房地产招标管理规定38182.pdf

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1、 房地产招标管理规定 Jenny was compiled in January 2021 招标管理办法 北大纵横管理咨询公司 二零零二年十月 1.目的 为了最大程度地保证公司和投资者利益，通过事先公布采购条件和要求，众多的投标人按照同等条件进行竞争，将采购活动置于透明的环境之中，来保证招标项目获得最佳的质量和成本。2.适用范围 公司项目开发建设过程中合同金额超过 万元以上的勘察、规划、设计、施工、监理、物业等合作单位的选择以及重要设备、材料等的采购，必须进行招标。3.相关文件 经济合同管理办法 4.执行原则 凡确定的招标项目必须严格按照本办法执行，真正体现公开、公平、公正的市场竞争原则。力求

2、体现高层决策和专业参与，权力制衡和运作效率之间的平衡。5.职责 计划预算部作为招标活动的组织者，负责组织和协调招标流程；业务部门作为招标活动的专业参与者，对招标项目提出详细的需求。招标评审小组作为招标活动的决策支持机构，负责监督招标程序的执行和控制关键环节的决策，为领导的最终决策提供全面的支持。勘察、设计、工程、监理单位招标的主管业务部门是工程管理部；规划、物业单位招标的主管业务部门是规划部；材料、设备供应商招标的主管业务部门是材料设备部。计划预算部的职责：a.负责制订和修改招标管理办法及流程；b.负责组织招标活动；c.负责组织制作投标单位资格预审文件、招标文件及标底，负责制作其中的相关条款；

3、d.负责招标活动的对外联络，如发布招标公告、与政府的招标管理部门联络办理有关手续等；e.负责与投标单位的接触和联络，如接受资格预审资料、发放招标文件、接受投标书、发放中标通知书、主持开标、接受保函等；f.参与合同谈判，提供标准合同文本；g.参与签订合同。业务部门的职责：a.参与制定和修改招标管理办法及流程；b.负责提出拟招标项目的计划，并提出拟招标项目的名称、范围、条件、时间及技术指标；c.参与制作投标单位资格预审文件、招标文件，负责制作其中的相关条款；d.负责组织对投标单位的考察、踏勘答疑、编制答疑补充文件；e.负责组织合同谈判，编制合同文本；f.组织签订合同。招标小组的职责：a.负责审查资

4、格预审文件；b.负责对投标单位进行资格预审，提交资格评审报告；c.负责审查招标文件、答疑补充文件和标底；d.参与并监督公开开标过程；评标专家组负责评标，提交评标报告。招标小组和评标专家组的任职资格与要求 参见附件三：招标小组与评标专家组的管理规定 6.招标程序 招标计划 在项目建设总体计划中明确该项目的招标计划，包括招标项目、招标形式、招标范围、招标时间等，并按照招标计划严格执行，保证各项招标工作顺利开展。资格预审 资格预审文件 计划预算部组织相关部门，根据招标项目的性质、特点和要求，编制资格预审文件，明确资格预审的条件和方法。要求投标单位提供：a.企业营业执照和资质证书；b.企业简历；c.提

5、供的产品及服务状况；d.自有资金及财务状况；e.全员职工人数，包括技术人员、技术工人数量及平均技术等级等；f.企业自有主要施工机械设备一览表；g.近三年承建的主要工程及其质量情况；h.现有主要施工任务，包括在建和尚未开工工程一览表；i.合同履约情况等。资格预审文件拟订后，报送招标评审小组审批，审批通过后的资格预审文件作为选择投标人的依据。发放资格预审文件及公告 由计划预算部负责对外发布资格预审文件及公告，各潜在投标单位统一到计划预算部注册登记，领取资格预审文件，并按文件要求准备各种资料、证书。接受潜在投标单位递交的预审资料 由计划预算部统一接受各投标单位递交的预审资料、证书和文件，审查预审资料

6、的完备性和有效性是否达到预审文件的要求，并对各类资料进行分类整理，报送招标评审小组。确定投标的入围单位 招标评审小组依据各投标单位的预审资料进行资格评审，编写资格预审报告，提交高层领导，确定 3-5 家以上投标入围单位。如果招标评审小组认为有必要对投标单位进行考察，可委托业务部门组织对投标单位进行考察，业务部门完成考察后，向招标评审小组提交考察报告。招标文件 制订招标文件 根据招标文件制作的难度及专业性要求，计划预算部可以申请委托市场上的专业公司制作，也可以依靠公司的自己力量组织编制招标文件，各相关业务部门参与制作其中的专业性条款。招标文件一般由下列部分组成（根据招标项目，可以增删内容）：a.

