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1、老年公寓的可行性报告2022 老年公寓是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化消遣、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。下面就是我给大家带来的老年公寓的可行性报告，希望能帮助到大家! 老年公寓的可行性报告1 一、 我国老年人状况分析和养老床位： 据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从20x年到20x年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年头，人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预料将增至4亿左右，相当于
2、现在欧盟15国的人口总和;到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预料，将来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭(即421家庭)在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人; 全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满意须要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。 二、石家庄老年人口状况和老年公寓状况： 石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2
3、万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不行而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很志向，但是今年年初起先，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。 我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院;颐养园老年公寓;夕阳红老年公寓;长安老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;棉五托老所;联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓;东云老年公寓;夕阳红老年公寓;松鹤圆老年公寓;祥和老年
4、公寓;锦华老年公寓;颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万;东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万;祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解状况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有肯定道理。 三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。 家庭服务照看，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照看的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最志向的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现;居家养老，是对居住在自己家中，有部
5、分生活实力，但又不能完全自理的老年人供应的一种服务。详细包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪伴上医院等项目;老年人公寓，是对社会上有生活自理实力但身边无人照看的老年夫妇或单身老年人供应的一种照看方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照看;而对那些生活不能自理，又无人照看的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人供应的一种福利。依据我国特有的状况，安排生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作惊慌和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允
6、许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不行阻挡的。 四、高标准的老年公寓都包括什么： 高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身消遣场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素养以及针对老年人的服务也要全面详细。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并依据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计根据国家颁布的老年人建筑设
7、计规范高标准、高要求实施。在园区内全部设施都要采纳环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命平安有着肯定保障。宾馆有五，老年公寓也建成五，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。 五、现在一般状况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的实惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年
8、时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。 六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，依据现在的市场行情，综合造价在20x万。依据老年住宅设计规范，运用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700x2x00x0%(入住率)=294万。20x/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的缘由。 七、老年公寓的宣扬：做什么也离不开宣扬，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三
9、年大变样，这个阶段，大投资，确定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系亲密，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。 八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满足就是我们的收入。说白了，老年公寓就是服侍人的工作，没有什么高科技，也不须要高精尖的技术，主要体现的是要有耐性、细心、爱心、真心、孝心。必需专心学习、总结别人的阅历，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。 九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投
10、资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，的确是一个良好的时机。 十、综合考虑：我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境美丽的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们确定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。 十一、提高老年公寓效益的对策思路：理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公
11、园，共享政府配套设施;抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，削减返修;降低管理成本，依据自身的优势发展特色性服务项目，供应差异化管理，程度做到最小成本供应服务，达到利润化;要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，供应比较齐全的服务，满意入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率;增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告知我们，老年人须要的不仅是满意物质享受，还要满意精神享受，在不断满意他们的提高需求，达到心理上的依靠，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收
12、入(赵本山小品聊10元钱的);还有教化培训(我个人上电大也有补缺憾成分在里面)、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供应有效地结合在一起，增加收入是大有余地。 十二、八面来风：杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自1999年投入运用，从20x年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋运用权，一项，收回资金1000万元。老年公寓的利润率在20x年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%，20x年为10%。其中有做的胜利的利润率为18.87%。
13、老年公寓的可行性报告2 目 录 一、项目提出的依据 二、老年公寓目标客户需求及应对分析 三、老年公寓选址(地块)应具备的基本条件 四、老年公寓规划 五、老年公寓风险分析 六、风险规避与限制措施 七、项目实施 八、结论 一、项目提出的依据 (一)政策依据 1、河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业看法的通知(豫政办20x105号) 2、河南省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业的通知(豫民福199819号 3、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化看法的通知(国办发20x19号) 4、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业看法的通
14、知(国办发20x6号) 5、财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税20x97号 6、中华人民共和国土地管理法 (二)老年公寓市场机遇 我国已进入老龄化社会阶段 根据国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。依据国家有关部门统计预料，到20x年，老年人将占全国总人口19.34%;到2040年，老年人将占全国总人口的27
15、.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 “老年公寓”市场潜力巨大 20x年国家有关部门通过调查和分析预料，到本世纪一十年头末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很 大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。 老年人养老逐步向集中养老转移 受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安家之地)，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提
16、高和居住观念的变更;核心家庭趋于普及，传统家庭渐渐削减， 一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演化又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤寂孤独之苦，从过去不愿到养老院起先憧憬养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性改变。 家庭因素催生老年住宅的产生和发展 自我国七十年头中期实行安排生育限制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。很多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严峻不足，再加之老年人多愁善感及事实上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的
17、家庭苦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。 国家、省、市各级政府激励进行老年公寓的建设 面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，激励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在20x年召开中共x大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中心领导对此非常重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣扬全面关切和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并激励从事老年住宅的建设。河南省政府更是相识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨;十余项税费可减免;贷款条件放宽、利率实惠;财政可给一
18、次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除 老年住宅在京、沪两地倍受热宠 最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年头初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的状况下，中高档老年公寓始终供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年头中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的胜利阅历后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。 总结： 假如说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家激励和京沪两地老年公寓热宠应当能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今日老年人口基数、老年人社会问题
19、及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应当说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。 (三)老年人公寓现状分析 国内老年公寓的现状 据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有420x多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%(1.32亿)的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。 国内老年人的居住
20、模式 A、购买房屋居住 20x年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加快速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。 B、自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。20x年人口普查资料显示，我
21、国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农夫家庭住房来源的主要途径。 C、租房居住 这是住宅消费者支付肯定的房屋租金，取得房屋居住运用权的一种住房消费形式。20x年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,假如分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。 现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、
22、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满意老年人住宅特别功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。 目前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园; 酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓; 根据星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院上海松江社会福利院; 各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。 (四)郑州市老年公寓现状 老年人口高龄化日趋明显 人口抽样调查结果显示：20x年我市常住人口为724.28万人，其中65岁及以上的人口为62.5万人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的总量比20x年第五次全国人口普查时增加16.
