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1、在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确流动资产概念流动VS“非流动（4交易目的+营业周期+=1Y+不受限不受限特点（4循环快+变现强+同时并存转化+波动性评估评估对象（2）存货，非实物特点（4）与评估结论使用时点+分类+核算依赖+账面情形（3）持续在用，持续变现，清算变现评估：法律及准则+评估基准日+评定、估算+专业服务行为负债概念流动VS“非流动（4交易目的+营业周期+3Y仍无法，坏账比例法、账龄分析法，评估后坏估后坏账准准备为0应收票据1.本利和（到期值/已过去时间），2.贴现值（-贴现息/未到期时间）待摊和预付费用按“
2、资产价值”，基准日后仍将发挥作用的（未来）（未来）第一章：流第一章：流动资产及及负债02在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确长期投资性资产债券投资特点（3）：安全性高、收益稳定、强流动性上市交易市场法（M)：收盘价非上市交易（1Y的+本利和的现值），折现率r=无风险+风险溢价）到期一次还本付息（复利终值）、分次付息（年金现值+复利终值）股票投资价格（3）：清算价格（净资产）、内在价值（理论）、市场价格（现价）普通股（2）上市交易1.正常情况+收盘价；2.控股目的+收益法（I）非上市交易（收益法固定非上市交易（收益法）红利（
3、永续）；红利长（未来股利/g=再投再投资*ROE)；分段型优先股1.永续；2.股息现值+转售价现值（转为上市交易时）投资基金（基金净值）利益共享+风险共担；当事人（3）投资者、管理人、托管人；私募（特定/监管低）债券基金（=80%）；股票基金（=60%）货币基金（无风险）PE私募股权（非上市）+形式3（公司/信托/合伙）；VC风投（初创）；HF对冲（高风险）、REITS不动产第二章：第二章：长期投期投资性性资产评估估01在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确*长期股权投资具有控制权评估特点（3程序不受限制；关注资产权属；控制
4、权溢价评估程序（5明确评估范围；核实投资；核对持股比例；评估方法；确定评估值清查核实方法（4核对；抽查凭证；尽职调查；访谈评估结论（=2种方法，C32=3对特殊情形（6股东出资不同步+评估基准日（实际比例）股东独享权益+（剔除算比例，单独加回）分红与股比不一致：收益法+（实际比例比例）；成本法+（原比例原比例）名股实债【溢价收购方式】：已收到利息+（预收收账款款/债权方式方式）；不可实现+（单独独评估估.股股权方式方式）资不抵债：有“其他应收款”【正常情况】+(净资产负值数数）；无应收+（净资产负值）；清算计划+（清算价清算价值）经营不独立：合并合并报表口径表口径+I/M；其他母公司母公司报表
5、表+资产基础法不具有控制权特点（2）：评估程序及方法受到限制；关注流动性？能否单独评估（3）：重要程度+管控制度+配合意愿评估方法（4）：资产基础法+（仅已停业或拟清算）；I；M；无法单独+财务报表分析持续经营+某一时点+股东权益第二章：第二章：长期投期投资性性资产评估估02在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确机器设备评估（一）概述基本特征（3/工程技术由零部件+确定的相对运动+能量转换分类（3国检总局分类+通用/专用（最最基本基本）；会计（6）；ABC会计分类：目的3（生产/非生产/租出）；使用状态2（未使用/不需要）；
