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1、 商业地产(招商工作)筹备计划表 商业地产(招商工作)筹备规划表 衡阳市“爱尚街”筹备规划表 针对招商 阶段工作内容工作目的规划时间实行方办公室布置1）招商营销中心地址选定2）招商营销中心设备安置3）招商营销中心形象布置设立招商营销,供应工程筹备运作场所,并树立良好的公众第一感观形象熟识市场状况，了解竞争对手，客户资源的收集，为后期制定相关策略及招商治理等供应市场依据201*.07.01-201*.08.31爱琳置业拾方地产（已完成）市场调研1）工程当地调研2）周边市场调研3）定向调研1）经营治理公司组织架构设置2）公司架构人员定编3）经营治理公司部门和人员职责设定201*.07.01-201
2、*.08.31拾方地产（已完成）筹备201*.2.01-201*.2.15为商场前期筹备和后期营运供应法律依据和人力支持，201*.2.15-201*.2.25着重解决权益与治理责任问201*.2.25-201*.3.20题201*.2.25-201*.4.25201*.3.20-201*.4.29完善内部整体布局方案,对商铺和商品构造进展合理规划依据商户的经营意向和分类设定合理的招商条件及相关文件201*.12.30-201*.2.28爱琳置业经营治理公司组建4）经营治理公司申报5）经营治理公司工商登记6)商场各级治理人员的选聘7)商场经营治理培训资料预备8)商场经营治理人员及营业员培训爱琳
3、置业爱琳置业商场规划布局调整1）商场平面布局规划调整2）商场商品构造规划调整3）商场公共空间布局指导1）招商条件的厘定2）招商程序与相关文件的制定爱琳置业拾方地产招商条件拟订及招商程序、文件编制201*.12.10-201*.12.31爱琳置业机密第1页201*-4- 招商物料预备1）建立内部招商手册和图表、文件等2）建立外部招商手册和报价系统、统一口径为正式招商做好预备工作1)2)3)4)5)6)商场经营治理制度；物业治理执行文件；人事治理、财务治理等标准化治理体系；标准各项治理制度与流程,确经营治理内部工作制度和工作流程；保各项工作有序进展经营治理程序文件；作业指导书；201*.12.10
4、-201*.12.31拾方地产经营治理标准化执行文件及程序文本制定201*.3.1-201*.4.1爱琳置业CI系统导入制定CI手册内容企业文化建立导视系统制作1）本要素确定2）应运要素制定3）结合爱琳置业自有企业文化进展设定1）公共导向系统2）消防安全系统3）购物指示系统1）商户与品牌资源收集、预备2）市场摸底，二次调研,确定意向商家3）招商工作全面开展1）全程商户跟进2）商户合作合同签订1）商场装修方案确定建立企业良好的识别系统，使公众对本工程有清楚的认知度201*.12.1-201*.3.15201*.1.10-201*.3.15201*.3.1-201*.4.15201*.12.1-2
5、01*.4.10201*.12.20-201*.4.15201*.01.01-201*.4.30201*.01.01-201*.4.30201*.01.01-201*.4.30201*.12.01-201*.2.30保持整体装修风格和主题定位的全都性201*.12.10-201*.3.15201*.12.10-201*.4.20突出各品牌风格，保持商场整体美观、协调爱琳置业爱琳置业爱琳置业招商商户招商依据商场的主题定位，实行错位经营方式，有选择性的进展商户引进，确保商场的竞争优势拾方地产商场装修装修商户装修2）商场装修方案指导3）商场装修组织实施1）商户装修标精确定2）商户装修方案审核3）商户
6、入场装修组织实施4）商户装修验收制定商场运营推广策略方案爱琳置业拾方地产201*.3.25-201*.4.25爱琳置业拾方地产爱琳置业广告商场形象推广机密 依据招商进度进展推广执行，201*.12.1-201*.12.31第2页201*-4- 推广招商推广营业推广商户入场制定招商推广细案并实施招商推广、开业前后进展商场营业推广实施1）商户入场组织实施2）商品上架组织实施1）商场开业整体推广方案2）商户促销方案组织审核1）开业典礼方案确定2）开业典礼嘉宾确定1）开业各流程及营业演习2）消防演习1)监视并指导商场日常治理；2)经营治理问题询问及处理；3)帮助经营治理公司对全部商户的租金收取及催缴（
