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1、2022老年公寓可行性报告目 录一、项目提出的依据二、老年公寓目标客户需求及应对分析三、老年公寓选址(地块)应具备的基本条件四、老年公寓规划五、老年公寓风险分析六、风险规避与限制措施七、项目实施八、结论一、项目提出的依据(一)政策依据1、河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业看法的通知(豫政办20xx105号)2、河南省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业的通知(豫民福1101819号3、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化看法的通知(国办发20xx19号)4、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业看法的通知(国办发20xx6
2、号)5、财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税20xx97号6、中华人民共和国土地管理法(二)老年公寓市场机遇Ø 我国已进入老龄化社会阶段根据国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。依据国家有关部门统计预料，到20xx年，老年人将占全国总人口19.34%;到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%
3、，届时每三个半人口中就有一个老年人口。Ø 老年公寓市场潜力巨大20xx年国家有关部门通过调查和分析预料，到本世纪一十年头末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。Ø 老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安家之地)，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居民生
4、活水平的提高和居住观念的变更;核心家庭趋于普及，传统家庭渐渐削减，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演化又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤寂孤独之苦，从过去不愿到养老院起先憧憬养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性改变。Ø 家庭因素催生老年住宅的产生和发展自我国七十年头中期实行安排生育限制以来，三口之家现已成为社会的主力家庭结构。很多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严峻不足，再加之老年人多愁善感及事实上的代沟，由此引起了一系列没完
5、没了的家庭苦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。Ø 国家、省、市各级政府激励进行老年公寓的建设面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。11018年起各级政府就出台了相关政策，激励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在20xx年召开中共xx大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中心领导对此非常重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣扬全面关切和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并激励从事老年住宅的建设。河南省政府更是相识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨;十余项税费可减免;贷款条件
6、放宽、利率实惠;财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除Ø 老年住宅在京、沪两地倍受热宠最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年头初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的状况下，中高档老年公寓始终供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年头中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的胜利阅历后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。总结：假如说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家激励和京沪两地老年公寓热宠应当能使我们看到的老年公寓建设的希望
7、。从今日老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应当说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。(三)老年人公寓现状分析Ø 国内老年公寓的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有420xx多所的养老机构，所拥有的床位还不到101万张，只能为1%(1.32亿)的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，
8、投资总额在160亿到200亿元。Ø 国内老年人的居住模式A、购买房屋居住20xx年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加快速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。B、自行建房居住个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也
9、是我国居民住宅来源的主要方式之一。20xx年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农夫家庭住房来源的主要途径。C、租房居住这是住宅消费者支付肯定的房屋租金，取得房屋居住运用权的一种住房消费形式。20xx年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,假如分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住
10、房或经济适用房。现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满意老年人住宅特别功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。Ø 目前国内老年设施的形式目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园;酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓;根据星级宾馆标准设计的宾馆型养老院上海松江社会福利院;各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。(四)郑州市老年公寓现状Ø 老年人口高龄化日趋明显人口抽样调查结果显示：20xx年我市常住人口为724.28万人，其中65岁及以上的人口为62.5万人，占8.62%，平均每
11、11人中就有一名老年人。老年人口的总量比20xx年第五次全国人口普查时增加16.2万人，年平均增加2.7万人。在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。20xx年80岁及以上的高龄老年人口占65岁及以上老年人口的16.05%，比20xx年提高1.52个一百零一分点。Ø 户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄目前郑州现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满意老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空
12、床率。Ø 住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下目前郑州市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、消遣设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满意老年人特殊是新一代老年人的心理和生理需求。Ø 服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农夫工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业学问，对老人的服务只是满意于简洁的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度动身，供应人性化的全方位专业服务。而郑州近期某养老院虐待老人丑闻更令
