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1、目 录 摘要.1 引 言.3（一）问题的提出.3（二）研究意义.3 一、我国小产权房的主要内涵.3（一）小产权房的概念界定.3（二）小产权房的产生原因.4 二、我国小产权房的法律性质.5（一）学界关于小产权房的理论争议.5（二）实务针对小产权房的具体做法.6（三）我国小产权房的基本定性.7 三、我国小产权房存在的问题.7（一）小产权房的物权问题.7（二）小产权房的继承问题.8（三）小产权房的流转问题.8 四、规制我国小产权房的规制路径.8（一）小产权房的治理政策.8（二）小产权房的规制路径.10 结 语.11 2 我国小产权房法律问题研究 摘 要 近些年来随着我国城镇化的速度不断加快，人们对城
2、市的住房的需求不断加大，从而使得各地商品房的价格不断攀升。一些民众碍于购买能力的不足，纷纷将购买目标转向价格较低的小产权房。对于小产权房来说其大都位于城市与农村的交汇处，尽管这类房屋并不被我国现行实施的法律所保护，但是由于其价格低廉，导致其仍然能吸引大量的购买者。最近几年由于城市范围的不断外扩，使得小产权房的发展速度迅猛，而由此产生的交易纠纷也层出不穷。本文以小产权房的概念特征为引点，继而论证分析小产权房交易纠纷产生的诸多法律问题，例如登记确权问题，继承问题，市场流转等问题。最后针对这些问题，本文分别从现实治理和法律规制等方面进行了研究分析，以期能够通过法律的手段彻底解决我国小产权房所存在的各
3、种问题。关键词:小产权房；法律问题；规制 3 引 言（一）问题的提出 在 1998 年修订“土地管理法”之前，城市居民能够在农村地区购买土地，但新的“土地管理法”限制了农村集体土地。次年，“关于加强土地出让和销售管理的通知”的颁布，禁止集体土地的房地产开发权。然而，中国快速的城市化进程带来了诸如商品房价格持续上涨和城市住房供应紧张等因素。小型房产的概念如雨后春笋般涌现，其原因主要来自以下两个方面：首先，城市商品房的高价格是难以承受的。其次，国家在廉租房和经济适用房等住房保障体系方面并不完善，并没有发挥应有的作用。此外，资格审查阶段的黑箱操作并不少见，这反过来导致对需要经济适用房和廉租房的低收入
4、和中等收入家庭缺乏保护。本文基于这个背景对我国小产权房的法律问题进行研究，在阐述小产权房的相关概念的基础上，重点研究其现存法律规制存在的问题，找出相应的改善对策。（二）研究意义 本文的研究意义主要有：首先，在实践中，如果能够妥善解决“小产权”问题，不仅可以缓解中国经济适用房供给不足的低收入人群的住房困难。此外，它还可以促进中国房地产市场的科学，健康和可持续发展，也有利于城乡建设的全面发展。促进社会的和谐、稳定；二，在理论上，深入研究“小产权”问题，综合分析，这将有助于形成更完整的理论体系，为解决“小产权住房”问题提供强有力的理论支持。一、我国小产权房的主要内涵（一）小产权房的概念界定 4 小产
5、权房通常就是说在农村集体土地上建设的相关房屋，并没有缴纳规定的土地出让金等相关费用，它的产权证由乡政府或村政法颁发，不是国家发的，不具有合法的效应。（二）小产权房的产生原因 1.法律规范的缺失 中国现行法律对中国土地的性质及其使用和管理作出了严格的规定。城市的土地和法律规定，国家专属的土地属于国家。农村和城市郊区的土地属于集体所有。制定“城市房地产管理法”，办理相关手续，缴纳土地出让金和其他税费后，在国有建设用地上建设房屋和基础设施。自“小型房产”问题以来，它不适用于建在农村集体土地上的设施和房屋中国尚未颁布相关法律，对集体土地上的房屋建设作出规定。因此，“小型房产”的规范存在法律上的差距。这
6、意味着“物权法”已经预示着宅基地所有权的转移，目前尚不清楚。根据“物权法”的规定，具体到中国的“土地管理法”第 59 条，第 61 条，第 62 条，第 1 和第 4 条，第63 条，它还规定农民集体土地不得以任何方式用于非农业建设。不予批准其宅基地的再申请。这些规定只是惩罚违法者禁止其行为，并没有明确规定农民是否可以出售或转让住房，并且没有明确规定这种出售的有效性。目前，中国还没有明确禁止农民将宅基地及其房屋的使用权转让给非集体经济组织成员的法律。国家政策有一定的不稳定性，公众就是基于这种考虑。2.住房保障制度不完善 所谓的住房保障制度意味着政府通过制定相关的住房政策，对购买商品房困难的中低
