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1、居住规划（下）1西南财经大学金融学院换房规划换房能力测算换房的步骤先买后卖先卖后买2西南财经大学金融学院换房能力概算（公式）需筹首付款=新房净值-旧房净值=（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）。3西南财经大学金融学院换房能力概算（案例）如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的能力。以6%的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源
2、全部用于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。4西南财经大学金融学院换房案例假定小林25岁时开始工作，工作10年后购房，届时房价50万元，投资报酬率8%，假设房贷利率6%，贷款20年，贷款六成，居住10年后换房，换房时房价100万元，如果旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少?5西南财经大学金融学院换房案例第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄：10n，8i，0PV，200,000FV，PMT=-13,806元。第二段：35岁到45岁还贷款，年供额 20n，6i，300,000PV，0FV，PMT=-26,155元。第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余
3、额：10n，6i，-26,155PMT，0 FV，PV=192,503元 出售旧房后净收入：500,000元-192,503元=307,497元 新房贷款需求：1,000,000元-307,497元=692,503元。换房后年供额：20n，6i，692,503PV，0 FV，PMT=-60,376元。6西南财经大学金融学院换房的步骤：先买后卖需要解决资金的周转问题。即使间隔时间很短，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。例如：旧房50万元，新房100万元，新房可贷款70万元，首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。等
4、到卖旧房之后，再还此笔贷款。7西南财经大学金融学院换房的步骤：先买后卖若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%，按年计算，需额外支付的利息为：300,000元 10%3/12=7,500元。若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。8西南财经大学金融学院换房的步骤：先卖后买要解决出售旧房后无房可住的问题。买卖之间的期间通常要租房居住。因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回
5、租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。9西南财经大学金融学院购房时需要考虑的其他因素其他购房成本住与行的成本二手房与期房的单价10西南财经大学金融学院买方税费（房价15%左右）契税：90平米以下首套，房价1%90平米到144平方，房价1.5%144平米以上，房价3%印花税：市场指导价0.05%交易手续费每平米3元工本费、代办手续费等装修费用：通常按照房价10%计算新房还需缴纳：专项维修基金，通常在3000至6000元二手房还需缴纳：中介费，房价2%评估费，市场指导价2%贷款担保费，贷款额度2%11西南财经大学金融学院普通住房与非普通住房普通住房须同时满足以下三个标准：小区容
6、积率在1.2以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。12西南财经大学金融学院课后思考题请查阅以下两个问题：房产交易中的卖方需要交纳哪些税费？物业税？13西南财经大学金融学院住与行的成本(Case)比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，单价1万元，总价100万元；一个是郊区住宅，同样为100平米，单价5,000元，总价50万元。若购房年成本比例相同，均为房价5%，市区住宅每年成本为5万元，郊区住宅为2.5万元。市区住宅忽略交通成本，郊区住宅的交通成本若每月花费1,500元，则一年需要1.8万元。因此住与行的成本相加，市区住宅只
7、比郊区住宅每年多出0.7万元。14西南财经大学金融学院二手房与期房的单价期房合理价格=现房价-购置期房到交房间租金现值二手房合理价格=新房价格（1-折旧率使用年数）案例：同一区域现房价格为每平米1万元，年租金每平米600元，折现率3%，2年后交房。期房价用期初年金计算：g BEG,2n，3i，-600PMT，0FV，PV=1,183元，期房价=10,000元-1,183元=8,817元若每年折旧2%，使用10年的二手房单价：10,000(1-2%10)=10,000元 80%=8,000元 15西南财经大学金融学院中国的房产制度中国房产制度的历史沿革土地国有化制度住房公积金制度16西南财经大学
