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1、商业业态起源与第一业态形式 现代商业业态的发展阶段与趋势(一)商业业态是指商业发生地的形象与功能表达,正如商业店铺或商业区给人留下的印象与感受到的服务那样,它让人们对于商业的存在感同身受并记忆犹新。1、商业业态的起源与商业的第一业态形式 最早的商业业态大约起源于与城镇同步的年代,古苏美尔就有城邦商业区与店铺,距今大约 8000 年前。最早的商业业态居然同时存在集市贸易形态与沿街店铺形态,看来商业的最早业态形式是一对双胞胎。原始的商业以集市贸易场合作为城际贸易的支点,它们既是商业交易场合,又是城际贸易与长途贩运的集散地(有定期的和长期的两种形态),此乃原始商业贸易与物流最早的结合体形式;它们还有
2、城镇中的沿街店铺的商业点的业态形式,它们既是是商业交易的点状孤岛,又是最早的服务贸易的商业性黄金服务的发祥地。迄今,我们的沿街门市,服务场所都还在沿用这一商业业态。集市贸易卖场形式与沿街门市的一门关尽形式(迄今的个体经营者仍然喜爱这种业态的商业形式,他们就好“一门关尽”这一口;今天的个体经营者一到下班就把卷闸门哗的一声给拉下来,吃喝拉撒睡全在里面)为人类提供了商业业态的第一阶段的基本样式,它所蕴含的早期物资集散物流与城市黄金服务口岸的概念与功能的具备一直到了现代才发育成熟。早期原始的集市贸易场地中被强调的更多是“场地”二字,其中的房屋设施简易得几乎可以忽略。大家南来北往,团聚在一起,卖完驮来的
3、货物,喝点烧酒,美美地睡上一大觉,第二天就又赶着牲口上路。最早的集市贸易场地事实上就是一个最为简易的货物集散地,其建筑设施的修建性原则就是越简易越好。所谓的大棚结构的现代简易卖场就如实地反映了这种基本属性。这种简易形式的卖场之优劣比较讲究的是货物交易量,交易越多,卖场替自己和当地的官方税收部门收取的地租与税收就越多,除此几乎就没有其它的行业利益了。早期的沿街门市主要以城区零售点为主,并很快发展起以商业服务为主的各型服务点。城区零售店作为集市贸易卖场的销售逻辑的延伸自然沿用着商业贸易的宗旨,于是,第一代批发与零售的网点得以建立起来,批零之间的扣率或批零差由此而生。而同时,服务网点的专业分工正在开
4、始,相互配合的服务店铺在商业实践中所带来的好处被巧妙地利用。比如餐饮业与洗浴业以及各类休闲服务业之间的梯度共生关系在城市商业区间内以配套样式得以展开,城市商业区的形象与服务功能在零售业与服务业的联姻之下逐渐露出端倪。但这只是城郊集市贸易卖场与城市繁华区的商业地段所集中的商业门市集群之间的联姻,它们自身的个体形象与功能并没有得到提升与升华。在古罗马,中国的古长安或古开封甚或古江南的城镇商业业态都具有上述这种特点。商业场点以个体相加的方式做简易扩充就是第一代商业基本的整体形态,而在个体样式上坚持走简易卖场形式,忽略卖场设施对商业与物流贩运周转的支撑作用以及个体沿街门市为主体的城市商业店铺的集群扩张
5、主导了古代商业的诞生与发展主流,而这一整体形态却一直延续到了今天的现代社会才面临了被淘汰出局的变革命运。简易卖场形式具有便宜地利用城郊空闲场地并以延续便宜的原则简易设立集市贸易的集中场地。它具有建立快,建设成本低的特点,而且还具有占据交通便利,重视物流周转区位的特征。可以说大区位商业运用的概念最早萌发于城郊集市贸易卖场的设立,选取这样的具有优势竞争地位的场地有利于集市贸易卖场的诞生与延续。同样,城市零售商业店铺的扎堆经营也让人们很快意识到了位置的重要性,抢占有利地形的城市商业店铺的竞争使店铺的位置也包含了位置价格,设施最初的价格因素萌生于城市商业店铺的位置因素,这一古代商业门店的位置价值被人们