13、养老院蒙羞。总之，目前社会供应的养老方式着眼的是最一般人群，供应的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。(五)老年公寓发展趋势Ø 社会须要居家式老年公寓以满意中国传统的养老观念Ø 社会须要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平产权式老年公寓将成为将来老年人住宅市场的发展趋势纵观郑州市老年人住宅市场的发呈现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发觉有很多老年人既想远离城市的喧嚣和孤寂又恐在养老公寓无法满意安静、舒适生活的要求，产权式老年公寓的出
14、现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人宠爱。他们的胜利建设，可以预示产权式老年公寓将成为将来老年住宅发展主流。Ø 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史缘由，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严峻，信任随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必定之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满意老年人对居住环境的特别要求。Ø 老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以确定郑州市
15、现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严峻不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但须要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为将来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。二、老年住公寓目标客户需求及应对分析(一)老年公寓目标客户需求特征分析Ø 老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面(1)老年社会的来临我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年头以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的1/5，占全国总人口比重的10%以上，中国已起
16、先进入人口老年型国家行列。专家预料我国到21世纪中叶 ，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。随着安排生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，4 2 1家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市空巢家庭越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品供应的巨大的市场和广袤的发展空间。(2)老年人收入水平随着
17、经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，将来具有高消费实力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，将来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。将来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品供应了强大的消费支持。(3)老年人福利水平随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增加，将来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大供应了有力保障。(4)老年人居住状况20xx年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的
18、家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于 2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房(其中市占14.2%,镇占1.4%)。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。20xx年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满足，20.9%的人不太满足。对住房问题不满足的主要是城区老年人。对住房状况不满足的主要缘由：第一是房屋的运用面积太小;其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不
19、全、年头久远的住宅还不同程度的存在。可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。Ø 老年住宅的外在需求主要包括以下两方面老年住宅的外在需求包括以下两个部分：(1)社会居住观念的变更中国养儿防老、三、四代同堂的观念和家庭组合在不断发生改变，而小型核心家庭、三口之家的比重在不断上升。而且由于安排生育政策的实施，目前四二 一的供给关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭冲突也随之增加。同时，随着老年人观念的改变，不少老年人更加关切生活质量的提高，而不情愿和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人养儿防老的观念正在发生改变。而且老人的不同组群选择养老的方式
20、又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为老年公寓是志向颐养天年之所。由此可见，随着观念的改变，对老年公寓的需求是加快增长的。(2)子女改善父母居住状况的需求子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。年轻的一辈因为工作的原因，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求渐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境美丽，空气清爽的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。在实际的访谈中发觉，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方
21、面考虑：为父母供应一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严;老年建筑的特别功能能为老人供应居住平安的保障;老年住宅社区的专业服务，能为父母供应更科学、细致的照看，解除了子女们的后顾之忧;社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活惊慌而对父母陪护不足的歉疚。(二)老年住宅目标客户消费特征分析老年住宅目标客户群的消费有如下特点：1) 老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参与一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。2) 老龄纯消费人口比低龄纯消
22、费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。根据我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。而据11018年公布的资料，我国人口目前的平均诞生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而事实上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人
23、口的纯消费年限都要长得多。3)老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，须要别人帮助方可完成时，只要老人独立思索的实力依旧存在，老年消费意志的自主性就不会消逝。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费事实上是一种依靠消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费实力是自主的。4)老年人的消费观较为成熟，冲动型热忱消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较
24、为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易变更与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。5)老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场经常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐性，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向事实上对老年消费起到了抑制作用，很多老年人因为在消费中曾经遭受冷淡或抢白，由此而产生胆怯消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。这种消费心态与消费现象对主动发展老年消费是很不利的。6)老年消费