8、金融学院中国房产制度的历史沿革1978年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企业管理与分配。住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存在的必要。1978年到1998年，房产制度逐步、渐进的变革。1987年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。1991年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国。1991年之后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。1998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化。1998年6月，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知，明确提出了停止住房实
9、物分配，实行住房分配货币化的新政策。1994开始，实行经济适用房等一系列住房政策。17西南财经大学金融学院土地国有化制度土地国有化：土地产权归国家所有，由国家统一规划管理土地用途。但使用权可有偿出让。国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，而土地使用者向国家支付土地使用出让金。土地使用的出让年限根据该地块的用途不同而有所不同，一般而言，居住用地70年，工业用地50年。18西南财经大学金融学院住房公积金缴存比率与上限由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为5%，上限各为12%，依据各城市的状况而定，如2008
10、年上海缴存比例为7%，北京缴存比例为12%。对高工资者有月缴存金额上限。上海市2008年度月缴存额上限为1214元，参加上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存的个人缴存者，月缴存额上限为2082元。北京市2008年度月缴存额上限为2392元。基准通常依照职工工作地所在城市统计公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍订出。除各城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提2%到8%。这些比率规定每年公布一次。住房公积金按照国家规定的利率计息（目前比照三个月整存整取利（目前比照三个月整存整取利率）。率）。员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额。其它特殊情况，例如离开户籍所在
11、地并终止劳动合同，也可以领取住房公积金余额。19西南财经大学金融学院住房公积金的用途在缴存期间，住房公积金可有以下用途：支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费；支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用；支付职工个人为修缮自住住房发生的费用；支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费；房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付。20西南财经大学金融学院住房公积金贷款缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款；利率比一般房贷低1%以上，但贷款金额有一定的限制。如2008年上海市公积金最高贷款
12、额度为50万元，北京市为80万元；每一省市的上限不同；公积金贷款不足时，再申请商业房贷。21西南财经大学金融学院考虑住房公积金后的购房规划案例高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划，个人与单位均各按7%缴存。高强月收入5,000元，已缴存5年，当前住房公积金账上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已缴存3年，住房公积金账上有15,000元。假设以工资为缴费基数，住房公积金的收益率为2%，住房公积金贷款利率3.87%，一般贷款利率为5.94%（实行7折优惠），单笔的住房公积金贷额上限为20万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房。22西南财经大学金融学院问题1：若除了住房公积金以外
13、不考虑运用其它资源和商 业贷款，可以买多少钱的房子？高强每月缴存住房公积金=5,000元 (7%+7%)=700元高强可累积购房资金：3g n，2g i，-30000PV，-700PMT，FV=57,803元曹敏每月缴存住房公积金=4,000元 (7%+7%)=560元曹敏可累积购房资金：3g n，2g i，-15000PV，-560PMT，FV=36,686元合计可累积购房资金=57,803元+36,686元=94,489元购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700元+560元=1,260元只用住房公积金来缴房贷，可贷住房公积金贷款额：20g n，3.87g i，-1260PMT，0
