房地产市场调查手册.docx

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1、 房地产市场调查手册_物业经理人 在信息技术时代,信息变得如此重要,已和资金、材料、设备和人力等并列为治理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展,使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为剧烈。市场调查是企业营销活动中必不行少的重要组成局部。实践证明,在非常简单、剧烈竞争的经营环境中,只有通过仔细细致、有效的市场调查,才能制定出切实可行的营销战略,使企业立于不败之地。 第一节 房地产市场调查的内容 房地产市场调查,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进展系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进展讨论与猜测验。由于土地

2、和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯穿,才可真正把握市场的脉搏。 市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购置和使用商品的动机、事实、意见等有关资料,并予以讨论。例如进展住房市场购置力的调查,只有通过肯定数量的各种年龄构造的人员进展抽样调查,才能分析消费者房地产购置力的状况。广义的市场调查则是针对商品或劳务,即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集

3、、记录、整理和分析,以了解商品的现实市场和潜在市场。因此,广义的市场调查不仅是 1、房地产市场调查的重要性 我们知道,企业的生存环境是不断变化的,环境的变化既给企业带来进展的机遇,也带来生存的威逼。通过市场调查,企业能不断发觉新的市场时机,躲避市场的风险。在美国,企业界人士就把“非创新,即死亡”当作自己的座右铭,以鼓励自己不断进取。依据马斯洛的“需要层次论”的理论,人们的需求也是不断转变的,刚开头人们对住房的要求,能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满意了,然而随着生活水平的提高,经济条件的改善,人们对住房又提出了一些功能要求:厨房、卫生设备俱全,房间布局合理,朝向位置较好等等。随着科技的进展、新

4、材料的诞生,人口、家庭构造及人们的活动范围也都发生了变化。今日人们不仅追求住房功能的完善、舒适,而且还着重考虑空间体系的利用,家庭住房的多功能性,室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建筑的一项重大改革-新的支撑体模式消失,便是在消费者消失新的要求状况下产生的,并在江苏无锡市完成试点工程:,且通过了有关部门鉴定。所以企业必需通过市场调查,了解消费者对住房的需求,以及对现有住房的意见,以引找住房开发的最正确市场切入点,从而不断开拓市场,提高企业在市场上的占有率。 现代营销理论认为,企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时,必需在仔细搞好市场调查的根底上进展。

5、只有通过市场调查,才能了解消费者需要什么样的住房,需要多少住房,进而组织生产经营。建筑好的房屋由于符合消费者的需求,销路畅通,也就可能到达企业预先制定的效益目标。 2、房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。 一)房地产市场环境调查。 1.政治法律环境调查 (1)国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业进展政策、税收政策等。 (2)有关房地产开发经营的法律规定。如房地产开发经营治理条例、中华人民共和国房地产治理法、中华人民共和国土地治理法。 (3)有关国民经

6、济社会进展规划、进展规划、土地利用总体规划、城市建立规划和区域规划、城市进展战略等。 2.经济环境调查 (1)国家、地区或城市的经济特性, (2)包括经济进展规模、趋势、速度和效益。 (3)工程所在地区的经济构造、人口及其就业状况、就学条件、根底设施状况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供应状况。 (4)一般利率水平,猎取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。 (5)国民经济产业构造和主导产业。 (6)居民收入水平、消费构造和消费水平。 (7)工程所在地区的对外开放程度和国际经济合作的状况,对外贸易和外商投资的进展状况。 (8)与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 (9)财政收支。

7、对于不同的物业类型,所需调查的经济环境内容有很大的不同,须结合详细工程状况绽开有针对性 的调查。这局部可以参考“房地产市场调查”一章。 3.社区环境调查。 社区环境直接影响着房地产产品的价格,这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境,对发挥房地产商品的效能,提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括:社区富强程度、购物条件、文化气氛、居民素养、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 (1)房地产市场需求和消费行为调查 1.消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求进展趋势。 2.房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济构造和房地产产

8、业构造的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况;消费者现实需求和潜在需求的状况;消费者的收入变化及其购置力量与投向。 3.需求动机调查。如消费者的购置意向,影响消费者购置动机的因素,消费者购置动机的类型等。 4.购置行为调查。如不同消费者的不同购置行为,消费者的购置模式,影响消费者购置行为的社会因素及心理因素等。 (3)房地产产品调查。 1.房地产市场现有产品的数量、质量、构造、性能、市场生命周期。 2.现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后效劳的意见及对某种房地产产品的承受程度。 3.新技术、新产品、新工艺、新材料的消失及其有房地产产品上应用状况。 “ 4.本企

