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1、2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材房地产估价（第二版）房地产估价（第二版）曲卫东曲卫东 叶剑平叶剑平 编著编著房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第六章第六章第六章第六章拆迁评估拆迁评估拆迁评估拆迁评估v学习指导学习指导重点掌握我国拆迁评估的法律规定，熟练掌握拆迁重点掌握我国拆迁评估的法律规定，熟练掌握拆迁评估的概念、方法和特点，了解我国拆迁评估的现评估的概念、方法和特点，了解我国拆迁评估的现状，存在的问题和发展方向。状，存在的问题和发展方向。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.1
2、6.16.16.1拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定v6.1.1中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法中的相关规定中的相关规定第三十四条规定：第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评
3、估。格进行评估。”这项规定从法律上界定了房地产估价是一项国家行业制这项规定从法律上界定了房地产估价是一项国家行业制度，受到相关法律的约束。度，受到相关法律的约束。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.16.16.16.1拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定v6.1.2房地产估价规范房地产估价规范房地产估价规范房地产估价规范是我国从事房地产估价活动必须遵是我国从事房地产估价活动必须遵守的国家技术标准，在这个技术规范中的第守的国家技术标准，在这个技术规范中的第6章第章第7节对节对征地和房
4、屋拆迁补偿估价问题作了规定和说明。征地和房屋拆迁补偿估价问题作了规定和说明。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.16.16.16.1拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定v6.1.3城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例该条例于该条例于2001年年6月月6日在国务院第日在国务院第40次常务会议上通过次常务会议上通过（国务院令第（国务院令第305号），并于号），并于2001年年11月月1日起实施。该日起实施。该条例对房屋拆迁管理工作作出了全面的规定，包括总则、条例对房屋拆迁管理工作作
5、出了全面的规定，包括总则、拆迁管理、拆迁补偿与安置、罚则和附则五部分，共四拆迁管理、拆迁补偿与安置、罚则和附则五部分，共四十条。十条。该条例明确规定，在进行城市房屋拆迁进行补偿时，补该条例明确规定，在进行城市房屋拆迁进行补偿时，补偿的依据是房地产估价的结果，估价方法根据省级政府偿的依据是房地产估价的结果，估价方法根据省级政府制定的规定进行。制定的规定进行。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.16.16.16.1拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定v6.1.4城市房屋拆迁估价指导意见
6、城市房屋拆迁估价指导意见为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例的有关规定和国家标准的有关规定和国家标准房房地产估价规范地产估价规范，建设部制定了，建设部制定了城市房屋拆迁估价指城市房屋拆迁估价指导意见导意见（2004年年1月月1日起实施）。日起实施）。城市房屋拆迁估城市房屋拆迁估价指导意见价指导意见共二十九条，对拆迁评估价格标准、评估共二十九条，对拆迁评估价格标准、评估方法、评估机构和人员资质、拆迁估价复核等问题都作
7、方法、评估机构和人员资质、拆迁估价复核等问题都作出了详细规定。可以说，出了详细规定。可以说，城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见是城市房屋拆迁估价的主要指导标准。这个指导意见是城市房屋拆迁估价的主要指导标准。这个指导意见出台后，一些省市也纷纷制定了相应的拆迁估价技术标出台后，一些省市也纷纷制定了相应的拆迁估价技术标准和方法。准和方法。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.16.16.16.1拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定v6.1.5国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁国
8、务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知规模严格拆迁管理的通知该该通知通知对拆迁程序严格管理，确保拆迁公开、公正、对拆迁程序严格管理，确保拆迁公开、公正、公平地进行。政府投资建设的工程也要严格按照规定的公平地进行。政府投资建设的工程也要严格按照规定的程序进行。程序进行。同时，也加强了对拆迁单位和人员的管理，进一步规范同时，也加强了对拆迁单位和人员的管理，进一步规范了拆迁行为。了拆迁行为。这个这个通知通知出台之后，拆迁市场秩序得到了良好地维出台之后，拆迁市场秩序得到了良好地维护，拆迁估价服务质量也到了很大改善。护，拆迁估价服务质量也到了很大改善。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二
9、版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.16.16.16.1拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定拆迁评估的法律和政策规定v6.1.6相关地方规定或实施细则相关地方规定或实施细则各地区根据国务院相关条例的精神，结合本地区的有关各地区根据国务院相关条例的精神，结合本地区的有关法规、政策以及地区的实际情况制定了房屋拆迁评估规法规、政策以及地区的实际情况制定了房屋拆迁评估规定及实施细则，对城市房屋拆迁中的房地产评估方法作定及实施细则，对城市房屋拆迁中的房地产评估方法作出了不同的规定，例如出了不同的规定，例如湖南省城市房屋拆迁评估管理湖南省城市房屋拆迁评估
