房地产经营与管理 第8章 房地产经营分析.ppt

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1、房地产房地产经营与管理经营与管理第8章房地产经营分析房地产房地产经营与管理经营与管理内容摘要房地产经营分析就是利用各种核算资料和其他房地产经营分析就是利用各种核算资料和其他相关资料,分析房地产企业的生产、经营和财相关资料,分析房地产企业的生产、经营和财务活动,检查各项经济指标完成情况,总结经务活动,检查各项经济指标完成情况,总结经验,揭露问题、找出差距,采取改进措施,不验,揭露问题、找出差距,采取改进措施,不断提高房地产企业的经营管理水平。经营分析断提高房地产企业的经营管理水平。经营分析是房地产企业开发经营与管理的一项重要工作。是房地产企业开发经营与管理的一项重要工作。本章主要介绍本章主要介绍

2、房地产经营收支分析、经营资产房地产经营收支分析、经营资产分析分析、经营成本分析和利润分析、经营成本分析和利润分析等内容。等内容。房地产房地产经营与管理经营与管理学习目标通过本章的学习,使学生在理论知识方面能够通过本章的学习,使学生在理论知识方面能够了解房地产经营资产分析;熟悉房地产经营收了解房地产经营资产分析;熟悉房地产经营收支分析和利润分析;掌握房地产经营成本分析支分析和利润分析;掌握房地产经营成本分析的基本理论和方法的基本理论和方法。在技能方面能够对房地产。在技能方面能够对房地产项目进行简单的经营分析。项目进行简单的经营分析。房地产房地产经营与管理经营与管理8.1经营收支分析房地产收支分析

3、是房地产企业经营分析的一项房地产收支分析是房地产企业经营分析的一项基本工作,房地产商可以从其经营收支分析结基本工作,房地产商可以从其经营收支分析结果中知道企业的项目经营情况,是否达到了预果中知道企业的项目经营情况,是否达到了预期的盈利目的、最终盈利多少或亏损多少。期的盈利目的、最终盈利多少或亏损多少。房地产房地产经营与管理经营与管理8.1.1收入分析房地产经营收入是指向社会出售、出租房地产房地产经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时获得的货币收入,主要包括土地商品或自营时获得的货币收入,主要包括土地转让收入、房地产销售收入、房地产租金收入转让收入、房地产销售收入、房地产租金收入和其他业

4、务收入等。房地产收入是房地产企业和其他业务收入等。房地产收入是房地产企业一切开支的主要来源,房地产企业应加强经营一切开支的主要来源,房地产企业应加强经营收入的管理,做到应收尽收,保证经营管理的收入的管理,做到应收尽收,保证经营管理的各项开支和各项开支和房地产再开发的资金需要。房地产再开发的资金需要。房地产房地产经营与管理经营与管理收入分析1.1.房地产出售、出租收入的主要指标及其计算房地产出售、出租收入的主要指标及其计算 商品房计划出售完成率,指报告期商品房的实际出商品房计划出售完成率,指报告期商品房的实际出售额占计划出售的百分比。计算公式为:售额占计划出售的百分比。计算公式为:商品房计划出售

5、完成率商品房计划出售完成率=(商品房实际出售额(商品房实际出售额/商品房商品房计划出售额)计划出售额)100%100%商品房出售收入增长率,指报告期的商品房收入与商品房出售收入增长率,指报告期的商品房收入与前期商品房出售额差值占前期商品房出售收入的百分前期商品房出售额差值占前期商品房出售收入的百分比。计算公式为:比。计算公式为:商品房出售收入增长率商品房出售收入增长率=(本期商品房出售额(本期商品房出售额-上期上期商品房出售额)商品房出售额)/上期商品房出售额上期商品房出售额100%100%房地产房地产经营与管理经营与管理收入分析 商品房出售合同完成率,指报告期商品房实际出售商品房出售合同完成

6、率,指报告期商品房实际出售量占合同规定出售量的百分比。计算公式为:量占合同规定出售量的百分比。计算公式为:商品房出售合同完成率商品房出售合同完成率=(商品房实际出售量(商品房实际出售量/合同规合同规定出售量)定出售量)100%100%出租率,即房地产已租房屋数量占全部应租房屋数出租率,即房地产已租房屋数量占全部应租房屋数量的百分比。计算公式为:量的百分比。计算公式为:房地产出租率房地产出租率=(已租房屋数量(已租房屋数量/全部应租房屋数量)全部应租房屋数量)100%100%租金收缴率,指房地产租金已收租金额占应收租金租金收缴率,指房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比。计算公式为:额的百分比