6、所发现导致今天的房地产业的从业人员仍然在反复地咀嚼:位 置,位置,位置!位置仍是当代物业类投入并开展选址时的唯一价值!由此,我们在古代商业诞生期中就已萌发的基本要素总结如下:总共形成两大类商业业态:城郊集市贸易卖场形式;城市商业零售店铺形式。由这两大基本业态引发的同类业态:功能互补的城郊集市贸易卖场形式及其扎堆所形成的集市贸易区;各类服务业店铺的形成以及城市综合商业区的形成并暗含现代 ShoppingMall 的发端与雏形。围绕商业市场所形成的延伸行业:围绕城郊集市贸易卖场区所形成的城际物流的原初形式即:古代长途贩运业;城郊间与集市贸易卖场与城市商业零售业之间批零商业体系的建立;关于商业店铺位
7、置的物业价值概念的形成以及与其相关的门面店铺出租价格的差异化市场环境的形成。通过研究可以发现:在古代最早一批的商业设施业态中最具变革特征的不稳定性存在于商品品类销售分类中的追新需求和城市商业的繁荣性扩展所导致的城市分区与面貌的变化上,这也是导致古代商业贸易不断向全球各区域之间不间断地扩张的原因。人们对稀缺商品的追求不断刷新着贸易冲动,也更新着城市中那些追逐新奇商品的需求和商业门店的样式和经营内容;城市商业繁荣所导致的古代城市格局一变再变,最终定义出非常接近于我们今天城市样式与功能的城市形态,由此,商业店铺的临街宽度日益成为商业市场的最高价值。不稳定的城际甚或国际贸易形势与相应的城市形态变迁造就
8、了今天的商业发达与城市变革的原动力,它不停顿地改变着商业中那些稳定要素的存在条件与环境因素,最终导致商业样式不断向现代样式的方向发生着改变。我们还可以发现:商业自古代以来的形态中较为稳定的要素存在于城郊集市贸易卖场业态,城市商业门市店铺业态以及与其相关联的城郊物流格局与城市混业经营的商品零售业与商业服务业。城郊卖场的简易特征得以保留,虽然它们也产生了互补扎堆的形态构造。但其卖场的商业交易功能一直就相对于物流业的运行占据着主导优势;城市商业的混业经营还造就了城市商业区的形成并改变这城市的形象与功能。古代商业不稳定的形态主导着商业的变迁,但稳定部分的再分支能力并没有由此而改变,它们同样从根本上一同
9、参与着商业的变迁。古代商业在这种格局下形成变化的棋局与动力,它还将朝着更高、更新以及更加有效的方向改变着自己的业态与样式。城市卖场(商场)与百货业的形成 现代商业业态的发展阶段与趋势(二)城市大型化造就了商业繁荣,繁华的商业街造就了鳞次栉比的城市繁华区域,在这些区域中矗立起较大规模的综合性商业体是一件顺理成章的事,城市中心的商业区里的商业设施发生这种体态上的变化基本上不需要过于复杂的条件与因素刺激,只要城市文明发生经济繁荣与社会进步即可促其发生。在漫长的古代,简易的沿街门市虽然能造就风格迥异的商业店铺或商业名号(也就是我们今天用烂了的所谓商业品牌),但这种格局太小的,建立在个体经营基础上的个体
10、集群方式对于商业区域的火红并不十分有利。当名号要靠规模和商业功能互补来充实时,个体商业店铺的各自为政的格局反倒成了障碍。在个体经营中,正确的商业选择和商业精神的执着有利于富有竞争优势的个体成功地成为突出的致富者,他们具有向更加有利于自己扩大生存空间的方向发展自己的意志与商业主张。多业经营和混业经营以及集结经营力量明显有利时,这些成功的经营者会毫不犹豫地采取行动,使得商业业态被集结到一些具有统一意志的经营体中去完成自身结构,以便迎来更加可靠和明晰的商业利润。成功商人们开始在城区中圈地盖房并开展多种、多体和混业经营业态,他们将城郊的 卖场贸易形式搬到了城区里,搬到了城市中本已是商业区的区间。他们在
