某地产项目可行性研究报告课件.ppt

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1、海尔方庄项目可行性研究报告海尔方庄项目可行性研究报告谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司本项目主要工作内容本项目主要工作内容世联主要工作内容：世联主要工作内容：从市场角度对本项目进行定位和价值测算从市场角度对本项目进行定位和价值测算客户问题客户问题世联工作内容世联工作内容1、项目是否可收购?2、收购/合作的话，项目价值是多少？3、收购/合作后的项目发展方向是什么？4、收购/合作后的项目运营模式是什么？持有经营？出售？持有+经营？项目整体定位；项目整体定位；项目价值评估；项目价值评估；项目发展建议及可行项目发展建议及可行性分析性分析收购的风险提示：收购的风险提示：如果海尔的收购标的物为本项目，除

2、对本项目进行价值评估外需重点关注两个问题：、项目的产权是否为100%产权；、完全产权有没有瑕疵？即有无担保、抵押等不确定因素。2本次报告研究思路本次报告研究思路第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析第二部分：投资环境分析第二部分：投资环境分析第三部分：项目整体定位第三部分：项目整体定位第四部分：经济测算与可行性分析第四部分：经济测算与可行性分析3项目本体分析项目本体分析4 4项目位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核项目位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内u本项目位于三环路南侧，方庄南路西侧，项目位置优越。u项

3、目所在地块紧邻方庄核心区，并在未来的宋家庄经济圈辐射范围之内，位于北京南部发展的枢纽。u项目所处位置介于CBD中心区和亦庄经济开发区之间，且因交通便捷，与这两个区域联系紧密，地段优势显著。CBD中心区中心区亦庄经济开发区亦庄经济开发区本项目本项目二环二环三环三环四环四环五环五环7公里公里12公里公里N N方庄核心区方庄核心区宋家庄经济圈京津塘高速京津塘高速本体条件本体条件5项目紧邻南三环、地铁项目紧邻南三环、地铁5 5号线和号线和1010号线，通达性好，距离办号线，通达性好，距离办公积聚区公积聚区CBDCBD及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通直达直达u

4、项目在三环路南侧，周围有3条地铁线：地铁5号线、10号线、轻轨11号线；和10多条公交线：17、39、830、957、43、特8、63、300、352、366支路等。u与已开通的地铁5号线刘家窑站和宋家庄站步行距离约20分钟，距10号线二期步行距离10分钟左右。u地铁10号线二期和轻轨11号线预计开通时间为2010年。南三环南三环地铁地铁5号线号线地铁地铁10号线二期号线二期方庄南路方庄南路轻轨轻轨11号线号线地铁地铁5号线号线N N17396383036695743300特8地铁地铁10号线一期号线一期352本项目本项目亦庄经济开发区亦庄经济开发区宋家庄宋家庄CBDD DD D刘家窑刘家窑本

5、体条件本体条件6周边以建成小区为主，居住氛围成熟，生活配套周边以建成小区为主，居住氛围成熟，生活配套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套方庄片区方庄内餐方庄内餐饮一条街饮一条街方庄内餐及方庄内餐及其他配套其他配套u方庄片区区域配套完善。商业配套有：家乐福超市、物美超市、购物中心、方庄市场、美食一条街，各种商业配套设施一应俱全。u教育配套有：第十八中学、芳城园小学、芳古园小学，光明外语学校、第三幼儿园等。u医疗配套有：东方医院、方庄第一医院、体坛医院、五一医院等。本体条件本体条件7项目现状及地块指标项目现状及地块指标u本项目地块现状分成3个地块，地块1是一座6层小

6、白楼，地块2是已建成酒店式公寓，地块3是已拆除空地方庄南路地块1：小白楼，地下1层，地上6层，占地面积：1400平米建筑面积：7015.9平米土地性质：国家划拨土地，属办公用地地块3：空地总用地面积：6687平米代征城市公共用地面积：2632平米建设用地面积：4055平米用地性质：商业金融用地容积率：1.0-2.9建筑密度：30%绿地率：35%建筑限高：60米地块2：酒店式公寓占地面积：7078.77平米建筑面积：44290.8平米土地性质：商务办公用地使用年限：50年规划路N N地块3 地块2地块1 本体条件本体条件8南侧道路项目地块四至项目地块四至东侧小白楼西侧空地北侧住宅本体条件本体条件

7、东侧方庄南路南侧9地块地块1 1：六层小白楼，属国有划拨办公自用：六层小白楼，属国有划拨办公自用房房u项目概况：u占地面积：1400平米，建筑面积7015.9平米。u建筑结构：钢筋混疑土框架结构，地下一层，地上六层；u经营状况：地下一层至五层全部出租，租金年收入250万，六层自用。u关于土地性质：该地块是国有划拨土地，属办公自用房，没有土地使用年限，建筑时间1993年。u产权：拥有70%的产权，30%在农工商。单元地下层首层二层三五层六层使用功能网吧餐饮歌厅写字楼自用年租金（万元）506040100总计（万元）250本体条件本体条件10地块地块2 2：已封顶的酒店式公寓：已封顶的酒店式公寓金方