7、收入家庭给予了一定的帮助。一系列的体制安排，以确保他们能够获得最基本的住房保障。如果房地产市场由于发展不平衡而无法满足中低收入家庭的住房需求，政府应该使用政府职能。从 1998 年开始，中国开始实施住房改革，停止了福利住房制度，转而建设房地产市场，实现住房分配货币化。但是，需要强调的是，有必要建立和完善基于经济适用房的住房供应系统。自住房改革开展以来，政府一直专注于房地产市场的发展。主要供应经济适用房，廉租房，限价 5 房和其他经济适用房，使得中国的住房问题过分依赖商品房，推动房价上涨。这迫使许多低收入和中等收入家庭转向风险较高的“小房产”来解决住房问题。在一定程度上，这也是对中国住房保障体系
8、的补充。3.城市商品房价格居高不下“小型房产”的基本特征是它们建立在农民的集体土地上，并出售给集体组织以外的城市居民。为什么这么多购房者，不论国家风险警告，更愿意放弃银行的住房贷款，并承担不保证住房质量和物业管理质量的风险？它也有利于“小型房产”。“小产权房”也许会是最后的选择。根据该国公布的最新调查数据，在过去五年中，全国 70 个大城市的商品房价格持续上涨，同比涨幅超过 5。以北京为首的几个发达城市同比增长 10以上，北京增长 12。虽然国家连续出台相关政策，通过限制银行贷款数量，限制购买的商品房数量和商品房首付的最低金额来限制房价的进一步上涨，目前，它似乎取得了一定的成果，但高房价仍然使
9、许多低收入和中等收入家庭望而却步。从某种意义上说，购买“小型房产”的选择也是一种无奈。但面对城市的高房价，它真的无能为力，所以即使你知道购买小型房产可能有很多风险，但毕竟，这是有自己的家，这是多少低收入家庭实现自己的梦想。二、我国小产权房的法律性质（一）学界关于小产权房的理论争议 根据现行法律，在一天的小型房产交易中出现争议，合同应视为无效，农民可以收回房屋。北京宋庄画家村曾因其小产权而闻名。被告于 2002 年 7 月在北京宋庄新店村与原告签订了销售合同。原告以45,000 元的价格将主房间的五个房间，三个房间和整个庭院卖给了被告。除了双方签字，新店村旅印章和证人签字外，还签订了集体建设用地
10、证明书，但 2006年 12 月，原告起诉法院，要求双方协议无效，并返回通州法院。因此，房屋买 6 卖合同的判决无效，被告在判决生效后 90 天内被责令撤离;同时，原告不得不支付被告的赔偿金 93,808 元。被告必须在 90 天内离开房屋，但第一中级人民法院也认定，使合同无效的主要责任在于原告的悔恨。被告根据北京市第一中级人民法院的最终判决确定的赔偿原则向北京市通州区人民法院提起反诉。根据2004年拆迁补偿标准，被告被要求赔偿原告48 万元的经济补偿。通州法院认为被告是买方的经济损失。金额的计算应基于两个因素：卖方从土地增值或拆迁补偿中获得的利益，以及房屋现值与原价之间的差额造成的损失。房子
11、的市场价值估计约为 26 万元。根据“中国土地管理法”第 43（1）条，有四种情况使用农民集体土地。建立乡镇企业，村民建房，乡（镇）村公共设施，公益事业，并设立乡镇企业和村民建房。只有使用这个农民集体组织集体所有的土地。因此，只有农民集体组织的成员才能享有使用宅基地的权利。这也是上述关于出售农村房屋的决定的主要原因。根据物权法第 9 条规定，房屋属于房地产，即购房者必须经过国家规定的政府部门登记，并依法出具证明。“城市房地产管理法”第 60 条和“土地管理法实施条例”第 6 条也规定了所有权。如果房产证不具有法律效力，小产权或乡镇产权没有性质证明，购买者对购买房屋的所有权存在很大问题。可以看出
12、，小型房产买卖的法律纠纷主要集中在集体土地相关权转让问题上。（二）实务针对小产权房的具体做法 根据合同法第 58 条规定：合同无效或者被撤销后，一般有以下三种处理方式：返还财产；折价补偿；根据过错责任原则，赔偿损失。而在实务中“小产权房”买卖合同纠纷产生的原因一般有以下两种：1.由于农村经济和城市化的发展，房屋得到了显着的升值;2.面对征地拆迁，将获得有利于移民安置的补偿。此时，卖方不愿提出利益，向法院上诉，声称出售无效，并要求房屋的恢 7 复。在此类纠纷中，合同确认无效后，更容易处理财产归还和折扣，损害赔偿主要是关于拆迁补偿福利的分配方式。农村房屋拆迁和重新安置时，一般有三种形式：一是仅对房