6、获得方式1（融资）经济管理磨损有形磨损（2第1种+使用使用过程程时间；第2种+“闲置置过程中程中”（自然力）；补偿（修理/更换）/更新无形磨损（2第1种+重置价重置价值的降低的降低而带来；第2种+功能性功能性（技术落后）；改造利用率（2时间利用率（H）（4）日历时间；制度时间（连续/间断工作制）；计划时间（-计划停开）：实际时间能力利用率（产量）=单位平均/单位最大量修理4（预防性【小/中/大/项】、事后、改善、质量）；违法+立即/限期报废设备寿命（3自然寿命+到不能使用；经济寿命+经济上已不合适；技术寿命+功能落后评估特点（4整体资产“组成部分”（不具获利-不使用收益法）；存在形式（单台/组
7、合）；不动产/动产；“三大贬值基本事项的明确（61.评估目的；2.价值类型【整体+续用价值（M贡献/C替代)、单独+变现价值、限制+清算价值3】；3.评估假设（3对）（持续V变现、现行V改变、原地V移地）；4.评估对象和范围；5.评估方法；6.不同业务（整体企业、单项资产、清算、减值测试）第三章：机器第三章：机器设备评估估01在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确机器设备评估（二）清查核实清查核实的内容（3微观调查（小而精）、宏观调查（所服务主体）、权属资料（不意味保证）方法（2）【广义】逐项调查、抽样调查手段【细节】（5）
8、询问、访谈、核对、监盘、勘察设备评估方法*重置成本法（C 【替代原则】基本概念：绝对数（3大贬值额）、相对数（综合成新率）复原重置【工艺技术+材料完全相同】+人工价格调整（少.联想古董）；更新重置【都不同】（联想手机）；*X不满足条件下通常是更新重置重置成本估算直接成本（直接成本（5）【对应关系】：本体；运杂；安装；基础；其他本体重置成本（本体重置成本（3+3)：标准准设备（3）【询价（最简单）、物价指数（定基/环比）、类比（相似指数】；非非标自制（自制（3）【重置核算（核算）、综合（比例关系）、重量（材料线性）】运运杂费：（国内+厂家到使用地）/（进口+运抵后CIF）；安装安装费（国内+原价
9、*费率）/（进口+相似/CIF进口费率）；基基础费（必要构筑物）其他（其他（进口从属口从属费用）用）：海运费（基FOB)%；保险费（FOB+运费）%；关税（CIF)%；消费税【CIF*(1+%)/(1-%)】%；增值税【CIF*(1+%)+消费税】%；银行财务费（FOB)%【45%】;外贸手续费（CIF)%【1%1.5%】;车购税间接成本（接成本（4）：管理、设计、监理、保险资金成本金成本：资金占用费提示：技术进步下+复原重置没有意义、现行市场价+通常是更新重置、物价指数法+得到复原重置、替代性原替代性原则是基础实体性贬值（有形/物理）（3（使用/闲置过程中）：（3）观察法（参考表）；使用年限
10、法（使用寿命）；修复费用法（可补偿+不可补偿损耗）功能性贬值（技术进步）（2超额投资成本（第1种）：制造成本；提示+更新重置成本已更新重置成本已经反映反映出制造出制造成本降低成本降低（不存在超额投资成本）超额运营成本（第2种）：运营费用；（5）生产效率+维护保养费用+材料消耗+能源消耗+工人数量经济性贬值（外部因素）（3）法律限制使用寿命缩短；原材料提价运营费用；市场竞争加剧指数估价法指数估价法【（实际/设计能力）X】市场法（M)【相似可比】前提（3）：公开市场条件+市场有效+相似可比；步骤（4）：了解、市场调查、因素因素【个别/交易/时间/地域】、评估值方法（3）：基本相同+直接比较法（=V
11、+-；相似+相似比较法；统计相关+比率估价法收益法（I)【流量折现】前提（2：单独获利能力+确定折现率；通常适用于通常适用于“租租赁设备”第三章：机器第三章：机器设备评估估02在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确不动产及在建工程评估（一）基本概念建筑物（狭义仅指“房屋”围护）；构筑物（以外）；房地产（土地/建筑物/房地一体）容积率=总建筑面积/总用地；建筑密度=基底面积/用地面积；销售面积=套内建筑+应分摊；三通+水电路；五通+信排；特征自然特征（3）：不可移动；耐久性；数量有限性社会经济特征（7）：价值量大；用途多样；涉
