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1、物业管理过程中的热点法律问题 第一部分 与物业管理服务费相关的法律问题 物业管理费纠纷一直业主与物业公司之间物业管理博弈的焦点问题之一，对于物业公司而言，物管费是物业公司日常经营开支、收入的来源，直接关系到物业管理的成本投入及服务质量；而对于业主而言，其物业费的投入，但不能给其带来预期的服务质量，从而影响其物业费缴纳的情绪，业主会认为物业公司的服务根本不值这些费用，从而会导致少缴或拒交物业费现象的出现。那么，如何才能处理好这个问题？我们认为，这主要关系到以下法律问题：一、物业管理费的支配权问题 我们平时经常会遇到这样的纠纷，当物业企业公司当年度物业管理收支情况后，特别是在当年度费用盈余比较多的
2、情况下，很多业主就会提出意见，说物业管理费是我们缴纳的，既然还有这么多剩余，那就应当退还给我们或者抵充下年度物业费；但作为管理企业，则认为物业费是我的收入来源，应当属于我物业企业支配，有盈余应当属于我物业公司所有，与业主无关的，大家各执一词，于是产生纠纷。我们认为，对于这种物业费的支配权问题，处理原则主要还是看一个问题：物业公司服务的收费方式，也就是是包干制还是酬金制。包干制收费，根据苏州市物业服务收费管理实施办法第十二条规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业公司按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服务费
3、拥有所有权，可以自行支配，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，业主及业主委员会无权干涉其使用情况，只是物业公司需要定期公布物业管理费的使用情况，供业主监督。酬金制收费，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在酬金制下，物业公司向业主收取的物业管理服务费分成两个部分：物业服务支出和物业服务公司的报酬。物业服务公司的报酬按照物业服务成本的一定比例提取或固定为一定的额度，这是实行酬金制的核心。而物业服务支出则属于代管性质，其所有权归全体业主所有，预算支出的钱没有花完，剩下的
4、应属业主所有；如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。因此，在酬金制下，物业管理费中除酬金部分外其他部分的支配权就属于业主所有，结余部分应返还业主或按业主指定的用途使用，物业公司是无权自行支配的。二、业主是否有权拒交物业管理费？在我们处理的很多拖欠物业费的案件中，业主往往以物业公司未适当履行义务为理由进行抗辩，要求拒绝支付物业费，但是缴纳物业费也是物业服务合同约定的业主应履行的义务之一，因此很多人问，业主是否有权拒绝缴纳物业管理费？拒交理由：小区脏乱差、小区配套设施不到位、房子质量差、小区周围商业太扰民管理不行、周围业主有违章搭建要管理、别人家的狗要了我们狗或小孩了，你要处理，
5、不然我交物业费，有的说我的车位没落实，你们要落实等等，各种各样理由都有；有的说我还没入住呢，等入住后我再交；我们认为，由于实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷要分不同情况作出处理：（1）属于业主无理拒绝交费情形的，这比较简单，这就明显是属于业主的违约行为，物业企业有权向业主进行全额追讨，必要时可以通过诉讼方式追讨，并可要求承担延期交费的违约责任；（2）如果是因为物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则业主拒绝交费，现在司法实践中认为这是一种行使合同抗辩权的行为，符合合同法的规定，是业主依法采取的自我救济手段。这种情况下，业主有权根据物业管理企业提供服务的质
6、量状况，要求缓缴物业费，或要求适当减少业主的应交服务费。在这里和大家探讨一个问题：物业管理企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用？在物业服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中我们就遇到过这样的案例，物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业服务费用，引发争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用？现在法院认为，对于这类案件，必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析，然后做出判断。第一，如果物业服务合同中约定“物业管理企业应当定
