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1、 房屋资产评估报告书相关范本 一、 托付方与资产占有方的简介(或评估报告使用者) 主要包括: 以机构代码证为准或以企业的营业执照为准 机构代码或注册证号 机构名称 地址(住宅) 法定代表人 注册资金 机构类型(经济性质) 经营方式及经营范围 注册证号以及登记有效期 二、 评估目的 托付方以本次托付评估的主要目的或评估报告的主要用途 三、 评估范围与对象 主要涉及对估价对象的概括性描述,委估对象的资产概况.如涉及到土地的则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标;房屋建筑物的则需描述其区位、用途、楼层、户型、构造类型、建筑面积、建筑类型等;机器设备的则需描述种类、型号、设备修理保养状况等. 四
2、、 评估基准日(通常描述如下) 评估基准日是确认资产评估价格的基准时间,本工程所选取的评估基准日是依据经济行为由托付方确定的一个特定会计期间的终止时点,这个时点能反映评估对象的整体状况,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化的影响因素,因此评估基准日的选择是合理的. 注: 一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准 五、 评估原则(按不同的评估目的、方法、对象取舍) A、合法原则 B、历史本钱原则 C、公开市场原则 D、持续经营原则 E、替代原则 F、供求原则 G、估价时点原则 H、独立性原则 I、客观公正性原则 J、 专业性原则 K、科学性原则 L、奉献原则 M、预期收益原则
3、 N、最高最正确使用原则 六、 评估依据 主要包括各种经济行为文件、法律法规、采纳取价标准的各种资料及其他参考资料.如: 1、国家国有资产治理局国资办发199236号国有资产评估治理方法施行细则; 2、国资办发(1996)23号文件关于转发资产评估操作标准意见(试行)的通知; 3、财政部财评字199991号文件关于印发资产评估报告根本内容与格式的暂行规定的通知; 4、*市建筑工程造价信息标准计价2023年第1期; 5、建筑附属工程造价速算手册; 七、 评估的假设及限制条件(无形资产土地使用权评估时) 八、 评估方法 其中典型的就是重置本钱法，一般描述如下: 依据评估目的和委估建筑物的特点，从企
4、业持续经营、资产持续使用为假设前提，采纳重置本钱法进展评估。 (一)根本计算公式: 评估价值 = 重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 重置价值 = 建安工程造价+前期及其他费用+治理费用+资金本钱+开发利润 式中: 前期及其他费用 = 建安工程造价各费用系数之和; (二)重置价值确实定 房屋建筑物的重置价值是依据*市现行的工程造价及取费调差文件，对其工程造价指标进展分析测算，结合现场核实及测量的建筑工程内容、建筑物特征(层高、跨度、主墙承重构造、施工方法、装修状况、设备状况等)，对所对应的工程造价指标进展调整，综合确定建筑物的建安工程造价，并摊入建立过程中所发生的工程其他费用(如其他
5、费用、治理费用、合理利润、资金本钱等)，确定建筑物的重置单价，再乘以核定的面积，得到房屋建筑物的重置价值。 重置价值中各组成工程按如下方式确定: (1)房屋建筑物的建安工程造价:评估人员依据房屋建筑物的构造形式、构件形式、跨度及其功能等方面，与同一地区同类建筑物进展比拟，依据*市定额站公布的2023年第2期*市建立工程造价信息经济指标及有关材料价格计算出建筑物单位面积建安工程造价，并与工程结算书指标比照、分析调整，确定其单位面积建安工程造价。 (2)前期及其他费用:依据*物价局制定房屋建筑工程适用的前期及其他费用，工程包括勘察设计费、工程招投标费、预算定额编制治理费、预算定额费、城建配套费、城
6、市规划治理费、教育附加费、工程质量监视费、消防配套费、白蚁防治费。 (3)治理费用依据目前*市建筑施工企业一般收取的治理费占工程总造价的比例分析确定。 (4)资金本钱采纳评估基准日适用的中国人民银行公布的建立期贷款利率计算，计算工程包括建安工程造价、前期及其它费用、治理费用。 设定投资在建立期内匀称投入。 (5)开发利润指为开发建立房屋而应获得的平均利润，对于工业用房，开发利润一般为零。 (三)综合成新率确实定 1、实体性贬值率 依据房屋建筑物构造和使用用途，以现场勘察时房屋的外观直观现状以及评估人员的评估阅历综合分析后采纳年限法计算实体性贬值率，从而确定房屋实体性贬值率。 对其内在的构造性变
7、化和质量变化未作技术测定。 实体性贬值率采纳年限法计算，依据建立部门公布的.各类构造房屋建筑物及构筑物耐用年限标准，依据建筑物使用状况及现场勘察记录，综合确定房屋建筑物及构筑物的尚可使用年限，实体性贬值率计算公式为: 已使用年限 实体性贬值率=100% 已使用年限+估计尚可使用年限 估计尚可使用年限加实际已使用年限最长不超过国家规定使用年限，它确实定以技术鉴定作支持。 2、功能性贬值确实定 功能性贬值是由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。 本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。 3、经济性贬值确实定 经济性贬值是指由于外部经济和社会环境的变化而导致的资产的贬值。
8、本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。 4、综合成新率确实定 综合成新率= 1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率 亦可为:综合成新率=(1-实体性贬值率)(1-经济性贬值率)(1-功能性贬值率) 、其他评估方法的使用 1、本钱靠近法 计算公式为: 土地价格=(土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益金)年期修正系数区位修正系数 2、基准地价修正法 计算公式为: 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，根据替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比拟，并对比修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进展修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 其根本公式为: P=Pu(1+K)YIJH+L 其中:K=Ki P-待估宗地价格 Pu-宗地所在区域基准地价 K-待估宗地全部影响因素总修正值 Y-期日修正系数 I-容积率系数 J-楼层修正系数 H-使用年期修正系数 L-土地开发程度修正