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1、20162016 年上半年宁夏省房地产估价师经营与管理：目标定价法试题年上半年宁夏省房地产估价师经营与管理：目标定价法试题本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题意）意）1、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为 900 元,容积率为 17，待估宗地规划容积率为 13，则进行容积率修正后可比实例的价格为元。A：1 177B：675C:6882D:1 200E：工业用地
2、的监测点评估价格2、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是_。A认知价值定价法B领导定价法C目标定价法D成本加成定价法3、强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指。A:商业性拍卖机构B：人民团体C：公益性拍卖机构D：人民法院E:执行层的组织协调4、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段5、某承租人的基础租金为 5 万元/月,如果营业额的 10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金.A50B60C70D806、回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关
3、系是_。A估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去7、下列关于假设开发法的表述中不正确的是。A:假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D：假设开发通常是一次性的价格剩余E：工业用地的监测点评估价格8、住房公积金汇缴年度为.A：本年 7 月 1 日至下年 6 月 30 日B：上年 7 月 1 日至下年 6 月
4、 30 日C:上年 7 月 1 日至当年 6 月 30 日D：当年 1 月 1 日至当年 12 月 31 日E：执行层的组织协调9、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是_。A商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地10、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。A：物质折旧B：功能折旧C：经济折旧D:会计折旧E：工业用地的监测点评估价格11、在成本法、假设开发法中不计
5、息的项目有_。A销售费用B销售税费C开发利润和销售税费D销售费用和销售税费12、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年,占用的土地是 10 年前通过出让方式取得使用年限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得.采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。A：7000%B：8333%C：8400%D：8667E：工业用地的监测点评估价格13、某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为 5 000元，现房出租的年末净收益为 500 元。若按折现率 10和风险补偿值100 元计,该幢房
6、地产目前的价格应为元。A：4 400B：4 409C：4 445D:4 455E:工业用地的监测点评估价格14、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。A：政策性银行B:非银行金融机构C：中央银行D：商业银行E：执行层的组织协调15、现有总建筑面积为 1500 的某在建工程，已知土地使用年限为 40 年(自开工之日起算）,计划开发期为 3 年,现已进行 15 年估计建成还需 15 年,投入使用后年净收益为 480 万元，资本化率为8，折现率为12%该项目续建完成后的总价值折算到现在为.A:393961 万元B:44338
7、8 万元C：476850 万元D:565209 万元E：工业用地的监测点评估价格16、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多,这主要是因为 REITs具有_.A较高的收益性B较强的流动性C直接融资的功能D抵御通货膨胀影响的功能17、某临街深度 30.48m(即 100ft）、临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 121。92万元.按时四三二一法则，其相邻临街深度 15。24m（即 50ft)，临街宽度 25m 的矩形土地的总价为（）万元。A53.34B85。34C106。68D213.3618、如果_,就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预
8、测。A房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同B房地产价格的变动呈现一定的规律性C房地产价格时间序列逐期升高或下降D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的数额大致接近19、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。A：平等B：自愿C：有偿D：无限期E：房地产估价机构必须加盖公章20、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到 _的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度.A允许的最低经济效益指标B最低收益率C最低净现值D利润为零时21、估价目的本质上是由_提出并决定的。A估价人员B委托人C地方政府D国家相关法规22、一前后临街、总深度为50m
9、的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元，后街路线价为 3800 元，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为 m。A：22B：28C：38D：50E:工业用地的监测点评估价格23、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。A：市政规划方案选择B：项目构成及平面设计C:建筑规划方案选择D：市场调查分析E：借款合同24、某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的建筑面积为 200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。A1B1。5%C2D2。5%25、某宗房地产是在政
10、府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为 50年，预计未来第一年的净收益为 50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2，该类房地产的报酬率为 6,该宗房地产的价格为_万元.A833B2500C1250D1067二、多项选择题（共二、多项选择题（共2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中分，每题的备选项中,有有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意题意,至少有至少有 1 1 个错项个错项.错选错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得本题不得分；少选，所选的每个选项得 0 0。5 5 分）分）1、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是_
11、。A资本金现金流量表B资金来源与运用表C损益表D投资计划与资金筹措表2、下列属于平均指标的是.A：算术平均数B：调和平均数C：中位数D：众数E：标准差3、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为,这是指.A：与房地产开发经营有关的土地管理工作B：房地产开发经营活动的监督管理C:房地产开发经营管理D：房地产开发的合理利用E：执行层的组织协调4、债券利率的高低,主要受等因素的影响。A：银行利率B：发行者的资信级别C：偿还期限D：发行者的企业特色E：利率计算方式和资本市场资金供求关系5、下列房地产估
12、价活动中,不符合职业道德行为的有.A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D：估价委托人对估价结果提出了明确要求,由于时间紧,加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告6、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。A：物业服务成本B：法定税费C：物业服务企业的利润D：物业服务企业的酬金E:物业服务支出7、_规定，为
13、了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地.A 物权法B 城市房地产管理法C 建筑法D 土地管理法8、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。A综合利率B贷款利率C折现率D机会成本9、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为_.A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2。04%D 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%10、根据中华人民共和国物
14、权法，不动产登记费按收取。A:面积B：套C：成交价格D：件E：执行层的组织协调11、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。A:基础B：墙和柱C:屋顶D:门窗E:吊车梁12、评估某宗房开发用地 2005 年 10 月 16 日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12，则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为_万元。A2526B2241C2135D298513、下列属于影响需求价格弹
15、性的因素的是。A：产品的成本状况B:商品的替代品数目和可替代程度C：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例D:商品本身用途的多样性E：商品本身用途的单一性14、某商铺的购买价格为 100 万元,其中 60 万元来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为7%,预计该商铺第 1 年税后净现金流量为 3 万元，如果不考虑物业增值收益，则第 1 年的投资回报率为_。A5。00%B7.50%C18.36%D28。8515、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是_。A工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单B工程量清单是按
16、照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容,依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格C工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分D工程量清单中的工程量应作为结算时的依据16、下列现金流量图中,能表示房地产投资模式的有。A:开发销售模式B:开发持有出租出售模式C：购买持有出租出售模式D：购买更新改造出售模式E:购买-更新改造出租模式17、无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即.A:调换原则B：补偿原则C:对立原则D：等价原则E：执行层的组织协调18、城市房地产管理法规定的房地产交易基本制度有_。A房地产面积测绘制
17、度B房地产价格申报制度C房地产价格评估制度D房地产质量认证制度E房地产价格评估人员资格认证制度19、下列关于商业物业的表述中，正确的有A：能为投资者带来经营性的收入现金流B:分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C：适合于长期投资D:需在机构投资者之间进行交易E：位置对其有着特殊的重要性20、选取可比实例时,应符合的要求包括_等。A可比实例与估价对象所处的地区必须相同B可比实例的交易类型与估价目的吻合C可比实例的规模与估价对象的规模相当D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同21、下列说法正确的是_。A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不
18、变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时,生产规模由可变投入要素的规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模22、负责二、三级房地产估价机构资质许可。A：国务院B:国务院建设行政主管部门C:省人民政府建设行政主管部门D：自治区人民政府建设行政主管部门E:直辖市人民政府房地产行政主管部门23、设置调查项目,必须注意以下等问题。A：对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问B：所问的问题应便于被调查者回答C：备选项目必须互不相容D：问题的形式不宜太难和过于复杂E：问题不宜太短24、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键环节.A：消防验收B：规划验收C：环保验收D：人防验收E：借款合同25、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_.A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D公平原则