7、。计算公式为:租金收缴率租金收缴率=(已收租金额(已收租金额/应收租金额)应收租金额)100%100%房地产房地产经营与管理经营与管理收入分析 租金收缴计划完成率,指实收房地产租金占计划房租金收缴计划完成率,指实收房地产租金占计划房地产租金的百分比。计算公式为:地产租金的百分比。计算公式为:租金收缴计划完成率租金收缴计划完成率=(实收租金额(实收租金额/计划收取租金额)计划收取租金额)100%100%拖欠租金收缴率,即收回本年度以前拖欠租金额占拖欠租金收缴率,即收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠租金额的百分比。计算公式为:本年度以前拖欠租金额的百分比。计算公式为:拖欠租金收缴率拖欠租金收

8、缴率=(已收回拖欠租金总额(已收回拖欠租金总额/欠租金额)欠租金额)100%100%欠租户发生率,即拖欠租金户数占应收租金户数的欠租户发生率,即拖欠租金户数占应收租金户数的百分比。计算公式为:欠租户发生率百分比。计算公式为:欠租户发生率=(欠租金户数(欠租金户数/应收租金户数)应收租金户数)100%100%房地产房地产经营与管理经营与管理收入分析2.2.房地产出售、出租及土地使用权有偿转让收房地产出售、出租及土地使用权有偿转让收入计算入计算 房地产收入主要来源是商品房出租收入和商品房出售房地产收入主要来源是商品房出租收入和商品房出售收入及土地使用权有偿转让收入。收入及土地使用权有偿转让收入。商

9、品房出租收入(商品房出租收入(S1S1)为:)为:S1=S1=出租面积出租面积 出租单价出租单价 租金收缴率租金收缴率 商品房出售收入(商品房出售收入(S2S2)为:)为:S2=S2=出售面积出售面积 出售单价出售单价房地产房地产经营与管理经营与管理收入分析 土地使用权有偿转让收入(土地使用权有偿转让收入(S3S3)为:)为:S3=S3=转让面积转让面积 转让单价转让单价 房地产收入(房地产收入(S S)为:)为:S=S1+S2+S3S=S1+S2+S33.3.其他业务收入其他业务收入其他业务收入指房地产开发企业除主营业务以其他业务收入指房地产开发企业除主营业务以外的其他销售或其他业务取得的收

10、入。其他业外的其他销售或其他业务取得的收入。其他业务收入分析对房地产企业经营成果同样显得尤务收入分析对房地产企业经营成果同样显得尤为重要。其分析方法与主营业务收入分析方法为重要。其分析方法与主营业务收入分析方法类似,不再赘述。类似,不再赘述。房地产房地产经营与管理经营与管理8.1.2支出分析房地产经营支出是房地产经营企业在经营活动房地产经营支出是房地产经营企业在经营活动中发生的各项支出,包括建筑安装费、经营管中发生的各项支出,包括建筑安装费、经营管理费、业务费、折旧费、修缮费、税金、资金理费、业务费、折旧费、修缮费、税金、资金占用费和其他业务支出等。房地产企业为了加占用费和其他业务支出等。房地

11、产企业为了加强开发产品成本的管理,降低开发过程的耗费,强开发产品成本的管理,降低开发过程的耗费,提高企业经济效益,必须正确分析开发产品的提高企业经济效益,必须正确分析开发产品的成本,在各个开发环节控制各项费用支出。成本,在各个开发环节控制各项费用支出。房地产房地产经营与管理经营与管理支出分析1.1.建筑安装费建筑安装费建筑安装费是指列入房地产开发项目建筑安装建筑安装费是指列入房地产开发项目建筑安装工程施工预算内的各项支出。建筑安装费主要工程施工预算内的各项支出。建筑安装费主要是为建造房屋所发生的成本,若不考虑地价因是为建造房屋所发生的成本,若不考虑地价因素,此部分成本为房地产开发中最大的支出项

12、素,此部分成本为房地产开发中最大的支出项目。细分此项成本可知,其主要包括建筑商成目。细分此项成本可知,其主要包括建筑商成本(主要为人工成本及合理利润)及材料成本。本(主要为人工成本及合理利润)及材料成本。房地产房地产经营与管理经营与管理支出分析2.2.经营管理费经营管理费经营管理费是指房地产企业从事经营管理业务经营管理费是指房地产企业从事经营管理业务所支出的各项费用,该费用支出是反映房地产所支出的各项费用,该费用支出是反映房地产企业在一定时期内各种管理费用的一项重要财企业在一定时期内各种管理费用的一项重要财务指标。指标的高低直接影响房地产经营管理务指标。指标的高低直接影响房地产经营管理企业开发