7、招标书，包括工程名称、地址、招标项目、占地范围、建筑面积和技术要求、质量标准以及现场条件、招标方式、要求开工和竣工时间、对投标企业的资质等级要求、投标截止日期和地点、开标日期和地点等；b.投标人须知：包括评标方法和标准、编制投标文件的要求、对招标文件的说明及对投标者和投标文件基本要求，评标、定标的基本原则等内容；c.合同主要条款及协议书，应依据经济合同法，包括价格及付款方式、交货条件、质量验收标准以及违约罚款等内容，条款要详细、严谨，防止以后发生纠纷；d.要求投标人提供的资格和资信证明、投标保函及附件、履约担保证件、授权委托书的格式和说明；e.投标价格要求及其计算方法；f.技术条款：包括招标项

8、目范围、性质、规模、数量、标准和主要技术要求及交货或者提供服务时间；g.图纸或者其他应当提供的资料；h.由银行出具的建设资金证明和工程款的支付方式及预付款的百分比；i.主要材料（钢材、木材、水泥等）与设备的供应方式，加工定货情况和材料、设备价差的处理方法；j.投标、开标、评标、定标等活动的日程安排；k.其它需要说明的事项。审查招标文件 招标文件制作完成后，只有上报招标评审小组审查通过后，才能作为正式的招标文件发给各投标单位，正式的招标文件应该严格保密。发放招标文件 由计划预算部向入围的投标单位发放招标文件，如要求投标单位递交投标保函，计划预算部在验明投标保函后，才能发放招标文件。组织踏勘答疑

9、如投标单位提出有不明事项要求现场踏勘答疑时，由业务部门组织现场踏勘答疑。届时必须通知所有的入围投标单位参加，就各投标单位的不明事项做出解答。如有影响到投标结果的关键事项，必须编制答疑补充文件，报招标评审小组审查通过后，下发给各投标单位作为投标的统一标准。制作和管理标底施工招标 根据标底的重要性及制作的难度，可以由计划预算部委托市场上的专业公司制作，也可以由计划预算部自己编制，只有通过招标评审小组审查通过后的标底，才能作为正式的评标依据。编制标底应遵循下列原则：a.根据设计图纸及有关资料、招标文件，参照国家规定的技术、经济标准定额及规范，确定工程量和编制标底；b.标底价格应由成本、利润、税金组成

10、，一般应控制在批准的总概算（或修正概算）及投资包干的限额内；c.标底价格作为建设单位的期望计划价，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证工程质量；d.标底价格应考虑人工、材料、机械台班等价格变动因素，还应包括不可预见费、包干费和措施费等，工程要求优良的，还应增加相应费用。标底是公司的重大机密，必须是最少人知晓的原则，所有知道标底的人必须签字画押，对标底的保密性负有连带责任。标底的管理必须严密控制，标底的封存必须经招标评审小组全体成员的现场签字认可后，锁入保险柜；标底的开启必须由招标评审小组全体成员同意后，才能当众进行。开标 接受投标书 计划预算部负责接受各投标单位的投标书和样品，对投标

11、书应该妥善保管，不得开启；对样品应作好标识，送达公开的样品陈列间保管。同时对投标书的送达时间进行控制，对在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，应当拒收。投标书主要内容：a.综合说明；b.按照工程量清单计算的标价及钢材、木材、水泥等主要材料用量。投标单位可依据统一的工程量计算规则自主报价；c.施工方案和选用的主要施工机械；d.保证工程、进度、施工安全的主要技术组织措施；e.计划开工、竣工日期，工程总进度；f.对合同主要条件的确认。g.投标书须有单位和法定代表人或法定代表人委托的代理人的印鉴。公开开标 开标应当在招标文件中预先确定好的时间和地点公开进行，由计划预算部主持邀请所有投标

12、人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。计划预算部负责制作开标过程记录，记录完毕后由招标评审小组成员对该文件进行签字确认，并存档备查。评标专家组参加开标的全过程，可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标 评标的组织保证 评标由评标专家组负责。公司应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。评标的方法 评标可以采用经评审的最低投标价法或者