8、商贸金方商贸大厦大厦p项目概况：占地面积：7078.77平米，规划批准建筑面积是44290.8平米，实际图纸面积是52992平米，超规划许可8701.2平米。p项目性质：商务办公用房，主要户型为30-60平米的小户型，但每层有300平米左右的无窗房。p项目现状：目前工程已经封顶，还没有外部装修，内部也没有装修，电梯、水电暖电气设备等均未安装。现状南立面建成后效果本体条件本体条件现状北立面11地块地块3 3：已拆平的空地，属金方商贸大厦的：已拆平的空地，属金方商贸大厦的二期用地，二期用地，0707年年1111月挂牌交易，价格月挂牌交易，价格70107010万万元元u该地块于2007年取得土地使用

9、权，用地性质为行政办公用地，总用地面积：6687平米。其中建设用地面积（商业金融用地）4055平米，代征城市公共用地面积2632平米。u规划审批的建筑指标为：容积率：1.0-2.9，建筑密度：30%，建筑限高：60米，绿地率：35%，u建筑使用性质是：写字楼办公楼，可兼容使用性质是：商业服务业。宗地名宗地名称称宗地位宗地位置置起始价起始价土地面积土地面积(平方米平方米)规划建规划建筑面积筑面积(平方米平方米)交易方交易方式式规划用规划用途途成交日成交日期期成交价成交价楼面地楼面地价价受让单受让单位位开发程开发程度度(万元万元)合计合计建设用建设用地面积地面积代征地代征地面积面积(万元万元)（元

10、（元/平平米）米）南方庄71号商业综合楼项目用地丰台区成寿寺南方庄71号2781.156687.5114055.4622632.04911715挂牌行政办公2007 年11 月1日70105984李世东三通一平本体条件本体条件12本体条件分析小结本体条件分析小结项目总占地面积不足项目总占地面积不足1300013000平米，开发规模小。平米，开发规模小。紧邻南三环，北临方庄核心区，到达紧邻南三环，北临方庄核心区，到达CBDCBD及亦庄经济开发区交通及亦庄经济开发区交通便捷，地理位置优越。便捷，地理位置优越。地理位置地理位置规模因素规模因素区域配套成熟，生活氛围浓厚。区域配套成熟，生活氛围浓厚。配

11、套资源配套资源13投资环境分析投资环境分析14u房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究u所在区域市场分析所在区域市场分析14北京十一五发展规划中构建北京十一五发展规划中构建“两轴两带多中心两轴两带多中心”的城市空间结构，南城区域处在城市发展的南北主轴的城市空间结构，南城区域处在城市发展的南北主轴上上u北京十一五发展规划：“两轴两带多中心”的城市空间结构。两轴两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴；两带两带指包括通州等地的“东部发展带”和包括门头沟等地的“西部发展带”；多中心：多中心：指在市域范围内建设多个城市职能中心，提高核心功能和综合竞争力。u南城区域南城区域处在城市发展的南北主轴上，北京

12、市第十次代表大会上市政府明确提出：要积极推进南城及南部地区发展，使之成为新北京富有活力的地区的发展目标。N N房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究西西部部发发展展带带南城区域南城区域亦庄亦庄通州通州顺义顺义东东部部发发展展带带15五号线、十号线的贯通以及北京南站的建成将为南城五号线、十号线的贯通以及北京南站的建成将为南城的发展带来新的契机的发展带来新的契机u地铁交通改善：地铁交通改善：5号线的贯通北京中轴线，缩短南北城时间距离，将改变南北城发展不均衡的现象；10号线未来将本区域与中关村、亚奥和CBD三大区域联通；亦庄线和大兴线等轨道交通的建设都将为南城带来彻底的改善；u宋家庄商业中心宋家庄商业

13、中心多条地铁的贯通将使得宋家庄成为南城最大的交通枢纽站；丰台区未来将重点打造以零售业、商务服务业和生活服务业为主的宋家庄商业中心。u北京南站经济圈北京南站经济圈规划为城南重要交通枢纽，是沟通丰台与京津冀都市圈合作发展的重要节点；未来形成以商务办公、物流为主，并与其他重点区域优势互补、功能衔接、联动发展的北京南站经济圈。房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究大红门服装商贸区大红门服装商贸区南站商圈南站商圈南南 四四 环环南南 二二 环环南南 三三 环环京京开开高高速速亦庄亦庄L11号轻轨号轻轨五五号号线线十十号号线线本项目本项目 五五 环环京津高铁京津高铁京津塘高速京津塘高速亦庄亦庄宋家庄商业中心