25、中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。三、老年公寓选址(地块)应具备的基本条件项目以老年人住宅为主，集休闲、消遣、度假、会务为一体。依据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满意以下几个方面的要求：Ø 地块中间或周边应当具有山地、丘陵、水域或者宽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅四周的环境才会美丽，空气必定清爽，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情安逸，满意老年人的生活行为要求。&Osl
26、ash; 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应当有马路，以满意老人亲朋探亲访友，来往便捷的须要。Ø 地块规模宜大不宜小，小则101200亩，大则500800亩，因为老年人虽须要安静，但更胆怯孤独，老年人须要医疗、须要社团活动、须要社群文化、须要对外交往、须要家政服务、须要终极关怀、须要一个人生命全新阶段起先的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满意老年人的这种生理和心理需求。地块距离城郊不易超过10 km，老年公寓不宜选址在特别偏僻处，不能单求清静而简洁的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多，远离社会
27、，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。四、社区规划我们对项目的详细定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的密切度，力图通过对退休社区进修生活的提倡，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期达成美妙的愿景。(一)社区规划设计要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满意居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到平安、卫生、便利和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。Ø 环境要园林化(低容积率0.75)幽雅的环境，让老
28、人充共享受阳光，接触自然，广袤的公共活动空间以及平安的消遣、熬炼场所。Ø 公建设施要高比例化配套要完善化小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年高校、棋牌消遣室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。Ø 设计要人性化平面设计要便利老人出行，不能有过多的台阶(有台阶处应有相应的轮椅通道);电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围;要保证足够的阳光入室，空间通透;楼梯踏步高度不大于140，踏面宽度不小于300，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅;室内地面应采纳防滑设计，防跌扶手;各种开关、按纽均采
29、纳大型号，避开老年人因视力下降而运用不便利;入户阳光花园、阳台相通，便于串门和相互照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满意老年人的特别运用功能和要求。Ø 生活要智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系 统等保障老人平安。户型要合理化充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积限制在4060左右。户型设计要特性化、合理化。Ø 建筑要艺术化在此居住的老年人均有较高的艺术品位和观赏要求，相应 要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。满意以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大
30、方、功能分区明确等基本建筑标准。(二)社区规划特征项目占地400亩，规划建筑总面积20万平方米;低密度、低容积率、高绿化率;全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层;有相应的配套服务设施;整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言呈现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避开田园风格的简洁粗陋，注意细部处理，创建性的呈现传统田园风格的形象。装饰在色调、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有显明的色调对比，突出本项目的独特性。建议采纳坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分呈现古朴、传统的田园风光。(三)社区构架社
31、区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每101亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积5万;每个组团既自成体系，又与小区相协调;每个小区既自成体系，又与整个社区相一样，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入平安、便利，社区应在不同方向设34个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。(四)总体平面布置全部住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有足够的阳光照耀(可适当偏西南、偏东南15°，避开兵营式排列，没有层次感)，沿
32、湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之凹凸错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲消遣和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。(五)产品功能组合产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特别客户群体的特别须要量身定做，既要满意他们居住的物质需求，也要满意他们的精神须要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应当让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满意日常生活所需，以及平安(主要指生命平安)、便利、舒适等老年人的特别须要。公建设施要留意老年人的参加和互动，能调动老人活动的主动性等，让他们在心理上感到年轻。(六)社区会所设计与
33、布置社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。全部会所都应集休闲、消遣、健身、沟通等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。(七)社区内环境规划设计Ø 园区的环境应为老人供应美丽、平安、便利的消遣交往场所。老年人，特殊 是6070岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着剧烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、漫步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动实力的老年人
34、有不同的需求，因此在规划设计时应充分相识到这一特别群体的特别须要。整个社区的景观规划总体上应当是高雅、欢快、童趣和主动向上的，使其充溢生活情趣，这样可以激发老年人酷爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。园区内修建大型具有特色的中心主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人沟通、休憩以及消遣活动场所。完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路途，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰;应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人早晨跑步或者漫步;道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m
35、左右即修建休息坐椅，便利老人休息。道路设计应有清楚道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟识的感觉，找到认同感和归属感，消退孤独和自闭症。为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满意老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以梅、兰、竹、菊，岁寒三友为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。(八)单体建筑设计建筑结构：低层和多层均为框架结构;楼层：低层为2-3层，多层为4-5层，均配有电梯。部分底层架空
