_ST同洲：房地产估价报告.docx

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1、房地产估价报告房地产估价报告估价报告编号：闽华成评报（2022）房字1046号福建华成房地产土地资产评估有限公司估价项目名称：估价委托人：房地产估价机构：注册房地产估价师：估价报告出具日期：南通同洲电子有限责任公司所属的坐落于江苏省南通市崇川区新胜路188号厂区工业房地产市场价值估价南通同洲电子有限责任公司福建华成房地产土地资产评估有限公司傅雪琴（注册号3520080037）付福军（注册号3520170069）2022年6月28日致估价委托人函估价报告编号：闽华成评报（2022）房字1046号南通同洲电子有限责任公司：受贵公司的委托，本估价机构委派注册房地产估价师傅雪琴（注册号35200800

2、37）、付福军（注册号3520170069）对估价对象进行了估价。估价目的：为委托人拟转让估价对象提供价值参考而评估房地产市场价值。估价对象：江苏省南通市崇川区新胜路188号厂区工业房地产，法定用途及实际用途均为工业，土地使用权类型为出让，不动产权利人为南通同洲电子有限责任公司；估价对象土地使用权面积60718 m2,建筑面私合计6825429 m2,明细如下：估价对象房屋建筑物明细表序号项目名称（幢号）不动产权证建筑面私建成年限（年）层数（层）建筑结构苏（2020）南通市不动产权第0005913号126847120112钢混结构178864420115钢混结构17882920115钢混结构7

3、6854520114钢混结构121147920116钢混结构合计6825429估价对象土地使用权明细表项目名称面私（1112)权利性质使用期限地类（用途）1土地使用权60718出让至2057年10月18日工业用地估价对象财产范围包括建筑物、土地使用权（含土地出让金）、配套设施及附属物，不包括机器设备、办公家具等动产，也不包括债权债务、特许经营权等其他财产或权益。价值时点：2022年5月28日。价值类型：市场价值。估价方法：成本法和收益法。估价结果：遵照有关法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构调查和搜集的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用适宜的方法进行分析

4、、测算和判断，在满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象在价值时点的市场价值为人民币壹亿壹仟肆佰陆拾伍万元整（11，465万元），平均单价1，680元/ 平方米。与估价结果和报告使用的有关特别提示：1、 估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场状况变化较大时不超过半年。2、 欲知详情，请阅读本估价报告全文。估价机构：福建 房地产地资 评估有限公司 （公章）祛定代久（爷或章）o二二年丿切0十/目 录估价师声明估价假设和限制条件估价结果报告、估价委托人、房地产估价机构、估价目的四、估价对象五、价值时点价值类型七、估价原则八、估价依据九、估价方法 十、估价结果十一、注册房地产估

5、价师十二、实地查勘期十三、估价作业期估价技术报告“ 、区位状况描述与分析 “、实物状况描述与分析12、权益状况描述与分析 四、市场背景描述与分析“ 五、最高最佳利用分析17 六、估价方法适用性分析17 七、估价测算过程八、估价结果确定36 附 件估价委托声明函、估价对象位置图、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片四、土地案例及位置图五、租赁可比实例调查表专业帮助情况和相关专业意见七、估价对象权属证明复印件不动产权证书苏（2020）南通市不动产权第0005913号 八、估价委托人营业执照复印件九、房地产估价机构营业执照复印件十、房地产估价机构备案证书复印件十一、房地产估价师注册证书复印件房地

6、产估价报告估价师声明我们郑重声明：、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、 我们依照中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第四十六号、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T 50291 20巧）、房地产估价基本术语标准（中华人民共和国国家标准GB/T 508992013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、 注册房地产估价师傅雪琴、付福军于2022年5月28日

7、已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师姓名注册号签名日期傅雪琴35200800372022年6月28日百军田35201700692022年6月28日估价假设和限制条件、本次估价的假设前提（一）一般假设1、 价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。2、 估价委托人提供了估价对象的不动产权证书，估价人员进行现场调查，收集权属证明和其他资料并进行核查验证、分析整理，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。3、 注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象