14、宋家庄商业中心16项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺 ，目，目前开发项目较少，且多在三环以外前开发项目较少，且多在三环以外 u方庄核心区内开发强度大，建筑密度高，现在已经基本没有了可供开发的土地，2007年方庄核心区内出让地块仅两处，且权威世纪风景小区配套公建用地。u项目周边区域集中了目前大方庄范围大部分的在售项目，已经成为了大方庄区域内的开发热点。方庄核心区宋家庄片区公顷近年方庄片区住宅用地供应量近年方庄片区住宅用地供应量数据来源：北京市土地储备管理中心房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究1704-0704-07年方庄片区土地供应情况年方庄片区土地供应情况宗

15、地名称位置 面积（公顷）规划用途取地方式取地时间规划建筑面积（平米）楼面地价(元/平米）土地价款（万元）世纪风景经济适用住房（三期）丰台区左安门外成寿寺4.25住宅配套划拨2004.04世纪风景经济适用住房（四期）丰台区左安门外成寿寺4.47住宅划拨2004.09丰台区南苑乡成寿寺住宅楼项目丰台区南苑乡成寿寺于家坟0.42住宅配套划拨2006.05紫芳园四区丰台区方庄东紫芳园四区4.22住宅配套地下车库协议出让2004.08紫芳园六区一组团丰台区方庄东紫芳园六区一组团3.99住宅配套地下车库协议出让2004.08紫芳园五区丰台区方庄东紫芳园五区6.09住宅配套地下车库协议出让2004.08印铁

16、制罐厂住宅小区用地丰台区成寿寺甲1号4.02住宅公建挂牌2006.0576900443434100南方庄71号商业综合楼项目用地丰台区成寿寺0.67商业金融挂牌2007.111171559847010房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究18房地产宏观市场分析小结房地产宏观市场分析小结项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺 ，目前市场供应量很少，目前市场供应量很少南城北京南站的规划建设、宋家庄经济圈的规划建设将带动南城南城北京南站的规划建设、宋家庄经济圈的规划建设将带动南城的快速发展，促进区域升级。的快速发展，促进区域升级。区域价值区域价值土地供应土地供应轨道交通所

17、带来的便利性有力的促进了南城的发展，作为连接未轨道交通所带来的便利性有力的促进了南城的发展，作为连接未来来5 5号线、号线、1010号线、号线、1111号轻轨线的枢纽中心宋家庄站未来发展会进号轻轨线的枢纽中心宋家庄站未来发展会进一步提升项目所在区域的价值。一步提升项目所在区域的价值。交通状况交通状况19投资环境分析投资环境分析20u房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究u所在区域市场分析所在区域市场分析商务办公市场商务办公市场商业市场商业市场住宅市场住宅市场20北京未来规划六大重点产业功能区，形成以北京未来规划六大重点产业功能区，形成以CBDCBD、中、中关村、金融街为代表的三大办公聚集区关村、

18、金融街为代表的三大办公聚集区 u年月北京城市总体规划(2004-2020)修编提出北京未来规划六大重点产业功能区的规划方案；u北京北京CBDCBD、中关村、中关村科技园区、金融街科技园区、金融街规划为北京市内三大写字楼集中开发区，与奥运村，空港工业区，亦庄开发区既有侧重又相互交叉；u亚奥区域、亦庄开亚奥区域、亦庄开发区、顺义临空经济发区、顺义临空经济区区未来也将由于产业的聚集形成办公区的聚集；金融街金融街CBDCBD中关村中关村亚奥亚奥顺义顺义亦庄亦庄五五 环环四四 环环三三 环环二二 环环商务办公市场商务办公市场21CBDCBD、中关村、金融街写字楼租金水平最高，入住企、中关村、金融街写字楼

19、租金水平最高，入住企业以大型知名企业为主业以大型知名企业为主名称名称企业类型企业类型销售价格销售价格（元（元/平）平）租赁价格租赁价格（元（元/平米平米/天天)CBDCBD金融、传媒、咨询、会计等行业世界500强及跨国公司聚集2万-3.3万7-10中关村中关村IT及网络相关的高科技企业、研发中心 1.7万-2.6万5-8金融街金融街以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅1.7万-2.5万6-8望京电子科技园望京电子科技园 网络电子、信息类企业1.5万-1.8万2-2.5中关村软件园中关村软件园软件企业3亦庄国际企业大道亦庄国际企业大道（BDABDA）制造业研发企业7

20、580u三大办公区售价及租三大办公区售价及租赁价格最高，入住企业赁价格最高，入住企业以大型知名企业为主以大型知名企业为主uCBDCBD是发展成熟的城市涉外型核心商务聚集区；u中关村科技园中关村科技园是全国科技智力资源最密集的地区，区域内以研发和商贸为主要功能；u金融街金融街是国内金融机构总部基地，全国金融管理中心。商务办公市场商务办公市场22包括三环在内的内城商务办公沿环线分布，主要集中包括三环在内的内城商务办公沿环线分布，主要集中在东、西二环，东三环沿线，其他沿线零星分布在东、西二环，东三环沿线，其他沿线零星分布u内城商务办公沿环内城商务办公沿环线分布：线分布：u沿二环路商务办公聚集在东、西