7、全部租金将在收取当月按月一次性上交经营治理公司）；4)统一治理并确保商场的经营符合现代商业物业的运作标准。1)2)3)4)5)6)7)帮助制定商场经营治理目标及规划帮助制定商场治理标准客户资料分析帮助各项资料及文件建档经营治理的监视实施经营治理效果评估和目标分析。各级经营人员不连续培训暂定（年货展销会、招商启动仪式、主力客户签约仪式、招商答谢会）看工作进度201*.12.1-201*.4.15201*.4.1-201*.4.25201*.3.20-201*.4.25拾方地产爱琳置业、广告公司爱琳置业爱琳置业拾方地产拾方地产、爱琳置业、礼仪公司爱琳置业开业预备开业营销推广方案制定开业典礼制订整体
8、进展工程的开业预备各项工作，协调和完善未尽事宜，确保工程顺当开业，并树立良好的公众形象。201*.4.5-201*.4.25201*.4.15-201*.4.25开业试营业开业201*.4.27-201*.4.30（因前期工作的滞后，开业日期盼定）201*年5月1日经营治理内容经营治理参谋商业经营治理实施爱琳置业进一步完善商场的经营治理，使商场经营有序的进展良性进展。爱琳置业招商推广规划需要相关工作环节做依据（如工程进度表等），依据状况在依据做出机密第3页201*-4- 扩展阅读：房地产工程商业定位及招商策略(招商工作规划表) 名目 前言 第一局部商业定位 第一章工程总体定位一、前期沟通总结二
9、、工程总体定位三、工程的功能定位其次章商业业态定位一、定位理由二、业态定位第三章商业名称定位一、商业案名定位二、的解释 第四章商业治理功能定位一、现有治理格局二、物流的治理功能定位三、现代化的治理体系第五章商业经营业种定位一、主题物流定位 二、经营业种定位三、定位规划 其次局部招商策略 第一章其次章第三章 招商总策略招商阶段设置招商工作规划表-2- 前言 商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲乏的活泼着高回报刺激着巨资开发；而经营的困难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合工程本身，步步为营，攻克风险的城堡。 商铺
10、时代的降临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的富强，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，春熙路、骡马市中心商圈和荷花池大市场的商圈局面被打破，双楠社区纷纷涌现。本工程要在剧烈的商战中占据一席之地，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它胜利与否关系着商业地产销售战的策略。 要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“先规划后行动”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“规划”的工作后，然后“行动”。该商业工程我集团初步战略为引入1家国际化零售商作为主力店，进而提升整个商业物业的价值。 商业地产开发是一种建立在多种专业平台上运作的
11、地产开发工程，它除了要熟识地产行业的运作规律，还要对零售业也特别了解，需要对消费者行为有着深度的熟悉。 零售业有别于生产制造业，它面对整个供给链中的最终一个环节消费者。因此，商业地产营造的不仅仅是一个购物场所，更是居 民生活的一局部；影响最终消费者行为的因素包罗万象，其中既有社会和经济环境，也有生活习惯和人文风俗。与其他行业相比，零售业的竞争则特别接近完全竞争，一招制胜的可能性特别小。它是一个特别注意细节的行业。运做商业地产是一个系统工程，谈论一个运作胜利的商业地产工程时，往往将他们的胜利归结于一两个突出的缘由，而无视了经营者在各方面的精雕细凿，这种思路是不正确的。首先商业地产的开发是一个长线
12、投资，追求的是长线、稳定的收益，进展商要具备将所开发物业的全部或局部作为优良资产进展长期经营的心态，也只有这样才拥有了将工程做好的源动力。 商业地产的开发，我集团需做好自行组建专业商业物业治理公司进展长期的商场治理的思想预备，专业细致的经营治理是商业物业的核心竞争力所在，零售的治理包括运营、推广、店面治理、客户效劳等几个方面，这些才是见真功夫的地方。 必需做好招商工作，积存前期客户；而招商的胜利要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的根底上，对商业精确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。微妙：精确的市场定位 商业地产也并非一般的住宅写字楼类房产工程。眼下诸多地产
