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1、第六章第六章 居住规划居住规划n第一节第一节 居住规划概述居住规划概述n第二节第二节 租房与购房的决策租房与购房的决策n第三节第三节 购房规划购房规划n第四节第四节 住房贷款规划住房贷款规划第一节第一节 居住规划概述居住规划概述n一、居住规划的重要性一、居住规划的重要性n迫使个人或家庭有目的地储蓄迫使个人或家庭有目的地储蓄n与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短时间较短n住房支出数额巨大住房支出数额巨大n有利于科学选择合适的住房有利于科学选择合适的住房n是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致
2、周全的规划的规划n有利于合理选择贷款计划有利于合理选择贷款计划n只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策二、个人购房动机二、个人购房动机n（一）自己居住（一）自己居住n需要考虑自身支付能力和居住质量需要考虑自身支付能力和居住质量n居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理务设施、交通、教育条件、物业管理n（二）投资（二）投资n指将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资指将住房当成投资工具，购买住房获
3、取租金或资产增值产增值n需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素三、居住规划的流程三、居住规划的流程第二节第二节 租房与购房的决策租房与购房的决策n一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n二、租房与购房的决策方法二、租房与购房的决策方法思考思考n租房与购房各有哪些优点和缺点？租房与购房各有哪些优点和缺点？一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n1.租房的优点租房的优点n可根据自身收支情况，方便地调整居住条件可根据自身收支情况，方便地调整居住条件n有更多剩余资金用于投资
4、有更多剩余资金用于投资n对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度n不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面的各种赋税，不必支付房屋维修费用的各种赋税，不必支付房屋维修费用n2.租房的缺点租房的缺点n房租价格上涨房租价格上涨n存在非自愿搬离风险存在非自愿搬离风险n不能根据自身意愿进行装修不能根据自身意愿进行装修一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n3.购房的优点购房的优点n有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量提高居住质量n购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨
5、胀购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀n拥有住房后，可利用住房进行抵押融资拥有住房后，可利用住房进行抵押融资n4.购房的缺点购房的缺点n购房支出很大，购房前期财务压力大购房支出很大，购房前期财务压力大n房屋的流动性低，变现能力差房屋的流动性低，变现能力差n存在房价下跌的风险存在房价下跌的风险n不利于变换工作地点不利于变换工作地点二、租房与购房的决策方法二、租房与购房的决策方法n（一）年成本法（一）年成本法n（二）净现值法（二）净现值法（一）年成本法（一）年成本法n租房年成本租房年成本=年租金年租金+房屋押金房屋押金存款利存款利率率n购房年成本购房年成本=首付款首付款存款利率存款利率+贷款
6、余贷款余额额贷款利率贷款利率+年维修及税收费用年维修及税收费用n注意：此公式不考虑购房款和住房价注意：此公式不考虑购房款和住房价值的摊销值的摊销年成本法计算例子年成本法计算例子n案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可平方米。该房可租可售。租可售。n如果租的话，房租每月如果租的话，房租每月3000元，押金元，押金1万元。万元。而购买的总价是而购买的总价是70万元，李小姐可以支付万元，李小姐可以支付30万元首付款，另外万元首付款，另外40万元拟采用万元拟采用5.51%的商业的商业贷款利率向某商业银行
7、贷款。贷款利率向某商业银行贷款。n另外，购买二手房需要较多的税费支出和装另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。元。n李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是均投资回报率是4%）年成本法计算步骤年成本法计算步骤n李小姐租房年成本李小姐租房年成本=100004%+300012=36400元元n李小姐购房年成本李小姐购房年成本=3000004%+4000005.51%+5000=39040元元n按年成本法，租房成本小于购房成本。按年成本法，租房成本小于购房成本。n