13、、养房、维修的投资比例和经济效益。企业开发、养房、维修的投资比例和经济效益。因此,房地产企业必须精打细算,精简管理人因此,房地产企业必须精打细算,精简管理人员和行政机构,节约开支,以保证计划开支,员和行政机构,节约开支,以保证计划开支,获取最大利润。获取最大利润。房地产房地产经营与管理经营与管理支出分析(1 1)经营管理费支出内容经营管理费支出内容经营管理费支出包括人员工资及其附加费、办经营管理费支出包括人员工资及其附加费、办公费和差旅费、固定资产和工具用具的使用费、公费和差旅费、固定资产和工具用具的使用费、劳保费、试验检验费、上级和外单位管理费及劳保费、试验检验费、上级和外单位管理费及其他费

14、用等。其他费用等。房地产房地产经营与管理经营与管理支出分析(2 2)经营管理费支出分析)经营管理费支出分析经营管理费支出分析是根据实际与计划之间的经营管理费支出分析是根据实际与计划之间的差距,分析经营管理费本期实际数比上年同期差距,分析经营管理费本期实际数比上年同期实际数的增减变化情况,分析考核费用计划的实际数的增减变化情况,分析考核费用计划的执行情况和执行结果及内部构成情况,分析费执行情况和执行结果及内部构成情况,分析费用节约或超支的原因,以便采取必要的改进措用节约或超支的原因,以便采取必要的改进措施,加强管理,降低费用支出,实现节约开支施,加强管理,降低费用支出,实现节约开支的目标,提高房

15、地产企业的经济效益。的目标,提高房地产企业的经济效益。房地产房地产经营与管理经营与管理支出分析经营管理费支出分析时,首先应对费用项目按经营管理费支出分析时,首先应对费用项目按性质进行管理性费用、发展性费用、防护性费性质进行管理性费用、发展性费用、防护性费用和不良性费用的分类。不良性费用发生与管用和不良性费用的分类。不良性费用发生与管理水平有直接关系,必须从管理上找原因。如理水平有直接关系,必须从管理上找原因。如产品质量保证损失、材料毁损的净损失等。产品质量保证损失、材料毁损的净损失等。3.3.业务费业务费业务费支出是指房地产经营企业从事房地产经业务费支出是指房地产经营企业从事房地产经营等有关业

16、务除经营管理费、修缮费支出以外营等有关业务除经营管理费、修缮费支出以外所支出的各种业务费用。所支出的各种业务费用。房地产房地产经营与管理经营与管理支出分析 业务费支出项目包括按国家规定税率和实际销售收入业务费支出项目包括按国家规定税率和实际销售收入应计征的房产税;经批准的各种设备购置费;拨给新应计征的房产税;经批准的各种设备购置费;拨给新成立或扩大基层单位所需的开办费等业务发展支出;成立或扩大基层单位所需的开办费等业务发展支出;离退休人员工资、医药费、职工死亡丧葬补助费、抚离退休人员工资、医药费、职工死亡丧葬补助费、抚恤金、恤金、6 6个月以上病假工资和劳动保险费等劳保支出;个月以上病假工资和

17、劳动保险费等劳保支出;拨付给企业附属事业单位支出经费补贴,落实私有房拨付给企业附属事业单位支出经费补贴,落实私有房产政策而发生的支出;按照国家规定应上缴的能源、产政策而发生的支出;按照国家规定应上缴的能源、交通建设基金;拨给房地产经营修建施工单位后方建交通建设基金;拨给房地产经营修建施工单位后方建设(砖厂、水泥厂等)的部分资金支出和大宗宣传印设(砖厂、水泥厂等)的部分资金支出和大宗宣传印刷费、赔偿住户损失费等其他业务刷费、赔偿住户损失费等其他业务支出。支出。房地产房地产经营与管理经营与管理支出分析4.4.修缮费修缮费修缮费支出主要是房地产企业对经租房产进行修缮费支出主要是房地产企业对经租房产进

18、行维修和保养等所支付的费用,其目的主要是在维修和保养等所支付的费用,其目的主要是在确保使用安全、满足需要情况下,保证经租房确保使用安全、满足需要情况下,保证经租房产正常使用价值的充分发挥。经租房产是指国产正常使用价值的充分发挥。经租房产是指国家将公有房产和依法代管房产的产权交给房产家将公有房产和依法代管房产的产权交给房产经营管理单位负责管理和出租(包括出售)的经营管理单位负责管理和出租(包括出售)的各种房产。修缮费支出分为大修理支出、中修各种房产。修缮费支出分为大修理支出、中修理支出、小修理支出理支出、小修理支出3 3类。类。房地产房地产经营与管理经营与管理8.1.3收支结余房地产企业最终经营