21、二环沿线和长安街沿线，其他沿线和内城商务办公聚集度低；u沿三环路商务办公区主要集中在东三环沿线，其他沿线零星分布；金金融融街街C B DC B D西单西单王府井王府井广安门广安门中中关关村村南南区区西西 北三北三 环环东东二二环环沿沿线线东东三三环环沿沿线线西西二二环环沿沿线线崇文门崇文门项目所在区域商务办公市场商务办公市场23本区域目前商务办公集聚程度较低，商务办公氛围较本区域目前商务办公集聚程度较低，商务办公氛围较淡，写字楼项目多沿三环部分零星分布淡，写字楼项目多沿三环部分零星分布市场典型在售或在租办公物业仅有5个项目：u规模规模：规模在2-7万平米；u位置位置：区域写字楼项目没有形成聚集

22、，沿三环零星分布，商务办公氛围较淡，但是交通便利；u产品产品：产品素质参差不齐，金城中心和嘉业大厦有一定的写字楼形象；南南 三三 环环蒲蒲 黄黄 榆榆路路D DD D5 5 号号 线线蒲黄榆站刘家窑站宋家庄站南南 二二 环环方方 庄庄 路路金城中心金城中心建筑面积20913平米，标准层面积1000平米；地下二层、地上上十八层；出租房间面积40-1200平米嘉业大厦嘉业大厦建筑面积70000平方米；地上十九层；扑满山（在售）扑满山（在售）建筑面积14409.2平，共16层，标准间200-300平，整层建面1500平米大陆写字楼大陆写字楼共4层，一层为底商，2-4层出租安富大厦安富大厦建筑面积24

23、000平，共22层；标准层建面1000平米；本项目所在地商务办公市场商务办公市场24区域写字楼项目区域写字楼项目:金城中心金城中心金城中心：金城中心：地下2层、地上18层；2-18 层为标准写字间；客户客户中型企业占多数；关注因素关注因素u完善的物业管理。位置位置丰台区方庄芳群园四区 入住时间入住时间1994年产产品品平层1000平方米外立面大厦外立面运用大面积蓝色玻璃。大堂大堂精装修；有商务中心、邮局、机票代理、自动售货机等设施。设备瑞士迅达厢式三部，扶梯首层至二层；中央空调。配套地上一层：商务中心、邮局、机票代理、自动售货机；地下一层：员工餐厅。租金租金1、租金：2.5元/天/平方米(含物

24、业管理费、水费、空调及采肯暖费)2、电费：按表计量(户内电费自付)3、房租押金：60天4、合同期限：一年以上5、租用电话：自行申报(免费提供端子、一次性安装费100元/部)入住率入住率80%周边情况周边情况金城中心座落于南三环东铁匠营桥西北角处，位于现代化商业中心方庄区内，紧邻商业街。交通网络完善，四通八达。公交线有300路、830路、730路、368路、51路、366支路、25路、12路、17路、39路、运通107路等均可到达。代表客户代表客户广东省惠州市人民政府驻京联络处北京中亚星火科技信息咨询公司北京搜易网联科技有限公司戴尔国际英语中商国旅商务办公市场商务办公市场25安富大厦安富大厦共2

25、2层，2-22 层为标准写字间；客户客户中小型企业占70%；关注因素关注因素u完善的物业管理。位置位置丰台区南方庄1号院 入住入住时间时间2004年产产品品平层1000平方米外立面大厦外墙铺砌高级釉面砖，并配备双层隔音玻璃。大堂地面及墙身铺高级云石，并配备豪华灯饰。各层走廊铺高级地毯。设备采用四部“三菱”豪华快速电梯；中央空调。配套地下专用停车场、员工餐厅、淋浴、商务中心等专用设施。租金租金2.5元/天/平米（免物业管理费、水费、照明空调用电费。）地下固定停车位250元/月可季、年付。地上车位证150元/月，一个季度一付。入住率入住率85%周周边边情情况况安富大厦座落于南三环方庄桥西南100米

26、处，位于现代化商业中心方庄区内，紧邻方安苑小区，世纪星小区，交通网络完善，四通八达。公交线有300路、830路、730路、368路、812路、723路、732路、51路、366支路、39支、12路、17路、39路、运通107路等均可到达。代表客代表客户户中国联合航空北京方庄售票处PICC中国人保机动车投保中心三和国际集团英国一九一二有限公司北京代表处北京博雅信通会计服务有限公司区域写字楼项目区域写字楼项目:安富大厦安富大厦商务办公市场商务办公市场26区域写字楼项目区域写字楼项目:嘉业大厦嘉业大厦期期嘉业大厦嘉业大厦期期17层和19层两栋楼；2-17/19层为标准写字间；客户客户租赁客户为中小企