8、价值的重大因素给予关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。4、 本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提。（二）未定事项假设估价对象不动产权证书未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为2011年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。（三）背离事实假设1、 估价对象部分厂房已出租，租赁期内合同租金与价值时点的同类物业市场租金基本一致，本次估价不考虑租约限制因素的影响。2、 估价对象已设立抵押权，由于估价目的为委托人拟转让估价对象提供市场价值参考，故本次估价以估价对象无他项权利限制为前提。由于委托人

9、告知没有存在其他法定优先受偿情况，受自身能力和客观条件的限制，估价师未发现本次估价报告内容已披露以外的法定优先受偿款，提请估价报告使用者注意。（四）不相一致假设本次估价无不相一致假设。（五）依据不足假设本次估价无依据不足假设。、估价报告使用限制（一） 本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用。（二） 本次估价对象的估价结果，是反映估价对象在价值时点的公开市场上最可能实现的客观合理价格，没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格等对估价价值的影（三）估价结果未考虑估价对象及委托人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。四）本估价报告的使用者为估价委托人，除

10、国家法律、法规另有规定外，任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人不能由于得到估价报告而成为估价报告使用者。（五） 未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。（六） 本估价报告使用期限自报告出具之日起一年内有效，如果当地房地产市场变化较大时半年内有效。估价结果报告估价报告编号：闽华成评报（2022）房字1046号、估价委托人名称：南通同洲电子有限责任公司住所：南通市新胜路188号统一社会信用代码：913206006657907806、房地产估价机构名称：福建华成房地产土地资产评估有限公司法定代表人：傅雪琴住所：福建省福州市五四

11、路118号闽侨大厦三盛国际中心东塔9F 房地产估价机构备案等级：一级证书编号：352018010 资质有效期限：2021年4月30日至2024年4月29日统一社会信用代码：91350000158158123P 、估价目的 为委托人拟转让估价对象提供价值参考而评估房地产市场价值。四、估价对象（一）估价对象财产范围估价对象财产范围包括建筑物、土地使用权（含土地出让金）、配套设施及附属物，不包括机器设备、办公家具等动产，也不包括债权债务、特许经营权等其他财产或权益。（二）估价对象基本状况1、 名称、坐落：江苏省南通市崇川区新胜路188号厂区工业房地产（含60718 工业用地土地使用权及地上68254

12、29 m房屋建筑物工业房地产）。2、 规模：建筑面私合计6825429 1112,土地使用权面私60718 m2,面私明细如下幢号房屋所有权证证号建筑面私（m2）土地使用权面私（1苏（2020）南通市不动产权第0005913号1268471607180178864431788294768545“）12114796825429607183、 用途：规划用途为专业厂房、标准厂房、产品检车楼；实际用途为生产车间、办公用房、食堂及宿舍楼。4、 权属 （1）权属登记状况：权证编号苏（2020）南通市不动产权第0005913号权利人南通同洲电子有限责任公司共有情况单独所有坐落新胜路188号不动产单元号32

13、0602 010013 GB00101 F99990001权利类型国有建设用地使用权房屋所有权权利性质出让/其他用途工业师地/详见房屋清单面积宗地面私/房屋建筑面积6825429使用期限国有建设用地使用权2057年10月18日权利其他状况分摊土地使用权面积60718房屋清单幢号1：规划用途专业厂房，总层数2层；幢2、3：规划用途标准厂房，凸层数5层；幢号4：规划用途专业厂房，总层数4层；幢号5：规划用途产品检测楼，总层数6层（2）他项权利状况：根据估价师调查和估价委托人承诺情况，至价值时点，估价对象已设立租赁权、抵押权，未设立地役权等他项权利。（四）估价对象土地基本状况1、 四至：东临胜利路，

14、南临三网融合，智汇产业园，西临空地，北临新胜路。2、 土地使用期限：土地使用权终止曰期至2057年10月18日，剩余土地使用年限约为35 4年。3、 规划条件：未取得估价对象规划条件指标，本次估价设定宗地上建筑均按规划条件建设。4、 开发程度：红线内外“六通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯、通燃气），地上建筑物于2011年开发建成投入使用。（五）估价对象建筑物基本状况1名称1幢（行政楼）2幢、3幢（Al、A2）0建筑结构钢混结构钢混结构m设施设备设消防、电照、通讯、水卫等，设施设备较齐全设消防、电照、通讯、水卫、电梯等，设施设备较齐全4装饰装修外墻条砖饰面，铝合金窗；厂房南北两侧为两层楼