19、的成败就看收支结果,看房地产企业最终经营的成败就看收支结果,看结余还是超支、结余多与少、超支多少。房地结余还是超支、结余多与少、超支多少。房地产企业的财务工作,除了正确及时地进行日常产企业的财务工作,除了正确及时地进行日常业务管理与核算外,还必须准确及时地反映经业务管理与核算外,还必须准确及时地反映经营成果。房地产经营收支结余是房地产企业在营成果。房地产经营收支结余是房地产企业在一定时期内,以经营收入抵偿支出后的结余或一定时期内,以经营收入抵偿支出后的结余或超支,也是综合超支,也是综合反映房地产企业全年收支计划反映房地产企业全年收支计划执行的结果。执行的结果。结余结余多则说明房地产企业经营得多

20、则说明房地产企业经营得好,好,超支超支多则说明房地产企业经营得差。多则说明房地产企业经营得差。房地产房地产经营与管理经营与管理8.2房地产经营成本分析经营成本分析是利用成本核算及其他相关资料,经营成本分析是利用成本核算及其他相关资料,对成本水平与构成的变动情况进行分析评价,对成本水平与构成的变动情况进行分析评价,以揭示影响成本升降的各种因素及其变动的原以揭示影响成本升降的各种因素及其变动的原因,寻找降低成本的潜力。经营成本分析是房因,寻找降低成本的潜力。经营成本分析是房地产企业控制成本、用好投资、提高经济效益地产企业控制成本、用好投资、提高经济效益的重要工作。成本分析包括成本预测分析、成的重要

21、工作。成本分析包括成本预测分析、成本控制分析和本控制分析和成本总结分析。成本总结分析。房地产房地产经营与管理经营与管理8.2.1成本预测分析成本预测是在编制计划之前对成本的变动趋势成本预测是在编制计划之前对成本的变动趋势进行预测,然后根据预测资料编制成本计划。进行预测,然后根据预测资料编制成本计划。1.1.编制计划时的成本预测编制计划时的成本预测编制计划时的成本预测主要是通过确定企业计编制计划时的成本预测主要是通过确定企业计划期的目标成本和达到目标成本的措施来预测,划期的目标成本和达到目标成本的措施来预测,预测的步骤如下:预测的步骤如下:房地产房地产经营与管理经营与管理成本预测分析 确定预测的

22、目标,明确预测范围、期限和方确定预测的目标,明确预测范围、期限和方法;法;收集和分析完整、准确、可靠和具有代表性收集和分析完整、准确、可靠和具有代表性的历史资料及数据;的历史资料及数据;建立成本预测模型,利用模型和所收集的数建立成本预测模型,利用模型和所收集的数据进行预测;据进行预测;比较各种方案在不同状态下的成本,进行预比较各种方案在不同状态下的成本,进行预测分析,从中选择最满意的成本方案。测分析,从中选择最满意的成本方案。房地产房地产经营与管理经营与管理成本预测分析(1 1)固定成本与变动成本的划分)固定成本与变动成本的划分正确划分固定成本和变动成本是进行成本预测正确划分固定成本和变动成本

23、是进行成本预测的前提条件,固定成本和变动成本的划分可采的前提条件,固定成本和变动成本的划分可采用高低点法和回归分析法等统计分析方法来确用高低点法和回归分析法等统计分析方法来确定。定。高低点法。高低点法。高低点法是根据历史资料中相关范围内的最高高低点法是根据历史资料中相关范围内的最高业务量和最低业务量及其相对应的成本来估算业务量和最低业务量及其相对应的成本来估算混合成本中的固定部分和变动部分的一种方法。混合成本中的固定部分和变动部分的一种方法。高低点法的具体做法如下:高低点法的具体做法如下:房地产房地产经营与管理经营与管理成本预测分析单位变动成本单位变动成本=(高点混合成本(高点混合成本-低点混

24、合成本)低点混合成本)/(高点业务量(高点业务量-低点业务量)低点业务量)变动成本总额变动成本总额=单位变动成本单位变动成本 高点或低点业务高点或低点业务量量固定成本总额固定成本总额=混合成本混合成本-变动成本总额变动成本总额 回归分析法。回归分析法。根据一定时期内一系列的历史数据资料,运用根据一定时期内一系列的历史数据资料,运用数理统计方法计算出最能代表业务量与成本关数理统计方法计算出最能代表业务量与成本关系的回归直线,据以区分混合成本中固定部分系的回归直线,据以区分混合成本中固定部分和变动部分的方法称为回归分析法。和变动部分的方法称为回归分析法。房地产房地产经营与管理经营与管理成本预测分析

25、保本点开发经营收入保本点开发经营收入=固定成本固定成本 边际利润率边际利润率=固定成本固定成本(边际利润(边际利润 上年开发经营收入)上年开发经营收入)=固定成本固定成本 1-1-(上年变动成本(上年变动成本 上年开发经营上年开发经营收入)收入)=固定成本固定成本(1-1-上年变动成本率)上年变动成本率)(2 2)目标成本和成本降低额及成本降低率测算)目标成本和成本降低额及成本降低率测算 目标成本测算。目标成本等于固定成本与变目标成本测算。目标成本等于固定成本与变动成本之和。测算公式如下:动成本之和。测算公式如下:房地产房地产经营与管理经营与管理成本预测分析本年目标成本本年目标成本=固定成本固

