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1、城中村”问题调研报告 “城中村问题调研报告摘要： 西安市李家村是典型的“城中村类型，通过对李家村服装城的调研,结合国内对城中村问题的已有的理论、实践成果，在深入调查、研究现状问题的基础上,探讨了这一类具有很强集体经营性质的城中村的未来改造可能性、改造方向、注意问题等等。关键字： 城中村 李家村“城中村”是指在改革开放以来，一些经济发达地区和城市,由于疾风暴雨式的城市建设和快速城市化，导致城市用地的急剧膨胀，把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地的范围，大部分耕地的性质由劳动群众集体所有转化为国家公有，而在征地过程中返还给乡村的用地、自留山、丘等则维持以前的集体所有制性质不变,在这些用
2、地上以居住功能为主所形成的社区则被称为“城中村.改革开放以来，我国的城市化进程不断加快,其间，城市发展将其周围的一些农村用地逐渐转化为城市化地区.这些农村的耕地被征用，其就业方式发生根本转变,生活方式和居住环境也产生一些变化，逐渐朝城市化道路发展，形成“城中村”现象。在城市进一步扩展的过程中，“城中村现象是一个较为普遍的问题，如何使这些城中村在城市化过程中具有活力,并成为城市的有机组成部分,是人们较为关注的问题,同时也有着较多的问题. 因此,通过西安市“李家村”作为个案，进行调查，从而深入了解其内在和外在的特征,为“城中村”问题的进一步解决提供一些决策依据。在这次的调查中,采取了实地访问、问卷
3、调查、统计分析、归纳分析等方法对李家村服装市场及其周围地段进行了重点调查。1、调查对象分析李家村服装城位于西安市和平门外，雁塔路北段,两面有城市干道相联,其南即为西安的科技一条街，周围又有秋林商厦、铁一局文化活动中心、文艺路批发市场、冶院等消费和服务较集中的单位，其地理位置十分优越。李家村服装城占地2。1公顷，人口约5400人，其中常住人口1080人，流动人口4320人.李家村服装城于1991年建成,于1992年开始对外招商引资,吸引了大批江浙商户的进入，现已有营业店面780余间，实际出租490余间，出租率为62.8%。随着服装城的不断发展扩大，于1997年又在内部兴建了浙江村服装城，它占地0
4、。42公顷，建设营业店面420余间,现已出租208间，实际出租率为49.5。浙江村服装城虽然属李家村服装城的一部分，但在管理上却相对独立，它主要集中了江浙一带的商户，是一个以加工、销售中低档服装为主要经营活动的外来人口聚集区，其产品除供应西安许多市县外,还销往西北其它地区。这两个服装城的存在,为李家村及周边地区带来了大量的经济效益，同时也为西安提供了大量的就业岗位。 随着经济的发展，李家村原有的经营模式和空间布局方式以及周围环境质量的恶化已经严重阻碍了服装城的进一步发展.“城中村”问题突出表现在三个方面：第一是建设乱，村民乱搭乱建成风；第二是人员混杂；第三是村民子女的教育问题得不到满足。接下来
5、就让我们进行具体地分析。1。 1居住人口情况表1）.对村民综合情况的调查有工作职业是否出租房屋对设施是否满意是否愿意进行改建是219334%69%否79%7%66%31 无疑,村民从 “大乱”中获得了很大的经济利益，但从此有近80%的原李家村村民不再有其它任何职业,过上了终日无所事事的“二世祖式的生活，调查显示这种生活方式及生活环境对村民及其后代的发展带来的不良影响是显而易见的。表2）。 村民和暂住人口文化程度 文化程度 小学及小学以下 初中高中 中专 大专 本科 占总人口比例 34.6 34% 18。8 8.8% 3。2 0.6% 从表中的统计可以看到，李家村村民的文化素质普遍较低，初中及初