7、期公布物业服务费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则，当事人之间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的，业主也应该及时补交服务费用。第二，如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财务收支报告，并未规定业主的权利，此时，合同的主给付义务是物业管理企业依照约定提供服务，业主依照预定支付费用。物业管理企业定期公布其财务收支报告，是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中，根据同时履行抗辩权的行使条件，一方单纯违反附随义务，但已履
8、行了主给付义务，另一方不得援用同时履行抗辩权。所以，物业管理企业提供了质价相符的服务，业主就应当支付物业服务费用。对于物业管理企业的财务报告，可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。三、物管公司不应采取不当行为催缴物业费 为了让业主能缴纳物业费，物业公司往往会采取各种手段来而这些业主催缴物业费，常见方法一般为：有的采用停止提供物业服务；有的物管企业以文件的形式，给业主下最后通牒；有的采用停水、停电、停气、停热的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。但是，我们在这里要强调一点，不管以何种方式催讨，都应当以合法合理为前提，不当的清缴行为不可取。在这里，就几种常见的物业费催讨行为
9、，我们从法律的角度来对其进行下，来看看其是否恰当。（1）不缴纳物业费停止物业服务。前面我们也已提到，在合同法律关系中，有着这么一种同时履行抗辩权的存在，他是指在对于没有先后履行顺序的义务，如果一方未按约履行其义务的，另一方有权在对方履行其义务前暂停自己义务的履行。有些物业公司认为，在我们的物业服务合同中，业主支付物业费物业公司履行物业服务，两者没有先后顺序，不就正好符合上述情况下，那么好，你业主拖欠费用，那我就停止服务，这可是法律赋予我们的权利。那我们认为，不错，的确在物业服务合同中，“同时履行抗辩权”是可以行使的，但是在什么情况下才可以使用这种“同时履行抗辩权”这里面要有一个度的掌握，什么意
10、思，也就是说并不是发生任何业主拖欠费用的情况，比如说个别业主没有缴纳，你就可以采用这种抗辩权，请大家不要忘记，毕竟物业服务不是简单的单一对口的服务合同，是一种服务对象为群体的服务合同，您物业服务行为针对的客体是一个人群，你停止服务，对于少数未交费人群而言这是行使了同时履行抗辩权，但对于哪些大多数缴纳了物业费的业主而言呢，你的不作为不就构成了违约了，因为你对哪些缴费的业主是不存在同时履行抗辩权问题的。所以，什么情况下才可以采用同时履行抗辩权，这种就需要有一个度的掌握，比如说全部业主或大部分业主拒绝缴纳，那你行使这种抗辩权，那我们认为是没有问题的。那么这种度该如何掌握？在这次省高院关于物业管理纠纷
11、的会议纪要征求意见稿中，对于这个问题就有专门的阐述，给了一个衡量行为度的标准。会议纪要认为“个别或少数业主未给付物业管理费用的，应当认为此时物业管理企业不得行使同时履行抗辩权，只有在超过 20%的业主未给付物业管理费用或者未给付的物业管理费用那个超过应给付的物业管理费用总额的20%，物业管理企业才可以行使同时履行抗辩权。”这份文件，这个度的掌握是以 20%为限，即在超过 20%的业主未给付物业管理费用或者未给付的物业管理费用那个超过应给付的物业管理费用总额的20%，物业管理企业才可以行使同时履行抗辩权，即可以停止物业服务。目前这一份征求意见稿，还未生效，这个数字也只有参考价值，如果今后出台，必
12、将对于物业企业而言是一条比较有利的法律依据。但就这个 20%比例，就我个人观点而言，认为有点低，以对 20%的人行使的权利来对抗另外 80%的人，合理性上可欠缺，按照法理权益损益原则“两害相权取其轻,两利相较取其重”的衡量原则，20%的比例也是有违背的。（2）不交物业费就采用停水、停电、停气、停热方式。物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中，物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且，物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用，物业管理企业可以停电停水的条款。因此，物业管理企业普遍认为，业主不交纳物业服务费用，物业管理企业停水停电，既是合
13、同的约定，也符合常理，并没有不妥。但今天在这里，我们要告知各位，这种方式其实是一种侵权行为，不可取，行为本身是有问题的。涉及水、电、气、热的合同，在合同法上把其是界定为供水供电供热合同，与物业服务合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电