26、定成本+变动成本变动成本=固定成本固定成本+本年开发经营收入本年开发经营收入 上年变动成本率上年变动上年变动成本率上年变动成本率成本率=上年变动成本上年变动成本 上年开发经营收入(假上年开发经营收入(假定计划年度的固定成本不变,与上年相同)定计划年度的固定成本不变,与上年相同)成本降低率及成本降低额测算成本降低率及成本降低额测算编制成本计划的一个重要步骤是进行成本降低编制成本计划的一个重要步骤是进行成本降低指标的试算平衡,也就是根据计划期影响成本指标的试算平衡,也就是根据计划期影响成本降低的各项主要因素,测算成本可能降低额和降低的各项主要因素,测算成本可能降低额和降低率。降低率。房地产房地产经

27、营与管理经营与管理成本预测分析2.2.计划实施过程的成本预测计划实施过程的成本预测房地产开发企业在经营活动过程中,在一定期房地产开发企业在经营活动过程中,在一定期间内所发生的成本费用分为均衡发生的和不均间内所发生的成本费用分为均衡发生的和不均衡发生的两类。如每季度的经营管理费用、房衡发生的两类。如每季度的经营管理费用、房屋维修费和税金等属于均衡发生成本,可按平屋维修费和税金等属于均衡发生成本,可按平均成本估算未来成本费用。如大修费等属于不均成本估算未来成本费用。如大修费等属于不均衡发生成本,可按工程进度测算成本费用。均衡发生成本,可按工程进度测算成本费用。房地产房地产经营与管理经营与管理成本预

28、测分析(1 1)均衡发生成本费用的预测)均衡发生成本费用的预测预测期平均单位成本预测期平均单位成本=前数期实际成本总额前数期实际成本总额 前前数期实际工程数量数期实际工程数量预测期成本总额预测期成本总额=预测期平均单位成本预测期平均单位成本 预测期预测期计划工程量计划工程量将前数期实际成本总额与预测期成本总额之和将前数期实际成本总额与预测期成本总额之和同全期计划成本比较分析,来判断成本计划执同全期计划成本比较分析,来判断成本计划执行的预计结果。行的预计结果。房地产房地产经营与管理经营与管理成本预测分析(2 2)不均衡发生成本费用的预测)不均衡发生成本费用的预测预测期某项成本费用余额预测期某项成

29、本费用余额=全期成本费用计划全期成本费用计划额额-前数期该项成本实际发生额前数期该项成本实际发生额预测期某项成本费用需要额预测期某项成本费用需要额=该项成本费用的该项成本费用的单位成本单位成本 预测期工程应完成工作量预测期工程应完成工作量通过对计算的成本费用余额与需要额比较分析,通过对计算的成本费用余额与需要额比较分析,即可预先判断成本计划的执行情况。若需要额即可预先判断成本计划的执行情况。若需要额大于余额,则成本将会超支。大于余额,则成本将会超支。房地产房地产经营与管理经营与管理8.2.2成本控制分析1.1.计划阶段成本控制分析计划阶段成本控制分析该阶段成本控制分析主要包括:一是通过计划该阶

30、段成本控制分析主要包括:一是通过计划阶段成本预测,结合房地产企业自身的条件确阶段成本预测,结合房地产企业自身的条件确定目标成本;二是企业内按责任制原则所划分定目标成本;二是企业内按责任制原则所划分的责任成本。的责任成本。房地产房地产经营与管理经营与管理成本控制分析(1 1)目标成本的确定)目标成本的确定通过计划阶段成本预测,房地产企业应结合本通过计划阶段成本预测,房地产企业应结合本企业实际,采用预算法和定额法等确定企业经企业实际,采用预算法和定额法等确定企业经营成本在计划期应达到的预计水平,即目标成营成本在计划期应达到的预计水平,即目标成本,它是衡量实际成本节约或超支的标准。目本,它是衡量实际

31、成本节约或超支的标准。目标成本要适中,既不能太高,太高浪费大;也标成本要适中,既不能太高,太高浪费大;也不能太低,太低会使工程无法进行,或导致偷不能太低,太低会使工程无法进行,或导致偷工减料。工减料。房地产房地产经营与管理经营与管理成本控制分析(2 2)责任成本的控制分析)责任成本的控制分析 公司对责任成本的控制。公司对责任成本的控制。责任单位对责任成本的控制。责任单位对责任成本的控制。2.2.实施过程成本控制分析实施过程成本控制分析(1 1)成本开支的监督与控制)成本开支的监督与控制(2 2)成本计划执行控制分析)成本计划执行控制分析房地产房地产经营与管理经营与管理8.2.3成本总结分析 房

