_ST南方：房地产估价报告.PDF

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1、 房地产估价报告 项目名称：广西容县南方食品股份有限公司拟进行资产收购涉及的广西容县南山阁经贸有限责任公司位于容县石寨乡庆寿岩仙佬垌的都峤宾馆、办公楼的两处房产市场价值估价 委 托 方：广西容县南方食品股份有限公司 估 价 方：广西无双房地产评估有限公司 估价人员：*估价作业日期：2010年8月31日至2010年9月8日 估价报告编号：广西无双房估字（2010）第*号 房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 1 房地产估价报告 房地产估价报告 目 录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、附件 房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 2

2、 一、致 委 托 方 函 广西容县南方食品股份有限公司：我公司接受贵公司的委托，对广西容县南山阁经贸有限责任公司拥有的位于容县石寨乡庆寿岩仙佬垌的都峤宾馆、办公楼的两处房产进行了以资产收购为估价目的的估价。我公司估价人员遵循房地产的有关法规以及合法、最高最佳使用、替代和估价时点等原则，经过现场查勘，依据估价目的和房产状况，对房屋建筑物采用成本法进行估价测算操作，最后得出估价结果。经测算,委估的房屋建筑物于估价时点 2010 年 8 月 31 日的估价结果为 6,863,256.00 元，大写为人民币陆佰捌拾陆万叁仟贰佰伍拾陆元整。详细估价结果见下表:估价结果汇总表 房产名称 房产证号 建筑面积

3、(m2)评估单价（元/）评估价值(元)备注 都峤宾馆 容县房权证容房字第 20012288 号 4445.52 1450 6,446,004.00 已抵押办公楼 容县房权证容房字第 99000968 号 474.15 880 417,252.00 已抵押合计 4919.67 6,863,256.00 广西无双房地产评估有限公司 法定代表人：2010 年 9 月 8 日 房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 3 二、估 价 师 声 明 二、估 价 师 声 明 我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结

4、论的反映，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析与测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，实地查勘的人员*。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师:中国注册房地产估价师:房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 4 三、估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 三、估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 (一)估价的假设条件 1、假设委估的房产在估价时点所表现的经济环境前

5、提下，保持现有用途不变并继续使用。2、假设委托方、被评估单位所提供的委估房产权属证明真实可靠，委估房产权属清楚，权益没有争议，不考虑委估房产的连带负债及评估范围以外的法律问题。3、估价人员曾查勘委估房产的外貌和内部装修情况，但我们没有接到要进行房屋结构测试和设施检验的要求，我们未进行任何结构测试，也没有测试任何建筑设备，在查看过程中并未发现任何外部结构的严重损坏，假设房屋结构质量合格。当上述估价的假设条件发生变化时，估价结果会失效。（二）估价的限制条件 1、本次估价采用公开市场价值标准，未考虑将来市场变化或遇有自然力和其他不可抗拒力等因素对估价结果的影响。2、据了解，委估的房屋建筑物已设定抵押

6、，于估价时点尚未注销，其房屋所有权证原件存放在抵押权人中国农业银行发展银行玉林分行处，本次估价人员无法核对相关权属证书，因此本次估价以委托方与被评估单位共同确认的权属证书复印件为依据，委托方与被评估单位应对所提供资料的真实性和完整性负责。3、委托方与被评估单位提供的有关凭证及相关资料是本估价结果的依据，如果委托方与被评估单位提供的资料与事实不符，则本报告的估价结果失效，委托方应对此产生的后果负责。（三）本报告使用的限制条件 1、本估价结果是对 2010 年 8 月 31 日这一估价时点被估价房产价值的客观反映，我们对这估价时点后委估房产发生重大变化不负任何法律责任。2、本估价报告是估价人员遵循

7、有关房地产估价的惯例，根据估价目的对估价对象在估价时点的价值进行分析、估算后得出来的专业性意见及结论，估价结 房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 5 果仅作为委托方拟进行资产收购提供价值参考。本公司只对估价结果本身符合职业规范要求负责，而不对业务定价决定负责。恰当地使用报告书是委托方的责任，如果由于估价报告使用不当而造成当事人利益损失的与本估价机构及估价人员无关。3、本估价报告仅供报告书所列估价目的使用，不得用于其他目的。本估价机构对将该报告运用于本次估价目的以外的任何经济行为以及由此所带来的后果不承担任何法律责任。4、未经委托方同意，任何人不得向估价报告审查部门以外的单位和个人提

8、供本报告书全部或部分内容，也不得发表于任何媒体上。5、本报告书有效期为一年，从报告完成日 2010 年 9 月 8 日起。房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 6 四、房 产 估 价 结 果 报 告 四、房 产 估 价 结 果 报 告 一、委托方及被评估单位名称和住所 一、委托方及被评估单位名称和住所(一)委托方 名称：广西容县南方食品股份有限公司 地址：广西容县容州镇城西路 299 号(二)被评估单位 名称：广西容县南山阁经贸有限责任公司 住所：容县石寨乡庆寿岩风景区 二、估价方名称和住所 二、估价方名称和住所 名称：广西无双房地产评估有限公司 地址：广西南宁市东葛路 26 号三楼