15、房（办公区）、室内安装玻璃门，地面铺设玻化砖，墙面及天棚刷水泥漆（一层部分吊顶）；中间部分为单层厂房（车间），安装卷帘门，地面水泥砂浆找平面（刷油漆）、墙面刷白、天棚为斜屋顶（彩钢板屋顶设保温隔热层）；楼梯为缸砖地板踏步，安装不锈钢扶手外墙条砖饰面，铝合金窗；室内安装玻璃门（部分防火门）；地面水泥砂浆找平面（刷油漆），部分地面铺设缸砖（24层）、部分办公区域铺设金刚板（5层）；墙面及天棚刷水泥漆，部分吊顶4层扣板吊顶、5层网格栅吊顶）；楼梯为缸砖地板踏步，安装不锈钢扶手5建成时间2011年2011年6维护状况及完损状房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般，房屋基础有足够承载力，无超过允许

16、范围的不均匀沉降，承重结构部件及主房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般，房屋基础有足够承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主福建华成房地产土地资产评估有限公司第5页房地产估价报告要非承重墙体基本完好，外培装饰条砖有明显脱落，门窗及五金配件基本完好，为基本完好房要非承重墙体基本完好，外墙装饰条砖有明显脱落，门窗及五金配件基本完好，为基本完好房1名称4幢（综合楼5幢（宿舍楼）0建筑结构钢混结构钢混结构00设施设备设消防、电照、通讯、水卫等，设施设备较齐全设消防、电照、通讯、水卫等，设施设备较齐全4装饰装修外墙条砖饰面，铝合金窗，安装玻璃门；一层为食堂室内地面铺设缸砖、墻面及天

17、棚刷水泥漆，卫生间地面铺设缸砖、墙面贴瓷砖、天棚PVC扣板吊顶；二至四层公共区域铺设缸砖、其他铺设金刚板，墙面刷水泥漆，天棚扣板吊顶；楼梯为缸砖地板踏步，安装不锈钢扶手外墙条砖饰面，铝合金窗，安奘玻璃门、室内安装木门；室内地面铺设缸砖（部分刷油漆）、墙面及天棚刷水泥漆，卫生间地面铺设缸砖、墙面贴瓷砖（洗手台墙面贴瓷砖2M高）、天棚扣板吊顶；楼梯为缸砖地板踏步，安装不锈钢扶手5建成时间2011年20H年6维护状况及完损状房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般，房屋基础有足够承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重墙体基本完好，外墙装饰条砖有明显脱落，门窗及五金配件基本完

18、好，为基本完好房房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般，房屋基础有足够承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重培体基本完好，外墙装饰条砖有明显脱落，门窗及五金配件基本完好，为基本完好房五、价值时点本次估价的价值时点为2022年5月28日（完成实地查勘日）六、价值类型（一）价值类型本次估价的价值类型为市场价值。（二）价值定义市场价值是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（三）价值内涵价值内涵是估价对象价值时点，满足本次估价假设和限制条件下，估价对象价值为房地价值，包括建筑物、土地使用权（含土地出让金

19、）、配套设施及附属物，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。付款方式是一次性付清房价款；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为宗地红线外具备“六通红线内平整；房屋为现房。七、估价原则本次估价遵循以下估价原则：一）独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原丿、则、0（二） 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。（三） 价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则（四） 替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原

20、丿、则、0（五） 最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。八、估价依据（一）有关法律、法规和政策性文件1、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第四十六号，2016年 7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过； 2、中华人民共和国城市房地产管理法（2019年中华人民共和国主席令第32 号，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；3、 中华人民共和国土地管理法（2019

21、年中华人民共和国主席令第32号，2019 年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；4、 中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日，第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会通过，根据2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修正）；5、 中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，中华人民共和国主席令第四十五号公布，自2021年1月1日起施行）；6、 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第五十五号）；7、 中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年7月2日

22、中华人民共和国国务院令第743号第三次修订）；8、 南通市自然资源和规划局2021年7月20日公布的南通市自然资源和规划局关于公布2020年度南通市市区公示地价成果的通告。（二）估价标准依据1、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T 50291 2015）；福建华成房地产土地资产评估有限公司第15页2、3、4、房地产估价基本术语标准（中华人民共和国国家标准GB/T 50899一2013）；城镇土地估价规程（GB/T 185082014）；城镇土地分等定级规程（GB/T 185072014）。（三）估价委托人提供的有关资料1、 估价委托声明函；2、 不动产权证书苏（2020）南通市不动产