11、城市商业区里经营其商业大卖场,为了适应城市商业区中原有的比较规整的商业店铺样式而不得不将城中卖场盖成了今天城市商场的雏形。至此,城市商场的商业业态就此诞生,大卖场终于搬到了城中,大卖场终于被建筑化了,大卖场终于与城中的商业体走到了同一个躯体的里面,将其混合取名为“商场”(即城中商业与城郊卖场的混血儿)是再合适不过的了。对此,我们不得不感谢语义学与人类的语言魅力,它的直白所蕴含的深刻的历史意义与社会结构上的原理其实是那样明摆着的直露与朴实无华。在城中的商业区建起了卖场,当然就得遵循嫁鸡随鸡嫁狗随狗的原则。卖场搬到了城里就不能再延续它在城外时的邋遢与简陋,而城区化了的卖场就必须的遵守城市商业区的规
12、则,不然这新建的城市新商业体将必然面临商业品质上的近距离落差和购买者消费流惯性的摒弃。当然,大卖便宜货是进城卖场的一条出路,但这种出路实际上被城郊之间的地租差所阻遏,更被近距离的同类商品的老渠道供应链所遏制,大幅度压低价格的长期竞争将不可维持,这种城中的简陋大卖场的必然死亡不会延挨得太久。商场自诞生之初就采用城中商业中心的建造理念,事实上,城市中的大卖场都是大商家所缔造与经营的。他们更具投资能力和经营规模以及老渠道的供应链优势,他们很容易意识到把商场做成周边商业区的核心地标的重要性与持续性。城市大型商场的继续扩大与繁华化有助于其自身的商业中心效应的形成,尝到甜头的经营者会不遗余力地坚持这一龙头
13、地位,直至形成区域商业核心才能使这一态势稳定下来。渗透式扩张的商场业态主要表现为对原有经营品类的顺序扩张态势,这往往会形成行业性经营龙头的商业中心地位;多业态的商场业态主要表现为对物业周边的商业态势的熟悉与把握上,它将商品销售的商业终端与服务终端结合在同一个商业体中,形成一个混业经营的整体经营业态。它还将产生混业经营对内外环境的互补效应,形成一个具有一定近距离商业辐射作用的区域中心商业体。在这些趋势下,更为成功的城市商业体的竞争形态开始出现,它们就是商场物业的投资者,它们不经营或不主要经营自己商场里的商品与服务,但却能看清这些行业对怎样的商场具有需求。这种投资者的行为更多的是成功的商场经营者的
14、扩展性追求,它们利用成功的商场经营经验,在不扩大也不需再扩大自己现有的经营产业的情况下能够转化一部分资财去应对城市地租的持续上升确实不失为一种聪明的选择。当然,掌握城市地租权的阶层也具有这种能力,但不具有这种盈利预期的把握性。它们在提供合作或尔虞我诈(这个群体往往好这一口)之后就会成为这类投资者。城市大商场以及形态上升之后的大型商业中心成为古代至近代城市中的最为崇高的建筑、商业、繁华与荣耀的代名词,商场业态取代古代的沿街门市而成为城市商业的地标与核心。商场破天荒地将商户集中在同一个屋檐底下,在同一个空间里经营着各自迥异又相互补充的商品与服务。商场创造了不同商家在统一规范的管理下各自经营自己的商
15、品或服务时的商业环境与条件,其中最为正面的条件就是商业中心区的优势地位、扎堆效应和互补效应以及这些效应所造成的商业购买流的汇聚效应。这都有利于商家增进自己的销售与盈利。商家很快会发现在保留原有老字号店铺的前提下,进入城市商业核心的商场只会有利于自己扩大市场影响,开启更加知名的商业窗口和扩大经营规模与效益,这百利而无一害的举动显然还能增加自己和家族的体面,这何乐而不为呢?商场设施大行其道也就成了顺理成章的了。只是到了近代,商场才真正取代了沿街门市为主体的城市商业业态的根本原因就是贸易的发达程度在古代一直就没有真正突破瓶颈,而发展出自己的辉煌。所以我们至今仍能看到一些古镇上那些店铺林立,小桥流水人