27、业；关注因素关注因素u完善的物业管理；u南三环较现代化的写字楼。位置位置丰台区南三环刘家窑桥往东200米入住入住时间时间2006年产产品品平层1425平方米外立面立面色彩以灰色国际主色调为主，结合大面积浅蓝灰色镀膜玻璃和具有现代质感的铝板的使用。大堂摒弃了传统公寓大堂常规的狭窄入口设计，高档的材质、开阔的视野，以及独特的精装大堂设计。设备配备有10部星玛高速商务电梯；中央空调。配套地上一层：ATM机；小咖啡厅。入住率入住率90%租金租金1、租金：2.5元/天/平方米(含物业管理费）2、电费：按表计量(户内电费自付)3、合同期限：一年以上（押一付三）4、租用电话：自行申报(每个开间2个端子，预留

28、宽带接口）5、停车位：地下：600元/月,地上:150元/月。周周边边情况情况嘉业大厦的南侧，紧邻地铁5号，周边有银行，大中电器，餐馆等。代表客代表客户户北京惠广会计服务有限公司中天司法鉴定中心北京伊瑞清洁用品有限公司北京市正大律师事务所北京赤峰华源科贸有限公司北京欧美中联水电有限公司商务办公市场商务办公市场27区域写字楼项目区域写字楼项目:扑满山（在售）扑满山（在售）扑满山（在售）扑满山（在售）地上1层到3层为商业，4-16 层为标准写字间。客户客户投资客居多（60%），部分中型企业；关注因素关注因素u总价格低；u交通方便，有升值潜力；位置位置丰台区宋家庄路69号(刘家窑桥往东、宋庄路往南9

29、00米)入住入住时间时间在建（2008年7月入驻）产产品品平层1500，标准间200-300平/间外立面主要为玻璃幕墙形式大堂大堂精装修。设备采用三部“西子奥的斯”电梯；中央空调。配套待定售价售价16000元/；物业费为18元/月/（不含电费）2007年10月开盘销销售率售率50%，10月开盘到目前销售一半，约7千平米周周边边情况情况写字楼地下2层东北侧与地铁5号线宋家庄站西南出入口相连，以防火卷帘门分隔。周边在建经济适用房。未来会有10号线通过。代表客代表客户户购买客户主要是投资客和中型企业商务办公市场商务办公市场28金城中心金城中心北京英德电子技术有限公司金至诚控股集团北京九泰医药科技有限

30、公司妮维娅（上海）有限公司北京经营部北京东辰瑞丰机电物资有限公司北京黑人体育用品公司上海泰胜国际贸易有限公司海洋国际旅行社有限公司戴尔国际英语北京搜易网联科技有限公司北京天时易通信息技术有限公司广东省惠州市人民政府驻京联络处安富大厦安富大厦PICC中国人保机动车段投保中心北京博雅信通会计服务有限公司北京天地嘉源登记注册代理事务所北京亚之杰瑞教育科技中心北京三友佳信科技有限公司北京安乐大酒店有限公司北京思创路通网络科技有限公司英国一九一二有限公司北京办事处北京奥斯博森国际广告有限公司北京优势领航网络科技有限公司北京艾苕依服装服饰有限公司嘉业大厦嘉业大厦期期北京中视嘉业影视艺术中心北京惠广会计服务

31、有限公司中天司法鉴定中心北京伊瑞清洁用品有限公司北京市正大律师事务所北京宏韵琴行北京赤峰华源科贸有限公司北京欧美中联水电有限公司北京中交新科贸有限公司北京汇景园园艺中心北京大龙建设集团装饰工程处北京天宇君广告有限公司北京金谷子制药有限公司p项目周边租赁客户中多为中小型服务类企业中小型服务类企业；p入住企业以贸易、科技、培训、律师事务所等生活服务型行业生活服务型行业企业企业。项目周边写字楼入驻企业主要以小型服务性公项目周边写字楼入驻企业主要以小型服务性公司为主司为主商务办公市场商务办公市场29项目周边写字楼租金项目周边写字楼租金2-2.52-2.5元元/平平/天，售价天，售价1.61.6万元万元

32、/平方米，租金水平处于三环沿线最低平方米，租金水平处于三环沿线最低项目位置售价（租金）金城中心丰台区方庄芳群园四区2.5元/平/天(含物管费等)大陆写字楼北京丰台区东铁匠营顺一条八号2元/平/天（电费另计）嘉业大厦南三环刘家窑桥往东300米 2元/平/天安富大厦丰台区南方庄1号院 2.5元/平/天（免物管费等）扑满山丰台区宋家庄路69号售价1.6万元/平项目所在区域项目租金或售价情况：项目所在区域项目租金或售价情况：三环沿线项目租金及售价情况：三环沿线项目租金及售价情况：项目所属区域售价（租金）环贸中心东城区北三环东路36号 7元/平/天城乡华懋写字楼海淀区西三环复兴路17号 4.5元/平/天