13、开发商经过了近几年来房地产市场的洗炼，也有了初步的熟悉：商业地产的开发，在工程投入的资金大局部得到回收的前提下，也要留局部物业作为资产运作，作为公司的长期效益资产。 商业地产工程的开发要到达这一目标，首先应当意识和敬重商业 地产的运作特性。一个商业工程销售完成，进展商的使命并没完成，还要考虑最终经营者是否能有经营利润。依据既定的工程商业经营理念、合理的前期规划设计、细心的市场推广筹划、圆满的商家招商、胜利的商业营运，才能胜利运作商业地产工程的开发。只有如此才能吸引到消费者的留意力，他们才能去消费，商家有钱赚，才交得起租金，投资者才能有回报，到达三赢的完善结果。 第一局部工程定位 第一章 一、前
14、期沟通总结 本工程不是一个简洁的商业地产或商业经营工程，因而在对它进展评介和探究其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里查找恰当的出路。 前期报告在充分的市场调查根底上，深入讨论了南昌市的商业进展格局，并制造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分表达出本案的相对市场优势，“批发MALL”的市场定位同样无法全面表达本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。 工程总体定位 鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的局部内容进展了深度分析。由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。为避开正面火拼，寻
15、求更高层面的边缘性竞争优势，本工程在前期报告中实行“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径，针对市场特点和本工程自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的根底上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。 二、工程的总体定位 本工程立足于效劳周边市场，集批发、零商品展现交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。三、工程的功能定位1、功能组合（1）展现、交易功能区该功能区是本案的主功能区。展现功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展现提升本工程的辐射半径。同当前批发市场的主要差异表现在：集中主题规划，
16、导购便利（汲取零售商业的优点）；增加了展现的设计，为交易供应了一个动态的展现平台（有利于展现商品的风采，便于看样定货）； 经营产品以品牌商品为主导（通过展览展现为品牌企业供应一个推广新品和展现企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本工程，表达本工程的中档商品交易中心的定位）；销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需到达展现功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；可配计算机，进展客户治理，仓储治理（MIS系统）-预留管线。（2）
17、会展会议、推介培训效劳功能区该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平；同学院、行业协会等共同成立具有肯定权威的专家参谋组委会，为会展会议、推出和培训奠定根底；有规划、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：季节主题：春、夏、秋、冬；类别主题：时装系列运动系列绅士系列学生系列淑女系列动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；组织国内和区域的各种专题沟通会议和论坛；有目的、有规划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素养，进展其技能，开发其潜力，变得更有才能；（3）零售功能区
18、 零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是根据商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应当是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。例如，麦德龙的客户群有60-70%是团购客户，它走的是一种C&C的批零兼售的仓储式超市功能。或者引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商；东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。同时，引入肯定比例面积的超市，专营店，可以会聚消费人流，增加本工程的出售或出租面积，降低投资商的风