13、综合评估法以及法律、法规允许的其他评标方法。招标评审小组不得改变招标文件确定的评标标准和方法。中标人的投标应当符合下列条件之一：a.能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；b.能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。在评标过程中，有下列情形之一的，招标评审小组可以认定为废标：a.投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料证明其投标报价不低于其成本的；b.投标文件未能在实质上响应招标文件提出的所有实质性要求和条件的；c.投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其

14、他弄虚作假方式投标的。评标专家组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。招标项目设置标底的，标底作为评标参考。评标专家组完成评标后，应当向高层领导提出书面评标报告，详细列明各投标单位的优劣，并推荐 1 至 3 名合格的中标候选人。定标 由高层领导依据评标专家组提交的评标报告，最终决策选定中标单位。中标单位确定后，由计划预算部向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。公司收取投标保函的，在与中标人签订合同后 5 个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保函。同时公司向中标单位收取履约保函。合同谈判与签

15、订 具体参见鲁艺房地产公司合同管理办法 投标单位相互串通投标、同招标小组串通投标,或向评标专家组成员行贿谋取中标的，中标无效。7保密规定 与招标相关的机密文件，需要打印、复印或装订时，必须由招标小组亲自处理。招标小组成员必须签订保密协议，对标底和投标人的信息严格保密，如泄露则给予经济处罚或开除，并承担相应的法律责任。评标专家组成员必须签订保密协议,对投标文件的评审、中标候选人的推荐及其它与评标有关的情况严格保密，如泄露则给予经济处罚，取消评标资格，并承担相应的法律责任。8附件：1、招标管理流程 2、招标过程管理表格 表格名称 文件编号 资格预审文件发放记录 ZBYSFF*资格预审资料接受记录

16、ZBYSJS*投标通知书 ZBTBTZ*招标文件发放记录 ZBZBFF*踏勘答疑会议签到表 ZBDYHY*答疑补充文件领取记录 ZBDYFF*投标书接受记录 ZBTBJS*开标会议签到表 ZBKBHY*中标通知书 ZBZBTZ*3、招标评审小组的管理规定 附件 1 招标管理流程资格预审 2领取、填写1273456108资格913111业务部门高层领导招标小组计划预算部投标单位、组织编制资格预审文件资格预审文件、确定入围的投标单位、对投标单位进行资格评审、资格预审文件、审查、发布招标公告、收集、整理预审文件N 修改Y 通过、考察评审报告、判定评审报告、组织考察投标单位1、业务部门提出招标时间和要

17、求；2、计划预算部组织编制资格预审文件；3、资格预审文件列出要求投标单位提供证明企业合法性、实力、业绩的文件及证书；4、招标小组审查资格预审文件编制的合理性；5、对外发布招标或资格预审公告，接受投标人咨询；6、接受投标单位提交的资料及文件；7、招标小组对投标单位进行初评；8、招标小组判定是否需要对投标单位考察；9、业务部门组织对投标单位考察；10、业务部门编写考察评审报告；11、招标小组综合各方意见，编写资格评审报告；12、领导确定入围的投标单位13、计划预算部通知各入围单位。、通知投标单位不需要需要、编写资格评审报告、开始 招标管理流程招标文件的确定和发放 273 递交8131110业务部门

18、 高层领导 招标小组 计划预算部 投标单位 、组织 编制招标文件 4、招标文件 5、审查 、通知 投标单位 N 修改 Y 通过 1、计划预算部提出 招标文件编制计划；2、计划预算部组织 编制招标文件；3、业务部门参与招 标文书中相关条款 的编制；4、招标文件包括：图纸、投标须知、合同主要条款等；5、招标小组审查招 标文件并提出修改 意见，直至通过；6、将招标文件上报 领导审批；7、计划预算部通知 投标单位递交保函；8、统一向投标单位 发放招标文件；9、业务部门应投标 单位要求组织现场 踏勘答疑；10、业务部门编制答 疑补充文件；11、答疑补充文件，包括各种影响投标 的重大事项；12、招标小组审

19、查答 疑补充文件的合理 性；13、计划预算部发放 答疑补充文件。1、开始 、参与 编制招标文件 6、审批 N 修改 Y 通过 投标保函 、发放 招标文件 9、组织现场 踏勘答疑 12、审查 、发放 答疑补充文件 、答疑 补充文件 、编制 答疑补充文件 招标管理流程开标、评标、定标 递交4789递交提供合同12参与业务部门高层领导评标专家组计划预算部投标单位2、接受投标书1、计划预算部组织流程的启动；2、计划预算部接受投标书；3、计划预算部主持开标的公开进行；4、计划预算部负责制作开标过程记录；5、评标专家组组织对标书进行评审；6、评标专家组制作评标报告；7、领导依据评标报告，确定中标单位；8、