8、提问：是否真的租房更便宜？哪些因素提问：是否真的租房更便宜？哪些因素没有考虑到？没有考虑到？年成本法没有考虑到的因素年成本法没有考虑到的因素n未来房租的调整未来房租的调整n未来房价的变动未来房价的变动n未来利率的变动。如果利率降低，购房未来利率的变动。如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年成占用资金的机会成本将降低，购房年成本将降低。本将降低。n购房贷款的资金成本（购房贷款的资金成本（5.51%）高于自）高于自有资金的投资回报率（有资金的投资回报率（4%）。随着住）。随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至逐渐降低至4%。（二）净现值法（
9、二）净现值法n净现值法：将因租房或购房发生的现金流量净现值法：将因租房或购房发生的现金流量折现，现值较高者更划算。折现，现值较高者更划算。n计算公式计算公式净现值法计算案例净现值法计算案例n案例资料：王先生最近看上一套位于上海某小区案例资料：王先生最近看上一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。的房子。该房可租可售。n如果租的话，房租每月如果租的话，房租每月3000元，租期元，租期4年，押金年，押金1万元，预计房租每年调涨万元，预计房租每年调涨100元。元。n而购买的总价是而购买的总价是70万元，王先生可以支付万元，王先生可以支付30万元万元的首付款，另外的首付款，另外40万元拟采用万元拟采用
10、6%的商业贷款利的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款率向某商业银行贷款，贷款15年，本利等额摊还年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需；另外，购买该房的税费及装修费共需10万元，万元，王先生估计居住王先生估计居住4年后，仍能按原价出售。年后，仍能按原价出售。n王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是回报率是4%）净现值法计算步骤净现值法计算步骤n王先生租房的净现金流量现值：王先生租房的净现金流量现值：n其中，折现率应调整为月利率其中，折现率应调整为月利率i=4%12=0.33%王先生租房现金流量表王先生租房现金流量表净现值法计算步
11、骤（续）净现值法计算步骤（续）n王先生买房的净现金流量现值：王先生买房的净现金流量现值：n王先生贷款年利率王先生贷款年利率6%，月利率，月利率=6%12=0.5%，供还款，供还款15年，也即年，也即180期，期，每月还款额每月还款额=400000（P/A,0.5%,180）=3375元元n王先生王先生4年后房贷余额年后房贷余额=3375 （P/A,0.5%,132）=325592元元n4年后将卖房收入年后将卖房收入700000元偿还元偿还325592元房贷余额，还元房贷余额，还剩剩374408元元王先生租房现金流量表王先生租房现金流量表净现值法计算结论净现值法计算结论n可见，租房净现值可见，租
12、房净现值-141229元大于购元大于购房净现值房净现值-230340元，王先生租房更元，王先生租房更合算。合算。n租房与购房的策略选择：租房与购房的策略选择：n购房的利息负担、装修费用、房屋交易购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都较大。成本都较大。n如果不打算在一个地方常住，租房往往如果不打算在一个地方常住，租房往往比购房划算；反之购房划算。比购房划算；反之购房划算。第三节第三节 购房规划购房规划n一、购房规划的流程一、购房规划的流程n二、购房规划的应用二、购房规划的应用n三、购房的其他费用三、购房的其他费用一、购房规划的流程一、购房规划的流程n（一）估算购房总价（一）估算购房总价n（二）
13、估算可负担房屋单价（二）估算可负担房屋单价n（三）购房区位选择（三）购房区位选择（一）估算购房总价（一）估算购房总价n可购买房屋总价可购买房屋总价=可负担的购房首付款可负担的购房首付款+可可负担的购房贷款总额负担的购房贷款总额n可负担的购房首付款可负担的购房首付款=目前可用于购房的目前可用于购房的资产额度资产额度复利终值系数（复利终值系数（n=离购房的年离购房的年数，数，r=投资报酬率）投资报酬率）+每年可供购房的储每年可供购房的储蓄蓄年金终值系数（年金终值系数（n=离购房的年数，离购房的年数，r=投资报酬率）投资报酬率）n可负担的购房贷款总额可负担的购房贷款总额=每年可供购房的每年可供购房的
14、储蓄储蓄年金现值系数（年金现值系数（n=贷款年限，贷款年限，r=房房贷利率）贷利率）购房总价估算购房总价估算案例案例n案例资料：李先生一家拟在广州定居，计划案例资料：李先生一家拟在广州定居，计划5年后年后购房，贷款至多购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资年。李先生家庭目前有金融资产产30万元，其中万元，其中50%可用于购房。李先生一家目可用于购房。李先生一家目前每年可结余前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约万元，其中可用于购房的额度约为为4万元。目前银行房贷利率是万元。目前银行房贷利率是6%，李先生的投，李先生的投资报酬率约资报酬率约4%。李先生一家可买总价是多少的房。李先生一