19、险，增加工程的胜利率。（4）休闲消遣功能本案的经营者既是一个浩大的经营群体，也是一个浩大的消费群体，肯定对休闲消遣功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要肯定的休闲消遣设施，另一方面，批发业务通常在下午3-4点钟完毕，需要一个消费的空间。同时，南昌洪城区域也没有较高档次的休闲消遣设施和场所，在本案内建立肯定的休闲消遣设施，可以填补洪城区域相对缺乏休闲消遣产业的需求。该区域为配套效劳区，以满意本工程经营主体和消费者需求为主导，兼顾洪城区域对于休闲消遣的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的工程，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲工程；各种主题的
20、餐厅、茶室；设置商务消遣、餐饮和业余时间休闲活动功能等。 （5）仓储物流功能本案作为位于洪城区域的新型批发MALL，仓储物流功能是重要组成局部。不仅为本案的经营商家效劳，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式供应小包装，并集中配送；仓储可以采纳租赁自用和托付治理仓储效劳区两种方式；对于加工处理必需设计标准化的包装模式；整个仓储物流效劳可以托付第三方物流公司进展经营，引入仓单经营模式，实现物流现代化；主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工效劳、配送效劳、验收货物、车库、租车。（6）信息效劳功能信息效劳功能区主要是收
21、集、加工和处理各种行情，准时为入驻的企业公布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息公布中心是目标，主要功能为媒体公布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展现广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。托付高校或讨论所，设计市场的经济构造模型，建立相应的供求曲线图，以猜测和分析市场前景；有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的效劳；创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购效劳，公布推介的活动和企业形象宣传； 摊位展现主题设计效劳，企业和商品的广告创意和设计效劳，提高市场的整体形象水平；负责市场自身的宣传，每年必需有完整的广
22、告规划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；借Internet网络公布各种信息。（7）商务办公效劳功能区由于本案的主要目标客户是企业，而不是个体经营者，在经营过程中，必定有的需要肯定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员相对会增加本钱，商务功能效劳区就是代理商务效劳。这些企业由于规模较小，资金力量有限，在商务活动中，迫切需要一个能够供应一个完善商务效劳的办公环境。商务洽谈室：供小企业按小时租用，这样可以避开由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁，同时供应各种商务效劳；会议室/中心：供入驻的中小企业召开各种会议使用；俱乐部：中小
23、企业家的乐园，一方面有固定的场所，另一方面可以获得很多的优待和效劳；电子商务中心：文字处理系统（打字、复印、传真、装帧等），但必需定价效劳，以削减经营人的经营本钱；各种询问效劳，弥补经营者的某些缺乏；秘书效劳：是一大特点，处理经营者摊位外的公共事务，包括合同治理，电话、网络订购记录效劳，谈判记录等； 理财效劳：是代理财务治理（记帐、凭证、报表），真正了解经营的财务状况，并给出经营财务上的指导和提示；结算效劳：是在银行统一指导和治理下，保证资金的安全性和经营过程的可信性；会计、律师、广告、印刷等相关效劳业的办公室；商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并供应各种相关的商务配套效劳