23、2万人，年平均增加2.7万人。在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。20x年80岁及以上的高龄老年人口占65岁及以上老年人口的16.05%，比20x年提高1.52个百分点。 户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄 目前郑州现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满意老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。 住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下 目前郑州市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福
24、利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、消遣设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满意老年人特殊是新一代老年人的心理和生理需求。 服务人员缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农夫工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业学问，对老人的服务只是满意于简洁的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度动身，供应人性化的全方位专业服务。而郑州近期某养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。 总之，目前社会供应的养老方式着眼的是最一般人群，供应的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心
25、、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。 (五)老年公寓发展趋势 社会须要居家式老年公寓以满意中国传统的养老观念 社会须要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平 产权式老年公寓将成为将来老年人住宅市场的发展趋势 纵观郑州市老年人住宅市场的发呈现状，各养老院无论是从硬件设施和软件 配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发觉有很多老年人既想远离城市的喧嚣和孤寂又恐在养老公寓无法满意安静、舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人宠爱。他们的胜利建设，可以预示产权式老年公寓将成为将来老年住宅发展主流。 老年公寓
26、将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史缘由，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严峻，信任随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必定之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满意老年人对居住环境的特别要求。 老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品 对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以确定郑州市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严峻不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但须要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为
27、将来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。 二、老年住公寓目标客户需求及应对分析 (一)老年公寓目标客户需求特征分析 老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面 (1)老年社会的来临 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年头以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3亿，占世界老年人口的1/5，占全国总人口比重的10%以上，中国已起先进入人口老年型国家行列。 专家预料我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，
28、高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 随着安排生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4 21”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。 我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品供应的巨大的市场和广袤的发展空间。 (2)老年人收入水平 随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，将来具有高消费实力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，将来老年人的收入将不再是过去单一的
29、退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。将来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品供应了强大的消费支持。 (3)老年人福利水平 随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增加，将来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大供应了有力保障。 (4)老年人居住状况 20x年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房(其中市占14.2%,镇占1.4%)。给这
30、些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。 20x年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满足，20.9%的人不太满足。对住房问题不满足的主要是城区老年人。对住房状况不满足的主要缘由：第一是房屋的运用面积太小;其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。 另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年头久远的住宅还不同程度的存在。 可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。 老年住宅的外在需求主要包括以下两方面 老年住宅的外在需求包括
31、以下两个部分： (1)社会居住观念的变更 中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生改变，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于安排生育政策的实施，目前“四二一”的供给关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭冲突也随之增加。同时，随着老年人观念的改变，不少老年人更加关切生活质量的提高，而不情愿和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生改变。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是志向颐养天年之所”。 由此可见，随着观念的改
32、变，对老年公寓的需求是加快增长的。 (2)子女改善父母居住状况的需求 子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。 年轻的一辈因为工作的原因，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求渐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境美丽，空气清爽的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。 在实际的访谈中发觉，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑： 为父母供应一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严; 老年建筑的特别功能能为老人供应居住平安的保障; 老年住宅社区的专业服务，能为
33、父母供应更科学、细致的照看，解除了子女们的后顾之忧; 社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活惊慌而对父母陪护不足的歉疚。 (二)老年住宅目标客户消费特征分析 老年住宅目标客户群的消费有如下特点： 1)老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参与一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。 2)老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。根据我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以1
34、5年计。而据1998年公布的资料，我国人口目前的平均诞生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而事实上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。 3)老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在