12、及广泛（外部相互影响）；权益受限；难以变现；保值增值；资产组合不动产分类物质形态；用途（居住70；商业40；农业70；特殊50）；开发程度（生地、毛地、熟地）；权益；使用方式（单位土地）土地单价=楼面地价*容积率价格影响因素自身因素（3）：区位；实物；权益因素外部因素（4）【联想公司战略】：政治、政策、经济、社会交易因素（4）：供求关系、变现因素、心理因素、其他因素（投机）房地产法律制度狭义立法城市房地产管理法房地产建设：行政许可（立项/用地/规划/环评/施工）；建筑环节（勘察/设计/监理/竣工验收）建设基本要求：=1Y+20%闲置1/=2Y+无偿收回2；项目资本金=20%；施工许可【（=30
13、万/=300平方+可以不申请）、开工+3M内、2次延期+=25%投资额；90D申请；预售许可：受理+10D决定+10D送达；面积误差：3%有权退房1/买受人补足3%+超额开发商承担2、3%返还买受人1/超额2倍返还2国有土地：一级市场（土地主管部门）+出让/划拨/出资/租租赁【短期短期35公顷/其他70公顷）；征地补偿：1土地补偿费（均产值6-10倍）+2安置补助费（均产值4-6倍）（省级1+2=80%/占用按2倍；范围（5）+粮棉油/良好/蔬菜/试验/铁公路第四章：不第四章：不动产及在建及在建工程工程评估估01在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅
14、入深，所提出的问题也很明确不动产及在建工程评估（二）评估基本事项（3）评估目的（转让/企业股权/经济行为/征收拆迁）；评估对象（实体/权利状态）；评估基准日现场调查（4）实物状态；权利状态；区位及交易状况；财务核算清查核实：方法2（逐项/抽样）；手段4（目测【很少使用不动产鉴定】/询问/借阅/专业机构在建工程评估临界点：整体竣工验收特点：（5）所有权相对确定性、合法性、可变价性、可比性差、法定抵押权优于约定与未来经营有关费用（2）：联合试运转费，生产准备费；工程进度=实际/总工程量；三大目标（建设工期/工程造价/工程质量）评估方法：重置成本法（假设完工预算）；重置核算法（直接核算）；形象进度法
15、（工程量）；假设开发法（剩余法）揭示：基础结构安装工程有递进关系市场法基本思路：最常用最常用（可比案例）；适用范围+均可（交易越多越有效）；不适用（市场X/本身X）；前提条件（有效市场+参照案例）按“数学”的逻辑：/（除）剔除；*（乘）加上；按“评估”的逻辑：被评/标准提示：单项修正幅度=20%；综合修正=30%；修正后可比实例最高价与最低最高价与最低价之比价之比=1.2程序（5）【钻石模型】：收集交易资料1【真实】；确定可比实例4【类似/目的/基准日=1Y/正常价格】；建立比较基础4【统一财产范围/统一付款方式/统一税费负担/统一计价单位】；进行比行比较修正修正【计算公式算公式【=修正的修正
16、的过程程】（3）：交易情况交易情况（利害关系/动机/交易方式）；日期日期（评估基准日价格）时间差；状况状况（自身）区域/个别/权益】；计算评估价格收益法概述：最常用（未来现金金流量现值）、=净收益/资本化率（#净收益收益=总收益总费用）、有限年期（再*年金现值）；适用范围：经营且稳定收益（X非经营性）前提条件（3）：未来收益可以预测且货币计量（A）+收益期风险可以预测（I）+获利年限可以预测（N)（P/A,I,N)三要素/*现金流要与折现率口径一致！计算公式：房地合一（=净收益/综合资本化率）；空地出租（=不动产价值建筑物现值）（#建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额*使用年数）；建筑物净收益的