9、业产品的销售潜力及市场占有率。 5. 建筑设计及施工企业的有关状况。 (4)房地产价风格查。 1.影响房地产价格变化的因素,特殊是政府价格政策对房地产企业定价的影响。 2.房地产市场供求状况的变化经趋势。 3.房地产商品价格需求弹性和供应弹性的大小。 4.开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。 5.国际、国内相关房地产市场的价格。 6.开发个案所在城市及街区房地产市场价格。 7.价格变动后消费者和开发商的反响。 (5)房地产促销调查。 1.房地产广告的时空分布及广告效果测定。 2.房地产广告媒体使用状况的调查。 3.房地产广告预算与代理公司调查。 4.人员促销的配备状况。 5

10、.各种公关活动对租售绩效的影响。 6.各种营业推广活动的租售绩效。 (6)房地产营销渠道调查。 1.房地产营销渠道的选择、掌握与调整状况。 2.房地产市场营销方式的采纳状况、进展趋势及其缘由。 3.租售代理商的数量、素养及其租售代理的状况。 4.房地产租售客户对租售代理商的评价。 (7)房地产市场竞争状况调查。 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此,企业在制定各种重要的市场营销决策之前,必需仔细调查和讨论竞争对手可能作出的种种反响,并时刻留意竞争者的各种动向。房地产市场竞争状况的调查内容主要包括: 1.竞争者及潜在竞争者(以下统称竞争者)的实力和经营治理优劣势调查。 2.

11、对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、效劳优缺点的调查与分析。 3.对竞争者商品房价格的调查和定价状况的讨论。 4.对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的讨论。 5.对兑争状况销售渠道使用状况的调查和分析。 6.对将来竞争状况的分析与估量等。 7.整个城市,尤其是同(类)街区同类型产品的供应量和在市场上的销售量, 本企业和竞争者的市场占有率。 8.竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其进展动向。 其次节 调查方法与条件 1、调查方法 市场调查有很多方法,企业市场调查人员可依据详细状况选择不同的方法。 市场调查方法可分为两大类,第一类按选择调查对象来划分,有全面普查、重点调查、随机

12、抽样、非随机抽样等;其次类是按调查对象所采纳的详细方法来划分,有访问法、观看法、试验法。下面简要分析每一种调查方法特征。 (1)按调查对象划分。 1.全面普查。全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进展调查。可以说对市场进展全面普查,可能获得特别全面的数据,能正确反映客观实际,效果明显。假如把一个城市的人口、年龄、家庭构造、职业、收入分布状况系统调查了解后:,对房地产开发将是非常有利的。由于全面普查工作量大很大,要消耗大量人力、物力、财力,调查周期较长,一般只在较小范围内采纳。固然,有些资料可以借用国家权威机关普查结果,例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。 2.重点调查。重点

13、调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象,进而推断出一般结论。采纳这种调查方式,由于被调查的对象数目不多,企业可以较少的人力、物力、财力,在很短时期内完成。如调查高档住宅需求状况,可选择一些购置大户作为调查对象,往往这些大户对住宅需求量,对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数,从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。固然由于所选对象并非全部,调查结果难免有肯定误差,市场调查人员应引起高度重视,特殊是当外部环境产生较大变化时,所选择重点对象可能不具有代表性了。例如,1993年国家加强了宏观调控,一些房地产公司贷款受到限制,资金缺乏,开工不正常,水泥等材料需求量急剧削减。在这种状况

14、下,公司应准时调整,重新选取调查对象,并对调查结果仔细分析,只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略供应有用的依据。 3.随机抽样。随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进展调查,依据样本推断出肯定概率下总体的状况。随机抽样在市场调查中占有重要地位,在实际工作中应用很广泛。随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本,每一样本有相等的时机,即大事发生的概率是相等的,这样可以依据调查的样本的时机,即大事发生的概率是相等的,这样可以依据调查的样本空间的结果来推断母体的状况。它又可以分为三种:一是简洁随机抽样,即整体中全部个体都有相等的时机被选作样本;二是分层随机抽样,即对总体中全部个体都有相等

