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1、金坛地产项目拓展可行性研究（10.03）目 录 金坛宏观投资环境 金坛房地产市场 金坛项目拓展背景 金坛项目拓展可行性研究 要 点 金坛，县级城市，人口少，纺织、机械产业基础较优 金坛商业零售市场开发处于新兴区域开发过程中，仍需周边支撑与培育；家具、建材等专业市场已现布点规模，纺织类城东万和已开发，但金属、机电、五金类市场城东仍处空白 金坛住宅市场中高档楼盘初现城南区域走高，但南环一线以南，生活、公共配套不足，需谨慎入市；城东经济开发区，住宅价格走低，临近华阳路带尚乐观 金坛土地市场价格同比常州、溧阳市场价格略低，随着亲水、新城区域的集中规划开发，相应价格定走高金坛宏观投资环境面积：975平方
2、公里GDP：223亿 户籍人口：55万人市区人口：22w 支柱产业：纺织服装 精细化工 光伏新材料 机械电子 备注：1、地图来自于百度截图2、表格数据来自于08常州年鉴1、四大支柱产业工业总产值345.7亿，增长39%，占规模比重95%2、新批外资88家，注册外资6.95亿美元，增长37%，实际到帐1.91亿美元，增长58.1%3、居民人居可支配收入1.8w，增长15%；人均消费支出1.2w元，增长8.5%；城镇平均工资2.4w，增长15.5%，在岗职工平均工资2.5w。城镇人均居住面积35.42平米。金坛房地产市场 目 录 金坛商业市场 金坛住宅市场 金坛土地市场金坛房产市场板块城中：升值潜
3、力大，保护性开发城中：升值潜力大，保护性开发城东：产业政策支撑，呈现上升势头，城东：产业政策支撑，呈现上升势头，与城中西分庭抗礼仍需时日与城中西分庭抗礼仍需时日城西：虽受规划影响，但仍有优势城西：虽受规划影响，但仍有优势东扩南移东扩南移城中板块：城中板块：人文、旅游资源丰富；交通便捷、四通八达，商业配套齐全典型物业：滨河广场、城市花园、东门大街、五角场典型物业：滨河广场、城市花园、东门大街、五角场城东板块：城东板块：金坛经济开发区，以纺织服装、光伏能源、精细化工、机械电子产业为主。南环一路以南附近，商业居住、休闲旅游成南环一路以南附近，商业居住、休闲旅游成熟熟，将被发展成为商贸、旅游、居住于一
4、体，将成为金坛行政中心区和生态休闲区典型物业：金巢公寓、金水湾典型物业：金巢公寓、金水湾城西板块：城西板块：溧漕河与西环路间，配套完善，市中心的集中居住区，整体人气向市中心汇聚，以农业、化工产业为基础项目名称类型位置体量备注金家园木板材金家园木板材 建材市场城东中塘桥 占地面积100亩，建筑面积40000多平方米，铺面500间 整个苏南地区木板材集散地，装潢建筑材料、五金电器、陶瓷洁具等为一体的综合性市场。是整个苏南地区木板材集散地，装潢建筑材料、五金电器、陶瓷洁具等为一体的综合性市场。距离万和商贸城项目约2公里 晨风建材市场晨风建材市场装饰材料城西西环二路约200间店铺，每间店铺面积200（
5、2层）新楼租金为2万元/年，旧楼为2.53万元/年 装饰材料装饰材料建材市场城西丹阳路总用地面积约为12000租金为3间房屋1年4.5万元，面积为80，出售价格约5000元/金米兰家居博览中金米兰家居博览中心心 家具城西西环二路26号 总面积约为17000一期租金均价为23元/，二期租金价格为22元/时代国际家具广场时代国际家具广场 家具城西总面积约为12000 租金价格约为18元/食品（糖果）批发食品（糖果）批发市场市场 食品城北店铺面积为50 总面积约为600800 租金均价为1.61.7万元/年 美食街美食街 美食东环一路 一万多平方米（3栋2层）与司马坊临近，价格相仿万和万和OUTLE
6、TS零售经济开发区9w平米长三角最大购物公园，纺织、服装、皮革批发等，两年免租，依托纺织服装生产和公园，但人气很差，东西也贵司马坊商业步行街司马坊商业步行街 步行街 金坛东门大街 3.6万平方米 20，一楼为67万元/年，二楼为5万/年，三楼为5000元/年 金坛商业市场1、金坛县级城市，人口少，难创造两个商业中心，金坛的商业中心已是大统华中心。东南门商圈，城市新发展规划方向，出现大量中高档附属的社区类商业，部分东、南城市广场类开发虽地段较好，地处城郊结合处，但人气尚待培育。具体位置为南环一路和 华阳路分界2、金坛工业分布于城东、城西两块，城东为金坛经济开发区重点规划，产业基础雄厚，规模较大；
7、城西以农业和化工为主，规模较小。相应的专业市场以家居类为主，家具、建材、装饰类市场已具规模，临近丹阳、常州发展了眼镜、纺织类专业市场，规模中等偏小，除城西文昌、金常机电市场，城东作为产业重心，未来金属、机电、五金类专业市场仍有空间3、金坛县级城市，卖场拓展仍以本土、社区类卖场商业为主，市中心以大统华、东门大街为东西带核心商圈，专业大零售卖场仍未进入。核心商圈租金价格以5-8元/m2/天为主，部分达到10元/m2/天，新兴商圈在3-5元/m2/天；专业市场类在15-45元/m2/月。项目名称类型位置备注伊芙时尚购物广场伊芙时尚购物广场零售零售东门大街东门大街与司马坊临近与司马坊临近华城商业广场华