17、确定（A)：客观总收益（最佳利用）、客观总费用（x折旧【非付现】）（管理/维修/保险/税金）收益年限的确定（N):(#扣减建设和装修期）；MIN（建筑物经济寿命，土地使用年限）【#土地年限长时加上土地剩余值】；折现率的确定（I）：资本化率（形成年金时）/报酬率（不均匀收益时）；求取方法3（净收益/售价比率、安全利率加风险调整、投资收益插入法）第四章：不第四章：不动产及在建及在建工程工程评估估02在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确不动产及在建工程评估(三）成本法（*）（5）概述：基本方法（重置成本理论）（另一个自己）；适用
18、范围：特殊性不动产无收益+很少有交易、土地价值取决效用（应用受限）；前提条件：继续用使用状态+可利用历史资料+可以计量工程量且重复+具有损耗特性路径选择：工工业类分估分估模式（可独立销售）；商业类/住宅类合估模式（一起销售/不动产权证）适用分估的分估的“土地使用土地使用权”（#成本成本逼近法）逼近法）【土地的稀缺性（导致增值），由成本来推算土地的价值】*=主体（土地取得土地取得费用用1【土地补偿安置补偿/或拆迁补偿】+土地开土地开发费用用2【客观】）+其他（利息利息3【贷款款/机会成本机会成本】【】【*取得取得费用全数复利用全数复利/开开发费用半数复利用半数复利】+利利润4【基数基数=土地取得
19、土地取得1和开和开发费用用2】+税费5+土地增值收益6）适用分估下分估下“房屋建筑物房屋建筑物”=重置成本*成新率（年限法（年限法权数数0.4、打分、打分法法权数数0.6）确定重置成本（=建安建安综合造价（合造价（4）决算调整法（大型价值高.最准确）/类比系数法（一般的）/单方造价指数法（简单的）/重编预算法）+前期及其他费用+利息（前期费用“预先投入全数复利）（均匀半数复利）+合理利润（X自用不计算）合估下合估下“成本法成本法”（#商业/住宅）=重置成本*综合合成新率（成新率确定与分估一致）重置成本=土地取得成本1（一次性预先）+开发成本2+管理费用3（基数=1+2）+销售费用4+投资利息（
20、基数=1+2+3+4）+开发利润（基数=1+2+3+4）+销售税费（考试简化）适用“待开发的剩余法”（假设开发法）=预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建投资利润-续建部分销售税费投资者购买应负担的税费用（#客观发生）适用范围：（4）待开发不动产；已建成不动产；生地；拆迁的再开发（#待生已熟再开发）前提条件（3）：批准的明确规划；最高最佳利用方式；合法/市场化原则确定开发期（3）：政府、开发商、市场预期总开发价值（预测不动产售价）（2）：出售+市场法；出租+收益法；续建开发成本（2）：比较法、基数*费率；续建管理费用（1）开发成本*费率；续建投资利息（2）：预付地价款+
21、整个建造期、开发成本费用+建造期的一半；续建投资利润（2）：投投资回报利润率、销售售利润率适用“土地的基准地价系数修正法”=级别基准地价*年期修正*期日修正(物价）*容积率修正*其他因素修正系数概述：政府部门+1个标准；适用性（4）：地产市场不太发达完成基准价城镇+农用地+短时间大批量+辅助方法基准地价（5）：区域性区域性+平均价格平均价格+覆盖建成区覆盖建成区+单位面位面积+不不是交易价格是交易价格（政府特定时点）作用：宏观（更高角度）；前提条件：已公布已公布+可以取得可以取得+有效的（有效的（=0.1公顷、人工林=1亩（郁闭度0.2）；分类（物质形态）（3）：森林生物+土地+环境森林森林资