14、公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利本身的约定也是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电来催缴物业服务费用，只能以它来催缴水费电费。对于这
15、个问题，在这次江苏省高院关于物业管理纠纷的会议纪要中也由涉及，会议纪要认为：“业主拖欠物业管理费用，物业管理企业停止对其供应水点气，造成业主损害的，应对受害业主承担损害赔偿责任；业主拖欠水电气费用，物业管理企业受水电气供应企业的委托停止供应水电气，致使业主收到损害的，不承担责任。（3）张贴欠费业主名单的方式 这种行为，一直是一种饱受争议的行为方式，因为业主拖欠物业费的理由是多种多样的，对于哪些无理由故意拖欠物业公司费用的业主而言，拖欠的事情属实，物业公司出于提醒业主及时交费的目的张贴，且只是在小区的小范围内公布，并无任何不当；但哪些确因正当理由而拒交物业费的业主而言，由于其拒绝缴费是物业公司服
16、务不到位，是物业公司违约在先，业主按照合同法规定履行同时履行抗辩权，拒交物业费并无任何不当，对于这种业主物业公司不论原因而予以张贴，客观上的确会使人产生误解，认为是该业主在违约，的确会对业主在客观评价造成负面影响。因此，不同因素的影响会对这种行为的性质结果带来很大的差异，所以这种方式的合理性合法性就一直饱受争议。对于这种张贴行为，我们的观点认为，其实不论这种行为的从法律分析是否合法，但就其结果而言，我们认为其实这是一种不利于纠纷解决的行为，就算认定为业主是故意不缴纳物业费，你的张贴行为完全合法，但这种公开宣扬的行为，只会导致业主逆反情绪的增加，结果只能是恶性循环。因此，我们建议：不在万不得已的
17、情况下，并不建议大家采用张贴欠费业主名单的方式曝光业主，如果想要张贴名单，也建议大家采用一种相反的方式进行，即张贴已缴费业主的名单，这种方式更尊重那些遵守制度的业主,奖励他们,赢得他们的支持,同时也避免了直接曝光拖欠户，缴费名单中没有业主名称，自然也就说明了他是拖欠费用的业主，曝光他们未缴费事宜的结果也同意可以达到，也可以给他们变相的施加尴尬压力，但是这种张贴方式的效果就与直接曝光的效果，却是截然两样的，后者更显然有利于纠纷的处理。分析了上述常见的不当行为后，对于催讨物业费的建议：1、催讨物业费要合法。这主要是滞纳金部分，有些企业，对于拖欠物业费的，对对于很高的滞纳金、违约金，导致很多业主原本
18、愿意事后补交的，但看到了高额的违约金就又却步了。因此，滞纳金、违约金制定的标准应合法。按照最高院的规定，对于逾期付款违约行为，违约金应参照同期银行贷款罚息比例确认，最高不得超过该比例的 130%。超过该标准的，违约金就存在不合理的问题，属于过高，当事人是可以申请法院降低的。2、物管企业在催收欠费时应采用书面形式并给业主签字确认。由于在时间上经常和业主打交道，空间上是和业主经常接触，再加上现代化的通讯手段，物管企业催收欠费的方式中最具法律意义的当属书面催收并经业主签字确认。这是因为：一是可以规范物管企业的管理；二是可能确认物管企业和业主之间欠物业费的标准、数额；三是可以中断诉讼时效。追索物业服务
19、费是依照现行法律关于诉讼时效的规定。也就是说依据物业服务合同约定的收费时间，在两年之内如无有效证明物管企业向欠费业主主张权利，法律将不再保护其权益。3、在公司自己发函催讨无果的情况下，如条件许可，可以委托律师发函。现在外面，对于律师函，很多人还是比较重视的，因为很多人都会认为律师函是会带来严重后果的，的确，客观上也是如果。对于很多无故拒交费用的业主而言，看到他们都会比较紧张，往往事后就会主动把费用缴纳。我们处理过很多楼盘，不论是催告交房还是催告缴费，效果都是很明显，一般发函后，都可以处理掉一大批业主。4、协商为主，诉讼或仲裁为辅。物管企业在以物业服务合同为标准。做好服务的前提下，通过说理的方式
20、和欠费业主协商解决。必要时可通过业主委员会协调、督促。协商不是万能的，对于恶意欠费的业主只能采取司法救济的途径来解决。四、不缴物业管理费不给交房的问题。现在很多物业，开发商交房都是委托物业公司办理，而公司在办理交房时，为了便于自己物业费的收取，经常会要求收房时一并缴纳物业费，不缴费不给交房。这种做法，如果在房屋买卖合同中没有特别约定的情况下，物业公司这么做是有问题的。房屋买卖合同与物业服务合同是两个独立的合同关系，而交房则是买卖合同中开发商的义务之一，开发商可以委托他人代为履行这项义务，但是对于交付义务履行的抗辩只能以买卖合同的约定为基础。而物业费的缴纳，并非买卖合同的买受人的义务之一，他是存
