商业物业公司经营管理制度.pdf

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1、 POWERLONG 宝龙城市广场 商业物业公司经营管理制度 标准手册 宝龙集团商业管理中心 二零零九年肆月 目录1 总则 1.1 商业经营管理公司经营管理制度编制目的 1.2 商业经营管理公司经营管理制度实施要求 1.3 商业经营管理公司经营管理制度的控制 1.4 商业经营管理公司经营管理制度的解释和适用 2 行政、人事、档案管理制度 2.1 商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表 2.2 商业经营公司职能、架构、各部门岗位职责描述 2.3 商业物业公司经营考核与奖励办法 2.4 商业经营公司档案管理制度 2.5 商业物业公司福利、待遇参照相应的地产公司规定执行，不另行规

2、定 3 招商管理制度 3.1 市场调查 3.2 商业业态规划、招商政策及租金方案 3.3 商铺招商 3.4 广告招商 3.5 商铺租赁情况分析 3.6 品牌资源库建立 3.7 商业公司招商考核与奖励办法 4 营运、物业、工程管理制度 4.1 运营管理制度 4.2 合同管理 4.3 客户关系管理 4.4 采购管理 4.5 租费管理 4.6 多种经营管理 4.7 企划管理 4.8 工程管理 4.9 物业管理 4.10 品质控制管理规范 1 总则 1.1 商业经营管理公司经营管理制度编制目的 1.1.1为实现集团所属各城市广场保值、增值、实现商业管理规范化、科 学化，建立科学、切实可行的管理机制和操

3、作规范，提升宝龙城市广场品牌形象，制定本制度。1.1.2 商业经营管理公司经营管理制度阐明了集团商业管理的思想和 商业广场各项业务操作要求。通过商业经营管理公司经营管理制度的制定和 实施，期望能在以下各方面规范各地商业广场的经营管理活动，提升商业管理品 质。1.1.2.1 优化、整合商业管理及各地商业广场管理的业务流程，使之更为明 确规范，切实可行；1.1.2.2 明确管理责权体系，清晰职责；1.1.2.3 加强信息沟通，提高商业管理的有效性和效率；1.1.2.4 营造开放、诚信的管理环境，促进组织的学习和创新。1.2 商业经营管理公司经营管理制度实施要求 1.2.1 本制度是集团商业管理中心

4、及各地商业经营管理公司开展工作的指 1.2.2 所有与商业广场管理业务有关的员工均必须遵循本制度的规定,胜任 本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。1.3 商业经营管理公司经营管理制度的控制 1.3.1 根据集团对制度文件的管理规定,商业系统管理制度在正式发布 前必须经集团总裁办公会议审议通过，并经集团总裁签署发布。1.4 商业经营管理公司经营管理制度的解释和适用 1.4.1 本制度的解释和修改权归集团商业管理中心。1.4.2 本制度每年需根据实际管理运作情况进行修订和完善,具体由集团商 业管理中心负责。1.4.3 本制度生效后,如集团或集团管理中心下发的文件内容与本制度有冲 突,以

5、集团或集团商业管理中心新下发的文件为准。2 行政、人事、档案管理制度 2.1 商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表 项目开业筹备主要管理人员到岗时间表 岗位 到岗时间 总经理 开业前12个月（前3个月在商业管理中心/福州项目见习）招商副总经理 开业前12个月 副总经理（物业、工程）开业前12个月 招商总监1名、招商专员1名 开业前24个月 营运总监 开业前12个月 工程经理 开业前12个月 招商部 企划部经理 营运部经理 物业管理部经理 工程部经理 行政人事部经理 财务部经理 招商经理 企划 营运主管 保安队长 工程师 行政主管 会计 招商助理 平面 营运专员 保安班长

6、值班运行电工 人事主管 出纳 文员 文案 多经主管 多经专员 客服主管 客服专员 文员兼档案 保安员 住宅物业管理处主任 住宅物业管理员 保洁绿化主管 文员兼档案 强电维修工 弱电维修工 电梯工 空调维修工 综合维修工 文员兼仓管 司机/采购 班车司机 司机/仓管 收费员 信息管理员 商业管理中心 财务部|i&招商副总经理（招商）招商总监 营运总监（招商、企划、营运）I 副总（物业、经理 工程）2.2 商业经营公司各部门职能及岗位职责描述 2.2.1 商业经营公司各部门职能 2.2.1.1 招商部职能：开业前招商、包括：市场调查、制定招商方案、招商实施；开业后招商更新、供应商优化；商户更迭、装