23、权第0005913号；3、 估价委托人的营业执照复印件。（四）房地产估价机构、注册房地产估价师调查和搜集的相关资料1、 注册房地产估价师实地查勘记录和估价机构掌握的其他相关资料；2、 估价对象所在区域的房地产市场状况等资料；江苏省建筑与装饰工程计价定额、南通市建设工程造价指数、 南通市建设工程材料信息价等建安工程造价相关资料。九、估价方法（一） 估价方法的选用本次选用成本法（房地分估路径）和收益法进行估价。（二） 估价方法的定义1、成本法的定义成本法采用房地分估路径，其中土地采用成本法（土地取得价值采用市场比较法进行测算），房产按成本法进行测算，最后将土地和房产的价格加总得出房地产的总价。（1

24、）所谓市场比较法是指根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，具在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。该方法基本公式如下：式中：p一待估宗地价格；PB -比较实例价格；A一待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；B一待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数； c一待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数； D一待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数； E一待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数。土地成本法计算公式为：土地使用权价值：土地取得成本+土地取得税费+土

25、地开发费用+管理费用+钅肖售费用+投资利息+销售税费+开发利润。（2）所谓重置成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种评估方法，其计算公式为：建筑物评估价值：建筑物重置价格成新率。其中，建筑物重置价格：建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。建设成本包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。2、收益法的定义所谓收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。收法的基本公式为：式中：v一收益价值（元或元/m2）；Ai一未来第

26、i年的收益（元或元/m2）；Yi一未来第i年的报酬率（）；n一收益期（年）。十、估价结果遵照有关法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构调查和收集的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用成本法及收益法进行分析、测算和判断，在满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象在价值时点的市场价值为人民币壹亿壹仟肆佰陆拾伍万元整（11，465万元），平均单价1，680元/平方米。估价结果内涵是满足本次估价假设和限制条件下，包括建筑物、分摊的土地使用权含土地出让金）、配套设施及附属物，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。十一、 注册房地产估价师注册房地产估价师姓名

27、注册号签名日期傅雪琴35200800372022年6月28日百田军35201700692022年6月28日十二、 实地查勘期实地查勘日：2022年5月28日。十三、 估价作业期估价作业期：2022年5月28日至2022年6月28日。福建华成房地二0资产评有公司（公章）估价技术报告闽华成评报（2022）房字1046号、区位状况描述与分析1、位置状况（1）坐落：江苏省南通市崇川区新胜路188号。2）方位：位于同洲电子南通科技产业园，新胜路南侧，方位较好。（3） 土地级别：根据南通市自然资源和规划局2021年7月20日公布的南通市自然资源和规划局关于公布2020年度南通市市区公示地价成果的通告基准地

28、价图文件划分，该土地属于南通市三级工业用地。（4） 与重要场所（设施）的距离：位于工业区内，距离南通站约10公里，距离兴东国际机场约10公里，距离高速口约5公里。（5） 临街（路）状况：厂区出入口邻新胜路，临路状况较好。（6） 楼层：1幢（行政楼）为2层，23幢（车间）为5层，4幢（综合楼）为4 层，5幢（宿舍楼）为6层。（7） 工业聚集程度：估价对象位于同洲电子南通科技产业园内，该区域集中了萄京工业园区、三网融合智汇产业园等多个产园区，产业集聚度较高。2、交通状况（1） 道路状况：估价对象临近新胜路、胜利路，道路状况较好，道路通达度较好。（2） 出入可利用交通工具：出入可用公交车、出租车等；

29、附近设有“观音山新城管委会、通富路新胜路口公交站点，附近有607、608、61 1、47路等多路公交车经过、停靠，公交可及性较好，对内对外交通便捷。（3） 交通管制情况：无特殊交通管制。（4） 停车方便度：厂区配套有充分的停车场地，停车方便程度较高。3、外部配套设施状况（1） 基础设施：宗地红线外已达六通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯、通煤气），周边区域日常水、电供应保证率高，邮电通信、环卫等各项基础设施较完善。（2） 公共服务设施：附近有观音山新城管委会、南通市观河中学等公共服务设施，公共服务设施较完善。4、环境状况（1） 自然环境：周边道路较清洁，绿化覆盖率较高，自然环境稍好，周边