10、管理规定规定、上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）、重庆市城市房屋拆迁评估规定重庆市城市房屋拆迁评估规定等。地方法规与等。地方法规与规范的出台和实施为房屋拆迁评估提供了法律准则和详规范的出台和实施为房屋拆迁评估提供了法律准则和详细的技术标准，有效地保证了房屋拆迁工作的顺利进行。细的技术标准，有效地保证了房屋拆迁工作的顺利进行。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.26.26.26.2房屋拆迁评估房屋拆迁评估房屋拆迁评估房屋拆迁评估v6.2.1概念概念拆迁评估：拆迁评估：城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁
11、房屋货币补偿金城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。对其房地产市场价格进行的评估。城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见从这个定义中可以看出，实施拆迁评估必须要针对区位、从这个定义中可以看出，实施拆迁评估必须要针对区位、用途和建筑面积进行必要的价值调整。用途和建筑面积进行必要的价值调整。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.26.26.26.2房屋拆迁评估房屋拆迁评估房屋拆迁评估房屋拆迁评估v6.2
12、.2价值依据价值依据评估价值依据为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含评估价值依据为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。的补偿金额。拆迁评估的价值依据是被拆迁房地产的市场价格，而不拆迁评估的价值依据是被拆迁房地产的市场价格，而不是成本价格或者其他价值依据。因此，确定被拆迁房屋是成本价格或者其他价值依据。因此，确定被拆迁房屋货币补偿额的价值出发点是通过评估得到的市场价值。货币补偿额的价值出发点是通过
13、评估得到的市场价值。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.26.26.26.2房屋拆迁评估房屋拆迁评估房屋拆迁评估房屋拆迁评估v6.2.3估价资格估价资格拆迁估价机构：拆迁估价机构：“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。”“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。迁当事人抽签等方式。”“受托
14、估价机构不得转让、变相转让受托受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价任务。的估价任务。”“房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。等进行协调并执行共同的标准。”估价师：估价师：“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机
15、构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。”“估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。的，应当回避。”房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.26.26.26.2房屋拆迁评估房屋拆迁评估房屋拆迁评估房屋拆迁评估v6.2.4评估原则评估原则1.独立性原则独立性原则2.客观性原则客观性原则3.公正性原则公正性原则4.合法性原则合法性原则房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教
16、材6.26.26.26.2房屋拆迁评估房屋拆迁评估房屋拆迁评估房屋拆迁评估v6.2.5房屋拆迁估价的特点房屋拆迁估价的特点1.估价数量大估价数量大2.涉及面广，社会影响大涉及面广，社会影响大3.估价对象复杂，需要协调各种社会关系估价对象复杂，需要协调各种社会关系4.补偿价格关联性强补偿价格关联性强房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.36.36.36.3房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序v6.3.1确定估价目的与估价时点确定估价目的与估价时点根据根据意见意见的规定，拆迁估价目的统一表述为的规定，拆迁估价目的统一表
17、述为“为确为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。日为估价时点。上述估价目的和估价时点的规定都是拆迁估价必须要遵上述估价目的和估价时点的规定都是拆迁估价必须要遵守的，不允许改变。尽管这样的规定可以保证估价报告守的，不允许改变。尽管这样的规定可以保证估价报告质量的一致性，但也带来了格式上的死板性，有质量的一致性，但也带来了格式上的死板
18、性，有“八股八股文文”之嫌，这一点是值得商榷的。之嫌，这一点是值得商榷的。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.36.36.36.3房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序v6.3.2明确估价对象明确估价对象明确被拆迁房屋的性质（包括用途）和面积。方法有：明确被拆迁房屋的性质（包括用途）和面积。方法有：1.被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。案的记载为准。2.各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规
