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1、君华香柏会所经营方案君华香柏会所经营方案一、会所概况和经营模式二、会所三个阶段的经营预测三、香柏会所经营对君华品牌的影响四、经营建议会所经营方案内容会所经营方案内容一、会所概况及经营模式 君华香柏广场位于广州大道北与京溪路交汇处，项目占地：5.9万，总建筑：约20万，其中地上总建为:13.7万,地下负一至负三层总建为：4.2万，是由7栋30层高层住宅组成，总户数1144户。本项目首四层为商业裙楼功能，车位（含商业车位）共有926个。君华香柏广场项目的会所位于其商业裙楼4楼，总建筑面积约1700，楼高约5米，会所的性质属于经营性商业资产，具有独立商业产权。会所概况会所概况 经营定位经营定位1、“
2、小区生活配套+社会经营”综合型会所；2、会员制管理会所；一、经营定位及目标一、经营定位及目标 经营目标经营目标1、小区服务为主，商业经营为铺。2、收支平衡，达到良性经营。康体设施：健身房、桌球房、高尔夫练习场、游泳池商务休闲设施：咖啡厅、卡拉OK、影音室乐器演奏室二、会所功能设计二、会所功能设计整个会所覆盖无整个会所覆盖无线上网线上网三、会员制管理三、会员制管理会员类别收费标准服务内容钻石卡预存金：10000元（每次续充值1000元起）免费享受游泳、健身、高尔夫练习、桌球服务；其他消费五折优惠金卡预存金：5000元（每次续充值1000元起）免费享受游泳、健身、高尔夫练习、桌球服务；其他消费八折
3、优惠银卡预存金：2000元（每次续充值500元起）每次消费可从预存金中扣除，可享八折优惠业主卡现金可享九折优惠，收费标准参考价目表收费1、内部客户群体：香柏广场及又一城原有的住户。2、香柏广场半径1000米以内小区住户。3、香柏项目近2万平方米的商场，为项目带来充足的人流。4、位于广州大道北商圈，周边区域内存在潜在消费市场。5、其他 在会所的经营过程中，通过不断持续发掘市场，开展不同面对市场的主题促销活动，积累到一些靠口碑宣传引来的客户。四、会所客源分析四、会所客源分析 根据项目周边楼盘会所的调研情况显示，会所设施只有运动健身区域和棋牌区域，且经营状况良好。五、五、周边项目的会所经营情况周边项
4、目的会所经营情况项目名称户数会所云景名都、万科天河御品约3000游泳池、网球场、棋牌室二、会所三个经营阶段的预测1、时间：2013年（10：0022：00）2、会所功能：每天定时（参照售楼部开放时间）对外开放，供潜在买家参观，促进项目销售清盘。3、会所管理：以客户体验为主，宣传“会员制”入会方式，为业主按照会所服务标准提供各类服务，完善会所日常管理。第一阶段：第一阶段：会所参观展示和试运营阶段会所参观展示和试运营阶段第一阶段：第一阶段：会所参观展示和试运营阶段会所参观展示和试运营阶段会所推广方式：会所推广方式：基于香柏仍处于D栋销售阶段，因此，会所将从以下几个方面进行推广：1）“会员制”推广：
5、发展会员30名（1）向公司的领导及贵宾赠送钻石卡，提高会所的知名度10名。（2）通过营销推介客户入会，发展会员10名（3）现有入住客户进行宣传，发展会员5名。（4）通过现有客户的口碑宣传推介，发展会员5名。2）与“业主俱乐部”联动，利用会所场地组织开展各类活动。3）业主收楼时，向业主派发赠券，吸引业主到会所消费。第一阶段：第一阶段：会所参观展示和试运营阶段会所参观展示和试运营阶段会所组织架构及人员设置会所经理（公司分管人员兼任）会所主管设备管理员(物业服务中心人员兼)清洁员5人领班咖啡厅服务人员2人吧台2人康体服务人员2人救生员2人（物业服务中心人员兼）财务人员（物业服务中心人员兼）（早班：1
6、0:00-18:00 晚班：14:00-22:00）人员编制岗位具体说明：部分人员由服务中心人员兼任（详见附件一）第一阶段：第一阶段：会所参观展示和试运营阶段会所参观展示和试运营阶段会所开办费用（物料采购）区域现有设备设施需增购设备设施金额（元）游泳池无太阳伞、休息椅等5000咖啡厅烹饪用品、冰箱、咖啡机、碎冰机、餐具、茶具、原材料等冰箱（现有的冰箱太小，无法满足经营需求）、原材料等20000健身房健身器材休息长椅、饮水机等5000影音室投影仪、屏幕、CD功放一套大白板、笔记本电脑、会议桌、会议椅等30000卡拉OK点歌机、音响、功放、四个麦克风、投影仪高尔夫练习场3台显示器、1台电脑主机、3