7、修进场/撤场管理；对接商业管理中心招商资源与工作安排。2.2.1.2 企划部职能：企划方案制定及预算提报；平面设计；广场形象维护；活动策划与实施；企业 VI 形象监控。2.2.1.3 营运部职能：广场日常管理；商户、顾客服务；租金、管理费、物业费等现场催收；商户管理。2.2.1.4 物业管理部职能：安全保卫；消防安全临控；卫生保洁；绿化美化；物业收费统计、分摊管理。2.2.1.5 工程部职能：设备设施启闭运行管理；设备维修维护；配电房、空调机房值守；客户维修服务；工程收费统计。2.2.1.6 行政人事部职能：招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理；日常行政后勤管理；资产、零星采购、库房管理

8、；政府公共关系维护、处理对外事务；团队建设、企业文化建设。2.2.1.7 财务部职能：提报预算；执行预算；日常费用支出控制管理；商业管理软件的运营管理；公司整体运作财务监督。2.2.2 商业经营公司各部门岗位职责描述（总监级以上）2.2.2.1 总经理职责描述 岗位说明书 岗位基本信息 岗位名称 总经理 所在部门 商业公司 部门编制 1 岗位编号 岗位系列 薪资等级 直接上级 商业管理中 心 总经理 直接下级 招商副总经理、物业及工程副总经理、营运总监、行政人事部经理、财务部经理 岗位 概述 根据董事会决议和方针，全面负责公司的各项经营管理工作，组织拟订、报 批并实施各项经营管理计划，确保集团

9、下达的经济指标和管理指标的实现。岗位职责 序号 具体内容 1 全面主持公司的经营管理工作，组织实施董事会决议；2 组织制定公司年度经营计划，经董事长办公会议批准后负责组织实施；3 拟订公司基本管理制度和制定公司的具体规章制度，并确保有效执行；4 主持公司经营班子日常各项经营管理工作；5 组织制订公司月度/年度费用预算；6 负责对各部门负责人工作布置、指导、检查监督、评价和考核管理工作；7 负责召集主持总经理办公会议，检查、督促和协调各部门的工作进展；8 签署日常行政、业务文件；9 负责公司对外社会公共关系的协调处理。岗位关键 绩效指标 年度经济指标达成率、各项经营管理指标的完成情况、标准化制度

10、的制订与 执行情况、团队建设情况、中高层管理人员流失率 岗位权限 序号 具体内容 1 对公司主管级以下人员具有人事审批权 对副经理级总监级人员具有人事审核权 对副总经理人员的录用、任免、调职与奖惩、辞退具有直接提名、建议权 2 对公司经营工作具有全面指导、指挥、监督、管理的权力 3 公司核决权限范围内的财务审批权 岗位工 作联系 部门之间 公司各部门 分/子公司 各商业物业公司 公司外部 1、上级主管机关：商业管理中心 2、政府部门：派出所、物价局、工商局、技术监督局、建委、物协等 3、客 户：商家、维修保养单位等 4、中介组织：律师事务所、管理咨询公司等 岗位晋升 与轮换 可以向上 晋升的岗

11、位 商业管理中心总经理 可以轮换 的岗位 商业管理中心副总经理、各商业物业公司总经理 可以晋升 至此的岗位 商业公司副总经理 任 职 资 格 项目 具体要求 最低学历 本科以上 专业与知 识要求 1、物业和商业地产、百货、超市等行业方面的知识；2、招商管理、物业管理及商业管理知识；工作经验 5年以上大型购物中心的运营工作经验与管理工作经验。能力要求 专业能力，协调能力，有效分派工作能力，处理人际关系能力，具 体工作策划能力。职资要求 身体素质 要求 身体健康，无特殊要求。其他要求 自信、公正、诚实、有毅力、服从、耐心，尽职尽责、爱护下属。岗位特征 工具 设备 计算机、办公设备（电话、传真机、打印机、In ternet/l ntranet 网络）及通 讯设备 环境 特征 独立的办公场所 时间 特征 正常工作时间，需要加班，偶尔出差。