33、财富中心 朝阳区东三环北路23号 6.5-7元/平/天u在售价格或租金在售价格或租金u项目所在区域写字楼租金为2-2.5元/平/天，价格在1.6万元/平；u同环比较同环比较u与同环同类型物业相比，本区域租售价均低于三环沿线写字楼，商务办公物业价值实现较差；商务办公市场商务办公市场30区域商务办公结论：本区域商务办公集聚度区域商务办公结论：本区域商务办公集聚度较低，商务办公实现价值较差较低，商务办公实现价值较差 办公集聚度办公集聚度本区域写字楼房地产为中低档次，主要以商务公寓、大型住宅区附属办公用房为主，商务氛围较淡；商务办公集聚度较差，沿三环零星分布；入驻企业入驻企业本区域写字楼购买客户以中小

34、企业和投资客为主；租赁客户以中小型服务企业为主；租金及售价租金及售价本区域写字楼售价及租金均较同环物业低，商务办公实现价值较差。31本项目周边区域存在三种类型的商业业态：区域性商本项目周边区域存在三种类型的商业业态：区域性商业中心方庄特色商业街，业中心方庄特色商业街，集贸型商业方庄市场，集贸型商业方庄市场，以及以及社区商业社区商业方庄特色商业街方庄特色商业街本项目大型购物中心社区商业特色商业街本区域存在三种类型的本区域存在三种类型的商业业态：商业业态：u区域性商业中心：区域性商业中心：方庄蒲芳路规划为特色餐饮文化商业街方庄特色商业街，具有良好的经营、餐饮、购物、休闲环境，辐射范围较广；u集贸型

35、商业：集贸型商业：方庄市场为周边居民提供物美价廉的生活买菜的场所；u社区商业：社区商业：项目周边受方庄特色商业街辐射，多为社区级商业，与方庄商业街形成互补；集贸市场芳古园芳古园芳古园芳古园芳城园芳城园芳城园芳城园芳群园芳群园芳群园芳群园芳星园芳星园芳星园芳星园紫芳园紫芳园紫芳园紫芳园方庄餐饮一条街方庄餐饮一条街物美物美家乐福家乐福贵友大厦贵友大厦方庄市场方庄市场D DD D蒲黄榆站刘家窑站南南 三三 环环南南 二二 环环本项目本项目方庄区域方庄区域商业市场商业市场32方庄特色商业街业态分布广，商业氛围浓厚，方庄特色商业街业态分布广，商业氛围浓厚，各项市政配套、生活配套齐全各项市政配套、生活配套

36、齐全u方庄特色商业街方庄特色商业街u经营范围：经营范围：集聚了多家知名餐饮品牌，市政基础设施和公共配套设施完善；u沿街有单位51家，其中餐饮27家、歌厅5家、茶艺2家、金融服务业2家、商业（百货超市）4家，日客流量4000人。u辐射范围：辐射范围：该商业中心是北京市级商业中心，知名的美食一条街，辐射范围较广。配套：配套：有方庄电信局、建设银行、民生银行、招商银行。餐饮：餐饮：有金鼎轩、大清花、好伦哥方庄店、宝山风味楼、好利来、南北和酒楼。商业购物中心：商业购物中心：有家乐福方庄店、方庄购物中心、贵友商场方庄店、物美大卖场方庄店、时尚阳光卖场等；商业市场商业市场集贸性商业：集贸性商业：方庄市场为

37、周边居民提供物美价廉的生活买菜的场所；经营范围：水果、蔬菜、粮食辐射范围：方庄区域周边小区居民在此消费；33方庄周边以及三环以南区域商业以集贸性商业和社区方庄周边以及三环以南区域商业以集贸性商业和社区商业为主，与特色商业街业态分级形成互补商业为主，与特色商业街业态分级形成互补项目周边社区商业项目周边社区商业u方庄周边社区受方庄特色商业街辐射影方庄周边社区受方庄特色商业街辐射影响较大；响较大；u经营范围：经营范围：小超市、便利店、餐馆、中介、宠物店等u辐射范围：辐射范围：附近小区居民；商业市场商业市场34u项目周边商业供应量较小，分布在各种业态商业中；u目前项目周边商业租金约4元/天/平，一层底

38、商售价为2-5万/平，其他商业1.6-2万/平；商业项目名称位置租金单价世纪风景4-5元/天/平方庄6号金街方庄丰台区南三环北侧首层3-5万元/平二层2万元/平芳群园二区1层方庄芳群园2万元/平以上10AM新坐标朝阳区左安门外饮马井1号1.6-2万元/平扑满山丰台区宋家庄路69号3万元/平目前项目周边商业租金约目前项目周边商业租金约4-54-5元元/天天/平，一层平，一层底商售价为底商售价为2-52-5万万/平，其他商业平，其他商业1.6-21.6-2万万/平平商业市场商业市场35区域商业结论：本区域商业中心与市区商业区域商业结论：本区域商业中心与市区商业分级形成互补，商业配套成熟分级形成互补