13、屋进行补偿；二是对房屋和土地分别补偿；第三，它不区分房屋和土地，某些方案决定补偿。第一和第三项不需要考虑特定身份的问题。因此，在第一和第三种模式下，法院应根据房屋征收部门根据销售合同无效的过错程度规定的补偿标准确定双方利益的分配。在第二种情况下，土地拆迁补偿与原农村集体土地使用权人的身份有关。一般来说，有必要直接赔偿土地使用权人，即“小产权房”的卖方。除此之外，还有具体的补偿金分配，如临时过渡补贴损失，搬迁补贴损失，工作损失，早期搬迁奖励等。这部分成本的产生与房屋使用者的使用行为密切相关，并且是拆迁前房屋实际居民的补偿。与房屋和宅基地的所有权关系不大，因此拆迁前房屋的实际居民通常由买方拥有。（
14、三）我国小产权房的基本定性 小型房产不是法律概念。目前，所谓的“小产权房”，又称“乡镇房产”，是指由乡政府而非国家发布的财产。更为直白的是，“小型房产”是由集体组织或开发商以新农村建设的名义建造并建在集体土地上的房屋。或是由农民自行组织建造的“商品房”。“小型房产”具有以下法律风险：1.村委会出具的产权证不合法，国家不承认。当“小产权房”遇到产权纠纷时，财产所有者的权益不受法律保护。2.“小产权”不能上市交易，不能办理转让手续。3.如果拆迁，将被视为非法建筑物，拆迁不予赔偿。三、我国小产权房存在的问题（一）小产权房的物权问题 8 产权受到侵犯后遵守同样的规定，他们应受到财产法的平等保护。首先，
15、两者的法律地位是不平等的，一个属于农村集体所有，一个属于国家所有。第二，二者在适用规则上是不平等的。物权法 第 3 条规定保障平等地位。但是，土地管理法限制了农村集体土地的自由流通，即适用于两个市场的规则是不平等的。农村集体土地只有在国有的情况下才能进入市场。第三，二者受到的法律保护是不平等的。（二）小产权房的继承问题 随着年轻人的学习，外出工作等，越来越多的农村居民进入了城市，其中一些人已经失去了原有农村集体经济组织的身份。然而，法律的模糊性，冲突，不完善，以及现行法律所主导的土地控制，以及对宅基地使用权转让概念的严格限制，使这种普遍的社会现象不受管制是一种令人尴尬的局面。（三）小产权房的流
16、转问题 小产权房流转过程中存在这些矛盾：第一种矛盾要求法律增加供应并满足市场对潜在利润的最大需求。购买者对购买小型房产的产权确认的要求有所增加，目前的立法供应明显不足。第二种矛盾要求法律以最低的社会成本提高效率并获得市场的最大可能利益。社会成本（表示为主体利益损失的一部分）与利益-游戏关系等同性的利益（表示为主体另一部分的收益）之间的差异，效率标准下要求其值为正。第三种矛盾要求法律强调激励。产权被定义为对法律的积极激励，是规范小型房产流通的先决条件。主体只能通过系统边界内的含义来表示，并且可以实现其私法。四、规制我国小产权房的规制路径（一）小产权房的治理政策 9 基于农村集体土地使用性质的不同
17、，这类房屋有着不同的分类，各种房子在性质上是不同的，针对各种情况应该区别对待，不能不分青红皂白地乱成一团，应该在研究这类房屋基础之上，理性提出治理的合理方法。集体建设用地上的小产权房的治理。这种房子的土地用途本身就是进行现代化建设的，用法方面并无什么问题，而且其所处的位置也在相应的规划图纸中，并没有对其他基础设施的建造构成妨碍，而且这种房子早已卖给了别人。对于这种房子，如果买房人是为了日后的升值或者是出租而不是自己住的，应该强制买房人或者是卖房人的任何一方解除房屋的买卖关系；如果买房人是买来自己住的而且自己的收入比较少，在没有占用耕地的前提下，交一些应该交的钱之后转化成经济适用房的性质，同时应
18、该对买房人进行相应的教育。房屋本身依然可以利用，可以达到效用最大化并减少资源浪费以实现物尽其用的目的，这也体现了效率原则。对于已经建好但是还没卖出去的房子，也应该区别对待，看房子是否违反了土地总体规划和城乡建设规划，如果是应该先对拆除房子后的损失利益进行估计，如果是利大于弊，那么毫无疑问应当把房子拆了，反之则反。与此同时房屋的质量问题是一个不得不考虑的因素，如果房子质量差并且属于豆腐渣工程，根本达不到最低的质量标准，毫无疑问应当一律拆除，没有任何可以商量的余地。农用地上的小产权房的治理。中华人民共和国人口众多是人尽皆知的事情，但是耕地面积相对较少，如何解决全国人民的吃饭问题是摆在我国发展过程中