9、 估价资格等级：贰级 三、估价范围及资产概况 三、估价范围及资产概况 本次估价的范围为广西容县南山阁经贸有限责任公司拥有位于容县石寨乡庆寿岩仙佬垌的都峤宾馆、办公楼两处房产。房屋建筑物概况如下：(1)都峤宾馆 该建筑物建成于 1999 年底，混合结构，五层，建筑面积为 4445.52。大楼外墙为涂料，其他装修状况为：一层大厅地面为花岗岩地面，内墙面局部花岗岩面、乳胶漆，柱面为花岗岩，天棚吊顶，层高约 5.5 米；过道地面为地板抛光砖，内墙、天棚刮腻子，层高约 3 米；包厢房入门木包门，地面铺地毯，内墙、天棚刮腻子，窗为铝合金窗、纱窗，层高约 3 米；楼梯踏步为花岗岩，扶手为木扶手，铁艺护栏。二

10、层过道地面为花岗岩，内墙面层局部为花岗岩面、乳胶漆，天棚局部吊顶、乳胶漆，层高约 3 米；客房入门为木包门，南面铺地毯，内墙、天棚刮腻子，窗为铝合金窗、纱窗；楼梯为花岗岩踏步，扶手为不锈钢扶手，不锈钢护栏。三、四层过道地面部分为地毯、部分为地板抛光砖，内墙、天棚乳胶漆，层高约 3 米；客房入门为木包门，地面铺地毯，内墙、天棚刮腻子，天棚塑扣板，窗为铝合金窗、纱窗。楼梯地面为花岗岩踏步，扶手为不锈钢扶手，不锈 房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 7 钢护栏，其中四层有一空露台。五层楼地面为水泥地面，内墙、天棚抹灰，层高约 3 米。建筑物内部水电设施配套，维护保养状况一般，整体成新率约

11、 80，现因宾馆停业而处于闲置状态。(2)办公楼 该办公楼建成于 1999 年底，混合结构，共二层，层高约 3.2 米，建筑面积为 474.15。装修情况为外墙面为红色涂漆，墙表面有轻微剥落；一层地面为水泥地面，二层地面铺瓷砖；内墙、天棚刮腻子，木雕饰门窗，天顶面铺琉璃瓦。该建筑物内部水电设施配套，维护保养状况稍差，整体成新率约 70，现处于正常使用状态。四、估价目的 四、估价目的 本次估价目的是对估价对象在估价时点客观合理的市场价值，为委托方拟进行资产收购提供客观、公正、合理的价值参考依据。五、估价时点 五、估价时点 2010 年 8 月 31 日 六、价值定义 六、价值定义 本次估价的价值

12、定义为估价时点委估房屋建筑物客观合理的市场价值（人民币）。七、估价依据 七、估价依据 法规依据 1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、房地产估价规范GB/T50291-1999；3、广西壮族自治区、容县人民政府制定的其他有关政策和规定。评估资料依据 1、容县房权证容房字第 99000968 号、容县房权证容房字第 20012288 号 房屋所有权证；2、容县房容州镇他字第 200704723 号房屋他项权证；3、房地产开发等房地产交易资料；4、南宁建设工程造价信息2010 年 7 期；房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 8 5、原城乡建设环境保护部 1984 年颁发的房屋新旧程度

13、评估标准；6、广西壮族自治区建筑工程消耗量定额2005 年；7、资产评估常用数据与参数手册；8、评估人员现场调查资料；9、广西无双房地产评估有限公司资料库资料。八、估价原则 八、估价原则 1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则。九、估价方法 九、估价方法 评估人员在实地查勘的基础上，对委托方和被评估单位提供的各种资料进行了认真的分析，根据估价目的和容县目前房地产市场实际情况和委估房屋建筑物的现状特点，以资产保持现状持续使用为假设前提,对建筑物采用成本法进行估价测算操作，并根据对目前市场情况及委估房地产状况分析，确定客观合理的估价结果。(一)建筑物的估价 1、成本法基

14、本计算公式：评估价值=重置价值成新率 重置价值=建安工程费+前期及其他费用+建设单位管理费+资金成本+合理利润 式中：前期及其他费用=建安工程费各费用系数之和；管理费=建安工程费费用系数 资金成本（建安工程费+前期及其他费用+管理费）(1+利息率)正常建设工期/2-1 合理利润（建安工程费+前期及其他费用）利润率 2、重置价值的确定（1）典型建筑物重置价值的确定 典型建筑物是指在用途、结构相似的同类建筑物中，其单方造价等技术经 房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 9 济指标具有代表性的建筑物。典型建筑物重置价值，根据广西现行的工程造价及取费调差文件，对其工程造价指标进行分析测算，结