22、源源资产：拥有或控制+带来经济利益；(X没有/或尚不能确定经济利用价值；特点（5）：经营的永续性；再生的长期性；分布的辽阔性；功能的多样性；管理的艰巨性评估的特点（6）：价值的关联性；可再生性；长周期性；效益的多样性；调查和核查的艰巨性；地域性森林法律制度林权（5）：所有权/使用权/承包权/经营权/其他权利组成：国有林权（所有权）、集体林权（承包期70Y)；集体林权流转（属于租赁）：（X）不包括依法征收、=2/3成员林权抵押：=85%+3年后=80%）、人工促天然、天然更新（幼树3000/幼苗6000+均匀度=60%相结合采伐方式（3）：A成熟成熟/过熟林熟林主伐主伐3（择伐【可持续】、皆伐【
23、一次全部】、渐伐【分次】；B幼幼龄林林/中中龄林林抚育采伐育采伐3（透光、生长、综合）；C更新采伐更新采伐；D低低产林林低低产林改造林改造清查核实区划系统：（五级）林业局-林场-营林区-林班【统计单位、100-500公顷】-小班【最小基本单位】、（四级）去掉政府部门林业局术语：平均胸径（1.3M处）/平均树高/林分蓄积量（实测+目测法）森林资源资产清单（委托人）：二类+三类调查+可委托专业机构；核查：数量+质量；相关基础概念货币时间价价值：普通年金终值【（求F年金终值系数（减1）；求A偿债基金系数（#前式的倒数）】；普通年金现值（求P年金现值系数（1减）；求A投资回收系数（#前式的倒数）】；永
24、续年金；用材林：用材林：主伐Au成熟林分;间伐Da/Db伐去生长不良；皆伐一年全部；渐伐一定年限几次；择代异龄林（始终保持）【永续年金】相关参数：相关参数：P投资收益率（与i、r意义一致）；K调整系数Ki（种类/年龄）、Kbi(物价指数法）；成成本本C一般年初发生【预付年金】（除“收获现值法）；成本成本V一般年末发生（普通年金）；净收益已经扣除成本费用调整系数：整系数：市场法下（逻辑是价格和质量）：林分质量Ki+交易物价Kbi；收益法/成本法下：幼龄林（逻辑是幼）株数+平均树高、中龄林及以上（逻辑是大）平均胸径+蓄积第五章：第五章：资源源资产评估估01在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题
25、来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确森林资源资产评估（二）用材林市场法（2木材市场价格倒算法【成熟/过熟（临近销售）】En=W(销售总收入）-C【经营成本（采运/销售/管理/财务/税费）-F（生产经营利润）计算简单/最贴近市场易接受市场成交价比较法【可比对象】（相同类似）【=3个案例】E=Ki(林分调整系数)*Kbi(物价调整系数)*Gi(参照案例价格)*X/N确定结果（5）：简单平均、加权平均、中位数法、众数法、综合分析法收益法（3收获现值法【中龄/近熟】（净收益）评估值=PV(未来收益）-PV（未来成本）；（提示：林分调整Ki、Au主伐收入次年年末u+1-（n
26、；Da间伐收入次年两次折现u+1-(a+1)；Db其他收益次年两次折现u+1-(b+1)；Ci成本次年年末i-n+1年金资本化法【永续经营】E=A/P前提条件（2）：年收益稳定+可以永续经营周期收益资本化法【择伐异龄林】分类（3）：刚择伐后的；择伐m年后的；未成熟林的重置成本法（1【幼龄林】（刚种营林成本准确）En=K*Ci（1+P)n-i+1(每年年初支付）揭示：不需要考虑成新率（不存在林木折旧）、K=K1（株数）【*MAX=1】*K2（平均树高）经济林A产前期（已发生费用清晰）1.重置成本法【K=K1（株数）*K2-1（树高）*K2-2（冠幅）】+2.市场成交价比较法【K综合调整】B初产期