19、定的，从其规定。其规定。3.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。致的，可以按照协商结果进行评估。4.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。行政主管部门申请确认。5.对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房房产测绘管理办法产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘没有设立房屋面积鉴定机构的，可以
20、委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。资格的房产测绘单位测算。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.36.36.36.3房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序v6.3.3实地查勘和证据保全实地查勘和证据保全具体要求具体要求1.拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。的影像资料。2.拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出
21、补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.36.36.36.3房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序v6.3.4进行评估并出具估价报告进行评估并出具估价报告1.评估方法评估方法根据根据城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见第十六条的规第十六条的规定，拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采定，拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并
22、在估价报告中充分说明原因。在估价报告中充分说明原因。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。确到元。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.36.36.36.3房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序v6.3.4进行评估并出具估价报告进行评估并出具估价报告2.评估报告评估报告估价机构应按估价机构应按房地产估价规范房地产估价规范的规定格式出具评估的规定格式出具评估报告。其中，关于居住房屋的拆迁评估报告，估价机构报告。其中，关于居住房屋的拆迁评估报告，估价机构还应按房地
23、产权证、租用公房凭证或房屋租赁合同出具还应按房地产权证、租用公房凭证或房屋租赁合同出具分户评估报告。评估报告和分户评估报告应经注册房地分户评估报告。评估报告和分户评估报告应经注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章。产估价师签名并加盖估价机构公章。采用基准价格修正法评估时应提供估价结果汇总表。估采用基准价格修正法评估时应提供估价结果汇总表。估价结果汇总表应包含分户估价对象坐落、产权人、建筑价结果汇总表应包含分户估价对象坐落、产权人、建筑面积、基准价格、修正系数、评估单价等内容。面积、基准价格、修正系数、评估单价等内容。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产
24、系列教材6.36.36.36.3房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序v6.3.5评估结果公示评估结果公示估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。人转交分户估价报告。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地
25、产系列教材世纪房地产系列教材6.36.36.36.3房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序v6.3.6评估结果争议处理评估结果争议处理1.疑问及异议处理疑问及异议处理拆迁当事人：拆迁当事人：对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。价机构评估。向原估价机构申请复核估价向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到的，该估价机构
26、应当自收到书面复核估价申请之日起书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，告；估价结果没有改变的，出具书面通知。出具书面通知。另行委托估价机构评估的，另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在受托估价机构应当在10日内日内出具估价报告。出具估价报告。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.36.36.36.3房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序v6.3.6评估结果争议处理评估结果争议处理2.估价技术鉴定估价技术鉴定拆
27、迁当事人对原估价机构的复核结果有异议，或者另拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议，或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异，且达不成一行委托估价的结果与原估价结果有差异，且达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申日内，对申请鉴定的估价报告等估价技术问题出具书面鉴定意见。请鉴定的估价
28、报告等估价技术问题出具书面鉴定意见。受理拆迁估价技术鉴定后，指派受理拆迁估价技术鉴定后，指派3人以上（含人以上（含3人）单人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.36.36.36.3房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序房屋拆迁评估程序v6.3.7评估资料存档评估资料存档评估报告与以下材料共同整理存档：评估报告与以下材料共同整理存档：1.评估委托合同；评估委托合同；2.拆迁许可证，或者建设用地规划许可证，或者有关批准文件；拆迁许可证，或者建设