32、地产企业经营成本总结分析,是在计划期末房地产企业经营成本总结分析,是在计划期末对本计划期成本计划的完成情况进行总结和分对本计划期成本计划的完成情况进行总结和分析。主要内容包括:报告期末企业总成本分析、析。主要内容包括:报告期末企业总成本分析、单位成本分析和与同行业成本水平比较分析。单位成本分析和与同行业成本水平比较分析。1.1.企业总成本分析企业总成本分析房地产企业总成本分析是分析企业在计划期末房地产企业总成本分析是分析企业在计划期末成本计划的执行情况。通过对实际发生成本额成本计划的执行情况。通过对实际发生成本额与计划成本额进行比较,分析总成本差异,找与计划成本额进行比较,分析总成本差异,找出

33、主要影响因素,总结经验教训,以便今后提出主要影响因素,总结经验教训,以便今后提高企业的成本分析能力和控制管理水平。高企业的成本分析能力和控制管理水平。房地产房地产经营与管理经营与管理成本总结分析(1 1)总成本分析方法总成本分析方法总成本分析一般采用实际成本与计划成本相互总成本分析一般采用实际成本与计划成本相互对比的方法分析。其计算公式如下:对比的方法分析。其计算公式如下:总成本(实际比计划)降低额总成本(实际比计划)降低额=计划成本计划成本-实际实际成本成本总成本(实际比计划)降低率总成本(实际比计划)降低率=(计划成本(计划成本-实际成本)实际成本)计划成本计划成本100%100%房地产房

34、地产经营与管理经营与管理成本总结分析(2 2)总成本分析内容)总成本分析内容房地产企业总成本分析应根据企业不同目的和房地产企业总成本分析应根据企业不同目的和需求,按项目、对象、基层单位分别进行总成需求,按项目、对象、基层单位分别进行总成本分析,其具体内容包括房地产开发总成本分本分析,其具体内容包括房地产开发总成本分析和房地产出租经营总成本分析两个方面。析和房地产出租经营总成本分析两个方面。房地产开发总成本分析房地产开发总成本分析房屋开发的总成本包括土地征用及拆迁补偿费房屋开发的总成本包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、配套或批租地价、前期工程费、基础设施费、配套设施费及

35、开发间接费等,房屋开发的总成本主设施费及开发间接费等,房屋开发的总成本主要依据房地产企业编制的已完开发项目成本表要依据房地产企业编制的已完开发项目成本表(见表(见表8-28-2)进行分析。)进行分析。房地产房地产经营与管理经营与管理成本总结分析 房地产出租总成本分析。房地产出租总成本分析。根据房地产企业计划期内房产出租情况和各种根据房地产企业计划期内房产出租情况和各种支出项目的租金成本与实际成本资料,确定企支出项目的租金成本与实际成本资料,确定企业在一定期间内全部出租房产成本降低或超支业在一定期间内全部出租房产成本降低或超支程度,分析影响成本变动因素,以查明各个成程度,分析影响成本变动因素,以

36、查明各个成本项目降低或超支的原因。本项目降低或超支的原因。房地产房地产经营与管理经营与管理成本总结分析2 2.单位成本分析单位成本分析(1 1)房产租赁单位成本分析指标)房产租赁单位成本分析指标 租金单位成本,是房产租金成本额与出租房租金单位成本,是房产租金成本额与出租房产单位面积的比率。产单位面积的比率。计划单位成本,是房产计划成本额与计划出计划单位成本,是房产计划成本额与计划出租单位面积的比率。租单位面积的比率。实际单位成本,是房产实际成本额与实际出实际单位成本,是房产实际成本额与实际出租单位面积的比率。租单位面积的比率。房地产房地产经营与管理经营与管理成本总结分析(2 2)房产开发单位成

37、本分析)房产开发单位成本分析 预算单位成本,是按房地产开发预算定额计预算单位成本,是按房地产开发预算定额计算的开发成本额与开发面积的比率。算的开发成本额与开发面积的比率。计划单位成本,是房地产开发计划成本额与计划单位成本,是房地产开发计划成本额与计划开发面积的比率。计划开发面积的比率。实际单位成本,是房地产开发实际成本额与实际单位成本,是房地产开发实际成本额与实际开发面积的比率。实际开发面积的比率。房地产房地产经营与管理经营与管理成本总结分析3.3.与同行业成本水平分析与同行业成本水平分析房地产企业成本总结分析除对总成本和单位成房地产企业成本总结分析除对总成本和单位成本从本期数据和以前时期的数