24、，与铺位交易形成互动。（8）治理功能治理是保证交易的正常化的根本保障组织由政府有关部门、进展商和经营主体共同参与的市场治理委员会；制定和修改市场的治理规定；解决市场纠纷和分歧；检查、监视产品的质量；打算非营业时间的进出货、防盗、防火；确定商品包装的标准；处理紧急状况的问题；组织有关推介、展现、培训等有利市场的活动；争取政府的优待政策，制造良好的市场平台环境；成立具有行业特点的中介效劳组织，专业商会，行业协会。（9）公共设施、环境效劳区完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。公共环境包括市场 内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的直接表达，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调全都
25、的主题风格，固然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、便利的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅、清楚，空间利用率高，环境卫生干净，给人们供应舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。2、产业构造组合报告在市场调查的根底上，确定了五大门类、十一个标准门类四十二个商品类别的产业组合模式门类配置标准门类权重比例根底门类进展型门类玩具、文具类电器类家居类35%装潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精致工艺品、花卉等电视、音响、电饭煲、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、微波电器、消毒柜等儿童玩具、成人智力玩具、办公文化用品、乐器、小型科学器
26、材等-12- 门类细分食品类烟酒类服装类35%包装食品、礼装食品、保健品、绿色食品等烟、酒、饮料等各类服装、鞋帽、纺织品等 潜质型门类休闲用品10%体育健身器材、户外活动器材、钓鱼器材、老年保健器材、休闲体育服装及用品等各类图书、期刊、电子影象制品影象图书17%大综型传日用小百货统门类特别门类地方性土特3%产类古玩类 二、商业业态定位 本工程的功能架构是由批发、零售、选购、配送及配套效劳构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、选购、配送及配套效劳功能于一体的大型展现交易中心。三、商业案名定位 为降低工程风险，本工程的商业案名定位为： 江西国际商品博览城 博览城是指以江西省浩大的资源为依托，集产
27、品会展、交易、信息、效劳功能于一体，具有肯定档次，统一形象，统一经营。 它不仅是产品的展览，也是一个城市形象、共性、素养和实力的集中表现，同时还是城市整体价值的集中表达。四、治理功能定位 商业筹划的结果是筹划了一个案子，铺出一条路子，带出一个班 子。商业筹划的核心表达在筹划工程的长期富强，所以功能定位至关重要。 中国物流业在经济高速增长的大环境下有了很大改善，但在治理功能上还存在明显的缺乏。 首先，从兴旺国家来看，现代物流的功能是设计、执行以及治理客户供给链中的物流需求，其特点是依据信息和物流专业学问，以最低的本钱供应客户需要的物流治理和效劳。而现在，我国多数物流企业是在传统体制下物资流通企业
28、根底上进展而来的，企业效劳内容多数仍停留在仓储，运输，搬运上，很少有物流企业能够做到供应综合性的物流效劳，现代物流效劳的功能尚不能得到很好的发挥。我国的物流企业，无论是物流效劳的硬件还是软件与高效率低本钱的现代物流还有较大的差距，信息收集、加工、处理、运用力量、物流的特地学问，物流的统筹筹划和精细化组织与治理力量都明显缺乏。 其次，条块分割的物流治理和流通体制制约着物流业的进展。物流的专业化分工特点虽然日益明显，但是物流的组织和治理却不断向综合性进展，各种物流方式和物流载体之间的联系越来越严密。但是，我国目前的物流行业治理仍沿用着规划经济时期的部门分割体制。与物流相关的各局部分别由铁道、交通、