16、家的悠闲景象。沿街商业门市一直到了近代也都保 持了城市商业的主体地位。事实上,大型商场的真正大行其道的历史时机来自于近代商业的兴起与全球贸易强有力的支撑时代的到来。当商场成为城市批零差的中心,当商业贸易需要依托大型商场的商业形象与信用时,商业设施的大型化与内外分工的精细化才开始了自己的体量、经营规模与内外功能上的真正的发育史。大型商场出现在全球各大城市的中心区域标志着全球商业贸易时代的繁荣,矗立在大型城市的核心区位上的大型商场成为近现代全球资本主义文明的标志,它标志着全球城市的商业紧跟全球贸易的步伐替全球工业与大生产运动高奏起响彻云霄的凯歌。越来越大的商场遍布全球,遍布各大城市的核心区间,遍布
17、近现代每一个活过的人的脑海与幸福记忆里。商场几乎成了近现代最为光鲜的标识,它引领人们去往需求与想象力被满足之后所升入的天堂。商场与沿街门市的区别就在于:“把门市开大,开成综合性商店”与“把卖场搬到城里去”几乎都是同时期,同目的的不同尝试。显然,这些尝试的的唯一障碍就是必须得突破投入巨大的门槛,而且是固定资产投资与流动资产投资的双重增加的突增门槛,对于单纯扩大经营场所的自营商场特别如此。革命就往往发生在前进的障碍之中。投资的扩大与经营面积的扩大带来了经营范围、品种与数量的增大。让商家自己进场以摊位或柜台为单位的城中商场缓解了城市商场的流动投入障碍。扩大沿街门市为城市商场的障碍就变得只剩下固定投入
18、部分而被大幅缓解了。同样的进步事态也发生在自营商场里,只不过它的发生机制与领域不同罢了。自营商场将批零差经营机制引入商场的经营机制中,批发中心对各个商场,区域库房对商场柜台的流动性安排极大地缓解了城市商场的流动投入规模所带来的资金压力,单纯的固定资产投入的好处同样光顾经扩大化的自营商场,而它们参与批零经营的业态使它们比只经营设施出租业的城市卖场赚得更多。空前的批发零售业机制的诞生支撑了城市自营商场,10%/周转次以上的经营利润与 30%/周转年以上的经营利润迅速滚动着商场的收益。自营商场益发自信,城市卖场在上世纪初的岁月里就已退隐到了城市的角落,并沦为商业世界的支流贫民生活购买的主市场和城市商
19、业的补充。商场渐渐成了商业流通终端的主流,商场增进了自身的声誉与商业信用,商场利用这蒸蒸日上的荣耀扩大了批零差的同时,又创举性地扩大了厂家或上游供货人滞留货物在商场里的数量。商场真正成了现代商业的代言人,商场与批零机制取代沿街门市与个体经营方式而成就了经营规模和经营范围愈来愈大的盈利日丰的现代商业业态,商场取得了空前巨大的成功,商场由此而变身为自身终极形态百货公司。百货公司把近现代的消费品制造业和从事物资周转的物流流通业的经营成果一网打尽,百货公司自营批发零售业令上游的批发商相形见绌。金融业这有史以来就一直沿用着“有奶就是娘”的行业积习,至此,金融业几乎堕落为现代百货业卑贱的侍女,供城市中心拔