7、台投影仪、屏幕、球杆球杆（旧的球杆已坏，无法使用）5000后勤配置无电脑、打印机、文件柜、无线网络、电话等10000合计75000江南世家暂存部分经营物料，若有适合香柏会所经营的，可以到现场去挑选，若没有适合香柏会所经营的，则仍需增购。第一阶段：第一阶段：会所参观展示和试运营阶段会所参观展示和试运营阶段会所收入序号项目年度收入（元）月度收入（元）收费标准1健身房1080090030元/次*30人2桌球房288024030元/小时*8小时3高尔夫练习场5760480120元/100个球/次*4小时4露天游泳池（6月至9月开放）15600039000大人：20元/小时*50人次/天*30天小孩：1
8、0元/小时*30人次/天*30天5咖啡厅16200013500咖啡：30元/杯*10杯/天*30天茶：15元/杯*10杯/天*30天6卡拉OK4800400100元/小时*4小时7影音室4800400100元/小时*4小时总收入34704054920第一阶段：第一阶段：会所参观展示和试运营阶段会所参观展示和试运营阶段序号项目年度成本(元)月度成本（元）备注1人工工资310800259007名人员（主管：6000元/月，领班：3700元/月，基层员工：2700元/月）2行政办公费用6480540按55元/人/月（包括文具、桶装水），提供给客人阅读的报刊：100元/月）3直接材料810006750
9、毛收入50%4清洁绿化1080009000清洁人员5名（1名轮休）,绿化租摆（按季度进行更换）5推广费用4800400包括印制宣传单张或海报，节日装饰等6设备维护费用240002000含维修小配件，不含折旧费7能耗86209271842会所水电（附件二）145583639泳池水电（按四个月计算）（附件二）8其他120001000不可预见费用总成本1423730121071会所开办成本第一阶段：第一阶段：会所参观展示和试运营阶段会所参观展示和试运营阶段第一阶段：第一阶段：会所参观展示和试运营阶段会所参观展示和试运营阶段会所盈亏分析会所盈亏分析年经营成本：1423730元年经营收入:347040元
10、年经营亏损：1076690元 建议：上半年，由于会所仍处在售楼展示阶段，建议由地产营销承担亏损费用。下半年，会所由物业公司接管试经营，建议由集团公司补贴亏损费用。第二阶段：会所运营升温阶段第二阶段：会所运营升温阶段1、时间：2014年2、会所功能：正常对会员（含业主）和外部客户开放。3、会所管理：以“会员制”管理方式，为会员（含业主）按照会所服务标准提供各类服务，不断拓展会员，部分经营项目引入合作单位，发掘利益增长点和善用各类资源。第二阶段：会所运营升温阶段第二阶段：会所运营升温阶段会所推广方式会所推广方式：1）“会员制”推广：发展会员50名2）以提供朋友或公司聚会一条龙服务的模式对外宣传。通
11、常朋友聚会或中小型公司聚会，都会选择集会议、休闲、娱乐为一体的场所，针对这种客户需求，我们可以考虑将香柏会所的卡拉OK、影音室（会议室）、桌球室、咖啡厅、健身房等项目打包做成各类套餐供这类客户选择，按天收取服务费，对外经营。3）重大的节假日，引进一些有实力商家利用会所举办各种产品展示或鉴赏等，收取场地费用。如：高档红酒、白酒和茶叶等。4）和培训公司洽谈，利用会议室（影音室）召开培训会议，收取场地租金。5）与瑜伽公司或专业瑜伽教练商谈，利用会所的瑜伽馆办理培训班进行专业瑜伽培训，可以采用合作经营方式，也可以采用收取场地租金的经营方式。第二阶段：会所运营升温阶段第二阶段：会所运营升温阶段会所组织架