30、无水、大气等污染源，空气质量较好。（2） 人文环境：居民素质良好、声誉较好，治安状况良好。3）景观：绿化率较高，环境景观较好。5、区位状况综合分析估价对象位于较成熟的工业集中区，地理位置较好，交通便捷度较高，区域工业聚集程度较高，周边相关物流、基本生活配套设施较齐全，环境景观较好，对估价对象的价值产生有利影响。、实物状况描述与分析1、土地实物状况描述与分析（1） 名称：南通同洲电子有限责任公司位于江苏省南通市崇川区新胜路188号厂区的土地使用权。（2） 四至：东临胜利路，南临三网融合智汇产业园，西临空地，北临新胜路。（3） 面积：60718 m2,规模较大。（4） 形状：形状较规则，有利于建筑

31、布局，土地利用率较高。（5） 用途：批准的法定用途及实际用途均为工业用地。（6） 地形地势：地形为平地，地势较市政道路略高，自然排水畅通，私水和被洪水淹没的可能性小。（7） 地质：地质条件较好，地基承载力较好，稳定性较强，适合建造各类普通工业建筑。（8） 土壤：未受过污染，能够满足开发工业房地产。（9） 开发程度：红线内外“六通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯、通煤气），地上建筑物于2011年投入使用。2、 建筑物实物状况描述与分析建筑物实物状况描述与分析1名称1幢（行政楼）2幢、3幢（Al、A2）2规模（建筑面积）1268471 11122幢：1788644 m23幢：178829 1

32、11200用途规划用途为专业厂房，实际用途为行政楼及工业厂房规划用途为标准厂房，实际用途为工业厂房4层数2层5层-）建筑结构钢混结构钢混结构6装饰装修外墻条砖饰面，铝合金窗；厂房南北两侧为两层楼房（办公区）、室内安装玻璃门，地面铺设玻化砖，墙面及天棚刷水泥漆（一层部分吊顶）；中间部分为单层厂房（车间），安装卷帘门，地面水泥砂浆找平面刷油漆）、墙外墙条砖饰面，铝合金窗；室内安装玻璃门（部分防火门）；地面水泥砂浆找平面（刷油漆），部分地面铺设缸砖（24层）、部分办公区域铺设金刚板（5层）；墻面及天棚刷水泥漆，部分吊顶（4层扣板吊顶、5层网格栅吊面刷白、天棚为斜屋顶（彩钢板屋顶设保温隔热层；楼梯为缸

33、砖地板踏步，安装不锈钢扶手顶）；楼梯为缸砖地板踏步，安装不锈钢扶手7设施设备设消防、电照、通讯、水卫等，设施设备较齐全设消防、电照、通讯、水卫、电梯等，设施设备较齐全8层高两侧单层层高约5米，单层檐口高约10米，中间层高约1 1米单层层高约4 5米9空间布局整栋楼宇呈条状布局，布局合理整栋楼宇呈条状布局，布局合理10建成时间2011年2011年维护状况及完损状房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般，房屋基础有足够承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重墙体基本完好，外墙装饰条砖有明显脱落，门窗及五金配件基本完好，为基本完好房房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般

34、，房屋基础有足够承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重墙体基本完好，外墙装饰条砖有明显脱落，门窗及五金配件基本完好，为基本完好房其他楼宇配套设施完备，基础牢固，未见不均匀沉降、裂缝，主体结构完整，整体外观略显陈旧，采光通风良好建筑物实物状况描述与分析1名称4幢（综合楼）5幢（宿舍楼）2规模（建筑面稆）7685 45 m212114 79 11123用途规划用途为专业厂房，实际用途为食堂及工业厂房规划用途为产品检测楼，实际用途为宿舍楼4层数4层6层5建筑结构钢混结构钢混结构6奘饰装修外墙条砖饰面，铝合金窗，安装玻璃门；一层为食堂室内地面铺设缸砖、墙面及天棚刷水泥漆，卫生问地