35、意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，须要别人帮助方可完成时，只要老人独立思索的实力依旧存在，老年消费意志的自主性就不会消逝。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费事实上是一种依靠消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费实力是自主的。 4)老年人的消费观较为成熟，冲动型热忱消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易变
36、更与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。 5)老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场经常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐性，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向事实上对老年消费起到了抑制作用，很多老年人因为在消费中曾经遭受冷淡或抢白，由此而产生胆怯消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。这种消费心态与消费现象对主动发展老年消费是很不利的。 6)老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人
37、所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。 三、老年公寓选址(地块)应具备的基本条件 项目以老年人住宅为主，集休闲、消遣、度假、会务为一体。依据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满意以下几个方面的要求： 地块中间或周边应当具有山地、丘陵、水域或者宽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅四周的环境才会美丽，空气必定清爽，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情安逸，满意老年人的生活行为要求。 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应当有马路，以满意老人亲朋探亲访友，来往便捷的须要。 地块规模宜大不宜小，小则100200亩
38、，大则500800亩，因为老年人虽须要安静，但更胆怯孤独，老年人须要医疗、须要社团活动、须要社群文化、须要对外交往、须要家政服务、须要终极关怀、须要一个人生命全新阶段起先的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满意老年人的这种生理和心理需求。 地块距离城郊不易超过10km，老年公寓不宜选址在特别偏僻处，不能单求清静而简洁的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多，远离社会，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。 四、社区规划 我们对项目的详细定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的密切度，力图通过对“退
39、休社区进修生活”的提倡，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期达成美妙的愿景。 (一)社区规划设计要求 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满意居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到平安、卫生、便利和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 环境要园林化(低容积率0.75) 幽雅的环境，让老人充共享受阳光，接触自然，广袤的公共活动空间以及平安的消遣、熬炼场所。 公建设施要高比例化配套要完善化 小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅
40、览室、书画室、花房、老年高校、棋牌消遣室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。 设计要人性化 平面设计要便利老人出行，不能有过多的台阶(有台阶处应有相应的轮椅通道);电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围;要保证足够的阳光入室，空间通透;楼梯踏步高度不大于140，踏面宽度不小于300，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅;室内地面应采纳防滑设计，防跌扶手;各种开关、按纽均采纳大型号，避开老年人因视力下降而运用不便利;入户阳光花园、阳台相通，便于串门和相互照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满意老年人的特别运用功能和要求。 生活要智能化 配备紧急呼叫对讲系统，安防系统
41、，网络系统、消防系 统等保障老人平安。 户型要合理化 充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积限制在4060左右。户型设计要特性化、合理化。 建筑要艺术化 在此居住的老年人均有较高的艺术品位和观赏要求，相应 要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。 满意以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。 (二)社区规划特征 项目占地400亩，规划建筑总面积20万平方米;低密度、低容积率、高绿化率;全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层;有相应的配套服务设施;整体建筑风格以的田园风光为主
42、，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言呈现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避开田园风格的简洁粗陋，注意细部处理，创建性的呈现传统田园风格的形象。装饰在色调、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有显明的色调对比，突出本项目的独特性。建议采纳坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分呈现古朴、传统的田园风光。 (三)社区构架 社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每100
43、亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积5万;每个组团既自成体系，又与小区相协调;每个小区既自成体系，又与整个社区相一样，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入平安、便利，社区应在不同方向设34个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。 (四)总体平面布置 全部住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有足够的阳光照耀(可适当偏西南、偏东南15，避开“兵营”式排列，没有层次感)，沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之凹凸错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲消遣和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。 (五)产品功能组合
44、 产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特别客户群体的特别须要“量身定做”，既要满意他们居住的物质需求，也要满意他们的精神须要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应当让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满意日常生活所需，以及平安(主要指生命平安)、便利、舒适等老年人的特别须要。公建设施要留意老年人的参加和互动，能调动老人活动的主动性等，让他们在心理上感到年轻。 (六)社区会所设计与布置 社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。全部会所都应集休闲、消遣、健身、沟通等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套
45、服务的商业用房占总建筑面积的3%。 (七)社区内环境规划设计 园区的环境应为老人供应美丽、平安、便利的消遣交往场所。老年人，特殊是6070岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着剧烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、漫步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动实力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分相识到这一特别群体的特别须要。 整个社区的景观规划总体上应当是高雅、欢快、童趣和主动向上的，使其充溢生活情趣，这样可以激发老年人酷爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。 园区内修建大型具有特色的中心主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人沟通、休憩以及消遣活动场所。 完