29、民航、内贸等不同政府部门进展治理。依据这种条块治理体制，形成了自上而下的纵向隶属和治理格局，严峻制约着在全社会范围内经济合理的对物流进展政体统筹和规划，阻碍着物流的社会化进程，制约着现代物流的进一步进展。1、现有治理格局 洪城大市场 洪城大市场由原来的物流中心的代表，现渐渐隐退，最主要的缘由是其物流市场散、乱、差、小、效益低、缺乏现代治理手段。 详细表现在：鸿顺德 2、金润物流中心的治理功能定位 金润物流中心打破原有市场格局，集仓储、承运、搬运、营运、营销、效劳等多种功能为一体，在提升南昌物流业竞争水平的同时开创了一个全新的市场空间。 金润物流中心的治理还突出维护中坚租户群体的利益，从原来任其
30、抢生意到对各经营业主实施任务供应，依托统一营业执照的金润物流中心，整合现有个体运输资源并提升为具有现代物流理念的综合物流平台，利用整合后的超强市场竞争力占据整体货运市场的业务主流，转变以往个体户抢生意的局面而代之以同一形象下的物流中心安排任务的格局，最终提升货运市场的竞争层面，以确保最终的价值最大化目标的实现。 3、金润物流中心现代化的治理体系 营运中心营销推广物业治理租务招商公共关系后勤效劳物流公司经营治理协会组织广告公司筹划部商铺租赁长期招商财务、行政、人力资源物流信息旅业 4、矩阵式治理架构诠释 矩阵式治理构造是指：按职能划分的部门与按产品、效劳或工程工程划分的部门结合起来的组织形式，每
31、个成员均要在“条”和“块”两方面分别执行两个领导的指挥。 这种治理架构结合了近期利益与远期利益，利于单位核算，提高了决策质量。 五、商业经营业种定位 商业要胜利，经营业种定位是一个关键因素，形成有共性的业态模式，才能在竞争中立于不败之地。因此，我司在对本工程的商业经营业种定位是基于反复的市场调研和对省外同类市场的论证之上，具有很强的市场竞争力和吸引力。1.主题物流定位 本工程处于洪城板块的洪城大市场的正南面，且有承接洪城大市场及周边五大市场巨大人流和商机的先天优势，对物流而言，具有强大的市场辐射力。 无论是传统物流，还是现代物流，物流的定义打算了“物流”本身是一项综合性极强的经济体系。前在中国
32、西部、中部乃至东部沿海蓬勃进展的现代物流建立，根本停留在“大流通、大商贸、大物流”的初级熟悉阶段，这种不具备任何主题、没有产业支撑的物流概念肯定程度上限制了民间资本对物流的投资熟悉，这也正是国内物流建立之所以“雷声大、雨点小”的重要缘由之一。为此我司将现代物流的定位提升到“主题物流”定位。 主题物流在现代物流根底上，依托地区产业经济，涵盖了产业产品选购物流、生产物流、销售物流、配送物流、回收物流全过程。2.经营业种定位 金润物流中心由多种业态和谐组成,真正实现在一个单一的物流主题下进展多元化经营,最大限度地延长顾客的逗留时间，提升了消费的比率与金额。 、定位指标表 主题现代商业生活理念定位形象
33、定位商业航母；新城标；新引擎批零市场功能区根底性35%食品门类烟酒信息效劳区服装进展性35%家居电器 功能定位展现交易中心门类定位定消遣休闲区位门类玩具、文具潜质性10%休闲用品门类酒店影象图书大综传17%日用小百货统门类仓储配送特别门3%类货运效劳区土特产古玩治理及商务办公区 目标批发商业、零售商业、辅价客户助商业、配套效劳格定位 3.定位规划 1)粮农产品博览城定位前提在前期市场调研过程中，通过对“十六大”的关注，我们留意到“三农”问题在中国经济改革中的重要地位。江西是农业大省，粮农产品收入占农夫收入的29，所以三农问题尤显突出。南昌市是江西省唯一一个核心城市，南昌在解决“三农”问题方面的
34、态度直接影响着江西三农改革的方向。在地理位置上，江西省连接中国两大“都市经济圈”（长三角、珠三角），如何帮忙、引导江西的优质粮农产品进入以上述两个地区为代表的兴旺地区市场，进而扩展到国际市场，提高农夫依靠农产品销售的直接收入；降低市场门槛，引导更多农夫进入到商贸流通领域，转变以往农夫出力、商家赚钱的传统市场模式；大力推动农业产业化，加快进展农产品流通组织，不断拓宽农夫的增收渠道；运用信息技术，创新经营理念，进展和扶持一批现代化的农产品流通组织，降低粮农产品流通本钱，都是南昌市今日不得不面对的事情。 随着中国政府对农村科技进展的强力推动，今日的中国农业已经接近耕种“工业化”，解放农村，引到一局部
35、农夫剩余劳动力“下岗”，通过有效地扶持引导，依靠他们对自身产品的熟知度提高产品的市场竞争力，同时猎取更大的市场回报，也是三农改革的思路之一。 会展经济正在逐步成为江西经济进展的“助推器”。会展经济集商品展现、交易和经济技术合作等功能为一体，并具备信息询问、投资融资和商务效劳等配套功能，在贸易往来、技术沟通、信息沟通、经济合作诸方面发挥着日益重要的作用，其1:10的产业带动系数让会展经济在中国经济舞台上扮演着越来越重要的角色。 金润物流要区分于其它物流，在定位上就要比他人高一个层次，这就需要我们的定位依据地方的经济特点来严密地联系政治形式，使定位别具一格却又具有可操作性。定位规划由此我司在对本工