8、城商业广场零售零售华城华城3w平米，位于主要道的十字路口，从目前城市房价形式，华城广场占了上机平米，位于主要道的十字路口，从目前城市房价形式，华城广场占了上机 御湖商业广场御湖商业广场零售零售南环一路南环一路临近市中心，位于南环一路路段，地段较好，商圈仍有待培育临近市中心，位于南环一路路段，地段较好，商圈仍有待培育卖场卖场世纪联华（西）世纪联华（西）,大统华（中），苏果（东）大统华（中），苏果（东）项目名称类型位置价格备注香格里拉庄香格里拉庄园园 别墅（小高层）城东 2500（别墅4600）周边生活配套较少，交通不便宜景苑宜景苑多层、高层、别墅（东）华城中路3200元/平米客户以城东进城为主，
9、已售清。主要以价格优势和户型设计名士家园名士家园高层城中（东）3600主要客户群为：东城进城 华城嘉园华城嘉园小高层（中）偏东（中）偏东4200元元/平米平米临近市中心，主要客源东城进城城市花园城市花园小高层、多层（中）偏南 3800元/平米（精装修价格在5000）市中心繁华地段，以大户型面积为主，已售清左邻右里左邻右里普通住宅、别墅（中）（中）偏南3300元元/平米平米南环一路以南，东环二路以东，周边配套以社区配套为主滨河广场滨河广场 高层（中）偏南（中）偏南4000元元/平米平米南环一路边，以大户型面积为主，已售清御湖豪庭御湖豪庭 高层，小高层（中）偏南（中）偏南5000元元/平米平米南环
10、一路边，打造高端商业街区，原居住环境影响品质和销售，50%亲亲家园亲亲家园小高层城西4400元/m2去化50%，虽依靠市中心，但去化速度较慢金坛住宅市场09年商品房去化面积（万）新增发售面积（万）12.984.8327.3713.8934.131.4347.33/55.927.368.013.2775.7117.8885.7117.8894.514.17103.511.53118.885.55123.57/合 计67.6477.721、金坛东扩南移，整体住宅呈现东、南梯度发展，城南依靠自然景观和政府迁移价格走高；城东，工业基础较好，但生活配套和未来工业污染的危险，住宅价格仍明显与城中梯度走低；
11、城西板块依靠市中心临近基础，商业配套较好，价格较高，但去化速度较慢。2、城中、城南以南环一线为分水界，以南人口稀少，配套不足，仍待开发，南环一线边出现部分中高端住宅，开发商拟打造城南商业副中心，价格最高抬至5000，沿南环一线向东，配套减少，价格略走低3500左右；城中以东门大街、华罗庚公园为中心均价在4000；3、城东、城中以华阳路为分水界，以东、以南价格走低均价在3000左右，临近城中价格越高均在3500以上。4、金坛去年新增与去化基本达到平衡，平均每月去化面积在5w方，目前可售余量为60w方，如没有特别的宏观政策影响和新增预售的介入，余量尚可接受市场去化。总体来说，金坛人口较少，东西、南
12、北距离不大，价格差异不是特别明显。南环一线，东临近城中，为市场溢价机会区域。土地级别商业用地住宅用地工业用地基准地价变幅容积率基准地价变幅容积率基准地价变幅41704790-32402.016652050-12801.6500550-45033353975-21601.611951400-9801.4380470-34520652250-15451.28451050-6301.2300350-27014851680-8801.0455655-3701.0230280-180795910-6300.9360380-3000.9210220-180金坛土地市场目标区域为南环一线带，城东临近城中带
13、商住项目用地，均为二-三级用地，分别以住宅、工业用地性质计算住宅：845/1.2=704元（三级用地楼面价）1195/1.4=853元（二级用地楼面价）销售：城东临近城中带 28003200城南南环一线带 32004000工业用地：300元/380元金坛土地市场二、三级土地，各用地性质之间的价格差异并不大，可以判断价格有一定的50-70%的弹性，虽然国家最低标准（13.8w/亩），部分土地相当廉价，通过一级土地市场的差价，并不能够形成高额的利润，也表现出悲观的后期增值溢价空间从金坛整体开发商从业分析，绝大多数为本土开发商，外来开发商较少，普遍持悲观金坛项目拓展背景工业地产标准厂房及配套的定向开
14、发工业地产标准厂房及配套的定向开发中短期项目现金流的补充？中短期项目现金流的补充？意向地块：600-800亩（可放大，分步开发）（公开价20万/亩）建面：10w平米（辅以相关配套用房）土地：建设款抵入、先付再返；土地证（七通一平时间节点)前期资金：10w*1500=1.5亿 财务成本7%前期资金：10w*1500=1.5亿 财务成本7%中短期项目现金流的补充？中短期项目现金流的补充？金坛项目拓展可行性研究静态分析静态分析商住短现销售：商业项目：5w*（5000-）住宅项目：10w*（3500-）商业二类用地：220w/亩（5折）住宅二类用地：80w/亩(5折)住宅用地：a市中心核心区域b南环一线带、华阳路带商业用地：a市中心核心区域b华阳北路、晨风路带合建项目：载体：邻里中心、孵化器、管委会方式：总投入/8=年固定回租1、包租政府包租3年，5w平米厂房，定价15元/月2、贴息孵化器、研发楼贴息5%，五年THANKS项目发展部 顾正宽 10.3