38、据对比,本期的本从本期数据和以前时期的数据对比,本期的实际数与计划数、预算数对比,期末数与期初实际数与计划数、预算数对比,期末数与期初数对比等自我对比分析外,还要与同行业其他数对比等自我对比分析外,还要与同行业其他企业(包括国内和国外房地产企业)或行业平企业(包括国内和国外房地产企业)或行业平均水平、先进水平对比分析,揭示企业的成本均水平、先进水平对比分析,揭示企业的成本管理状况和存在管理状况和存在问题,学习先进经验,不断改问题,学习先进经验,不断改进和提高房地产企业自身成本管理水平。进和提高房地产企业自身成本管理水平。房地产房地产经营与管理经营与管理成本总结分析与同行业成本水平分析的步骤如下

39、:与同行业成本水平分析的步骤如下:收集企业与同行业的成本资料,资料要有可收集企业与同行业的成本资料,资料要有可靠性,具有准确性、及时性和可比性;靠性,具有准确性、及时性和可比性;进行具体分析,采用差额分析法计算成本项进行具体分析,采用差额分析法计算成本项目间的差额进行对比分析;目间的差额进行对比分析;分析产生差距原因,要明确主客观因素、主分析产生差距原因,要明确主客观因素、主次要矛盾,以便加以正确评价;次要矛盾,以便加以正确评价;得出分析结论,制定对策。得出分析结论,制定对策。房地产房地产经营与管理经营与管理8.3经营资产分析8.3.18.3.1流动资产分析流动资产分析流动资产是指可以在一年或

40、者超过一年的一个流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个经营周期内变现或耗用的资产。房地产企业的经营周期内变现或耗用的资产。房地产企业的流动资产包括货币资金(现金、各种存款)、流动资产包括货币资金(现金、各种存款)、应收及预付款项、存货、交易性金融资产等。应收及预付款项、存货、交易性金融资产等。其特点是变现时间短,速度快,占总资产比例其特点是变现时间短,速度快,占总资产比例大,是房地产企业资产的重要组成部分,应重大,是房地产企业资产的重要组成部分,应重视其管理和分析视其管理和分析房地产房地产经营与管理经营与管理流动资产分析 1.1.流动资产的概括分析流动资产的概括分析流动资产的概括分析主要是对

41、流动资产的结构、流动资产的概括分析主要是对流动资产的结构、结构变动和增减速度进行分析。结构变动和增减速度进行分析。(1 1)流动资产结构分析)流动资产结构分析(2 2)流动资产结构变动分析)流动资产结构变动分析(3 3)流动资产增减速度分析)流动资产增减速度分析房地产房地产经营与管理经营与管理流动资产分析 2.2.货币资金分析货币资金分析(1 1)货币资金收支分析)货币资金收支分析(2 2)货币资金存量分析)货币资金存量分析(3 3)货币资金流量分析)货币资金流量分析(4 4)货币资金比率分析)货币资金比率分析房地产房地产经营与管理经营与管理流动资产分析3.3.应收及预付款分析应收及预付款分析

42、(1 1)应收账款成本效益分析应收账款成本效益分析(2 2)应收账款数量分析应收账款数量分析(3 3)应收账款质量分析应收账款质量分析(4 4)应收账款信用政策分析)应收账款信用政策分析房地产房地产经营与管理经营与管理流动资产分析 4.4.存货分析存货分析存货是企业在生产经营过程中,为销售或耗用存货是企业在生产经营过程中,为销售或耗用而储备的物资,如原材料、在产品、产成品及而储备的物资,如原材料、在产品、产成品及开发用品等。存货分析的内容较为广泛,主要开发用品等。存货分析的内容较为广泛,主要有定额分析、批量分析和周转分析。有定额分析、批量分析和周转分析。房地产房地产经营与管理经营与管理流动资产

43、分析(1 1)存货定额分析)存货定额分析由于存货在企业生产经营过程中不断周转,房由于存货在企业生产经营过程中不断周转,房地产企业可根据实际需要,确定最佳的存货占地产企业可根据实际需要,确定最佳的存货占有量,即存货资金定额。房地产企业的存货可有量,即存货资金定额。房地产企业的存货可概括为材料、在产品、产成品及开发用品四大概括为材料、在产品、产成品及开发用品四大类,相应地可采用周转期法、比率法和余额法类,相应地可采用周转期法、比率法和余额法分别或综合计算其资金定额以进行分析。分别或综合计算其资金定额以进行分析。房地产房地产经营与管理经营与管理流动资产分析(2 2)存货批量分析)存货批量分析存货批量

