前的治理，更要重视签订后的治理。凡涉及合同条款内容的各部门要共同治理，注意履约全过程的状况变化，特殊要把握对自己不利的变化，准时对合同进展修改、变更、补充或中止和终止。房地产市场在不断进展，财务税务法规也在不断变化，财务人员应多去了解、适应市场的变化，努力学习相关政策法规，准时更新专业学问，不断提高合同治理力量，以便在将来合同治理过程中发挥重要作用。 ：李红 单位：西安世联投资询问有限公司