20、计划预算部负责发放中标通知书；9、业务部门组织和中标单位进行合同谈判；10、业务部门依据招标文件中相应条款和预算部提供的合同标准文本，制作合同文本；11、合同文本报领导审批；12、业务部门和中标单位签定合同。1、开始投标书3、主持开标5、组织评标6、评标报告、开标过程记录参加开标、确定中标单位、发放中标通知书、组织合同谈判履约保函标准文本10、合同文本11、审批、组织签定合同N 修改Y 通过签定合同附件 2 文件编号：ZBYSFF*资格预审文件发放记录 招标项目：文件领取单位 领取人 联系电话 单位法人 联系电话 公司地址 领取时间 文件领取单位 领取人 联系电话 单位法人 联系电话 公司地址

21、 领取时间 制表时间：经手人：文件编号：ZBYSJS*资格预审资料接受表格 招标项目：文件接受单位 递交资料清单 公司营业执照副本 份 公司资质证书 份 获奖工程证书原件 份 企业介绍 份 资产负债表 份 产品及服务说明书 份 资料递交人 联系电话 资料递交时间：经手人：文件编号：ZBTBTZ*投标通知书 ：通过对贵公司的资格预审，认为贵公司信誉良好、实力雄厚，具备有投标的能力和资格，特邀请贵公司参加我公司 项目的投标，请于 之前到 来办理有关招标手续。北京市鲁艺房地产开发有限责任公司 年 月 日 文件编号：ZBZBFF*招标文件发放记录 招标项目：文件领取单位 领取人 联系电话 投标保函编号

22、 担保单位 文件领取单位 领取人 联系电话 投标保函编号 担保单位 文件领取单位 领取人 联系电话 投标保函编号 担保单位 文件领取单位 领取人 联系电话 投标保函编号 担保单位 文件领取单位 领取人 联系电话 投标保函编号 担保单位 制表时间：经手人：文件编号：ZBDYQD*踏勘答疑会议签到表 招标项目：参加单位 参加人员姓名 职务 联系电话 制表时间：经办人：文件编号：ZBDYFF*答疑补充文件发放记录 招标项目：文件领取单位 领取人 联系电话 单位法人 联系电话 公司地址 领取时间 文件领取单位 领取人 联系电话 单位法人 联系电话 公司地址 领取时间 制表时间：经手人：文件编号：ZBY

23、SJS*投标书接受记录 招标项目：递交单位 递交投标书及样品清单 资料递交人 联系电话 递交单位 递交投标书及样品清单 资料递交人 联系电话 递交单位 递交投标书及样品清单 资料递交人 联系电话 资料递交时间：经手人：文件编号：ZBKBHY*开标会议签到表 招标项目：参加单位 参加人员姓名 职务 联系电话 制表时间：经办人：文件编号：ZBZBTZ*中标通知书 ：经过公开、公正的招标竞争，我公司的 项目，确定贵公司为中标单位，请贵公司派员于 之前到 进行有关的合同谈判事宜，希望能和贵公司合作愉快，共展前程！此致 敬礼！北京市鲁艺房地产开发有限责任公司 年 月 日 附件 3：招标小组与评标专家组的

24、管理规定 一、招标小组由公司主管领导、计划预算部及相关业务部门的专业人员构成，其负责人由高层领导担任，负责招标过程中的组织协调工作。二、评标专家组由技术、经济等方面的专家组成，人数为五人以上单数，可以是公司内部的人员也可以是公司外聘的专家。三.有下列情形之一的，不得担任招标小组或评标专家组成员：1、投标人或者投标人的主要负责人的近亲属；2、与投标人有利害关系的；3、与投标人有其他关系，可能影响公正评审的。四、为了防止评标专家组成员被收买，保持评标的公正性：1、评标专家组的名单到开标前一天方可公布；2、评标专家组成员构成要保持高度的流动性；3、由董事长或其授权人掌握外部专家资源，届时聘请外部专家进入评标小组。五、招标小组与评标专家组成员必须遵守如下规定：1、对投标书细节、评标情况以及其他关于招标和投标过程的信息必须严守秘密，维护公司利益；2、在招标过程中不得同与招标结果有直接或间接利益的人有任何接触；3、不允许接受任何会妨碍公正履行评标职责的经济或其它利益。