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1、 徐州市物业管理工作实施细则（2023） 徐政办发2023218 号 市政府办公室关于印发 物业治理工作实施细则的通知 各县(市)、区人民政府，徐州经济技术开发区、新城区管委会，市各委、办、局(公司)，市各直属单位： 物业治理工作实施细则已经市政府讨论同意，现予以印发，请仔细贯彻实施。 徐州市人民政府办公室 2023年11月1日 物业治理工作实施细则 为全面贯彻落实中共徐州市委、徐州市人民政府关于进一步加强物业治理工作的意见(试行)(徐委发202342号)，加强和标准我市的物业治理工作，建立健全物业治理的监管机制，提高全市物业效劳水平，现制定如下实施细则。 一、标准新建商品房前期物业市场准入工
2、作 (一)在我市范围内(含各县市区)新建的物业工程，开发企业在领取商品房预售许可证前，应按规定完成前期物业治理招标工作。 (二)国内知名度较高、效劳较优的国家二级及以上资质的物业效劳企业凭当地主管部门出具的诚信证明，在符合资质要求的状况下，可参与开发企业组织的邀请招标和公开招标。 (三)前期物业治理招标主体为房地产开发企业，市区前期物业治理招标由市物业治理中心负责组织、协调和实施。各县(市)、铜山区、贾汪区的前期物业治理招标由属地房管部门负责实施。物价部门会同所在地区房管部门、街道办事处共同指导、监视。 (四)各县(市)、区房管部门及辖区办事处(镇)可依据开发企业公布的招标公告要求的条件和标准
3、，推举符合条件的物业效劳企业。 (五)前期物业治理工程评标必需组建评标小组，成员从物业评标专家人才库中随机抽取(人才库由人大代表、政协委员、专家等组成)。每个物业治理工程评委5-7人，评标小组组长负责整个评标工作，评标工作结果由评标小组组长写出评标报告并存档。 (六)工程前期物业治理评标工作完毕，须在辖区房管部门网站上公示中标物业效劳企业。 (七)开发企业与物业效劳企业签订前期物业效劳合同后，要到市及区房管部门、所在的街道办事处和市物价部门备案，并在业主上房前将物业效劳合同中的物业效劳内容、效劳标准、收费标准在小区内公示，开发企业在与购房者签订购房合同时，必需附有前期物业效劳合同。 (八)房地
4、产开发企业持前期物业效劳合同备案表、已缴纳住宅工程质量保修金、电梯及消防设备专项修理资金和前期物业开办费的票据办理商品房预售许可证。 二、做好物业区域内专业经营设施设备移交与治理工作 房地产开发企业应当在施工验收合格后，将住宅区内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并担当修理、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位担当。二次供水设施的费用担当，根据江苏省城乡供水治理条例有关规定执行。 三、标准物业效劳和治理工作 (一)物业托付方与被托付方签订物业效劳合同，并严格按物业效劳合同规定的内容执行。 (二)前期物业效劳合同到期前3个月，成立业主委员会的，由
5、业主委员会与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同。未成立业主委员会的，由开发企业负责连续聘请物业效劳企业;开发企业解散或注销的，可以由街道办事处(镇)、社区居(村)民委员会、社区效劳机构、业主代表等组成所在物业治理区域内的物业治理委员会，代行业主大会和业主委员会职责，选聘物业效劳企业。 (三)在前期物业治理阶段，前期物业效劳合同期限未满，业主大会已经选聘新的物业效劳企业且业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效后，前期物业效劳合同终止，被解聘的前期物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止之日起十日内，在业主委员会的监视确认下，将物业承接查验档案移交给新选聘的物业效劳企业或业主委员会。