27、（未来收益多个阶段）1.重置成本法【只计算到经营收入大于经营投入的前一年】+2.市场成交价比较法+3.收益现值法【初产+盛产+衰产】C盛产期（稳定）2.市场成交价比较法【成新率（1-已收获/总年数】+3.收益现值法D衰产期（木材价值）参照“木材市场价倒算法”竹林a新造未投产1.重置成本法；2.市场成交价比较法b已投产年龄结构不合理花年（稳定）、大小年（周期）c已投产年龄结构合理年金资本化法；市场成交价比较法第五章：第五章：资源源资产评估估02在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确森林资源资产评估（三）林地资源资产评估（5）市
28、场成交价比较法【钻石模型=3个相类似的参照案例】E=【K1(立地质量.蓄积)*K2(地利等级.立木价)】*Kbi(物价调整系数)*Gi(参照案例价格)*S/N林地期望价法【永续利用前提】.假定收益相同，支出也相同年金资本化法【永续利用前提】E=A（年平均地租）/P（提示：现金流和折现率口径一致）使用权有限期评估法【林地使用权为有限期】林地费用价法【购置、维持费用】E=C1*(1+P)n+Ci（1+P)n-i+1（提示购置、维持费用及其利息费用）异龄林林地（2）【始终有林木，交织需分割】比例系数法En=E*K【K0（地租习惯）*f(立地条件系数）*I(地利系数）】剩余价值法En=E-Xn(余下林
29、木价值）森林景观资产（4）【人类社会劳动+主观心理因素】市场成交价比较法E=Ki(景观质量.景观等级)*Kbi(游客日均消费.消费水平*Gi(参照案例价格)*S/N （局限性X我国只出台了森林公园景观质量等级标准）年金资本化法适用：市场发育成熟+收益相对稳定+日趋完善步骤：1.预测5年的收益额求PV2.通过“乘年金现值系数的倒数”（或除法）求取年金A3.进行资本化/永续年金计算求取E模拟开发法（假设开发法）.【最常用.优先】分为2个阶段：开发与发展阶段+稳定经营阶段重置成本法En=K*Ci（营林投入)（1+P)n-i+1+CI（旅游设施重置价值*成新率）第五章：第五章：资源源资产评估估03在整
30、堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确其他长期资产评估长期待摊费用的评估概念：1Y；（开办费、改良支出、大修理、股票发行费）特点（2）：预付+应能使以后会计期间受益了解合法性+合理性+真实性+准确性评估程序（3）：了解核算/权利；选择评估方法（分摊法1【准确计算】+账面余额法2【不能重复计算】）；评估结论；清查核实：抽凭、抽查文件、复核计算长期应收款的评估概念：融资租赁产生+递延分期收款+实质上具有融资性质的销售特点（1）:金融资产评估程序（3）：核对账证账表；进行减值测试；估算可收回金额清查核实（5）：函证、抽查、访谈、调查生
31、产性生物资产的评估基本概念：具备自我生长性（经济林、薪炭林、产畜、役畜）特点：未成熟+成熟阶段（中长期反复使用）评估程序（3）：核实账面记录+现场勘查+评定估算；清查核实方法：账证账表账实核对；抽样核实；技术鉴定成本法：=基准日重置价值（相关成本）-有形损耗【衰老】-无形损耗【新品种/需求】前提条件（4）：实体特征具备可比性+可利用历史资料+耗费是必需的+可再生或复制的；局限性：误差要大些市场法：V=K*KP*P*M；前提条件（2）：活跃的公开市场【水产品离开水的鱼VSX在水中的鱼】+要有可比的交易活动局限性（2）：运用领域受到限制+调整系数难以确定收益法：P=Ri/（1+r）i前提条件：具有
32、连续获利能力局限性（4）：产出水平差异大；市场价格受季节波动性；风险大且难以预测；收益年限难以明确第六章：其他第六章：其他长期期资产评估估01在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确以财务报告为目的的评估概述【会计是老大评估是小弟】作用（3）:专业+客观性+公正性评估对象（6）：公允价值；长期股权投资；合并对价分摊；资产减值得；投资性房地产的公允价值；金融工具确定和计量特点（2）：为会计计量提供服务+评估业务多样性复杂性；独立性要求：不得同时提供公允价值评估和审计业务三维视角：（3）会计人员（计量和披露）+评估人员（结论合理性