20、地而起的高楼大厦及其各种名头的百货业巨头纳入怀中享用。社会利润的源流几乎全都汇入了以百货大楼为原点的商业中心。城市综合体商场的商业业态应运而生并成为时代商业的主流。商场的大面积扩张史使全世界都享有了现代文明,人类由此而真正进入了商业社会。商业习俗几乎扩展到了世界的每一个角落与每一颗人心的深处,以至于我们今天仍然生活在以商业为标识的几乎单一属性的时代与社会里。商场的全球普及化所导致的商业社会化是另一个非常有意义的话题,但这不是本文所研究的主题。商场的形成史必然经历从简易拼凑的集中门市到具有复杂功能、形象与专业分类的一体化形态的过程变化。商场所走的零售路线一直被坚持到了近代向现代过渡的时代,而这些
21、日益不稳定因素正是使商场从简单走向复杂的主要动力,并使得商场裹挟这大型百货公司而 最终淘汰了自己,而走向专业与功能分类的大型超级市场与富含现代ShoppingMall 气息的城市核心商业区。随着城市经济的巨大发展和人们精神视野的逐渐提高。专业商业作为城市产业商业领域链条延伸的主流业态,如家居、建材、五金等行业发展与城市居民日常生活水平息息相关。那么,新时代环境下,城市专业商业市场发展呈怎样的发展趋势?如何发展才能契合城市经济的发展脉络,是当前国内城市商业发展从业人员亟需思考的命题。趋势一商场化模式已逐渐成为专业商业专业商业市场发展的主流物业形态。与以门店集市型、摊位租赁型为主要特征的传统专业商
22、业市场相比,现代化专业商业商场化模式更具备竞争优势:以统一形象、统一采购、统一经营、一站购齐、天天平价、仓储式、大批量为经营特色,全面推行以满足顾客需求为目标的市场营销理念;经营规模化,发挥规模效益是市场经济发展的客观要求和结果,也是专业市场发展制胜的重要秘诀,而实现专业市场规模效益的重要途径表现在:自有品牌系列化。自有品牌具有风格独特、价格低廉、统一设计、统一货源、统一价格等优势,可以形成系列产品,充分发挥品牌效应是国内专业商业市场的发展趋势,而快速发展物流配送中心是零售企业降低经营成本的重要保证之一。目前,发达国家 95%的专业商业零售通过经营现代化商场的渠道,而国内水平最高的上海这一比例
23、只有 20%,基于此,未来 3 至 5 年,国内中心城市,专业商业超市的销售额将占到商业销售额的50%至 80%。秉承先进治理、连锁经营的专业商业超市具有广阔的发展空间,商场化模式已逐渐成为专业商业市场发展的主流物业形态,也是中国专业商业零售业态调整升级的必然趋势。红星美凯龙目前在全国 39 个城市已拥有 60 家商场、620 万平方米的市场规模,还计划在 2020 年建成 200 家连锁家居品牌商场。该连锁商场经营模式已经走出了传统意义上的专业商业市场经营模式,并且在国内领先推出“商场化管理”新模式,代表了专业商业商场化经营模式的崭新形象。趋势二主题商业综合体成为专业商业市场变革的全新模式
24、在市场竞争过程中,商业模式的选择具有前瞻性和战略性,决定了企业未来经营的好坏。在专业商业市场,经营者及消费者目前越来越认同主题性较强的综合体商业模式。居然之家首次将摊位制市场、品牌专卖店和超市融进一个专业商业市场内,以应对东方家园等本土建材超市和百安居等外来超市的市场扩张所带来的压力,并首次提出了“现代家居购物中心”的理念。居然之家所独创的“居然模式”日益成为行业模式典范。实现了从摊位制市场向现代商业业态的飞跃,成功打造出适合中国国情的“专业商业主题购物中心”模式;杭州大都会世界家居博览园首创“复合式主题家居园区商场”,开启了中国家居大商业的未来模式。该模式用五星级酒店专业营运管理理念,以超大