21、在于另一物业服务合同中，因此，以不缴费就不交房为抗辩，显然在抗辩权行使上存在错误，错误地将物业服务合同的抗辩权运用到了买卖合同中，因此这种抗辩本身就是无效的，如果因此导致业主无法取得房屋，开发商是要承担逾期交房违约责任的，所以物业公司在处理实际问题时一定要注意这个问题，如果没有开发商的授权而擅自不缴物业管理费就不给交房，那给开发商导致的逾期交房的违约责任开发商是可以向物业公司追偿的。如果说想要这种抗辩能成为有效抗辩，那么就需要得到开发商的配合，即要求开发商在买卖合同中就直接明确必须先交费后收房，如此约定就可以使抗辩权的行使有买卖合同的依据可言，从而就能弥补行使的合法性问题。第二部分 与停车位、
22、停车库相关的法律问题 大家都知道物权法对小区停车会停车库的原则性规定，已成为目前处理车位、车库纠纷的法律依据。在此基础上，苏州市自己出台的苏州市住宅区物业管理条例也对车库问题进行了进一步的完善，使得处理车库纠纷的法律依据更为细化。那么在目前车位的法律规定中，物业公司需要注意的问题有哪些：一、“应当首先满足业主的需要”如何理解？物权法及苏州市住宅区物业管理条例对于车位、车库问题的界定，都提及了“应当首先满足业主的需要”这个问题，苏州的规定更为细化，则规定“应当首先满足业主、非业主使用人的需要”，那么如何理解“首先满足”？最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求
23、意见稿）第四条 建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。按照这个规定，也就是说对于“应当首先满足业主的需要”的界定，要符合以下几个构成要件：（1）应当确定每一户主在办理房屋入住手续后的四年内能够获得车位、车库；（2）四年内能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，获得车位、车库；（3）至于获得车位、车库的方式，则没有
24、限制，只要能通过购买或者承租等任一方式取得或者使用车位或车库即可。有人问：方式任一，好的，我们小区现在只有出售的车位，没有出租的车位，业主不愿购买只愿租，但客观上是没有出租车位了，那这种情况下，是否可以认为我已满足“应当首先满足业主的需要”？因为我们是已给业主预留车位的，只是业主他个人原因不愿购买才导致其无法获得车位的，不是我们的原因。对于这个问题，请大家注意一点：请不要忘记，苏州市住宅区物业管理条例已禁止只售不租车位了，只要有未销售的车位，业主要求出租就必须应出租。所以这个公司所谓的“只有出售的车位，没有出租的车位，是业主不愿购买才导致其没有获得车位”的理由显然是不能成立的。有未出售的车位，
25、业主要求承租但你不租，就是你的问题，由此而导致的后果就要你来承担，与业主是无关的。如果建设单位或物业公司未能做到车位“应当首先满足业主的需要”，那么根据司法解释规定：第五条：违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。也就是业主可以通过请求确认无效的方式来取回已出租或出售给业主以外人的车库、车位。二、小区内车位、车库可否出租、出售给非小区业主？这要分两种情况分析：（一）在未首先满足现有业主需要的情况下，将车位、车库出租、出售给小区以外的人，这个肯定是不可以，因为基本的“首先满足业主的
26、需要”的提前你都没有达到。（二）在已首先满足现有业主需要的情况下，能否将车位、车库出租、出售给小区以外的人？这个问题，我们可以来看下苏州市住宅区物业管理条例第四十七条规定。第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。通过以上这条，其实可以看的很清楚，目前苏州市的规定还是比较严格的，对于由空余的车位，只可临时出租小区以外的，至于出售问题，则没有涉及。三、地下车库的归属问题。对于人防地
27、下车库，到底归属于谁？到底是属于国家？还是视为公共配套设施归业主？还是说归投资的开发商？目前法院处理的原则：谁投资，谁所有。只要地下车库成本没有分摊，面积没有计入公摊面积，就应当属于开发商所有，开发商就有权出售。四、车库不得用于居住、生产经营。由于车库住人死亡案件在这几年有不段增长趋势，为了解决这个问题，这次苏州市住宅区物业管理条例，包括 5 月 1 日刚实施的苏州市居住房屋出租管理办法都明确禁止了不得将车库用于居住、生产经营，因此，在物业管理对因此行为应当予以制止。如业主拒绝管理的，应当告知相关机构，可以采取会同城管、工商、卫生、房管局及街道联合执法的方式进行整治。在这里，我主要提请各位注意
28、的是管理责任问题，小区内出现这种现象，物业管理企业一定要对于积极制止，不得放任这种现象的存续，不然发生问题，物业管理企业很可能要承担一定管理不善、不及时的管理责任。五、车库收益费用的分配 苏州市住宅区物业管理条例 第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主(代表)大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。那么是不是说用于补贴物业服务费的百分之三十，就归物业公司所有了？这个问题还要最终回归到一开始讲的“物业管理费的支配权取决于物业公司服务的收