15、的时机被选作样本;二是分层随机抽样,即对总体按某种特征(如年龄、性别、职业等)分组织(分层),然后从各组中随机抽取肯定数量的样本;三是分群随机抽样,马上总体按肯定特征分成若干群体,随机抽样是将局部作为样本。分群抽样与分层抽样是有区分的:分群抽样是将样本总体划分为若干不同群体,这些群体间的性质一样,然后将每个群体进展随机抽样,这样每个群体内部存在性质不同的样本;而分层抽样是将样本总体划分为几大类,这几大类间是有差异的,而每一类则是由性质一样的样本构成的。 4.非随机抽样法。非随机抽样法是指68.场调查人员在选取样本时并不69.是随机选取,70.而71.是先确定某个标72.准,73.然后再选取样本

16、数。这样每个样本被选择的时机并不74.是相等的,75.非随机抽样也分为三种详细方法。 (1)就便抽样。 也称为随便抽样调查法,即市场调查人员依据最便利的时间、地点任意选择样本,如在街头任意找一些行人询问其以其对某产品的看法和印象。这在商圈调查中是常用的方法。 (2)推断抽样。 即通过市场调查人员,依据自己的以往阅历来推断由哪些个体来作为样本的一种方法。当样本数目不多,样本间的差异又较为明显时,采纳此方法能起到肯定效果。 (3)配额抽样。 即市场调查人员通过一些掌握特征,将样本空间进展分类,然后由调查人员从各组中任意抽取肯定数量的样本。例如某房地产公司需要调查消费者购置房屋的潜力,特殊要了解中、

17、低收入的消费者购房的欲望,以便使企业把握机遇,做好投资的预备。现依据收入与年龄将消费者进展分,按收入分为高、中、低档,年龄依据中国国情划定为27岁以下和28岁35岁、36岁55岁、55岁以上四组,调查人数为300人,在对每个标准安排不同比例后,得出每个类别的样数。详见表41 表41 不同年龄收入状况(%) (2)根据调查方法划分。 1.访问法。 这是最常用的市场调查方法。科学设计调查表,有效地运用个人访问技巧是此方法胜利的关键。 (1)设计调查表。 调查表要反映企业决策的思想,是本企业营销部门最关怀、最想得到的重要信息来源之一。因此要想搞好调查,就必需设计好调查表。 设计调查表的步骤: 一是依

18、据整个讨论规划的目的,明确列出调查表所需收集的信息是什么。例如对房地产公司来说,它需要得到在它所投资的地区消费者对购房的兴趣、消费者的收入以及购房的承受力量,还有消费者对住房的标准要求等等。 二是根据所需收集的信息,写出一连串问题,并确定每个问题的类型。房地产公司要想占据市场,既要了解目前该城市的人口分布、年龄状况、家庭构造、住房面积、消费者拥有房子的状况,又要了解居民的收入水平(基 本工资、奖金收入,消费者购置生活必需品和一些耐用消费品以后随便可支配的货币有多少),还要了解消费者目前是否有存款,并要了解消费者对购房的兴趣、欲望以及了解消费者对住房的最低要求(设计方案、四周环境、建筑套型等)和

19、当地政府对房产的有关政策,银行金融系统对消费者购房的有关政策等。 三是根据问题的类型、难易程度,题型(单项选择填充,多项选择填充,是非推断,多项选择题)并安排好询问问题的次序。四是选择一些调查者作调查表的初步测试,请他们做题,然后召开座谈会或个别谈话征求意见。五是根据测试结果,再对调查表作必需修改,最终得出正式调查表。 设计调查表应留意的事项:首先,问题要短。由于较长的问题简单被调查者混淆。其次,调查表上每一个问题只能包含一项内容。再次,问题中不要使用特地术语,比方容积率、框架构造、剪力墙构造、筒中筒构造等。一般消费者是搞不清晰这些特地术语的。 第四,问题答案不宜过多,问题的含义不要模棱两可,

20、一个问题只代表一件事。最终,要留意问问题的方式。有时直接问问题并不见得是最好的,而采纳间接方法反而会得到更好的答案。例如最近房地产公司为了销售某一处商品房做了不少广告,调查员想知道、想了解这些广告效果时,与其直接询问被调查者的看法如何,还不如用迂回方式去了解他们有多少人知道该处的房产状况。 访问法的形式。 调查表设计好之后,根据调查人员与被调查人员的接触方式不同,可将访问法划分为三种形式。 答卷法。 调查人员将被调查人员集中在一起,要求每人答一份卷,在规定时间答完,这样被调查人员不能彼此交换意见,使个人意见充分表达出来。 谈话法。市场调查人员与被调查人员进展面对面谈话,如召开座谈会,大家畅所欲