25、的体量,全力打造 8 大家居主题商场、两条旗舰品牌街、家居主题酒店、时尚餐馆场所、顶级写字楼、展览中心、设计师 SALON,集购物、体验、休闲、互动于一体,是家居采购、行业交流、消费体验与艺术生活的完美结合,成为真正意义上的多功能家居型主题 SHOPPING MALL,其彻底改变了家居市场功能单一的现状,提升了家居产业的档次,其规模效应产生了强大的辐射力和消费聚集力。可以看到,以往单一的沿街店铺、商场、市场、商业街已不能满足专业商业市场未来的发展需求,对多行业、多形态、多业态商业资源的整合利用和创新组合,专业商业综合体模式将成为城市专业商业市场发展的必然趋势。趋势三“体验式消费”和“一站式消费
26、”将成为专业商业市场营销和服务的全新理念。纵观现代知名的专业商业市场,无不将“体验式消费”和“一站式消费”作为产品营销的重要手段。以专业商业行业为例,上海红星美凯龙环球家居设计博览中心邀请世界知名设计大师打造了意大利现代、新亚洲、爱琴海、空间、光影、视觉、装饰派风格、新古典等不同风格的未来家居生活馆,各种设计理念都做到极致,让这些样冰冷的建筑模块成为可以让人崇尚膜拜的艺术精品。广州吉盛伟邦家居博览中心打破传统简单的产品陈列方式,将整个展销台设计成完整的家庭模式,按照家庭布局设置功能区,包括客厅、餐厅、酒厨、卫生间、卧室等。在场馆布局上,吉盛伟邦拥有不同风格的 1:1 实景体验样板房,通过商品和
27、相应饰品装饰直接展现出不同装饰设计风格,古典与现代风格,雅俗共赏。相比传统家居卖场,“体验式消费”和“一站式消费”除了注重商品销售之外,更加注重卖场环境的构造,让消费者置身于品牌全力营造的情景商业环境中,使销售不单纯是销售,更多是渗透了人性化的服务和高层次的精神内在体验。“体验式消费”和“一站式消费”不应该仅是一种现代的营销手段,更代表了现代意义上专业商业市场服务与品质的全新理念和潮流趋向。趋势四产品规模化、集约化将成为专业商业市场发展的潮流趋向。综观国内城市各地专业商业市场,建设的体量大小和周边人群消费热度,将决定该商业市场的辐射范围和影响力,也决定一个市场在行业定价、信息发布、经营效益和企
28、业品牌效应等方面的话语权。红星美凯龙从成立开始,就注重规模化经营与发展,至今已经在全国各大城市开办了 60 多家商场,成为中国规模最大的专业商业专业连锁超市;居然之家则依托北京为中心,在北方主要城市大规模开店,营业面积近 140 万平米、营业额超过 100亿元、员工近 3000 人。同时,厂商品牌战略联盟的经营策略也为专业商业市场规模化的发展奠定了良好基础。厂商战略联盟协议,有利于明确各品牌定位,将对专业商业市场规模化、集约化发展提供了有力保障。大型专业商业市场业态向综合性、复合型方向发展,顾客向超大型购物中心聚集,物业及产品向规模化、集约化发展越来越成为专业商业市场发展的潮流。趋势五电子商务
29、与现代化商场实体店的结合销售模式将在未来专业商业市场成为效益的新增长点 网络是 21 世纪改变人类生活方式的资讯工具,随着科技的进步,数字科技大量参与人们的日常社会生活和消费领域,现代化的资讯技术应用在专业商业市场领域,掀起了专业商业领域的一场深刻的历史变革。专业商场也逐渐会普遍采用一种现代化的管理运营手段,即通过电子信息技术服务于自身的商业运作领域,计算机技术、网络通讯技术、金融电子技术等,会把传统的人力从繁杂的日常工作中解脱出来,充分运用电子和网络技术低成本性、迅速反应能力、竞争公平性、变本土性为全球性、可参照性等优势,搭建互动平台,产品资讯的不对称性转变为资讯的民主化,消费者和销售者都能获得足够的商业资讯,从而使消费资源达到合理配置和优化,改变人们的消费行为模式,引导商业社会的发展方向,笔者认为,电子商务与现代化商场实体店的结合销售模式将在未来专业商业市场成为效益的新增长点。