33、负责）+审计人员（对审计结论负责）投资性房地产公允价值评估定义：为赚取租金、资本增值、或两者兼有；公允价值模型：能够单独计量和出售+能够持续可靠取得；评估对象（3）：已出租的土地使用权+已出租的建筑物+持有并准备增值后转让的土地使用权；（提示：多个单元及附属设施组成整体+设备设施的影响+附有租约的处理）评估基准日：（1/2均可）可以是资产负债表日、投资性房地产转换日【做出“书面决议”的日期】评估前提：（最佳用途）（最佳用途）（3）法律上是否允许+实物上是否可能+财务上是否可行选取原则：（3）从租赁协议及合理依据的假设出发+选择市场信息线索+相似/不活跃市场/流量折现市场法评估程序：选择类似房地
34、产（脱手价为核心.X不考虑对持有者的限制）；构建可比修正体系【交易情况+交易日期+房地产状况】；比较的方式【金额+百分比+回归分析法】（限制分别修正幅度=20%、共同修正幅度=30%、修正后的最高价与最低价的比值取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额）的部分为“商誉】;合并对价分摊：指非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配评估对象：被购买方可辨认资产、负债及或有负债【站在被购买方看退出价格】确认与识别：A.无形资产（1/2均可）1.源自合同权利【不区分的订单】或法定权利/2.能否分离出来单独或一起用于经济活动【X受到限制*反列举：客户信息X+消费者基础X+客服
35、服务能力X+地域优势X+训练的员工X,B.或有负债（产品质量保证/不可撤销亏损合同/未决诉讼/重组义务）评估方法：有形资产和负债（含或有）无形资产的评估递延所得税的计算【对公允价值的影响数是税后*(1-T)】商誉的计算整体合理性测试服务于资产减值测试的评估概念：资产减值迹象【外部/内部】计算“可收回金额”【MAX最高最佳】如果低于账面则计提应当每年测试（2）：商誉+使用寿命不确定的无形资产；流程：先单个资产/后资产/资产组组合；评估对象（2):(营运资本的处理）不包括【第1年投资+最后1年收回该笔】、包含【持续计算+形成年金】评估方法与参数：【MAX(FV-，PV）】FV（销售协议价格/相同或
36、相似/收益法估算市价.完整考考虑扩张/改良改良）-处置置费用用（法律/税费/直接费用）；PV（收益法.以当前状态预测一般5年.维护/必要支出）公允价值评估和使用价值评估模型的主要差异（4）：收益期不同+资本性支出的考虑不同+营运资金最终处理不同+是否有处置收益考虑不同第七章：以第七章：以财务报告告为目的的目的的评估估01在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确金融不良资产评估概述银行行不良资产（3）信贷+非信贷+表外业务；非非银行行（2）：金融资产管理公司+其他非银（证券公司）；不良不良信贷资产（3）类：次级+可疑+损失【补充
37、正常类+关注类】;表现形式（4）：不良贷款/以物抵贷资产/债转股/以资抵债评估作用（3）：处置定价依据+防范化解风险专业支持+考核经营业绩基本事项及清查核实评估业务类型（2：价值评估业务（评定估算）/价值分析业务（分析估算）【确信不会影响独立/公正/合理性】；选用考虑因素（3）：充分获取资料+现场调整是否受限+法律权属资料；评估对象（4）：债权资产+实物类+股权类+其他资产；核实方法（3）：存在情况+形态+状态；债权资产的清查核实（3）：查阅确认与债权相关的义务主体/借助律师尽职调查资料/查阅证明债权的文件价值评估方法（不受限）债权可回收价值=债务企业价值【I、M】*债权回收折扣率【强制变现条