6、中以下文化程度的人口占到总居住人口的68.6%。由于人口构成鱼龙混杂，使这成为社会管理的薄弱区域,为大量社会闲杂人员提供了避难的场所。而今，因城市建设需要，在大量土地被征用后，村里已无耕地可言,经济发展模式由传统的农村经济逐步转向了城市经济,然而，村民是被动转变其传统劳动方式的，所以其思想意识和行为仍没有什么根本性的转变,随着人才竞争日趋激烈，及大量外来人口的进入，他们很难再找到合适的工作岗位，多数村民的文化素质决定了他们只适合于从事劳动密集型产业或服务业.没有了土地耕种，村民并不担心自己的生活,出租房屋的租金收入，再加上村里固定资产、出租土地带来的分红,使得村民的收入还是较为可观的（见表4）
7、，其中家庭人均月收入在10003000元的竟占到村民总数的61。没有了生活的压力，他们中的许多人也就不想再去找什么工作做了，与我们聊天的几位村民正当壮年，却成天在街边闲逛,除聊天打牌之外就无所事事。表4）。村民收入情况家庭人均月收入(元）1000以下1000300030001万1万以上 所占人口比例2861 15%4%表5）。外来租住户、经商户收入状况人均月收入 1000以下1000200020005000 50001万 1万以上所占比例 27% 37% 16% 12% 8%1。2用地性质及公共服务设施状况 就教育和娱乐设施的情况,例如托幼、小学等基础教育设施,我们看到的是村内的规模偏小、质量
8、较低,或者就根本没有,有条件的人家都将子女送到其它城区就读.没有什么公共活动场所，没有集中的组团绿地，村民无处进行有益的户外活动，现有的也不过几处规模小|服务档次低的棋牌室，多数人只能在街头巷尾聚会，聊聊天,精神生活相当匮乏，社会问题较为突出。 大量出租屋用途混乱、租住人员构成复杂、人员变动频繁，房屋易手混乱。据1998年统计，集体出租的房屋196间,占总数11；私人出租1582间，占总数89%。据2000年统计，属集体出租的251间，占总数的8。1%，相比增多了28。1%；私人出租屋2849间,占总数的91.9%，增多80%.特别是新建的和改建的房屋，大多也是用来出租，密密麻麻，一间挨一间，
9、乱七八糟，所谓“烟囱楼”、“握手楼、“亲嘴楼”、“一线天”景象比比皆是,租金随行就市无标准。出租屋用作小卖店、理发廊、歌舞厅、煤气经营站、生产加工厂、餐馆等五花八门，市容市貌不雅。很多出租屋是违章建筑，有的是砖木结构，有的是加层搭建的，存在很多安全隐患。1.3居住空间环境在李家村的空间结构中,除浙江村服装城全部是二层连廊经营性建筑外，商住混用的建筑（即一层为出租门面房，二到五、六层为住宅）占到总用地面积的36。41。村民凭借李家村所处的优越地理位置，为了追求短期的、更高的经济利益，对有限的土地进行了高强度、高密度的违章建设。据调查在这里的居住用地的容积率在2至3之间，个别甚至更高,建筑密度平均
10、为70,建筑层数已达到7层。村民的建筑品位普遍来说比较差，房屋建筑质量低，其中有60%是加层搭建的，许多建筑不顾西安是八度抗震区，能将120墙修到56层，更见到有很多楼前后间距不过两米，而楼却有5-6层高,基本的日照间距、采光通风、居住生活的私密性都得不到保障。村庄内的绿化面积、绿化设施非常不足，绿地面积只占到总面积的0。83%，根本无法满足居民的日常需求。另外，不但楼内无任何消防设施，多数建筑存在消防隐患，而且村内道路狭窄曲折,多数地段消防车根本无法到达。除上述情况之外，调查中可以看到：新旧建筑比邻而立，参差不齐，整个村庄面貌混沌无序、凌乱不堪。村庄的基础设施和公共设施严重缺乏，许多市政配套
11、设施并未随村庄的建设得到改善，电力、电讯线路的走向非常杂乱，随处可见暴露在室外、空中的电线网，据调查村民冬季取暖仍有87采用土灶或炉子自家解决。为了取暖及许多小作坊生产的需要，许多经商户在无技术保障的前提下，私自建造小锅炉、煤气灶，留下诸多安全隐患，据村民反映，自1998年以来，已发生过4次小锅炉爆炸的事件。村庄的给排水也没有统一的安排，因为排放量有限,经常发生内涝现象,一下雨就像被水淹过一样。3。分析与总结通过对李家村的调查显示形成现有局面的原因是多方面的，总的来说，由于城市发展中经济利益的驱动，产生了一系列的社会和环境问题.以下就此进行简要分析。首先，由于在城市建设扩展过程中,政府部门忙于