6、 (四)物业效劳企业撤出所管工程，应提前3个月告知业主委员会，并通知辖区房管部门和街道办事处(镇)，并在物业治理区域内显著位置公告。待选出新的物业效劳企业并办理交接手续前方可撤出。 (五)物业效劳企业不得以业主未缴物业效劳费为由，拒不移交物业效劳用房和档案资料。 (六)业主委员会组织召开业主大会，打算选聘或者续聘物业效劳企业，应在辖区房管部门和街道办事处(镇)的监视指导下进展，辖区房管部门应对报名的物业效劳企业进展资格审核。 (七)实行包干制收费的，物业效劳企业每半年至少公布一次物业治理费的收支明细和公共水电分摊及代收代支的状况，自觉承受监视，让业主明明白白消费。 (八)物业效劳企业要按物业效
7、劳合同商定，履行好电梯、消防的巡查和日常保养职责，加强对违章停车、违章搭建、有意毁绿等不良行为的巡查、劝阻和教育，准时下发停工通知单、整改通知单等。对经劝告教育拒不听从的，要向政府有关部门报告。 四、大力开展物业创优活动 (一)每年各县(市)、区要争创1个省优工程、25个市优物业工程，争取创立全国物业示范工程。 (二)对创成全国示范、省优、市优的物业工程，市、县(市、区)财政根据11比例分别赐予2万元、1万元、5000元嘉奖。 (三)市级嘉奖局部由物业效劳企业填写徐州市物业工程获优奖金申请表(见附件1)，报市住房保障和房产治理局(以下简称市房管局)物业治理处，由市房管局汇总后向市财政局申请。各
8、县(市)、区嘉奖局部由辖区房管部门负责向所辖区政府财政部门申请。申请实行年度申报制，每年一次，于每年的12月申请。 五、鼓舞物业效劳企业做大做强 (一)对于信誉好、所管工程获得全国示范、省优、市优(含市级幸福家园)称号的二级资质及以上资质物业效劳企业，经市、县(市、区)两级房管部门考核合格后，并经地税部门审核，由当地财政部门对其当年税收地方留成局部，按税收机制返还物业效劳企业。 (二)返还实行年度申报制，由物业效劳企业凭资质证书、物业工程获奖文件，填写徐州市获优物业工程税收返还申请表(见附件2)，凭工商营业执照、法人代表证书、经办人身份证、纳税发票等到当地财政部门办理。 六、完善物业效劳行业“
9、黑名单”制度 (一)各街道办事处(镇)每月对比标准，对辖区物业小区进展检查，准时向辖区房管部门上报检查状况，辖区房管部门每半年向市房管局上报检查状况。 (二)对效劳不佳、违法违规较多、遭业主投诉较多且不准时整改的，赐予不良行为记录，并依据情节轻重确定是否将该企业记入“黑名单”，市房管局每半年公布一次。情节严峻的，将降低直至撤消企业资质。 七、提高业主委员会工作水平 (一)街道办事处(镇)和辖区房管部门要准时催促、指导入住率到达50%以上的物业工程召开首次业主大会，选举业主委员会。分期建立的物业工程，已交付区域入住率达50%以上的，可先召开首次业主大会，选举业主委员会，并按工程总规模确定业主委员
10、会人数，按面积比例预留后期工程的业主委员会名额。 (二)对暂未成立业主委员会的，由街道办事处(镇)、社区居委会、社区效劳机构、建立单位、业主代表等组成物业治理委员会代行业主大会或业主委员会职权，应急状况下，由该物业治理委员会代为选聘物业效劳企业。 (三)各县(市)、区房管部门每年至少举办一期辖区业主委员会培训班，学习物业治理法规政策，熟识业主委员会的权利和义务。 八、建立对保障性住房等小区的物业扶持机制 (一)对低保户、特困户的物业效劳费实行减免政策。每年初，由物业企业填写徐州市低保户/特困户物业效劳费减免申请审核表(见附件3)向小区所在地的街道办事处申请，区房产效劳中心汇总并经区政府讨论后报
11、市房管局，由市房管局、财政局共同讨论提出意见报市政府批准，市、区两级财政按11比例进展补贴。 (二)对新建的保障性住房工程，应当根据不低于总建筑面积千分之三的标准配置物业效劳经营性用房，在上房时移交给物业效劳企业经营，收益用于弥补物业费缺乏，账目每年公示一次。 九、建立质价相符的物业收费机制 (一)物价部门依据住宅小区实际，对一般住宅前期物业效劳收费制定分级、分类政府指导价，每3年向社会公布一次。 (二)物价部门负责做好物业效劳企业物业效劳收费公示工作和监视工作，严峻查处物业企业价格违法行为。 十、建立提高物业效劳费收缴率机制 (一)市、县(市)区人民法院应建立欠缴物业费立案、审判的绿色通道，