29、费方式”，如果是属于包干制的，则归属于物业管理公司；如采用酬金制的，则是扣除车位管理的必要支出后，是归全体业主所有的。第三部分 物业管理范围内业主人身、财产遭受第三人损害的赔偿问题 这个问题，也是目前物业纠纷的热点问题之一，业主在小区内受第三人人身的不法侵害，或者财产遭受损失，比如家内被盗、车辆被偷，物业公司是否要承担责任？现实中我们看到有些案例是要赔偿的，但有些案例是不承担责任的？是否要承担责任的评判标准是什么？首先，我们先来看下，这次两部新的法院解释中对于这个问题的阐述。在最高院和省高元的两部尚未生效的法院文件中，这次都有相应规定提到这个问题：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法
30、律若干问题的解释（征求意见稿）第八条 物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，参照关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第六条第二款的规定处理。第九条 车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任 通关这两个法律规定，虽然其表述的内容及处理的重心有所不同，但我们总结认为
31、，法院目前对于这类案件的处理态度主要如下：首先，要根据物业管理企业是否已合理地履行了管理责任来判断对于损害行为的发生是否存在过错？如业主自身有过错时，可以相应减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。而对于是否已经履行了管理责任则需要物业公司进行举证，比如有无监控、监控是否正常运作。有无定时巡逻、有无交接班记录等，如果合理必要的管理服务内容物业公司都已做到，还发生上述行为的，应该来说物业公司必要的谨慎管理义务已注意，由此而导致的责任应当就与物业公司无关。其次，至于赔偿数额，即对于侵害行为导致的损失，则举证责任在于业主方，并不是说业主说有多大损失就有多大，其要有足够证据予以证明，如自行车被盗，要证明当
32、时有车停在小区及车辆价值的多少；人身损伤的，要有医疗的相应证明等等，如无法证明的，业主的请求法院也是无法予以支持的。最后，至于赔偿范围。第八条 物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，参照关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第六条第二款的规定处理。第四部分 无书面物业管理服务合同纠纷的处理 实践中，有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间没有订立书面合同，或者是合同到期没有续签，双方以事实行为在履行着物业服务关系。那在这种情况下，在无合同可依的情形下，发生纠纷如何处理
33、。业主是否要缴纳物业管理费？对于这类案件，我们认为要从以下几个方面分析：（一）与个别业主没有签物业合同并不代表与业主个人之间没有物业合同，如果说业主委员会已签有合同，则对全体业主是有约束力的，如果说业主对于业主委员会的决定有异议，可以通过诉讼或业主大会方式撤销。（二）要确定物业公司是否具有资质问题。对于实际提供服务的公司，如果具有物业资质，则双方形成事实上的物业管理服务合同关系处理；如无物业资质，则双方之间的关系，不能视为是物业服务关系，只能按照一般服务合同关系处理，实际管理者只能根据其实际付出收取合理的服务成本。（三）对于形成事实上物业服务合同关系，再要确定这是事实关系形成的原因及双方对于事
34、实关系主观的接受程度。如果这种事实关系的形成，双方之间都是自愿认可接受的，或者虽然表面拒绝但实质上仍是接受物业企业提供的物业服务的，则可以参照本小区同类物业合同的标准或者小区物业收费批文规定的标准，小区没有批文或同类物业合同的，则可以参照本地区同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。如果这种事实关系的形成，是基于物业管理企业的强制行为而导致的，比如说物业合同已解除或终止，业主已要求物业公司进行交接但物业公司霸占物业拒不交接而导致的事实物业关系，基于不能强制缔约的理论，尽管双方之间有事实的行为，但由于没有主观缔结物业服务关系的意思，因此不能认定物业公司与业主之间存在事实的服务合同关系，
35、但鉴于客观上小区实际上的确因此受益，这时可以依据无因管理关系来处理，物业公司仅能请求业主支付物业管理而支付的必要成本，并且这种成本的计算应采取“就低不就高”的原则，这样才有利于规范、治理物业公司拒绝退场的行为。第五部分 物业服务关系中的其他热点问题 一、业主改变物业用途的问题 苏州市住宅区物业管理条例第五十条规定，业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。如何理解“有利害关系的业主”？一直是物业管理很难把