15、家可买总价是多少的房屋？屋？n李先生可负担的购房首付款李先生可负担的购房首付款=30万万50%（F/P,4%,5）+4万万（F/A,4%,5）=39.92万元万元n李先生可负担的购房贷款总额李先生可负担的购房贷款总额=4万万（P/A,6%,15）=38.85万元万元n李先生购房时可负担房屋总价李先生购房时可负担房屋总价=39.92万元万元+38.85万元万元=78.77万元万元（二）估算可负担房屋单价（二）估算可负担房屋单价n可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价可负担房屋总价房屋需房屋需求面积求面积n房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求
16、间要求n假设前例中李先生是四口之家，要求住房面假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积积100平方米。平方米。n则，李先生可负担购房单价则，李先生可负担购房单价=78.77万元万元100=7877元元/平米平米n检查可负担购房单价是否低于目标市场价格检查可负担购房单价是否低于目标市场价格（三）购房区位选择（三）购房区位选择n根据可承受的住房价格，考虑如下根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素区位因素n居住社区的生活环境居住社区的生活环境n交通是否便利交通是否便利n是否有学校以及学校的质量是否有学校以及学校的质量n未来是否有升值空间未来是否有升值空间二、购房规划的应用二、购房规划的应用n（一）确
17、定购房目标基础上的筹资计划（一）确定购房目标基础上的筹资计划n（二）换房规划（二）换房规划n（三）房屋投资规划（三）房屋投资规划（一）确定购房目标（一）确定购房目标基础上基础上的筹资计划的筹资计划n先确定购房目标（房屋面积、区位），再决先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划定实现购房目标的各种筹资计划案例资料案例资料n小王现年小王现年25岁，工作稳定，年税后收入岁，工作稳定，年税后收入10万万元，收入年增长率元，收入年增长率5%，之间无任何储蓄。，之间无任何储蓄。n小王希望小王希望5年后买房，目标购买区房价年后买房，目标购买区房价0.8万万元元/平方米，面积平方米，
18、面积100平米，预计未来房价每平米，预计未来房价每年增长年增长5%。n银行最高贷款额度是房价的银行最高贷款额度是房价的8成，利率成，利率6%，小王打算小王打算50岁前清偿贷款。岁前清偿贷款。n小王的年平均投资报酬率小王的年平均投资报酬率4%。n请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）计算步骤计算步骤n小王目标住房小王目标住房5年后价格年后价格=0.8万元万元/平方米平方米100平方米平方米（F/P,5%,5)=102.1万元万元n目标住房所需首付款目标住房所需首付款=102.1万元万元2
19、0%=20.42万元万元n目标住房所需贷款目标住房所需贷款=102.1万元万元80%=81.68万元万元计算步骤（续）计算步骤（续）n假定小王购房前的储蓄率是假定小王购房前的储蓄率是sn第一年储蓄终值第一年储蓄终值=10（1+5%）0 s（1+4%）4=11.70sn第二年储蓄终值第二年储蓄终值=10（1+5%）1 s（1+4%）3=11.81sn第三年储蓄终值第三年储蓄终值=10（1+5%）2 s（1+4%）2=11.92sn第四年储蓄终值第四年储蓄终值=10（1+5%）3 s（1+4%）1=12.04sn第五年储蓄终值第五年储蓄终值=10（1+5%）4 s（1+4%）0=12.16sn五年
20、后小王供积累资金五年后小王供积累资金=59.63s万元万元n小王购房前的应有储蓄率小王购房前的应有储蓄率s=20.4259.63=34.2%计算步骤（续）计算步骤（续）n购房后，小王如果采用本利等额偿还方式购房后，小王如果采用本利等额偿还方式n每年应还房贷本利和每年应还房贷本利和=81.68万元万元（P/A,6%,20)=7.12万元万元n小王第六年年收入小王第六年年收入=10万元万元（1+5%）5=12.76万元万元n第六年应有储蓄率第六年应有储蓄率s=7.1212.76=55.8%n结论：小王前五年储蓄率应达到结论：小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六，第六年储蓄率应达到年储蓄率应达到5
21、5.8%；以后；以后25年还款期中，年还款期中，随着收入增长，为偿还住房贷款的储蓄率逐步随着收入增长，为偿还住房贷款的储蓄率逐步下降。下降。n据此，可以适当提高首付比例。据此，可以适当提高首付比例。（二）换房规划（二）换房规划n随着人生阶段的转变和收入增加，住房需随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。求会逐渐升级。n单身或新婚阶段，以小户型住房为主单身或新婚阶段，以小户型住房为主n小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件育条件n人至中年，经济条件允许，可再次换房人至中年，经济条件允许，可再次换房n退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较退休时
22、，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房好的小户型住房n换房需要考虑的因素换房需要考虑的因素n有无能力支付换房所必须支付的首付款有无能力支付换房所必须支付的首付款n有无能力偿还换房后的贷款有无能力偿还换房后的贷款（二）换房规划（二）换房规划（续）（续）n换房需要筹集的首付款换房需要筹集的首付款=新房首付款（新房总价新房首付款（新房总价-新房新房贷款）贷款）-旧房余值（旧房总价旧房余值（旧房总价-旧房贷款）旧房贷款）n案例资料：郭先生现年案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值岁，他看上一套价值100万元万元的新房。郭先生旧房当前市价的新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有万元，尚有20
