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1、 房地产市场调查程序_物业经理人 房地产市场调查的程序 一般而言，市场调查的主要程序、步骤可以分为如下几个方面： 1、初步调查 2、打算收集资料的方法 3、设计调查表 4、选样 5、资料整理与分析 6、报告的预备与提出 下面就此程序的每一步骤进展争论。 房地产市场的调查与讨论(二) 1、初步调查 初步调查是确定问题及讨论的范围，并经过讨论，拟定出一套规划。可以分为三个步骤： （1）状况分析。在拟定正式调查规划之前，市场调查人员必需对公司的历史、产品、竞争者、安排渠道与方法、消费者购置习惯、广告、销售和促销方法等状况相加了解。 （2）预备调查。是对于目前调查范围有关的资料进展分析，分析同业与政府
2、的资料、专家的意见等，分析调查本身的问题及进展出来的假设，作为正式调查的根底。 （3）打算讨论范围。经过状况分析与非正式调查后，可以使假设削减到几个、甚至一个，从而确定出讨论的规划与范围。同时对全部的假设进展认真且又系统的分析，假如在讨论规划的初期就能够确定和解决索要讨论的问题，可以节约进一步的人力、物力和财力。 2、打算收集资料的方法 资料可以分为两类。初级资料（或原始资料）。指专为某项规划而收集或试验而得的资料；次级资料（或二手资料），指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。如有适当的二手资料并加以利用，可以节约大量人力、财力。 （1）次级资料的来源 政府机关、金融机构所统计、公布
3、的资料。如各级政府公报，银行结汇统计等； 同业公会、商会几个种职业团体所公布的资料，如建工集团、房管机构等； 市场讨论机构、自信机构或公民营企业所公布的资料。如各经济讨论所、规划讨论院等； 广告代理商及各种广告媒体所公布的资料； 国内外大学的出版物； 各种基金会所实行的讨论规划及报告； 国内外公共图书馆所公布的资料； 公司本身有的各种资料。 （2）原始资料的收集方法 能拿到适当而充分的次级资料固然是最抱负而珍贵的。不过，有时次级资料常常不完整或不能协作需要，此时，应当设法搜集原始资料。原始资料的搜集一般最常用的方法如下： 调查法 a人员调查法。此方法是目前房地产业用的最多而且被认为最必要与最有
4、效的调查方法。访问对象主要是现场售楼处的售楼先生或小姐，他们在销售房屋的过程中扮演了直接而重要的角色，最能了解购房者的需要和反响，同时也清晰地了解销售率变动的过程。对于有阅历的市场调查人员，常能在闲聊和谈笑风生中了解个案的销售状况和有关资料，给公司供应珍贵的参考。在详细操作过程中，销售率时每一个公司的最机密资料，要取得真实的情报比拟困难。 b电话调查法。电话调查在时间上最为经济，但大多只能作为调查人员访问调查后的帮助方法。电话调查可以用来核实销售率的虚实，假借客户购屋的名义询问，可以得到不少有价值的资料。 c通讯调查。给已经积存的客户发调查信函，对某一项大事进展调查，此种方法时效性较差，没有相
5、当必要的理由较少用到。 观看法 在销售现场，敏锐的市场调查人员通过对现场布置，人潮来往，现场销售气氛、销售技巧的运用等方面的观看后，通常可以从一些现象中推断出该工程的胜利与失败，进而得到一般调查难以得出的有意义的资料。 3、设计调查表 在调查中，将调查表设计的周密抱负是极为重要的一环。任何一条问题，只要在措辞或语气上稍有不妥，所得到的结果往往会与事实相去甚远。先将设计调查表的程序和应留意的问题列举如下： （1）打算调查方式 调查人员运用访问调查、电话调查或通讯调查时，对于调查表内容的设计不一样。目前，业内的市场调查，大局部都忽视了市场调查表，造成调查结果不抱负。在调查时前，针对不同的调查内容，
6、采纳不同的调查方式，设计不同的调查表，设计有针对性的调查问题，其结果会有很大的使用价值。 （2）打算采纳哪一种类型的问题 调查问题的设计有许多种，不同的目的有不同的问题设计方式，常采纳的问题有以下几种类型：多项选择问题，自由做答问题和双面问题。 （3）设计调查表问题时应留意的事项 问题要力求简洁清楚，使被调查人一看就能明白问题的内容。 问题本身不用模棱两可的话语，运用简洁通俗的文字。一个问题不能由两个以上的主题或内容。 问题的文字间不要使用有引导性的问句，不要含有示意。 避开提出涉及私人的问题，避开提出不合理问题。 留意问题的排列挨次。前几个问题设计的要简洁好玩，以引起被调查人的兴趣和合作。问
7、题的连接要合理而自然，避开因主题的转变造成被调查人理解上的混淆。 4、选样 由于消费者的数目浩大，想要调查全部消费者是不现实、不经济的。因此要在全部消费者中，选择一局部具有代表性的进展调查，即选样或抽样调查。抽样调查方法许多，比拟常用的有： （1）随机抽样法 随机抽样是指在整个群体中随机抽取若干个体作为样本，抽样者对于个体不做任何有目的的选择，全体中全部个体均有被抽取的时机。常用的抽样法有等距抽样、任意抽样、利用随机号码表。 （2）规划抽样法 规划抽样法是根据某种标准，从全体对象中选取若干数目作为样本。所谓标准，多数状况是指中等外形，中等程度，中等品质或中等数量而言。例如地况调查表选取中等价格
8、不太高也不太低的土地为调查对象。 （3）分层抽样法 分层抽样法是将全体根据某种分类标准（如性别、职业、收入、家庭状况等级）分为若干组，每一组称为一层。然后从每一组中选取一局部个体作为样本。 5、资料整理与分析 从被调查者处收集来的资料千差万别，在编制调查报告自前，必需先进性资料的整理，这样做也有利于资料的保存。主要有以下过程： （1）编辑。编辑的目的在于发觉并剔除调查资料中的错误局部，如调查人员的主观偏见，答复者有意敷衍或不准确答复，有冲突的答复等。 （2）编号。用数字符号代表资料，使资料易于编入适当的类别，更有利于录入计算机进展处理。 （3）制表。将已分类的资料有系统的制成各种统计表以便分析
9、和归纳。 （4）分析与解释。由于绝大多数资料的收集均取自样本，故样本的牢靠性必需测定。所谓牢靠性是指样本的平均数与总体群的平均数可能有多大的差异。通常样本的平均数的标准误差越小，则样本平均数与总体群平均数的差异就越小，样本平均数的牢靠性就越大。 6、报告的预备与提出 市场调查之后，必需制作调查报告，供决策参考与应用。因此，报告的预备必需详尽，扼要而属实。报告书内容的组织要目标明确、有条不紊、重点清楚，使读者在短时间内就能够得到一个总体的印象。 关于报告内容的纲要，美国营销协会曾经拟定了一份市场报告的标准大纲，可以作为我们的参考： 一、导言 1、标题、扉页 2、前言 （1）报告依据 （2）调查的目的与范围 （3）使用的方法 （4）致谢 3、名目表 二、报告主体 1、具体目的 2、具体的解释方法 3、调查结果的描述与解释 4、调查结果与结论的