19、的头等大事，面对庞大的粮食需求，我国根本不可能实现自己自足，必须依靠进口粮食，但这始终不是解决之道，这一问题的解决必须首先保证耕地的数量。然而在现实生活中，村民素质低下思想觉悟不高，对此并没有深刻认识，因此，农村的大量土地不是用来种粮食而是用来盖房子，如果人人都如此效仿，那么又如何保证我们国家有种植粮食的地方，若所有的耕地都是高楼林立，我们将会是食不果腹陷入最原始的利维坦模式之中。鉴于问题的严重性，保证我国的耕地不被侵占流失，建设在耕地的房屋无论其处于何种状态，都应该无条件的拆除，并且应对相关人员进行惩罚和教育。这样的做法是符合我国的基本国策的，符合最广大人民的根本利益，有利于和谐社会的建立。
20、1 0 宅基地上的小产权房的治理。这种房子又分两种情况，一种是农民把自己原来的房子拆了以后新建的房子卖给不是本村的其他人。现实中存在着一些城中村，村民除宅基地外，没有其他的农用地和建设用地，因为无利可图，政府和开发商都不愿插手，村民就自食其力的在自家地头上盖起了小高层，这种情况在城中村的地方居多，他们除了自己居住以外，其他房屋大多用来出卖。对这些房子的处理可以让房主补交一定的费用后，实现土地性质的转变，承认其房屋买卖的合法性。综上所述，这一问题的解决应该从多方面考虑，不仅要积极立法出台新的规定，也要对已有的东西进行梳理，协调其矛盾、减少冲突；既要明确相关部门的法定职责和实施程序，又要强化监督机
21、制、落实责任承担。完善相关立法，责怪违法犯罪分子，加强和完善社会住房保障制度等方面，形成更加严谨的法律制度，解决和管理小产权。形成一整套行之有效的法律体系。（二）小产权房的规制路径 完善农村土地利用管理与监管。首先，弥补当前我国相关立法方面存在空白，有关法律法规的数量屈指可数，而且由于立法主体是国务院，导致其效力大打折扣。在农民住房与农用土地方面也没有相关的法律来调整。这些主要是通过各地省市出台文件和政策来进行管理。因此应该加快制定宅基地管理的相关立法，并且建立宅基地权利登记制度。其次，随着城市化的进一步推进，许多村民成为了市民，而自己在村里的房子以及土地没有人照理，这实际上是一种资源的浪费，
22、为了避免这种情况的出现，使资源得到最大化的利用，应当鼓励那些已经成为市民的人把自己的房子以及土地退回去。农民如果积极主动地执行，可以在金钱方面给予一定的奖励，或者是取得城镇居民同等的社会保障。这样可以使闲置的土地集中起来统一规划，集约使用大大节约了资源，还有利于新农村建设进行。最后，我们应该改革我们的土地管理制度。在管理方面，土地管理部门应该由省垂直领导改为中央直属领导，并且赋予其行政处罚权，同时加强监督管理。1 1 加快房地产市场监管立法。一种主要是宏观方面调整，它以政府运用经济、税收等方法对房屋买卖进行监管。第二种主要是从微观角度细致的干预房屋买卖，他的主体可以是政府机关也可以是民间团体或
23、者事业单位，它的主要方法是日常的行政执法和行政处罚。因此，后者是另一种有效手段。宏观调控层面无法解决的问题就应该用更加细致的方面加以规定。房地产监管立法可以从房地产市场的准入制度、虚假信息宣传、房地产商和房地产管理部门的官商勾结等方面考虑，完善相关的法律法规，加强监管。我国的房地产完全是由开发商在操作，至于关乎民生的住房建设数量相当有限。确实保证那些没有住房的低收入群体能够“居有其所”。结 语“小产权房”的基础是中国城乡土地的双重制度。根据中国现行法律的规定，城市土地归国家所有，农村土地归农民集体所有。国有土地使用权可以自由转让，土地承包经营权的转让仅限于不改变集体所有制和农业用途的性质。它不
24、得转让给集体经济组织以外的任何人，也就是说，农村土地不得随意转让。集体土地进入市场的唯一途径是将征税国有化。但是这种政策已经跟不上时代的发展，所以我国土地管理法律制度必须健全，才能彻底解决诸如“小产权房”等日益新增的法律问题。但是从整体上来看，“小产权房”并非“一无是处”，其可以有效的缓解城市住房压力，增加农民收入，改善民生。因此笔者认为对于“小产权房”问题我们并不需要一味的排斥，而是应当为其选择一种合适的身份，来为我国民生建设提供帮助。1 2 参考文献 l张晶.对“小产权”房的认识与思考J.山西省政法管理干部学院学报，2016,(1):89-90.2朱桂存.小产权房法律问题探析J.知识经济，
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