23、万元未万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算偿贷款。如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为银行最高房贷按揭为7成，贷款利率成，贷款利率6%n郭先生换房需要筹集的首付款郭先生换房需要筹集的首付款=100万万30%-（50万万-20万）万）=0元元n郭先生换房后每年应偿贷款郭先生换房后每年应偿贷款=70万万（P/A,6%,15)=7.21万元万元n如果不换房，郭先生每年应偿贷款如果不换房，郭先生每年应偿贷款=20万万（P/A,6%,15)=2.06万元万元n换房后，还款压力增加较多。换房后，还款压力增加较多。（三）房屋投资规划（三）房屋投资规划n投资房产的收益投资房
24、产的收益n租金收入租金收入n买卖差价买卖差价n投资房产要考虑的因素投资房产要考虑的因素n未来租金走势未来租金走势n未来房价走势未来房价走势n购房的成本，包括：资金成本（利率）、购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费房租房的各种税费n案例可参考教材案例可参考教材161页。页。三、购房的其他费用三、购房的其他费用n（一）购房税费（一）购房税费n契税，所有权发生转移时，向产权承受人征收，房价的契税，所有权发生转移时，向产权承受人征收，房价的1.5%n印花税，签订合同时缴纳（否则合同无效），成交金额的印花税，签订合同
25、时缴纳（否则合同无效），成交金额的0.05%n土地增值税土地增值税n交易手续费交易手续费n权属登记费权属登记费n从从2008年年11月月1日起，个人买卖住房暂免征收印花税，个人日起，个人买卖住房暂免征收印花税，个人销售住房暂免征收土地增值税销售住房暂免征收土地增值税n（二）入住费用（二）入住费用n水电费、物业管理费水电费、物业管理费n（三）装修费用（三）装修费用n（四）贷款过程中发生的各种费用（四）贷款过程中发生的各种费用n评估费、律师费、银行规定的其它费用评估费、律师费、银行规定的其它费用第四节第四节 住房贷款规划住房贷款规划n一、住房贷款的种类一、住房贷款的种类n二、住房贷款偿还方式二、住
26、房贷款偿还方式n三、住房贷款期限的确定三、住房贷款期限的确定一、住房贷款一、住房贷款的种类的种类n（一）公积金贷款（一）公积金贷款n具有政策补贴性质具有政策补贴性质n贷款利率和费用低于商业贷款贷款利率和费用低于商业贷款n期限比商业贷款长期限比商业贷款长n（二）商业贷款（二）商业贷款n发放对象广泛，手续相对简单发放对象广泛，手续相对简单n贷款时间较短，利率较高贷款时间较短，利率较高n（三）组合贷款（三）组合贷款n如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款业贷款二、住房贷款偿还方式二、住房贷款偿还方式n（一）到期一次还本付息法（一）到期一次还本付息法
27、n贷款到期后一次性归还全部本金和利息贷款到期后一次性归还全部本金和利息n一年期个人住房贷款一般用这种方式一年期个人住房贷款一般用这种方式n（二）等额本金还款法（二）等额本金还款法n每次还款，每次还款，偿还的本金相等偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息，同时付清当期应付的利息n每月还款额每月还款额=贷款本金贷款本金还款期数还款期数+（贷款本金（贷款本金-累积已还本金）累积已还本金）当期利率当期利率n期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭中老年家庭n（三）等额本息还款法（最常见）（三）等额本息还款法（最常见）n每次还
28、款，每次还款，偿还的本金加利息相等偿还的本金加利息相等，相当于一个年金，相当于一个年金n贷款本金贷款本金=每月还款额每月还款额年金现值系数（年金现值系数（P/A,i,n)n（四）其它方法（四）其它方法n等比累进还款法，每次还款比例增加等比累进还款法，每次还款比例增加n等额累进还款法，每次还款金额增加等额累进还款法，每次还款金额增加三、住房贷款期限的确定三、住房贷款期限的确定n购房者应根据自己的经济能力和资购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和期限压力较小的贷款方式和期限n房屋月供款占收入的比率，不应超房屋月供款占收入的比率
29、，不应超过月收入过月收入25%-30%案例案例n案例资料：小王税前月收入案例资料：小王税前月收入1.5万元，收入稳万元，收入稳定，有定，有20万元存款，目前每月需还汽车贷款万元存款，目前每月需还汽车贷款1000元（期限元（期限3年）。小王拟购买一套年）。小王拟购买一套60万元万元房屋，选择首付房屋，选择首付20%，贷款，贷款15年，贷款利率年，贷款利率6%，这一选择是否符合他的收入情况？，这一选择是否符合他的收入情况？n小王每月应还款小王每月应还款=60万万 80%（P/A,6%12,1512)=4050.51元元n房屋月供款占月收入的比例房屋月供款占月收入的比例=4050.5115000=27%n房屋月供款加汽车月供款占月收入的比例房屋月供款加汽车月供款占月收入的比例=（4050.51+1000）15000=33.7%