21、言。然后还可针对某种重点调查对象进展个别谈话,深入调查。这种方法的最大特点是非常敏捷,可以调查很多问题,包括一些看上去与事先预备好的问题不太相关的问题,可以弥补调查表所漏掉的一些重要问题,谈话气氛好,不受拘束。 电话调查。 这种方法是市场调查人员借助电话来了解消费者的意见的一种方法。如定期询问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、效劳的感觉如何,有什么想法并请他们提出一些改良措施等。 观看法。 这种方法是指调查人员不与被调查者正面接触,而是在旁边观看。这样被调查者无压力,表现得自然,因此调查效果也较抱负。 观看法有三种形式。 直接观看法。 派人到现场对调查对象进展观看。例如可派人到房地

22、产交易所或工地观看消费者选购房产的行为和要求,调查消费本公司的信任程度。 实际痕迹测量法。 调查人员不是亲自观看购置者的行为,而是观看行为发生后的痕迹。例如,要比拟在不同报刊杂志上登载广告的效果较好。 行为记录法。 在取得被调查同意之后。 用肯定装置记录调查对象的某一行为。例如,在某些家庭电视机里装上一个监听器,可以记录电视机什么时候开,什么时候关,收哪一个电台,收了多长时间等。这样可以帮忙营销治理人员今后选择哪一家电视台:,在什么时间播广告效果最好。 调查人员采纳观看法,主要是为了获得那些被观看者不愿或不能供应的信息。有些购置者不愿透露他们某些方面的行为,通过观看法便可以较简单地了解到,但观

23、看事物的外表现象,不能得到另外一些信息,如人们的感情、态度、行为动机等等,因此调查人员通常将观看法与其他方法组合起来使用。 试验法。 试验法是指将调查范围缩小到一个比拟小的规模上,进展试验后取得肯定结果,然后再推断出总体可能的结果。例如调查广告效果时,可选定一消费者作为调查对象,对他们进展广告宣传,然后依据承受的效果来改良广告词语、声像等。试验法是讨论因果关系的一种重要方法。例如讨论广告对销售的影响,在其他因素不变的状况下,销售量增加就可以看成完全是广告原影响造成的。固然市场状况受多种因素影响,在市场试验期间,消费者的偏好、竞争者的策略,都可能有所转变,从而影响试验的结果。虽然如此,试验法对于

24、讨论因果关系,能供应访头号法、观看法所不能供应的材料,运用范围较为广泛。 二、调查规模与技术条件 作为一项了解消费者期望和购置行为的调查,其规模截止大,结果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制,还有调查技术条件的限制,使得我们不得不从以下四个方面来考虑调查的规模。 (1)样本的数量。 一般而言,一个调查样本越大越好,由于依据统计学上的大数定理,大样本可以降低误差。但是,大样本不行避开地要大量增加调查本钱,而且在调查实务中,大样本也引进了额外的误差因素,诸如调查员的疲乏、统计上的错误、回收率难以掌握等。 (2)样本涵盖面 的广度。 样本涵盖面与样本数是相依的,抽样涵盖面越广,所需样本数也越大

25、,若样本数不是随着增大,则属于完全随机抽样法,虽然在整体上样本具有代表性。但对于各抽样样原来说,仍旧不具有代表性。 (3)问题涵盖面的广度。 假如调查内容太少,挂一漏万,就会失去调查的本意;反之,假如尽量加调查的内容,问卷太长,会使得调查者失去急躁,降低整个调查的可信度。此外,极可能由于一局部调查者失去急躁,降低整个调查的可信度。此外,极可能由于一局部调查者拒绝合作,造成严峻的抽样偏差。这二个方面都使得调查结果量变引发了质变,使调查失去了意义。 (4)调查的深度。 一般而言,深与广二者就如同鱼和熊掌,是难以兼得的。越是深层的调查,所要求调查员的专业技术越多,所需时间越长,经费越高。 第三节 市