12、追求城市经济的增长,对农村的规划重视不够，在将原有耕地征用之后，对村庄采取了“围而纵之的发展态度，也就是用道路网或其他实体将其围起来，留给它一定的发展空间，任其发展，这样以来，村庄的建设就处于一种无序的状态,形成后来与城市整体环境格格不入的局面。另外，政府部门在征用土地后，没有考虑原有村民的具体情况，例如文化教育状况、人员构成、年龄层次，没有考虑被征地农民今后的谋生问题，甚至对被征地地区土地的潜在经济价值缺乏长远的考虑,造成后来我们所介绍的一系列社会和环境问题。其次，虽然都市村庄的经济已迈入城市化，但村民的思想观念还停留在原来“小农经济”的状态,因而在指导村庄的经济发展思路和城市建设上表现出明
13、显痕迹。村民凭借所处的优越的地理位置，在未作科学规划的条件下,对有限土地进行了高强度、超常规的违章建设，加之其服装业作坊式的生产方式使村庄“脏、乱、差面貌更加恶化，这实际上是对李家村良好的区位及交通运输条件的巨大浪费,在巨大的经济效益背后,是发展的不经济。从建筑环境方面。无论是公共建筑还是村民住宅,其设计大多经不起推敲，往往不能满足现代都市生活的标准和需求，建筑造型上则更是缺乏时代新意和地方特色。同时建筑结构的不合理和安全隐患的存在更为严重，希望政府个主管部门予以关注。 对村庄建设的监察力度不够也是原因之一。由于早期的监察工作是城建部门孤军奋战，在人员编制有限的情况下，监察力量明显不足，而违章
14、建筑又比比皆是，这迫切需要城管部门与公安、工商、税务等部门配合，进行综合执法。4.对问题的思考我们必须肯定，在城市发展初期村庄廉价出让了大量的集体用地，为城市发展做出过一定的贡献，但实事求是的讲，没有城市的征地、建设和发展，村庄剩余用地不会有如今的高价位,更不会有一度繁荣的租赁业。因此，为公平使用国有土地，对村庄用地要适当实行有偿使用。对村庄所处不同地理位置，根据土地的级差,为都市里村庄制定出一系列的土地部分有偿使用的政策指引，强调土地的集约使用，走持续发展的道路.为此：加强管理,统一规划,将村庄纳入统一的规划中。要把“城中村”当作城市的一个细胞加以正确的引导和培育，为其指定土地开发强度指标，
15、进行公共设施、市政设施尤其是环卫设施的配套建设。不能重复以前的做法，将其“圈”起来,任其自由发展,否则将成为城市里的“恶性肿瘤”,影响城市的健康“肌理”，阻碍城市的现代化进程。努力改善现有的空间结构、经营方式，建立现代化的步行商业环境。 其次，应跳出过去村庄规划模式，进行改造策略研究。摒弃以村民宅基地为单位的“棋盘式”的规划模式,代之以花园式、联排式的城市住区的规划理念。对处于城市景观敏感区、核心区的村庄,还要侧重城市设计研究。加强对村庄建设的有效监管。如果没有强有力的综合监管措施，再高水平的规划及法规都会流于形式，失去本来的作用.另外，成立一支综合性的执法检查队伍，对违章建筑、违规建设行为进
16、行坚决查处。两手都要硬，经济和实体的处罚并行，要让违规者痛定思痛,引以为戒。 满足村子女教育、再教育的需求，使经济的发展与精神面貌的改善同步进行，提高人口的综合素质。转变观念，发挥集体效应，改变现有的作坊式生产方式.逐步地将居住与生产经营活动空间相分离，提高居住环境的品质.这次调查活动虽然结束了，但李家村许多不合理的现象仍然存在着，我们相信这只是我国快速城市化进程中诸多不良现象中的一幕.随着我国法制的不断健全，以及城市规划被更加重视，相信将会有越来越多的人关注诸如此类的问题，并在它处于初级阶段时就得到妥善的解决。参考资料：1、耿慧志,清徐县乡镇企业调查及空间集聚对策研究，城市规划汇刊，2002。1 2、唐子来,居住小区服务设施的需求形态，城市规划,1999。5 3、汤茂林，江苏省城市化特征及发展趋势研究，城市规划，1999。6 4、冯 蓉，可持续发展的建成区用地,城市规划，2000。2 5、王殿海等,城市向郊区发展对中心区交通影响研究,城市规划,2000.4 6、李玉清等,转型期国有企业职工法制心理状况的调查，政治与法律，2001.3 7、杨洪烈、潘光庆，论出租屋管理, 城市问题，2001.2 8、房保国、沙国华，中国社会对沉默权的容忍度有多大“沉默权在中国”调研报告，政治与法律,2001。5 9、李俊夫，城中村的改造,科学出版社