29、用地规划许可证，或者有关批准文件；3.评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；4.其他涉及评估项目的一切必要资料。其他涉及评估项目的一切必要资料。5.可比实例的实地查勘记录、照片等资料；可比实例的实地查勘记录、照片等资料；6.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；7.评估对象的实地查勘记录、照片等资料；评估对象的实地查勘记录、照片等资料；8.以上材料至少应保留十年以上材料至少应保留十年房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.46.46.46
30、.4评估模式及方法评估模式及方法评估模式及方法评估模式及方法v6.4.1评估模式评估模式市场比较拆迁评估模式市场比较拆迁评估模式政府指导拆迁评估模式政府指导拆迁评估模式房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.46.46.46.4评估模式及方法评估模式及方法评估模式及方法评估模式及方法v6.4.2评估方法评估方法1.居住房地产评估居住房地产评估A.采用市场比较法采用市场比较法可比实例比较修正时，应建立价格可比基础后进行交易情况、可比实例比较修正时，应建立价格可比基础后进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。每项修正对可比实例成交易日期、区
31、域因素、个别因素修正。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过交价格的调整不得超过10，综合调整不得超过，综合调整不得超过15。B.基准价格修正法基准价格修正法1.适用条件：对于房屋建筑类型相同、功能完整性相同或相似适用条件：对于房屋建筑类型相同、功能完整性相同或相似的同一拆迁地块的成片居住房屋，可采用市场比较法确定典型的同一拆迁地块的成片居住房屋，可采用市场比较法确定典型房屋的市场价格，作为该拆迁范围同类房屋的基准价格。然后房屋的市场价格，作为该拆迁范围同类房屋的基准价格。然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风等因素，对该基准价根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风等因素，对该基准价格进行适
32、当的调整、修正，确定其他被拆除房屋的评估价格。格进行适当的调整、修正，确定其他被拆除房屋的评估价格。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.46.46.46.4评估模式及方法评估模式及方法评估模式及方法评估模式及方法v6.4.2评估方法评估方法1.居住房地产评估居住房地产评估B.基准价格修正法基准价格修正法2.评估程序：评估程序：按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性等因素划分房屋类别；户型以及功能的完整性等因素划分房屋类别；在同一房屋类别内确定典型房屋；
33、在同一房屋类别内确定典型房屋；运用市场比较法对典型房屋进行评估，经核验后确定典型房屋运用市场比较法对典型房屋进行评估，经核验后确定典型房屋的价格作为基准价格；的价格作为基准价格；确定层次、朝向等其他因素修正系数；确定层次、朝向等其他因素修正系数；运用本规范的计算公式确定房屋的市场价格，计算公式为：运用本规范的计算公式确定房屋的市场价格，计算公式为：估价对象价格类别基准价格估价对象价格类别基准价格（1朝向修正系数）朝向修正系数）（1层次修正系数）层次修正系数）（1其他因素修正系数）其他因素修正系数）房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.46.4
34、6.46.4评估模式及方法评估模式及方法评估模式及方法评估模式及方法v6.4.2评估方法评估方法2.非居住房屋的评估非居住房屋的评估1.评估方法评估方法市场比较法市场比较法收益法收益法成本法等其他方法成本法等其他方法2.评估参数评估参数建筑物重置价格的费用构成应符合建筑物重置价格的费用构成应符合房地产估价规范房地产估价规范的有关的有关规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。房屋折旧以直线折旧法计算。不适用直线折旧法的，可以使用房屋折旧以直线折旧法计算。不适用直线折旧法的，可以使用成新折扣法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。
35、成新折扣法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.46.46.46.4评估模式及方法评估模式及方法评估模式及方法评估模式及方法v6.4.2评估方法评估方法3.其他类别房地产拆迁评估其他类别房地产拆迁评估1.在建工程评估在建工程评估2.公益事业房屋公益事业房屋3.临时建筑临时建筑房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.56.56.56.5拆迁评估案例拆迁评估案例拆迁评估案例拆迁评估案例v估价对象概述估价对象概述估价对象位于估价对象位于A A市市B B区主干道，东南
36、两面均临区域次主干道，西临区主干道，东南两面均临区域次主干道，西临空地，北临民宅，交通比较便利，但道路状况特别是排水状况较差，空地，北临民宅，交通比较便利，但道路状况特别是排水状况较差，周边有两个大型商场和建设银行、工商银行等分理处，医疗设施有该周边有两个大型商场和建设银行、工商银行等分理处，医疗设施有该市第市第医院、第一职工医院等，休闲娱乐设施有医院、第一职工医院等，休闲娱乐设施有B B区公园等，教育配套区公园等，教育配套设施有小学、中学。设施有小学、中学。房屋拆迁许可证号为：房屋拆迁许可证号为：规拆迁许字规拆迁许字20072007第第号。拆迁总建号。拆迁总建筑面积筑面积2 995m2 99