26、场调查的程序 通过上面两节论述,已经知道了市场调查内容非常丰富,方法双多种多样。为了使市场调查工作顺当进展,保证其质量,在进展市场调查时,应按肯定程序来进展。 通常有七个方面,确定问题及调研目的、收集信息资料、初步调查、调查设计、制定调查规划、现场调查、资料分析、撰写和提交调查报告。 一、确定调查目的 这是进展市场调查时应首先明确的问题。目确实定以后,市场调查就有了方向,不至于消失太大的过失。也就是说,调查人员应明确为什么要进展市场调查,通过调查要解决哪些问题,有关调查结果对于企业来说有什么作用。假如开头抓的问题就不够准,就使以后一系列市场调查工作成为铺张,造成损失。一般来说,确定调查目的要有

27、一个过程,一下子是确定不下来的。依据调查目的的不同,可以采纳控测性调查、描述性调查、因果性调查来确定。 探测性调查。 当企业对需要讨论的问题和范围不明确,无法确定应当调查哪些内容时,可以采纳探测性调查来找出症结所在,然后再作进一步讨论。例如某房地产公司近几个月来销售下降,公司一时弄不清晰什么缘由,是宏观经济形势不好所致?还是广告支出削减或是销售代理效率低造成的?还是消费者偏好转变的缘由等等。在这种状况下,可以采纳探测性调查,从中间商或者消费者那里收集资料,以便找出最有可能的缘由。从今例可以看出:探测性调查只是收集一些有关资料,以确定问题所在。至于问题应如何解决,则有待于进一步调查讨论。 描述性

28、调查。 描述性调查只是从外部联系上找出各种相关因素,并不答复因果关系问题。例如在销售过程中,发觉销售量和广告有关,并不说明何者为因,何者为果。也就是说描述性调查旨在说明什么、何时、如何等问题,并不解释为何的问题。与探测性调查比拟,描述性质调查需要有一事先拟定的规划,需要确定收集的资料和收集资料的步骤,需要对某一特地问题提出答案。 因果性调查。 这种调查是要找出事情的缘由和结果。例如价格和销售之间的因果关系如何?广告与销售间的因果关系如何?通常对于一个房地产公司经营业务范围来说,销售、本钱、利润、市场占有量,皆为因变量。而自变量较为简单,通常有两种状况,一类是企业自己本身可以加以掌握的变量,又称

29、内生变量,例如价格、广告支出等;另一类是企业市场环境中不能掌握的变量,也称外生变量,例如政府的法律、法规 、政策的调掌握的变量,例如价格和销售之间的因果关系如何?广告与销售间的因果关系如何?通常对于一个房地产公司经营业务范围来说,销售、本钱、利润、市场占有量,皆为因变量。而自变量较为简单,通常有两种状况,一类是企业自己本身可以加以掌握的变量,又称内生变量,例如价格、广告支出等;另一类是企业市场环境中不能掌握的变量,也称外生变量,例如政府的法律、法规、政策的调整、竞争者的广告支出与价格让利等。因果关系讨论的目的在于了解以上这些自变量对某一因变量(例如对本钱)的关系。 猜测性调查。 猜测性调查是通

30、过收集、分析、讨论过去和现在的各种市场情报资料,运用数学方法,估量将来王码电脑公司软件中心定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。由于市场状况简单多变,不易精确发觉问题和提出问题。因此,在确定讨论目的的阶段,可进展一些状况分析。例如前面所述的房地产公司发觉近的广告没有做好,造成消费者视线转移。为此便可做若干假设,例如:“消费者认为该公司房屋设计方安较差,不如其他房地产公司广告所讲的方案。”“售房的广告设计太一般”“消费者认为该房屋的四周环境不够抱负。”等等。拟定假设的主要目的是限制讨论或调查的范围,以便使用今后收集到的资料来检验所作的假设是否成立。 二、收集信息资料 市场营销调查需要搜集大

31、量的信息资料,其中有些资料需要常常不断地搜集,有些需要定期搜集,大多数是需要时才进展搜集。这可以参见本章第五节“资料收集与运用?的表达。 三、初步调查 初步调查的目的是了解产生问题的一些缘由,通常有三个过程。 (一)讨论搜集的信息材料。 1.讨论企业外部材料。从各种信息资料中,了解一些市场状况和竞争概况,从中了解目前市场上哪类房产最好销?其价格如何?当地消费者对房产有什么偏爱? 2.分析企业内部资料。对公司的各种记录、函件、订货单、年度报表等内部资料进展分析、从而找出产生问题的缘由的线索。 (二)与企业有关领导进展非正式谈话。 从这些领导人的谈话中,查找市场占有率下降的缘由,如市场营销经理可能