36、程的定位规划时，萌发了依托粮农产品主题物流，提高江西农产品竞争力，同时也可借此加大政府对本工程的支持度，将本工程提升到一个高度。亟待解决的“三农问题”，强大经济带动力作用的会展经济，都为本工程开发供应了定位依据，我司站在筹划的战略高度，结合南昌单核中心城市的地位与作用，经过反复论证，对一期市场形象作出如下定位：优化农业产业构造，打造江西粮农精品的商贸航母“中国（江西）粮农产品博览城”粮农产品博览城集会展、交易、物流、信息、效劳功能于一体， 其产品经营范围涵盖粮食系列产品、蔬菜产品、粮食深加工产品、生态农业产品、园艺花卉产品、农副产品、便利食品、地方土特产品、畜牧业产品、水产品、农业经济作物、生
37、态保健品、绿色食品、传统中药、棉麻产品、食用菌、生产资料、农业机械等，并领先引入了生产技术及农业人力资源两项交易主体。依靠先进的治理理念，通过博览城营运中心、信息中心和营销中心的功能设置，转变传统批发市场物业治理、经营治理严峻落后、经营现场环境恶劣、交易行为不标准以及产品整合力量差的落后市场模式。效果猜测粮农产品博览城是紧扣“三农”问题，因而，政府无论是在关注上还是在支持度上都会有所偏重。而且只要宣传到位的话，市场引爆的威力还是挺大的。 只要治理得当，粮农产品博览城的经营及进展的具有很大的潜力。2)制造业主题定位前提 粮农产品博览城由于与政策的联系严密，一方面在政策上可能取得优待，但另一方面的
38、风险也是很大的，所以，我司查找另一条同样是具有市场爆破力，但风险相对要小的定位。 定位规划 提出制造业为后补定位。江西制造业产品博览城 效果猜测 其次局部招商策略第一章招商策略 一、策略连续 “赢了再打”的策略不仅是金润物流中心整个工程的总策略，而且同样贯穿在每个环节之中。在招商策略之中，每一个步骤的绽开也是遵循着“赢了再打”的策略，在前一个步骤“赢了”的前提下，执行下一个步骤。二、招商策略1、敲山震虎 构筑较高的平台，与政府形成互动。 公关活动先行，如：举办全国性高档次的论坛或是座谈，（论题可以类似为：中国物流市场各何处去？新经济下中国特色物流中心的建立、南昌物流的特点及根底等），邀请官、产
39、、学、媒介的权威人士。 媒体报道紧随，对于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要跟上步伐。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。2、围魏求赵 本地媒体与全国性媒体结合进展。跳出南昌狭隘的圈子，对全国 各地的物流及对与本工程相关的商业阅历和总结进展相关报道，到达以全国的“众星”衬托出本工程这个“月”之效。3、做一个样板市场 不管是现代物流也好，主题物流也罢，经营者和投资商是不会掏钱去买一个概念的，他们要买的是概念带给他们的回报，这是商业工程不同于住宅工程的一个重要特征。 在香江和鸿顺德以单一、明确的利益点切入市场，
40、这种定位目标精确，命中率高，在细分市场上快速崛起，但牺牲太大！为了突出一个利益点，而将工程定位于一处狭小的市场区隔，对后期开发不是很有利。 金润物流中心工程要真正做成一个物流的中心，招商策略要具有可操作性，就必需立足于南昌这个大的环境中，通过南昌来衬托本工程，通过南昌的进展来衬托出本工程的前景。因而在招商过程中不能单纯地宣传本工程的特点。 通过对南昌市场进展考察及对全国相关市场的讨论后，我司提出将南昌做成一个“样板市场”的招商策略，一方面为金润物流中心在全国市场的推广做一次预演与探究、测试方案，并积存各方面的阅历；另一方面，突破南昌，便可以“样板市场”吸引全国各地的经销商，争取通路的全力支持。
41、4、完善的商业规划书 完善的商业规划书对招商起到事半功备之效。 其次章 招商阶段设置 一、阶段设置表调整前期招商前期招商前期招商到达要求不能满意公开招商（散户招商）主题物流补充（招商）二、补充说明 前期招商主要是对主题产业（如主力店、专业市场）及地区级的交易招商，对广告、物业及经营公司实行招标形式。本工程的招商特点是前期招商、招标和公开招商同时进展，到肯定阶段后，进展调整整合，假如此时的结果没有到达目标，则补充主题物流招商；假如达 -25- 到预期目标，则进展公开招商的散户招商阶段。 第三章 工作内容招商工作规划表 201*年201*年201*年4567891011121234567891011121234一期前期招商招标公开招商正式招商（或主题物流招商）二期前期招商招标正式招商（或主题物流招商）正式招商三期前期招商招标公开招商正式招商（或主题物流招商） 友情提示：本文中关于商业地产(招商工作)筹备规划表给出的范例仅供您参考拓展思维使用，商业地产(招商工作)筹备规划表：该篇文章建议您自主创作。