15、合现场核实及建筑物特征（层高、跨度、主墙承重结构、施工方法、装修情况、设备情况等），对所对应的工程造价指标进行调整，综合确定建筑物的建安工程造价，并摊入工作建设过程中所发生的工程其他费用（如其他费用、管理费用、合理利润、资金成本等），确定建筑物的重置单价，再乘以核定的面积，得到建筑物的重置价值。重置价值中各组成项目按如下方式确定：典型建筑物的工程造价,如果有相关预(结)算资料的，则根据相关预(结)算资料进行调整计算得出，如果委托方未提供相关预（结）算资料的，评估人员是依据与委估建筑物相类似的建筑物进行相关调整计算得出。前期费用包括工程项目前期规划、可行性研究、勘察设计、工程招投标费等；其他费用

16、包括工程监理费，城建配套费、白蚁防治费、工程质量监督费等费用。房屋建筑评估项目前期费用及其他费用表 序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准 一 前期费用 1 可行性研究 设计院及中介机构 总投资 0.10%2 勘察设计费 设计院 预算造价 2.00%3 工程招投标费 招投标代理机构 中标额 0.15%4 预算编制费 工程造价咨询机构 预算造价 0.25%5 综合服务费 市建设规划局 建筑面积 1.2 元/m2 合 计 前期费用=按建安预算造价计 2.5%+按面积计 1.2 元/m2 二 其他费用 6 工程监理费 监理公司 预算造价 1.04%7 城建配套费 市建设局 总投资 3.00%8

17、 人防易地建设工程费 市人防办 建筑面积 18 元/m2 9 教育附加费 市教育局 总投资 1.00%10 工程质量监督费 市质监站 预算造价 0.18%11 白蚁防治费 市房产局 建筑面积 2.4 元/m2 合 计 其他费用=按建安预算造价计 5.22%+按面积计20.4元/m2注：a、按总投资取费的实际收费中按建安预算造价。b、已按地面总建筑面积的 4%修建防空地下室的民用建筑，不再收人防易地建设工程费。c、临时民用建筑和不增加建筑面积的危房翻新改造住宅项目，不再收人防易地建设工程费。d、工业厂房及其配套设施，不再收人防易地建设工程费。房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 10

18、建设单位管理费：建设单位为该工程建设所需的管理费用。合理利润：是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润,目前单位自用的建筑物合理利润取为 0。资金成本：为建筑物建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，筹资成本为应计利息，计息根据前期费用和其他费用、建安工程造价、建设单位管理费用之和乘以评估基准日仍在执行的正常工期同期的基本建设贷款利率计算，建设期贷款利率为：6 个月以内（含建设期 6 个月）为 4.86%；6 个月1 年（含 1 年）为 5.31%；13 年（含 3 年）为 5.4%；假设投资在建设期内均匀投入。3、成新率的确定 本次估价对建筑物主要采用年限法和观察法综合判定成新率。（1）年

19、限法 年限法依据建筑物已使用年限、使用状况和维修情况来综合考虑其尚可使用年限，最后判断其成新率。成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)100%（2）观察法 观察法依据其评估对象的建造特点、设计水平、施工质量、使用状况和维护保养情况以及各部位在该评估对象所占的比重，通过评估人员现场鉴定勘察与了解判断其成新率。（3）综合成新率 综合成新率=年限法成新率X%+观察法成新率Y%X%、Y%分别为年限法成新率和观察法成新率的权重。（4）对以下情况，采用合理方法确定成新率：对于能够基本正常、安全使用的建筑物，其成新率一般不应低于 30%；如果观察法和使用年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析

20、原因后，凭经验判断，取两者中相对合理的一种。对于条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新率。4、评估价值的确定 评估价值重置价值综合成新率 房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 11 十、估价结果 十、估价结果 经评估，于估价基准日 2010 年 8 月 31 日，广西容县南方食品股份公司拟进行资产收购涉及的广西容县南山阁经贸有限责任公司位于容县石寨乡庆寿岩仙佬垌的都峤宾馆、办公楼的两处房产的评估价值为 6,863,256.00 元，大写为人民币陆佰捌拾陆万叁仟贰佰伍拾陆元整。详见估价结果汇总表。估价结果汇总表 估价结果汇总表 房产名称 房产证号 建筑面积(m2)评

21、估单价（元/）评估价值(元)备注 都峤宾馆 容县房权证容房字第 20012288 号 4445.52 1450 6,446,004.00 已抵押办公楼 容县房权证容房字第 99000968 号 474.15 880 417,252.00 已抵押合计 4919.67 6,863,256.00 十一、估价作业日期 十一、估价作业日期 本次估价作业时间为 2010 年 8 月 31 日至 2010 年 9 月 8 日。十二、估价报告应用的有效期 十二、估价报告应用的有效期 根据国家现行有关规定，本报告有效期为一年，从估价报告完成 2010 年 9月 8 日起算。十三、估价人员 十三、估价人员 参加本次估价的人员有*。中国注册房地产估价师：中国注册房地产估价师：广西无双房地产评估有限公司 2010 年 9 月 8 日 房地产收购估价报告-广西无双房地产评估有限公司 12 附 件 附 件 1、房屋所有权证复印件；2、房屋他项权证复印件；3、部分委估建筑物照片复印件；4、估价机构营业执照复印件；5、估价机构资格证书复印件；6、估价机构备案证明复印件;7、估价人员资格证书复印件。