36、，用作组团小型会所和消遣活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。Ø 采纳环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。三线三管入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。Ø 隐藏管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到;室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避开管线出现在视线明显可及的位置。Ø 房屋内窗户大量采纳外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。(九)户型面积限制及户内设施户型多层主要是一房和二房，均带厨卫;一房面积限制在40左右，二房面积限制在5
37、060，一房、二房占总套数的70%。低层建大户型，满意两代、三代甚至四代同堂的须要。阳光是健康生活不行或缺的。银色港湾全部的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种暖和拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞光明，满意老人沟通、活动之须要。房间每个细微环节都须要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人平安。长柄门锁，便于运用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴平安。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫救济系统等。(十)车位、商业配套的设置Ø 在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天
38、停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，便利车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。Ø 商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积依据商业运用功能确定，商业步行街应当既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。五、项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可须要一段时间郑州市属于大型中心城市，有750万人口，人均收入高于全省乃至全国部分省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特别客户群体，在社会家庭结构演化中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年削减，但这终归须要一个时间过程，特殊是
39、老年公寓这种居住养老方式和生活方式必需得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可更须要一个时间过程，其认知认可程度确定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短确定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度刚好间长短。六、风险规避与限制措施1、仔细进行项目选址。老年人公寓项目必需具有能满意老年人养老心理和生理需求的特性和特色，选择好项目地段是打造老年公寓特性和特色的载体和必需的物资条件，老年公寓项目能否胜利关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不行替代的。2、本项目土地运用面积400亩，总建筑面积20万平方米
40、，分期建设，总周期约36个月。因此，必需首先做好总体规划，有了科学完整、协调统一、特性特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了量身定做的依据和蓝图，就可避开项目建设中的随意性、盲目性，确保产品特性特色，整体风格。3、项目总体方案和建筑设计必需遵从三条原则：一是建筑设计必需体现老年公寓的特性、特色及建筑风格;二是充分满意老年人特别群体养老、休闲的特别须要，以人为本，实现人性化设计;三是老年公寓必需量身定做，量身定做应从设计起先。4、本案项目风险分析一章对老年人公寓项目提出了风险提示，项目实施时，在硬件完备的基础上，还必需在软件上下功夫，提高管理水平，保证服务质量，做好推介宣扬。提出
41、详尽的具有针对性的可操作方案，以服务为导向，化解人们对老年公寓的疑虑。七、项目实施1、项目发起人：2、养老服务机构名称：河南泰德老年服务中心3、项目名称：东方银色港湾或中原泰得大地4、签订村企合作协议5、筹办申请6、获批后规划、土地、发改委办理相关手续7、实施建设 (同时完成400亩土地规划，分四期建设，首期建50000平方米。)8、申领社会福利机构设置批准证书9、开展养老服务八、结论老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口
42、已有1.44亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长，到20xx年，将超过2亿。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必定要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的冲突越来越突出。目前的社会养老模式供应的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们借鉴了一些国内外的养老阅历，结合中国传统的居家养老观念，拟在郑州市管城区南曹乡野曹村建设老年怡养公寓郑州银色港湾，旨在为退休的中老年供应一种全新的、主动的、健康的社区养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中国民族的敬老、养老的传统美德。目前，国家正在主动探究建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为
43、补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设;同时激励和调动社会力气，实行公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的目标。我们生存在这个时代，应当抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉担当肯定的社会责任和义务。项目采纳的是村企合作的形式，野曹村供应合作土地，公司负责报批用地手续、解决全部的建设资金。通过对村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中经营入股，组建村企合作公司，以实现农夫利益最大化，公司利益合法化
44、。详细操作方式是：村民将承包地流转给合作公司，发展农业产业化项目，壮大农村集体经济组织;村民的宅基地折价入股进入项目运做，建设农夫集中居住新型社区，并配套各项基础设施，改善村民生产生活条件。村民进入合作公司就业，获得工资和入股项目的保底分红。其余的宅基地、集体建设用地建设郑州银色港湾养老住宅。简言之就是：承包经营权换社保，宅基地运用权换住房，集体建设用地换集体经济。该项目建筑面积20xx00平方米。建成后将为郑州市范围及周边区域的约10100名中老人供应居住、休闲、养老服务，平均每人月消费1010元以内。有肯定积蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消费享受高端养老服务。万名老人在此居住，为合作
45、公司和当地村民供应了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物14.4万斤，鸡蛋24万个，肉类5.76万斤，蔬菜24万斤，水果7.2万斤。须要服务人员20xx余人。郑州银色港湾老年住宅的建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给村民造福，促公司发展。是一荣俱荣，多方共赢的好项目。但中国老龄化特点突出：基数大,已占全国总人口的11%;增长速度快,半世纪走完别国一一百零一零一年的老龄化进程;历史欠账较大，养老没有积累;人口老龄化与社会发展水平不相适应，是典型的未富先老国家因此,更须要低价位的养老公寓。国办发20xx19号国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化看法的通知规定：社会福利机构的建设用地，根据法律、法规规定应当采纳划拨方式供地的，要划拨供地;根据法律、法规规定应当采纳有偿方式供地的，在地价上要适当赐予实惠;属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。我们会抱着对社会负责，对家庭关爱的看法，主动争取政府的支持，努力建立低成本公寓，以满意更多老年人的须要。第34页 共34页第 34 页 共 34 页第 34 页 共 34 页第 34 页 共 34 页第 34 页 共 34 页第 34 页 共 34 页第 34 页 共 34 页第 34 页 共 34 页第 34 页 共 34 页第 34 页 共 34 页第 34 页 共 34 页