35、面铺设缸砖、墙面贴瓷砖、天棚PVC扣板吊顶；二至四层公共区域铺设缸砖、其他铺设金刚板，墙面刷水泥漆，天棚扣板吊顶；楼梯为缸砖地板踏步，安装不锈钢扶手外墻条砖饰面，铝合金窗，安装玻璃门、室内安装木门；室内地面铺设缸砖（部分刷油漆）、墙面及天棚刷水泥漆，卫生间地面铺设缸砖、墙面贴瓷砖（洗手台墙面贴瓷砖2M高、天棚扣板吊顶；楼梯为缸砖地板踏步，安装不锈钢扶手7设施设备设消防、电照、通讯、水卫等，设施设备较齐全设消防、电照、通讯、水卫等，设施设备较齐全8层高一层层高约47米，2一4层单层层高约4巧米单层层高约3 5米9空间布局整栋楼宇呈条状布局，布局合理整栋楼宇呈条状布局，布局合理建成时间2011年2

36、011年维护状况及完损状房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般，房屋基础有足够承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重墙体基本完好，外墙装饰条砖有明显脱落，门窗及五金配件基本完好，为基本完好房房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般，房屋基础有足够承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重墙体基本完好，外墙装饰条砖有明显脱落，门窗及五金配件基本完好，为基本完好房其他楼宇配套设施完备，基础牢固，未见不均匀沉降、裂缝，主体结构完整，整体外观略显陈旧，采光通风良好3、 建筑物的大致工程特征如下：基础：钢筋混凝土独立桩承台；主体结构现浇钢筋砼框架梁板柱；

37、地面基土夯实、夯石垫层、水泥砂浆找平层，面层抹灰、部分贴砖；墙体240n皿厚空心砖；门窗：铝合金窗、玻璃门、钢质防火门；现浇钢筋砼屋面设防水层、保温材料。4、 构筑物及附属物的状况估价对象附属物包括水泵房、门卫值班室、围墙、道路、停车棚及地坪硬化、绿化、厂区大门等；其中门卫室为单层钢混结构，层高约28米，室内地面铺设玻化砖，内墙面及天棚刷白，外墙面条砖饰面部分刷白；水泵房为单层钢混结构，层高约2 8米，室内地面铺设缸砖，内墙面及天棚刷白，外墙面刷白；非机动停车棚为单层简易钢结构，层高约3 3米；围墙：新胜路一侧为砖砌钢栅栏围墙，层高约23米（其中砖砌围墙约0 8米，钢栅栏围墙约1.5米）；其余

38、为砖砌围墙。、权益状况描述与分析1、 用途：法定用途及实际用途均为工业。2、 规划条件：按现有规划工业用地使用。3、 所有权：价值时点，土地所有权为国家所有，房屋所有权为南通同洲电子有限责任公司所有。4、 土地使用权：土地使用权人为南通同洲电子有限责任公司，土地使用权类型为出让，价值时点剩余土地使用年限约为35 4年。5、 共有情况：单独所有。6、 用益物权设立情况：国有建设用地使用权，为出让方式取得。7、 担保物权设立情况：估价对象已设定抵押权。8、 租赁或占用情况：估价对象部分厂房已租赁，无占用情况。9、 拖欠税费情况：无。10、 查封等形式限制权利情况：无。11、 权属清晰情况：权属清晰

39、。四、市场背景描述与分析（一）当地经济社会发展简况南通，简称“通，古称通州，别称静海、崇州，江苏省辖地级市，长江三角洲中心区27城之一，国务院批复确定的中国长三角北翼经济中心和现代化港口城市。截至2020 年12月，南通辖3个市辖区、1个县、代管3个县级市，总面私8001平方千米。2021 年南通市生产总值110269亿元，比上年增长89，增速分别高于全国（8 1）、全省（8 6）0 8和0 3个百分点，两年平均增长6 8。第一产业增加值485 0亿元，增长房地产估价报告4 5 两年平均增长3 5；第二产业增加值53579亿元，增98，两年平均增长7 1；第三产业增加值51840亿元，增长83