14、FV，PV=210,297元，高于住房公积金上限20万元，实际可贷款20万元。全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额=94,489元+200,000元=294,489元。23西南财经大学金融学院问题2：若3年后目标购房总价60万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设自己投资的收益率为3%，自己还要另外储蓄多少钱?若目标总价600,000元，贷款额度70%，首付款需求600,000元 (1-70%)=180,000元。需额外准备首付款180,000元-94,489元=85,511元。有36个月可准备，每月要准备储蓄额：3g n，3g i，0PV，85,511FV，PMT=-2,273元，每
15、个月还要额外准备2,273元自行投资来准备购房首付款。24西南财经大学金融学院问题3：假定上海市的住房公积金贷款上限为年缴存余额的20倍，且上限为20万元。是否还需要一般贷款，若需要的话，以贷款20年计算，住房公积金房贷与一般房贷，贷款额与每月摊还额各多少?购房后需要贷款额=600,000元 70%=420,000元。夫妻年缴存额合计=(700元+560元)12=15,120元，15,120元 20=302,400元，高于上限20万元，只能贷20万元。尚需从银行额外贷款额=420,000元-200,000元=220,000元。每月住房公积金本息摊还额计算：20g n，3.87g i，200,0
16、00PV，0FV，PMT=-1,198元，住房公积金缴存额1,260元，足以偿付住房公积金月供额。若一般贷款利率为 4.158%(5.94%0.7)，每月应缴本息摊还额：20g n，4.158g i，220,000PV，0FV，PMT=-1,352元，还要额外准备1,352元来还一般房贷。由于住房公积金缴存额每月多出62元(1,260元-1198元)，还要另外负担的一般商业房贷月供额=1,352元-62元=1,290元。25西南财经大学金融学院房产投资房产投资的十个步骤房产投资的优缺点投资房产出租的考虑因素房产估价方法房产投资的形态26西南财经大学金融学院房地产投资10步骤1.决定投资策略，即
17、以资本利得或以房租收益为主2.寻找各种投资方案，判断其投资前景3.利用简单财务模型分析4.和卖主协商基本条件5.估计自己的财务实力6.确定贷款7.寻求律师帮助8.需获得专业性的管理服务9.购买房屋保险10.出售房地产，计算投资报酬率 27西南财经大学金融学院房产投资的优缺点优优点点缺点缺点1）成功的象征，心理的满足1）变现率低2）自我居住使用2）交易费用高3）房产增值3）管理维护麻烦4）保值抗通货膨胀4）房产贬值5）安全性高5）房产价值缺乏标准6）杠杆作用6）房产法令手续复杂7）税税赋赋减免减免(开征物开征物业业税地区除外税地区除外)7）缺乏房缺乏房产产信息信息8）自我控制自我控制权权8）投投
18、资资金金额较额较大大9）分散分散风险风险9）政府介入太多政府介入太多10）普遍熟悉的投）普遍熟悉的投资资渠道渠道10）房）房产产投投资资者的形象不佳者的形象不佳11）个人偏好）个人偏好11）出租收益率不高）出租收益率不高28西南财经大学金融学院投资房地产出租的考虑因素 Question：如果 房租/房价存款利率，那么投资房地产出租就一定合适么？投资总成本=资金的机会成本+修缮管理+空置成本房价每年涨幅。房价利率=资金的机会成本，修缮管理费与房屋的新旧有关，空置成本要看地段的抢手程度。买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。29西南财经大学金融学院房产估价的方法 成本法土地开发后土地总价=土地
19、使用权支出+开发工程费+管理销售费用+资金利息总建筑面积=用地平米容积率单位建筑面积土地价格=土地总价/总建筑面积税后成本还要加上土地增值税与营业税建筑物单位建筑面积建筑成本新房成本根据不同建筑方式和结构差别较大，一般在700元至2,000元之间二手房价格=新房价格（1-折旧率使用年数）若建材人工波动大，应用重置成本替换历史成本单位建筑面积综合价格=土地单价+建筑物单价30西南财经大学金融学院房产估价的方法 收益还原法房地产总价=房租/市场投资收益率；投资收益率=无风险利率+房地产的流动性溢价；房租应是扣除必要成本后的税后净收益；常用于投资用途房地产的估价；可统计出各地区各类不动产的平均投资收
20、益率，再知道房租就可以算出房价；通常一居室小户型房产收益率最高，随后依次为写字楼、商铺。该顺序可能随时间改变。31西南财经大学金融学院32房产估价的方法 市场比较法待估价的房产价格=同地区同类型房屋价格 房龄调整系数 地段调整系数 议价系数；比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数；不同楼层或地段，亦需调整；一般评估公司多用比较法，选择3-4个案例与待估价房产作比较，再依上述系数调整，最后订出调整后房产的合理价格。32西南财经大学金融学院房产估计的方式 -统计分析法采用历史数据建立模型。该方法一般为机构投资者所采用。33西南财经大学金融学院下周内容教育金规划34西南财经大学金融学院See you next week！35西南财经大学金融学院