12、依法从快处理，必要时，在小区内开设简易审判法庭。 (二)二手房交易时，原房屋全部权人应凭交易前一年的物业效劳收费发票，经辖区房管部门确认，并出具该业主已缴纳物业费证明后(证明单样表见附件4)，房屋登记交易机构方可办理过户手续。 十一、组织机构及保障措施 (一)市、县(市)、区物业治理工作领导小组每年至少召开两次联席会议讨论物业治理工作。 (二)各县(市)、区政府落实属地治理责任，每年至少有2次政府常务会讨论加强物业治理和幸福家园创立工作，讨论老旧小区改良和提升治理与效劳工作，在人、财、物上赐予大力支持。 (三)市对县(市)、区物业治理工作每年检查两次，并纳入科学进展观考核，市目标办、房管局做好
13、详细落实工作。每年要召开一次全市物业治理工作会议，奖优罚劣。 (四)市、县(市)、区财政部门对物业治理工作所需工作经费、补贴资金、嘉奖资金及创立经费要做到每年有预算、有审计、有监视。 (五)市、县(市)、区、房管部门要尽快落实设立物业治理中心工作，人事、编制、财政部门应赐予支持和协作。 (六)各街道办事处(镇)应设立物业治理科，由各县(市)、区政府负责落实编制、人员、办公经费和工作经费。 (七)物业企业保安队伍应配备城管协管员、公安协管员，详细由市房管局、城管局、公安局协作落实。 附件：1.徐州市获优物业工程奖金申请表 2.徐州市获优物业工程税收返还申请表 3.徐州市低保户/特困户物业效劳费减
14、免申请审核表 4.业主已缴纳物业费证明单(样表) 5.公职人员欠物业费追缴工作流程图 6.徐州市前期物业治理招投标流程图 7.徐州市小区治理绩效考核机构图 8.徐州市物业效劳工程创优标准和条件 附件1 徐州市获优物业工程奖金申请表 附件2 徐州市获优物业工程税收返还申请表 附件3 徐州市低保户/特困户物业效劳费减免申请审核表 物业工程名称 治理面积 （万m2） 上房时间 获优名称 获优时间 治理单位 法人代表 所在辖区 联系人 联系电话 申 请 理 由 辖区房管部门意见 （盖章） 年 月 日 市房管局意见 （盖章） 年 月 日 市财政局意见 （盖章） 年 月 日 备注 1.此申请表由获奖物业效
15、劳企业填写，每年3月1日前交至辖区房管部门； 2.附获奖文件复印件； 3.此表一式三份。 附件4 业主已缴纳物业费证明单(样表) ： 原居住在 小区 幢 室的业主 已缴纳居住期间物业费 元，已经我单位审查，特此证明。 (区房管部门单位公章) 年 月 日 无物业治理小区证明单 市房产交易登记中心： 原居住在 小区 幢 室的业主 ，该小区无物业治理，无须缴纳物业效劳费，请直接办理过户手续。特此证明。 (区房管部门单位公章) 年 月 日 附件5 公职人员欠物业费追缴工作流程图 物业名称 治理面积 （万m2） 物业费 标准 获优等级 获优时间 辖区 治理单位 法人代表 联系电话 资质级别 联系人 联系
16、电话 该工程年纳税（元） 大写 地方留成局部（元） 大写 小写 小写 申请理由 （申请单位章） 年 月 日 辖区房管部门意见 （盖章） 年 月 日 辖区财政部门意见 （盖章） 年 月 日 备注 1.附物业效劳企业工商营业执照、资质证书复印件，工程获优文件复印件，申请人身份证复印件，法人代表身份证复印件； 2.此表由物业效劳企业照实填写，并对真实性负责； 3.此表一式四份。 附件6 徐州市前期物业治理招投标流程图 申请人姓名 联系电话 房屋坐落 房屋全部权证权号 房屋面积 特困类型 发证部门 特困证明编号 有效期至 低保人姓名 特困证明注明的地址所在区 特困证注明的地址 物业效劳费标准 元/月.
17、m2 减免标准 元/月.m2 申请减免时间 （不得超过特困证明有效期） 20 年 月 日至20 年 月 日止 应缴金额 申请减免金额 申请人 确认 本表以上内容均系本人据实填写（或经本人确认无误），如有虚假本人愿担当相应责任。 申请人（签字）： 年 月 日 辖区房管 部门 意见 （盖章） 年 月 日 辖区财政 部门 意见 （盖章） 年 月 日 物业治理单位 联系电话 备 注 1.申请人应当照实填写本表，并供应房屋权属证明、有效期内的低保户/特困户证明、申请人身份证，以及上述证明材料的复印件一份； 2.此表一式三份； 3.此表每年3月由区房管部门交至市物业治理中心汇总，报市住房保障和房产治理局、市财政局。 附件7 徐州市小区治理绩效考核机构图 附件8 徐州市物业效劳工程创优标准和条件 物业经理人：.pmcE