39、，商业配套成熟 本区域方庄特色商业街本区域方庄特色商业街为北京市级商业中心，商业氛围浓厚，具有良好的经营、餐饮、购物、休闲环境，辐射范围较广；项目周边其他商业项目周边其他商业均以社区商业为主，与方庄特色商业街业态分级，形成互补；商业配套商业配套本区域各项市政配套、生活配套齐全，区域级商业配套成熟。36方庄区域在售住宅项目多分布在南三环附近，随着方方庄区域在售住宅项目多分布在南三环附近，随着方庄南路的贯通，方庄南部区域交通环境改善，目前价庄南路的贯通，方庄南部区域交通环境改善，目前价格在格在1.61.6万元万元/平平2.32.3万元万元/平平u目前区域在售项目多分布在南三环附近u随着方庄南路的贯

40、通，方庄南部区域交通环境改善；u目前在售项目售价在1.6-2.3万元/平；方庄餐饮一条街南南 三三 环环蒲蒲 黄黄 榆榆路路D DD D5 5 号号 线线南南 二二 环环方方 庄庄 路路蒲黄榆站刘家窑站宋家庄站晶城秀府装修程度：毛坯售价：1.9万/平米文成建筑（现房）装修程度：毛坯售价：1.6万/平米方庄方庄6 6号号装修程度：毛坯 售价：2.3万/平米向南发展住宅市场住宅市场37区域在售项目以高层板楼为主，部分板塔结合，户型区域在售项目以高层板楼为主，部分板塔结合，户型以舒适三居为主，主要以地缘性客户为主以舒适三居为主，主要以地缘性客户为主u建筑类型：建筑类型：u项目周边在售项目建筑类型以容

41、积率较高的小高层板楼为主，只有晶城秀府为多层板楼，楼盘规模较小；u户型：户型：u在售楼盘户型一居为71-73平方米，两居为90-115平，三居为115-240平方米；u客户：客户：u本区域主要以地缘性客户为主，随着5号线的开通，客户的来源趋于多样化。项目建筑类型容积率规模（平方米）户型售价晶城秀府（香湾）电梯板楼 2.1313万平方米 两居90平方米三居跃层183平方米三居跃层240平方米1.9万/平方庄6号高层、板塔结合3.0215万平米一居71-73平方米二居约87-104平方米三居115-165平方米 2.3万/平米文成建筑板楼小高层2.510万平方米 两居115平方米三居170平方米1

42、.6万/平米住宅市场住宅市场38CBDCBD东部的小户型社区，目前主要以零居、一居为主，东部的小户型社区，目前主要以零居、一居为主，价格价格1.41.4万元万元/平平-1.85-1.85万元万元/平，客户为平，客户为CBDCBD白领及投白领及投资客资客项目名称项目名称地址地址单价单价（元（元/平米）平米）总价总价（万元）（万元）户型区间户型区间装修状况装修状况沿海赛洛城朝阳区广渠路33号1.4万元/平米56-84一居40-60平米毛坯壹线国际地铁一号线四惠至四惠东1.8万元/平米主力总价80-120万零居39-56平一居67-78平毛坯东恒时代朝阳路华堂商场西南侧1.85万元/平米98-120

43、万元一居53-71平精装修，1700元/平米公园1872朝阳区东四环红领巾公园湖畔1.8万元/平米108万；144万一居60-80平米精装修，5000元/平米住宅市场住宅市场uCBDCBD东部的小户型社东部的小户型社区情况：区情况：u户型与价格：户型与价格：u在售楼盘户型零居为40-56平方米，一居为60-80平方米；u在售项目价格1.4万元/平-1.85万元/平；u客户：客户：u客户为CBD白领，与本项目形成竞争；39区域二手房市场价格随房龄和住宅性质分级：区域二手房市场价格随房龄和住宅性质分级：5 5年内年内次新房次新房1.4-1.81.4-1.8万元万元/平米，平米，5 5年以上二手房价

44、格年以上二手房价格1.1-1.41.1-1.4万元万元/平米，二手经济适用房价格平米，二手经济适用房价格1-1.21-1.2万元万元/平米平米性质项目位置入市时间建筑类型二手房价格次次新新房房GOGO 新世代丰台区方庄芳古园一区西口 2003年7月塔楼 1.4-1.6万/平米时代芳群丰台区蒲芳路南侧2003年板楼，塔楼 1.6-2万/平米时代紫芳 丰台区左安门桥东南角 2003年 板楼、板塔结合1.7-1.8万/平米5 5年年以上以上商品商品房或房或公房公房芳城园丰台区方庄小区 1996年塔楼1.1-1.2万/平米芳古园 丰台区方庄小区 1996年塔楼1.2-1.4万/平米芳星园丰台区方庄小区