32、认为房产价格订得太高;工程部经理可能认为设计并不非常合理,材料供给质量不高;材料部经理可能认为,物价指数上涨太快,所划拨的经费不能全部采纳进口或国内各种名牌材料等等。 (三)了解市场状况。 市场是无情的,消费者对本公司所开发经营的房产态度,就是反映企业市场营销水平的重要标志,也是初步调查的关键内容。如为什么消费者不购置本公司商品房,就需要对用户进展调查讨论。 四、调查设计 依据前面信息资料搜集以及上面初步调查的结果,可以提出调查的命题及实施的规划。比方近期的房地产业不太景气,资金积压过多,建筑好的房子销售不畅,什么缘由呢?经过分析先拟定问题产生的缘由有两点:一点是国家宏观掌握,银根收紧,消费者

33、收入没有好转;另一点是广告效果不大,没有引起消费者足够的兴趣,消费者储蓄待购。为了证明此命题的正确与否,打算采纳重点调查法,并协作个人访问法的调查和电话调查和电话调查法来进展调查讨论。 在收集原始资料时,一般需要被调查者填写或答复各种调查表格或问卷。调查表及问卷的设计既要具有科学性又要肯有艺术性,以利市场调查工作的条理化、标准化。一项房地产市场调查工作至少应设计以下四种调查表格。 (一)当地房屋产资源统计表,包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、进展远景、其他详细状况和调查日期等工程。 (二)房地产出租市场统

34、计表,包括出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况(暖气、煤气、电话、家用电器、厨卫设备)、环境条件(庭房租市场的最大因素、详细房东记录、房地产出租公司的资料和调查日期等工程。 (三)房地产出售统计表,包括已售和待售房地产的名称、地区、开发商、数量、构造类型、成交期、成交条件(预付款、贷款额和利率、归还约束、其他附加条款等)、出售时的房龄和状况、客户资料和调查日期等工程。 (四)房地产个案市调分析表,包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调查日期

35、等工程。 房地产市场调查中一般采纳抽样调查,即从被调查总体中选择局部样本进展调查,并用样本特性推断总体特性。在实地调查前,调查人员应当选择打算抽查的对象、方法和样本的大小。一旦明确下来,参与实施地的调查人员必需严格根据抽样设计的要求进展工作,以保证调查质量。 五、现场调查 现场调查即按调查规划通过各种方式到调查现场猎取原始资料和收集由他人整理过的次级资料。现场调查工作的好坏,直接影响到调查结果的正确性。为此,必需重视现场调查人员的选拔和培训工作,确保调查人员能按规定进度和方法取得所需资料。 六、调查资料的整理分析 这一步骤是将调查收集到的资料进展汇总整理、统计和分析。首先,要进展编辑整理。就是

36、把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选,去粗取精,去伪存真,以保证资料和系统性、完整性和牢靠性。在资料编辑整理过程中,要检查调查资料和误差,剔除那些错误的资料;之后要对资料进展评定,以确保资料的真实与精确。其次,要进展分类编号,就是把调查资料编入适当的类别并编上号码,以便于查找、归档和使用。再次,要进展统计,将已经分类的资料进展统计计算,有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。最终,对各项资料中的数据和事实进展比拟分析,得出一些可以说明有关问题的统计数据,直至得出必要的结论。 七、撰写和提交调查报告 撰写和提交调查报千是房地产市场调查工作的最终一环。调查报告反映了调查工作的最终成果。要非常重视调

37、查报告的撰写,并按时提交调查报告。撰写调查报告应做到: (1)客观、真实、精确地反映调查成果; (2)报告内容简明扼要,重点突出; (3)文字精练,用语中肯; (4)结论和建议应表达清楚,可归纳为要点; (5)报告后庆附必要的表格和附件与附图,以便阅读和使用; (6)报告完整,印刷清晰美观。 在作出结论以后,市场营销调查部门必需提出若干建议方案,写出书面报告,供应给决策者。在撰写调查报告时,要指出所采纳的调查方法,调查的目的,调查的对象,处理 调查资料的方法,通过调查得出的结论,并以此提出 一些合理建议。 以上房地产市场调查程序对房地产市场调查工作只具有一般性指导意义。在实际工作中,可视详细状况,科学合理地敏捷安排调查工作的内容。/P