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1、第六章第六章 房地产交易管理房地产交易管理房地产转让管理专题房地产转让管理专题商品房预售商品房预售商品房预售商品房预售房地产开发企业将正在建设中的房房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。房价款的行为。一、商品房预售的特征一、商品房预售的特征1、商品房预售的标的具有期待性、商品房预售的标的具有期待性 2、商品房预售的周期长、风险大、商品房预售的周期长、风险大3、商品房预售具有较强的国家干预性、商品房预售具有较强的国家干预性4、商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三、商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三
2、人的效力。人的效力。二、商品房预售的条件二、商品房预售的条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证权证 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证、持有建设工程规划许可证和施工许可证3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。施工进度和竣工交付日期。4、办理预售登记，取得商品房预售许可证明、办理预售登记，取得商品房预售许可证明 建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证施
3、工许可证施工许可证国有土地使用证国有土地使用证商品房预售许可证商品房预售许可证五证五证购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的供齐全的“五证五证”三、商品房预售纠纷三、商品房预售纠纷认购书中的订金与定金认购书中的订金与定金定金定金当事人协商约定的一种金钱担保。当事人协商约定的一种金钱担保。如果认购书没有明确商品房的具体事项，认购人没有违如果认购书没有明确商品房的具体事项，认购人没有违反认购书，若双方最终不能签订商品房预售合同，预售反认购书，若双方最终不能签订商品房预售合同，预售人应返还定金；人应返还定金；如果认购书对将来签订的合同条件有明确规
4、定，预购人如果认购书对将来签订的合同条件有明确规定，预购人事后不同意以此签订合同，构成违约，不能请求返还定事后不同意以此签订合同，构成违约，不能请求返还定金；金；如果开发商在签订预售合同时，提出来与认购书中不同如果开发商在签订预售合同时，提出来与认购书中不同的条件而导致预售合同不能签订的，双倍返还定金。的条件而导致预售合同不能签订的，双倍返还定金。订金订金可视为可视为“预付款预付款”三、商品房预售纠纷三、商品房预售纠纷面积误差面积误差出卖人交付使用的商品房面积与合同约定面积不符，合同有出卖人交付使用的商品房面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，约定的
5、，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：按照以下原则处理：1、面积误差比在、面积误差比在3%以内（含以内（含3%），按照合同约定的价格据），按照合同约定的价格据实计算；实计算；2、面积误差比绝对值超出、面积误差比绝对值超出3%买受人可请求退房，返还已付购房款及利息；买受人可请求退房，返还已付购房款及利息；买受人不退房的买受人不退房的房屋实际面积房屋实际面积大于大于合同约定面积，面积误差比在合同约定面积，面积误差比在3%以以内内（含（含3%）部分的房价款）部分的房价款由买受人由买受人按照约定的价格按照约定的价格补补足足，面积误差比，面积误差比超出超出3%部分的房价款由部分
6、的房价款由出卖人承担出卖人承担，所有权归买受人；所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以以内内（含（含3%）部分的房价款及利息由）部分的房价款及利息由出卖人返还出卖人返还买受人，买受人，面积误差比面积误差比超出超出3%的部分房价款由的部分房价款由出卖人出卖人双倍双倍返还返还买买受人。受人。当你遭遇房地产虚假广告当你遭遇房地产虚假广告某开发商开发一花园小区，在其售楼处和其他宣传资某开发商开发一花园小区，在其售楼处和其他宣传资料中的示意图和文字表明该小区之外的正南面是拟建料中的示意图和文字表明该小区之外的正南面是拟建设中的嬉水公园，嬉水公园的南面即为海景，故购买设中的嬉水公园，嬉水公园的南面即为海景，故购买该小区的业主户户可享受无限海景。但业主入伙时却该小区的业主户户可享受无限海景。但业主入伙时却发现开发商标明为嬉水公园的地方正在兴建一超大型发现开发商标明为嬉水公园的地方正在兴建一超大型高层住宅群。业主不但无缘海景，连通风、采光都大高层住宅群。业主不但无缘海景，连通风、采光都大受影响。业主发现上当，即怒高无良开发商。受影响。业主发现上当，即怒高无良开发商。三、商品房预售纠纷案例三、商品房预售纠纷案例思考思考预售制是否应该取消预售制是否应该取消？感谢聆听！沈阳建筑大学 刘亚臣