36、握的概念，因为这个概念本身比较宽泛，没有具体原则可掌握。这次，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）对于这个问题进行了阐述。第八条规定：因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。第九条规定，业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。从这条规定可以看出，法院对于“有利害关系
37、的业主”的界定，采取的是基于居住安全、安宁的广义理解，也就是说如果改变用途会直接损害到其他业主的安全或安宁，不论这种直接损害是已经影响业主或者可能是可能影响其他业主，这类业主就属于“有利害关系的业主”的概念，如果未经其同意，起就有权请求恢复原状，造成损害的，有权要求赔偿。这次司法解释除了关于业主改变物业用途的相关规定外，司法解释还规定：第十条规定：建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。这条规定，也就是说，在小区内业主正常经营活动的开展，也必须优先保证小区内业主的
38、居住安全及安宁，毕竟这是住宅区不是商业区，如果说因经营行为而影响了其他业主的居住，受损业主有权排除妨碍。二、业主委员会诉讼主体资格的问题 这个问题，其实是由于物权法的出台而带来的一个麻烦问题。在物权法出台以前，对于业主委员会的诉讼主体资格问题，在司法实践中一直都是还是得到认可，最高人民法院曾出过一个关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函，对于涉及小区整体的公共事宜，业主委员会是可以以自己名义提起诉讼的。但是物权法的出台，却使这个问题陷入僵局，物权法第八十三条只赋予了业主委员会要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的权利，但对于诉讼的权利，只表述为业主可以对侵害自
39、己合法权益的行为提起诉讼，从而导致司法系统普遍认为，现在业主委员会是不具有诉讼主体资格的。为了澄清这个问题，这次最高院的司法解释对于这个问题也特别进行了明确：最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）第十三条 业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选举出业主委员会的，为业主委员会；（二）没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。江苏省高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的若干意见（征求意见稿）在
40、物业管理纠纷案件中，基于全体业主共同利益的需要，业主委员会可以充当原告或被告，代表业主进行诉讼或仲裁 通过这两条规定就可以明确看到，业主委员会的诉讼主体资格还是得到最高法院的确认的，对于业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的问题，业主委员会有权作为主体起诉或应诉。三、对于业主搭建行为而引发纠纷的处理。目前，因业主搭建行为引发的物业管理纠纷在案件中也占了相当大的比重，此类纠纷多发生在居民小区内。有的业主为了自己生活上的便利，在物业的共用部位搭建雨蓬、观景台，也有的因为业主为了扩展自己的使用空间而封闭阳台，物业管理公司认为妨碍了小区的整体美观，要求业主拆除，双方由此发生纠纷。对于此类案件，目
41、前法院认为：这类案件双方争议的焦点主要集中在如何理解私搭乱建问题上。在物业共用部位（如屋面）搭建雨蓬、养鸽棚、观景台，或在公用位置设置杂物架等，既给物业管理公司维修、管理工作造成了妨碍，也侵害了其他业主的公共利益，故这类行为住宅物业管理规定是明确予以禁止的，有的物业管理合同及业主公约等也明确规定业主不得从事上述行为，因而对于此类搭建行为法院往往是判令业主进行拆除，恢复原状。对于业主在自己物业的空间范围内进行封闭阳台、设置辅助设施的行为，应当视具体情况分别处理：如果业主签订的物业管理合同、业主公约中明确约定禁止此种搭建、封闭行为，或者虽未做约定，但其封闭、搭建行为已经损害到公共利益，违反了相应法律、法规的禁止性规定，则应当判令拆除、恢复原状；如果业主的行为属于正当行使物业所有权的行为，并未违反约定或违反法律法规的禁止性规定，则对要求拆除的请求应当不予支持。目前在审判实践中大量存在以物业公司为主体起诉业主要求拆除搭建的案件，由于物业公司并非与业主订立业主公约的权利义务相对人，真正的权利义务相对方应当是业主大会，故对于此类案件一般会以诉讼主体资格不符驳回起诉。