45、1996年 板楼、塔楼1.2-1.4万/平米经济经济适用房适用房世纪风景丰台区方庄桥东南角 2005年5月 塔楼1-1.2万/平米u方庄区域二手房市场较为活跃，价格随房龄和住宅性质分级：u次新房价格为区域二手房次新房价格为区域二手房最高：最高：u次新房由于房龄较新，布局结构合理，1.4-1.8万元/平米；u5 5年以上商品房或公房年以上商品房或公房：u芳群园等社区住房以90年代初高塔为主，大多公房和央产房，二手房价格在1.1-1.4万元/平米。u经济适用房：经济适用房：u价格在1-1.2万/平米；住宅市场住宅市场40本区域二手房市场租赁市场客户主要以地缘性客户为本区域二手房市场租赁市场客户主要

46、以地缘性客户为主，主，随着随着5 5号线的开通，客户的来源趋于多样化，小号线的开通，客户的来源趋于多样化，小户型受青睐户型受青睐访谈对象：首创金丰易居中介公司员工 价格：价格：周边二手房的价格在门口的路修通以后上涨了3000多，现在周边经济适用房的二手房价格约11000元/平米，小户型是最贵的。租金：租金：二居室（90平米左右）月租金2700-2800元左右，三居室（100平米以上）月租金3000元左右，一居室（50-60平米）月租金2000元左右。客户：客户：来周边买方的客户主要是城内比如左安门的拆迁户，而且年轻人居多，有很多是两代人住在一起的，这儿的项目户型设计的都比较大，两居室都在90平

47、米左右，比较适合这些人的需求。周边租房的客户多在方庄内的几个写字楼工作，还有相当一部分是在国贸工作的，这儿离地铁不远，每天乘车上班很方便。市场表现：市场表现：周边的房子基本都是以两居室为主（面积在90平米左右），小面积的很少，而一居室在市场上又比较受欢迎，所以一居室租赁的的单价相对要高一些。访谈对象：天河伟业中介公司员工 价格：价格：成交的交易中都没有方庄南路的；租金：租金：当前方庄南路沿线的比较新的项目都是经济适用房，不好出售。但是出租的比较多，尤其是方庄南路修通之后，租金价格持续上涨，5060平米1居最受关注，22002400元/月。也有少数人打听周遍是否有写字楼出租；客户：客户：租客主要

48、以在CBD的白领和周边做生意的小业主为主。访谈结论：访谈结论：本区域二手房客户主要以地缘性客户为主，随着5号线的开通，客户的来源趋于多样化；小户型受市场欢迎，租赁客户以CBD的白领和周边做生意的小业主为主。住宅市场住宅市场41位置位置丰台区南三环路北侧,方庄桥向东300米 规规模模占地面积39820平方米，建筑面积：152749平米容积率3.02产产品形式品形式高层(板塔结合），共5栋，783户户户型配比型配比一居建筑面积约7173平方米；二居建筑面积约87104平方米；三居建筑面积约115165平方米，其中120平方米以上的舒适三居是项目的主力户型，占比在60%以上客客户户分布较广，多为二次

49、置业销销售状况售状况现售为1号楼，07年11月开盘，目前整个项目已进入尾盘阶段，1号楼精装修价格23000元/平米配套配套一栋独立商业楼和欧式风情商业街其他其他物业费2.8/平方米/月，10000平米印象派中庭区域在售住宅项目区域在售住宅项目:方庄方庄6 6号号住宅市场住宅市场42位置位置丰台区宋家庄路69号规规模模建筑面积：59000平方米；容积率4.88。产产品形式品形式高层精装小户型（2栋18层）；230户；350个车位；层高3.1m户户型配比型配比主要户型为153三居，80平两居。客客户户投资客，小型企业。销销售状况售状况2007年10月开盘，已销售80%多价格价格均价 15000元/

50、平方米 配套配套地下二、三为车库；地下一层到三层为底商；紧邻5号线宋家庄站，未来10号线通过。其他其他1、物业费3.1元/平方米/月。2、大多数购房都是用于办公，很少居住。3、一梯8户。区域在售住宅项目区域在售住宅项目:扑满山扑满山住宅市场住宅市场43位置位置丰台区三环方庄桥向南900米路东规规模模建筑面积：130000平方米；容积率2.07。产产品形式品形式4栋6层电梯板楼组成；148户；车位1：1.1。户户型配比型配比156平方米两居为主，180、240平方米三居跃层 客客户户方庄周边地缘性客户居多销销售状况售状况目前仅剩2、3套大户型三居跃层价格价格均价 19000元/平方米 配套配套1