12、构及人员设置会所经理（公司分管人员兼任）会所主管设备管理员(物业服务中心人员兼)清洁员3人领班咖啡厅服务人员2人吧台2人康体服务人员2人救生员2人（物业服务中心人员兼）财务人员（物业服务中心人员兼）（与第一阶段会所经营相比，清洁人员减少2名）经营项目经营方式经营价格调整影音室可接待中小型企业会议自“主”空间100元/小时乐器演奏室练琴或乐器培训35元/小时水疗室建议我方提供场地与专业美容美体公司合作经营，预约服务。视具体情况而定瑜伽室与健身教练合作经营视具体情况而定第二阶段：会所运营升温阶段第二阶段：会所运营升温阶段部分经营项目调整序号项目年度收入（元）月度收入（元）收费标准1健身房18000
13、150030元/次*50人次2桌球房504042030元/小时*12小时3高尔夫练习场5760480120元/100个球/次4露天游泳池（6月至9月开放）25200063000大人：20元/小时*80人次/天小孩：10元/小时*50人次/天5咖啡厅24300020250咖啡：30元/杯*15杯/天*30天茶：15元/杯*15杯/天*30天6卡拉OK7200600100元/小时*6小时7影音室7200600100元/小时*6小时8水疗室6000500场地收入9乐器演奏室336028035元/小时*8小时10瑜伽室120001000场地收入总收入55956088630会所收入第二阶段：会所运营升温
14、阶段第二阶段：会所运营升温阶段序号项目年度成本(元)月度成本（元）备注1人工工资310800259008名人员（主管：6000元/月，领班：3700元/月，基层员工：2700元/月）2行政办公费用6480540按55元/人/月（包括文具、桶装水）提供给客人阅读的报刊：100元/月）3直接材料12150010125毛收入50%4清洁绿化672005600清洁人员3名,绿化租摆（按季度进行更换）5推广费用6000500包括印制宣传单张或海报，节日装饰等6设备维护费用240002000含维修小配件，不含折旧费7能耗43321236101会所水电（附件三）145563639泳池水电（按四个月计算）（附
15、件三）8其他120001000不可预见费用总成本99574885405会所经营成本第二阶段：会所运营升温阶段第二阶段：会所运营升温阶段第二阶段：会所运营升温阶段第二阶段：会所运营升温阶段会所盈亏分析会所盈亏分析年经营成本：995748元年经营收入:559560元年经营亏损：436188元建议：由于会所处于运营升温阶段，建议由集团补贴亏损费用。第二阶段：会所运营升温阶段第二阶段：会所运营升温阶段第三阶段：会所常态运营阶段（第三阶段：会所常态运营阶段（2015年）年）1、时间：2015年2、会所功能：正常对内部（业主）和外部客户开放。3、会所管理:根据项目试营业阶段经营情况，会所仍处于亏损状态，故
16、建议对个别专业性强或成熟的项目进行对外引商经营，收取场地使用费，减少管理成本，增加收入。4、经营方向：1）茶艺馆 2）瘦身馆 3）美容馆 5、经营目标：争取自负盈亏，实现利润最大化。第一阶段（2013年）第二阶段（2014年）第三阶段（2015年）经营的定位配合D栋销售，做好会所的参观展示接待工作。针对会员和业主试营业，完善会所日常经营管理。以盈利为主。经营对象对潜在买家和业主开放，同时寻找有经济实力的商家。对会员和业主开放，同时筛选并确立具备长期战略合作的商家。全面对外开放。经营方式自主经营。自主经营，同时部分经营项目引入合作经营。对外引商合作，同时担负规范、监督和管理承包经营的角色。经营目
17、标完成销售接待工作，积累会所运营成本数据和摸查业主的消费习惯。善用各类资源，发掘项目的增长点，合理开发经营项目，减少会所亏损额度。通过整体对外引商合作，减少管理成本，使会所能达到自负盈亏，实现利润最大化。会所三个阶段经营情况对比会所三个阶段经营情况对比三、香柏会所经营对君华品牌的影响三、香柏会所经营对君华品牌的影响 香柏会所作为一个小区的配套附属设施，在向业主提供商业、娱乐、文体等多元化的综合配套服务的同时，也是君华集团对外展现形象及品味的一个窗口，因此香柏会所前期经营方式上采用自营方式，既可保证服务质量，亦可以最大限度地配合君华集团的需要作形象支持和品牌树立。增加客户对君华集团的认知度和归属感，提升客户的满意度。四、四、经营建议经营建议 证照问题：会所经营，涉及办理相关的证照。包括；增加公司营业执照营业服务范围，中介服务需要办理资质和收费许可证，泳池需要办理卫生许可证等。（双击打开）