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1、认定要点与法律责任分析房地产虚假广告主 讲 人：兔 子 君CONTENTS01理 论 概 述虚假广告 02特征、性质、法律责任房地产虚假广告03对购房合同效力的影响房地产虚假广告04处 罚 主 体虚假广告05相关法律法规CONTENTS01理论概述虚假广告反不正当竞争法第9条经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告。广告法第4条广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。1.1立法概况：1.2虚假广告构成
2、要件行为人目的行为方式行为后果广告行为人是经营者行为方式是在商品或者服务上作引人误解的虚假宣传广告行为是出于市场竞争的目的行为后果会影响消费者的市场选择，并且损害其他经营者的利益1.3“虚假广告”和“虚假宣传”概念辨析概念共性差异性CONTENTS02房地产虚假广告案例：案例：陈凤妹妹诉深圳市宏深圳市宏发投投资有限公司等商品房有限公司等商品房买卖合同案合同案 原告原告陈某某某某Vs被告深圳投被告深圳投资公司公司新闻媒体的报道是否构成房地产公司的宣传广告？“公寓住宅”与“写字楼”是否存在字面和字义上的根本区别？2.1 房地产广告特征中中华人民共和国广告法人民共和国广告法第二条第二款第二条第二款规
3、定，定，“本法所称广告，本法所称广告，是指商品是指商品经营者或者服者或者服务提供者承担提供者承担费用，通用，通过一定媒介和形式一定媒介和形式直接或者直接或者间接地介接地介绍自己所推自己所推销的商品或者所提供的服的商品或者所提供的服务的商的商业广告。广告。”商商业广告：有广告：有偿性与主性与主观性性新新闻报道：无道：无偿性与客性与客观真真实性。性。新新闻报道与商道与商业广告有本广告有本质区区别，新，新闻报道不属于广告。道不属于广告。2.1 房地产广告特征2.2房地产样板房的性质田红与南京润昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 样板房仅是一种具体的营销手段，还是具体的权利义务的确定？商品房
4、销售管理办法第三十一条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”。交付房屋与样板房不符，是否构成虚假宣传，主要看买卖合同中关于样板房的规定。曾桃英、吴学喜等31户业主诉深圳市农科房地产开发有限公司商品房预售合同案售楼宣传资料中的内容，能否视为要约？2.3房地产广告性质最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的
5、确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”广告性质为要约邀请，但广告的内容明确、具体则视为要约。2.3房地产广告性质2.4发布虚假广告的法律责任 民事责任刑事责任：虚假广告罪行政责任2.4.1发布虚假广告的民事责任湖北润海房地产开发有限公司与赵炎涛等虚假广告纠纷上诉案 润海房产公司发布的销售广告中是否含有虚假内容？该广告是否欺骗和误导了消费者与之签订购房合同？广告法第四条：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”广告法第三十八条：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消
6、费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。”开发商在广告中明确许诺，小区有3000平方米的中心花园及门卫、停车场、商店、洗衣坊、维修部、健身房、茶坊、舞厅等多功能的服务设施。但开发商至今未能履行承诺，且因小区已全部对外出售，建造3000平方米的中心花园不可能再兑现，故认定购房人的合法权益因虚假广告而受到损害。鉴于无法准确地鉴定出该小区公共配套设施不到位部分的价格，考虑到本案开发商虚假广告的过错，结合当地的经济发展水平，法院酌定由开发商分别按买受人的购房款总额的7予以赔偿。虚假广告造成买受人权益受损，开发商应赔偿，赔偿数额由法院裁量。2.4.1发布虚假广告的民事责任案例分析2.4.2发
7、布虚假广告的行政责任http:/ 例陈龙等人与福清市融隆房地产有限公司商品房预售合同纠纷案法律依据诚实信用原则争议焦点虚假广告是否会导致买卖合同无效？可能结果合同变更、解除、撤销、无效违反诚实信用原则有两个主要的法律后果：合同的变更。通过变更合同的某些条款约定，达到清除因违背诚实信用原则所带来的不公平结果，主要方式有增减履行标的、变更履行方式和期限等等。合同的撤销或解除。如果通过变更合同的方式仍不能清除因违背诚实信用原则所带来的不公平结果时，那么就可以通过撤销或解除合同的方式来最终解决。合同无效。符合合同法52条规定的合同无效情形的，因虚假广告订立的合同无效。法理分析CONTENTS04的 处
8、 罚 主 体虚假广告虚假广告的处罚主体广告主ABCD广告经营者广告发布者单位ABCD4.1案例：广元市新程实业有限公司、毛洋、梁绍泽、杨开龙虚假广告罪二审裁定法律依据：刑法第二百二十二条 广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金4.1案例：广元市新程实业有限公司、毛洋、梁绍泽、杨开龙虚假广告罪二审裁定案例分析：新程公司和毛某、梁某某作为广告主、杨某某作为广告发布者，无视社会主义市场经济条件下商品正当的交易活动和竞争活动，为使房屋尽快销售和高价销售，虚构赛博数码公司要在所销售的房屋设立赛博数码广场的事实
9、，向购房者进行虚假宣传，诱使购房者购房后无法实现销售房屋前所宣传的商业目的，给购房者造成了重大经济损失，出现了购房者上访等社会不良后果，影响了正常的社会秩序，造成恶劣社会影响，情节严重，其行为均构成虚假广告罪。CONTENTS05及具体法律规定 相关部门法第4条广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。第9条广告不得有下列情形：（五）妨碍社会安定，损害社会公共利益；（六）危害人身、财产安全，泄露个人隐私；（七）妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚；（十一）法律、行政法规规定禁止的其他情形。5.1中华人民共和国广告法 违反本法规定，发布虚假广告的
10、，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。5.1中华人民共和国广告法 第55条广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布的，由工商行政管理部门没收广告费用，并处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏
11、低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，并可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。5.1中华人民共和国广告法 第55条第3条房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。第4条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容:（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通
12、、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。5.2房地产广告发布规定 第21条违反本规定发布广告，广告法及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。5.2房地产广告发布规定 第经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告。5.3中华人民共和国反不正当竞争法-第九条 经营者利用广告或者其他方法，对商品作
13、引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。广告的经营者，在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告的，监督检查部门应当责令停止违法行为，没收违法所得，并依法处以罚款。5.3中华人民共和国反不正当竞争法-第二十四条 第222条广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。第231条单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。5.4中华人
14、民共和国刑法 虚假广告罪 第6条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第7条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第15条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。5.5中华人民共和国合同法 第4条经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。第20条经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者
15、服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。经营者提供商品或者服务应当明码标价。第45条消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。5.6中华人民共和国消费者权益保护法 经营者有下列情形之一，除承担相应的民事责任外，其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定执行；法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门或者其他有关行政部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以五十万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执
16、照：(六)对商品或者服务作虚假或者引人误解的宣传的；经营者有前款规定情形的，除依照法律、法规规定予以处罚外，处罚机关应当记入信用档案，向社会公布。5.6中华人民共和国消费者权益保护法-第56条 第57条经营者违反本法规定提供商品或者服务，侵害消费者合法权益，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第58条经营者违反本法规定，应当承担民事赔偿责任和缴纳罚款、罚金，其财产不足以同时支付的，先承担民事赔偿责任。5.6中华人民共和国消费者权益保护法-第56条 总结Thank you!11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，
17、说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可
18、以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望
19、。1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才
20、发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。
21、所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过.但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。