40、，两年平均增长67。2021年南通市规模以上工业增加值比上年增长13 4。装备制造业、高技术制造业产值分别增长3L1、387。（二） 当地房地产市场总体状况近年受诸多不确定因素如疫情冲击、三道红线监管房企资金等影响，整体房地产市场仍表现出私极活跃状态，房企投资积极性不减，土地市场保持火热，新房市场规划逐步扩大，城市核心价值突出，市场处于初步回暖阶段。2021年1-11月南通市商品房去库存成效明显，1 1 1月，南通市商品房待售面积为426 8万平方米，比年初（2月末）减少1097万平方米，比2020年同期减少876万平方米，同比下降17。其中，商品住宅待售面私为180万平方米，同比下降29 8

41、。分地区看，崇川区和开发区去库存成效尤为明显。凵1月，市区、县区待售面私分别为227万平方米、1997万平方米，市区同比下降23，县区同比下降9。2021年1 10月南通市房地产企业到位资金相对趋紧，1 10月，南通市房地产开发企业本年资金来源17124亿元，同比下降8 7，两年平均增长124。其中，定金及预收款633 5亿元，同比下降18 8占本年资金来源比重为37；自筹资金444亿元，同比增长09占本年资金来源比重为25 9；个人按揭贷款2883亿元，同比下降75，占本年资金来源比重为16 8。房地产市场运行基本情况：（一）开发投资呈放缓趋势。1一9月，南通市房地产开发投资8376亿元，同

42、比下降28，比1 8月回落1.9个百分点，两年平均增长9 1。其中土地购置费267亿元，同比下降2L9，降幅比1 8月收窄22个百分点。建筑安装工程536 1亿元，同比增长&9，回落6，9个百分点。1 9月，10个县（市、区）开发投资增速分布不平衡，有2个地区同比为负增长，开发区增速最高，达18 3，与增速最低的地区之间差距达到409个百分点。（二）商品房销售面积增速回落。19月，全市商品房销售面私147L4万平方米，列设区市第2位，仅次于苏州；销售面积同比增长0 1，列设区市第11位，低于全省增速13个百分点。其中，住宅类商品房销售1290 1 万平方米，同比增长1.7%;商办类销售907万

43、平方米，同比下降94。（三）企业到位资金相对趋紧。1四月，全市房地产开发企业本年资金来源1594 8亿元，同比下降46 两年平均增长143。其中，定金及预收款5829亿元，同比下降16 8占本年资金来源比重为366；自筹资金4028亿元，同比增长27，占本年资金来源比重为25 3；个人按揭贷款275 3亿元，同比下降03，占本年资金来源比重为173。（三） 当地同类房地产市场状况巧工业生产运行基本情况：（一）工业生产平稳增长2022一季度，南通市规模以上工业以下简称规上工业）增加值同比增长62，较1一2月份回落2 6个百分点，低于全省平均水平02个百分点，增加值增速在去年同期高增基础上仍保持平

44、稳增长。与此同时，工业用电保持稳定增长，一季度全市工业用电同比增长59，增速较1 2月份回落2 7个百分点，高于全省平均水平07个百分点。（二）重点行业支撑明显一季度，南通市列统的34个国民经济行业大类中有24个行业工业产值保持同比增长，增长面达70 6。按累计产值排名的前十大行业中，化学原料和化学制品制造业、计算机通信和其他电子设备制造业、农副食品加工业、铁路船舶航空航天和其他运输设备制造业、化学纤维制造业等5个行业产值增速超过全市平均水平；十大重点行业产值占全市规上工业比重达73 0，对规上工业累计产值增长的贡献率达665，拉动规上工业产值增长8 8个百分点，支撑全市工业生产稳定增长“压舱

45、石作用明显。（三）重点企业增长较快一季度，南通市规上工业产值前100强企业（以下简称重点企业）中，产值同比增长的有86家，增速高于全市平均水平的有72家。一季度，重点企业累计产值占全市规上工业的比重达377，产值同比增长428，增速比全市平均水平高29 6个百分点；重点企业对全市规上工业产值增长的贡献率达97 1，拉动全市规上工业产值增长 12 8个百分占工业经济运行需关注的问题：（一）小微企业形势不容乐观南通市6376家规上工业企业中，共有小微企业5941家，企业数占比达93 2。受国内疫情不断反复影响，部分小微企业处于复工不达产的状态。3月份，全市规上小微企业产值同比仅增长04，增速分别低于全市平均水平、大中型企业6 1、13 9个百分点，其中小型企业同比增长 0 8，微型企业同比下降76。3月份，