37、5m2 2，占地面积，占地面积2 501m2 501m2 2。其中非住宅建筑面积。其中非住宅建筑面积1 996m1 996m2 2（至（至估价基准日，已经拆迁完毕），住宅建筑面积估价基准日，已经拆迁完毕），住宅建筑面积999m999m2 2，本次评估范围为，本次评估范围为住宅部分，为一栋住宅部分，为一栋2 2层住宅楼（层住宅楼（1 1楼部分住宅现状用途为商业门面），楼部分住宅现状用途为商业门面），南北朝向，建筑面积南北朝向，建筑面积999m999m2 2。该房屋建成于。该房屋建成于2020世纪世纪5050年代，整体外观比年代，整体外观比较陈旧，基础无不均匀沉降，墙体有少量细微裂纹，外墙空鼓、起
38、沙、较陈旧，基础无不均匀沉降，墙体有少量细微裂纹，外墙空鼓、起沙、剥落严重，有渗水现象；预制屋板，红瓦坡屋顶，局部渗漏；普通木剥落严重，有渗水现象；预制屋板，红瓦坡屋顶，局部渗漏；普通木门窗，油漆剥落，风化、腐朽；单跑楼梯，水泥踏板，局部破损；电门窗，油漆剥落，风化、腐朽；单跑楼梯，水泥踏板，局部破损；电线局部老化，上、下管道锈蚀。房屋内部一般为水泥地面，少数铺线局部老化，上、下管道锈蚀。房屋内部一般为水泥地面，少数铺300mm300mm300mm300mm地板砖，磨损较大；内墙为一般刷白，空鼓、起砂、剥地板砖，磨损较大；内墙为一般刷白，空鼓、起砂、剥落严重，少数落严重，少数1.2m1.2m油
39、漆墙裙，局部剥落；楼板一般刷白，少数简单塑油漆墙裙，局部剥落；楼板一般刷白，少数简单塑料扣板吊顶；卫生间为共用，一般铺料扣板吊顶；卫生间为共用，一般铺300mm300mm300mm300mm地板砖、瓷砖墙裙，地板砖、瓷砖墙裙，少数水泥地面、普通内墙。少数水泥地面、普通内墙。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.56.56.56.5拆迁评估案例拆迁评估案例拆迁评估案例拆迁评估案例v估价目的估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。v估价时点估价时点20072007年年6 6月
40、月3 3日日v区域因素分析区域因素分析估价对象所在的估价对象所在的B B区交通状况较好，现有城区道路网以及区区交通状况较好，现有城区道路网以及区内拥有的铁路站点、长途汽车客运站、客运码头等，形成了良好内拥有的铁路站点、长途汽车客运站、客运码头等，形成了良好的对外、对内交通连接。区内基础设施完备，给排水系统、供电的对外、对内交通连接。区内基础设施完备，给排水系统、供电系统、通信系统完善。此外，区内空气质量优良，绿化率较高。系统、通信系统完善。此外，区内空气质量优良，绿化率较高。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.56.56.56.5拆迁评估案
41、例拆迁评估案例拆迁评估案例拆迁评估案例v估价方法的选用估价方法的选用城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见明确要求拆迁房地产价值评明确要求拆迁房地产价值评估首选市场法，同时，通过分析有关估价对象的各种资料，结合估首选市场法，同时，通过分析有关估价对象的各种资料，结合估价人员的实地查勘情况及有关市场资料分析结果，估价对象周估价人员的实地查勘情况及有关市场资料分析结果，估价对象周边区域二手住宅交易市场较为活跃，交易案例容易搜集，故住宅边区域二手住宅交易市场较为活跃，交易案例容易搜集，故住宅房地产区位价格采用市场比较法评估。对于商业房地产，因类似房地产区位价格采用市场比较法评估。对于商业房
42、地产，因类似物业市场不活跃，可比实例难以收集，不宜采用市场比较法。估物业市场不活跃，可比实例难以收集，不宜采用市场比较法。估价对象周边区域商业门面出租较多，租金资料容易调查和收集，价对象周边区域商业门面出租较多，租金资料容易调查和收集，客观租金数据可通过市场调查获悉，故商业房地产采用收益法进客观租金数据可通过市场调查获悉，故商业房地产采用收益法进行评估。该地房屋重置成本文件资料比较齐备，故房屋重置价格行评估。该地房屋重置成本文件资料比较齐备，故房屋重置价格采用成本法评估。最终确定综合采用市场法、收益法和成本法进采用成本法评估。最终确定综合采用市场法、收益法和成本法进行拆迁评估。行拆迁评估。房地
43、产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材6.56.56.56.5拆迁评估案例拆迁评估案例拆迁评估案例拆迁评估案例v估价技术路线估价技术路线通过市场调查，选取通过市场调查，选取5 5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型房地产的重置价格，得出本片区住宅房地产的区位价；通的典型房地产的重置价格，得出本片区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，过市场调查，对拟拆迁片区内商业房
44、地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的房屋重置价格，得出本片区商业房地产的土地价型商业房地产的房屋重置价格，得出本片区商业房地产的土地价格；房屋重置价格采用成本法进行评估，并进行楼层和朝向修正。格；房屋重置价格采用成本法进行评估，并进行楼层和朝向修正。各个房地产评估综合单价等于该房地产土地价格与房屋重置价之各个房地产评估综合单价等于该房地产土地价格与房屋重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。房地产估价房地产估价 （第二版
45、）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材关键术语关键术语关键术语关键术语v房地产拆迁评估房地产拆迁评估v拆迁当事人拆迁当事人v拆迁补偿拆迁补偿v拆迁许可证拆迁许可证 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材复习思考题复习思考题复习思考题复习思考题1.1.什么是房地产拆迁评估？什么是房地产拆迁评估？2.2.房地产拆迁评估需要遵循的主要评估原则是什么？房地产拆迁评估需要遵循的主要评估原则是什么？3.3.房地产拆迁评估的方法有哪些？如何选取评估方法？房地产拆迁评估的方法有哪些？如何选取评估方法？4.4.简述拆迁评估的法律环境？简述拆迁评估的法律环境？5.5.拆迁评估存在哪些问题？拆迁评估存在哪些问题？6.6.房地产拆迁评估的主要特点是什么？房地产拆迁评估的主要特点是什么？房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材