38、件】价值分析方法债权资产价值分析基准日的价值*可实现程度【分析方法2种角度：欠钱的人【2】【适用于主体资格存在+能够配合并提供资料】、债权本身（3）】；途径：A以债务人和债务责任相关方（a假假设清算清算法法【非持续经营有效资产且核算齐全、不适用于X资产庞大】/（b现金流金流偿债法法【持续经营稳定现金流】）、B以债权本身(c交易案例交易案例【有可比案例财务资料不全）/（d专家打分法家打分法【有增长潜质不配合评估】/（e综合因素分析法合因素分析法【兜底】）以债务人假设清算法（整体资产-不能用于偿债的无效资产-不必偿还的无效负债）按偿债顺序、考虑优先受偿以分析确定债权的“最低变现价值”；清算价格（3
39、）：强制清算【关停】+有序清算【半停工】+续用清算【持续经营】；提示（2）：建立在假设基础上只能作为x参考指标+会有较大的x道德风险现金流偿债法未来一定年限内”可偿债现金流和“经营成本”进行预测分析（依据前三年财务报表)；自由现金流量=净利润【普通股股东】+预测的利息费用【债权人.税后】+折旧和摊销【非付现】-资本支出【长期-营运资本的增加【短期；以债权交易案例比较法评估程序（5）：定性分析+选择交易案例（=3个）+进行比较因素调整+指标差异量化+分析估测价值；优点（1）：财务资料严重缺失时参考意见；缺点（2）：案例的选取影响+比较过程中人为影响；前提条件（1）：存在一个比较完备的不良资产交易
40、市场专家打分法程序：多轮意见征询【因素权重法/直接测定法】、反馈和调整后；适用（1）：难以进行定量分析；缺点（2）：专家的选择范围+专家水平参差不齐综合因素分析法程序（3）：信息材料+综合分析【预计回收=优先受偿+一般受偿】+价值判断；适用性（1）：存在诸多不确定无法采用其他集中方法；缺点（2）：评价指标设置不够全面+影响系数设定主观缺乏依据第八章：金融不良第八章：金融不良资产评估估01在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确其他资产评估业务（不重要）概述特点（3）：实践较少但具有一定前景；做法具有一定创新性；起到引领示范作用
41、珠宝首饰的评估内在需求（3）：艺术品+资本运营+专业服务；评估实践：美国协会1/6、典型实践不良资产处置+上市公司重组+海关报关罚没；实践展望：珠宝保险/抵押/融资/首饰/遗产税矿产资源资产的评估法定和市场需求（2）：矿业权出让+矿业权市场化；特点（3）：与矿产法律制度密切相关+涉及专业领域跨度大+不确定性因素更多；评估广场（3）：CMI司法实践领域的评估需求（4）：拍（变）卖价值鉴定+资产损害鉴定+刑事案件损失+法院涉执财产；法院应当委托评估（3）：法律法规规定必须委托+双方当事人要求+网络询价不能或不成的生态环境建设领域的评估市场化需求主（2）：生态环境损害法律诉讼及补偿+拆迁征占；评估展
42、望（5）：生态服务市场+气候碳交易+旅游景观价值+建设生态价值+国民经济管理税收领域的资产评估税收需求（3）：核定税基+确定计税价格+关联转让定价；实践（2）：与企业重组和企业价值相关的税收+与税基相关的评估业务；实践展望（3）：企业重组清算所得税+特别税收调整+高收入者的税收监管PPP项目领域的评估社会资本（3）：国有、民营、外资；PPP项目各阶段的需求：项目公司成立+融资+政府配套投入+转让+项目公司资产移交；PPP存量存量项目：基于已全部已全部或者部分建成部分建成的公共产品服务；评估实践（3）：项目设施经营权资产组+所有权资产组+项目公司的股权；评估展望（4）：项目收益权+收费权+合同权益+特许经营权第九章：其他第九章：其他资产评估估业务01