44、分析在于找到合理的订货量,以控制存货批量分析在于找到合理的订货量,以控制库存,达到既保证生产需要又节约费用支出的库存,达到既保证生产需要又节约费用支出的目的。通常采用经济订货量法进行存货批量分目的。通常采用经济订货量法进行存货批量分析。其计算公式为:经济订货量析。其计算公式为:经济订货量=2=2年或日需年或日需要量要量 每次订货成本每次订货成本 年或日单位变动储存成本年或日单位变动储存成本年储备总成本年储备总成本=(年订货次数(年订货次数 每次订货成本)每次订货成本)+(年平均储备量(年平均储备量 年单位变动储存成本)年单位变动储存成本)+固定成本固定成本房地产房地产经营与管理经营与管理流动资

45、产分析(3 3)存货周转分析)存货周转分析存货周转分析是流动资产分析中的重要组成部存货周转分析是流动资产分析中的重要组成部分。在周转资金总量既定的条件下,存货周转分。在周转资金总量既定的条件下,存货周转的快慢与平均存货占有量成正比。周转愈快,的快慢与平均存货占有量成正比。周转愈快,则占有量愈小,反之愈大。加速存货资金周转,则占有量愈小,反之愈大。加速存货资金周转,有助于合理减少资金占用。存货周转率是反映有助于合理减少资金占用。存货周转率是反映存货资金周转速度的指标,可用周转次数或周存货资金周转速度的指标,可用周转次数或周转天数两个指转天数两个指标来衡量,其分析方法主要采用标来衡量,其分析方法主

46、要采用因素分析比较法将计划与实际相比较进行分析。因素分析比较法将计划与实际相比较进行分析。房地产房地产经营与管理经营与管理流动资产分析(4 4)存货构成分析)存货构成分析存货的构成是指存货中各项资产占存货总额的存货的构成是指存货中各项资产占存货总额的比重,它决定着存货使用效果的好坏。房地产比重,它决定着存货使用效果的好坏。房地产企业不同种类的存货,在房地产经营环节中所企业不同种类的存货,在房地产经营环节中所占的比重不同、作用不同。占的比重不同、作用不同。房地产房地产经营与管理经营与管理8.3.2固定资产分析固定资产是指为生产产品、提供劳务、出租或固定资产是指为生产产品、提供劳务、出租或经营管理

47、而持有的,使用寿命超过一个会计年经营管理而持有的,使用寿命超过一个会计年度的有形资产。房地产企业的固定资产是从事度的有形资产。房地产企业的固定资产是从事房地产开发的重要物质条件,包括房地产开发房地产开发的重要物质条件,包括房地产开发企业的主要劳动资料和开发经营用房屋设备等。企业的主要劳动资料和开发经营用房屋设备等。房地产房地产经营与管理经营与管理固定资产分析1.1.固定资产使用情况分析固定资产使用情况分析 (1 1)固定资产结构分析)固定资产结构分析(2 2)固定资产磨损分析)固定资产磨损分析(3 3)固定资产增减分析)固定资产增减分析2.2.固定资产利用效率分析固定资产利用效率分析 (1 1

48、)固定资产占用率)固定资产占用率(2 2)固定资产利用率)固定资产利用率房地产房地产经营与管理经营与管理8.3.3无形资产、递延资产及其他资产分析1.1.无形资产分析无形资产分析无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产。通常可代表企业所的可辨认的非货币性资产。通常可代表企业所拥有的一种法定特殊权利或优先权利,或者可拥有的一种法定特殊权利或优先权利,或者可为企业带来高于一般水平的某种特殊获利能力。为企业带来高于一般水平的某种特殊获利能力。无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉、

49、经营特许权等。权、著作权、商誉、经营特许权等。房地产房地产经营与管理经营与管理无形资产、递延资产及其他资产分析(1 1)无形资产存量分析)无形资产存量分析 无形资产构成比率,反映全部无形资产在总无形资产构成比率,反映全部无形资产在总资产、净资产、其他经营资产中所占比重,:资产、净资产、其他经营资产中所占比重,:无形资产占总资产比率无形资产占总资产比率=(无形资产价值(无形资产价值/总资总资产价值)产价值)100%100%无形资产占净资产比率无形资产占净资产比率=(无形资产价值(无形资产价值/净资净资产价值)产价值)100%100%无形资产占固定或流动资产比率无形资产占固定或流动资产比率=(无形

50、资产(无形资产价值价值/固定或流动资产价值)固定或流动资产价值)100%100%房地产房地产经营与管理经营与管理无形资产、递延资产及其他资产分析 无形资产内部结构,反映各种类型无形资产无形资产内部结构,反映各种类型无形资产的构成情况。其计算公式为:某类无形资产比的构成情况。其计算公式为:某类无形资产比率率=某类无形资产价值某类无形资产价值/无形资产总值无形资产总值(2 2)无形资产成本信息分析)无形资产成本信息分析 无形资产投资比率,是报告期无形资产投资无形资产投资比率,是报告期无形资产投资成本占收入的比例,反映对无形资产的投入水成本占收入的比例,反映对无形资产的投入水平。平。无形资产维护成本

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