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1、房地产开发工程本钱分析一、房地产运营本钱预测分析 本钱预测是依照本钱的历史材料，从本钱的开展趋势或妨碍本钱的要素变化情况对将来本钱水平的定量描绘和逻辑推理。本钱预测是企业经济预测的重要内容，是企业本钱分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前操纵治理的重要手段。本钱预测关于企业运营决策起着决定性作用。 本钱预测方法特别多。从本钱预测的进展时间上来划分，可分为先期本钱预测和期中本钱预测两类。 先期本钱预测所谓先期本钱预测分析，确实是在编制本钱计划往常的目的本钱预测。一般来说，先期本钱预测包括两方面内容。其一是新工程开发前的本钱预测，如新的土地开发工程、新的综合开发工程，在进展可行性研究时，必
2、须依照详细条件和开发内容预测出工程的开发本钱，以便依照销售收入估算出工程的收益，为工程决策或工程开发方案的选择提供重要依照。新工程开发前的本钱预测大多是按定额或历史材料分科目进展估算的。其二是企业在编制消费财务计划前，对计划期本钱水平（分科目本钱或总本钱）的测算。这种预测过程实际上确实是测算本钱指标与分析各种要素对本钱的妨碍程度的过程，也是拟定本钱降低措施，挖掘本钱潜力的过程。这且主要介绍第二项内容，即编制企业消费财务计划前的本钱水平预测。关于开发工程的本钱预测留待以后讨论。 从方法论的角度而言，本钱预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测
3、者个人的主观推断和推理的才能，对将来本钱情况进展的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在材料数据缺乏，环境条件复杂的中长期本钱预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在特别大程度上受制于预测者的主观推断，其客观性、正确性自然受极大妨碍。定量预测依照数据材料，采纳数学模型，由数据的运算结果对将来作出可能。只要原在台数据正确，采纳的数学模型正确，预测的结果就有特别高的可信度。因而，房地产业的本钱预测分析应尽可能采纳定量预测方法。 房地产业的运营本钱也和其他的商品运营本钱一样，按本钱额的大小与运营工程量的关系分为固定本钱和变动本钱两类。固定本钱是在一定范围内不随工程量变
4、化而变化的。相对稳定的本钱。变动本钱则是随着工程量的变化而变化的本钱，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动本钱。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定本钱是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法别离出企业的固定本钱和变动本钱率（变动本钱随工程数量变化的比例），就可依照企业计划期的开发工程量计划或房大运营计划，预测出本钱总额。因而，房地产业的先期本钱预测关键确实是固定本钱与变动本钱的别离。 （1）固定本钱与变动本钱的别离实际工作中常用的别离方法主要有如下两类。 费用分解法即按本钱工程的性质逐项归类的别离方法。如房地产开发中的治理费、配套设备费、固定资产折旧费属固定本钱。
5、建筑工程费、征地拆迁费、场地平坦费等属变动本钱。房地产租赁运营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动本钱；治理费则属固定本钱。 费用分解法一般都是按上一年度的本钱实际发生值进展逐项归类分解，精确度较高，能客观地反映真实情况，但计算烦恼，一般在预测分析中用得不多。 统计分析法当无法获得本钱实际发生值的工程分类材料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与本钱额对应数据历史材料，采纳统计分析法别离固定本钱与变动本钱。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。 A高低点分析法高低点分析法确实是取历史材料中工程数量最高和最低两个时期的本钱数据为代表，来推算固定本钱和变动本钱。采
6、纳此法，首先要比拟最高和最低两个时期的本钱变动差额与工程数量变动差额，求出单位工程量的变动本钱，即变动本钱率。然后分别计算固定本钱总额与变动本钱总额。计算公式如下： 变动本钱率=（最高工程量期本钱-最低工程量期本钱）/（最高工程量-最低工程量）*100% 变动本钱总额=变动本钱率*工程数量 固定本钱总额=本钱总额-变动本钱总额 为了便于统计分析，式中的工程数量往往用于工程量（价值）指标来代替。 二、房地产开发预算的详细内容 房地产开发预算的详细内容，是依照国家有关的政策规定、政府颁发的定额标准、取费标准，结合开发的详细任务来确定的。它受政策性要素的妨碍特别大，由于各省、市、自治区情况不同，因而
7、，其预算内容也有所区别。一般包括以下三项内容： 1土地开发预算（也称作开发前期工作预算） 土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。 （1）征地补偿费 征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不妨碍被征土地者的消费和生活而支付的补偿费，包括： 土地补偿费。它是指国家征用集体所有的土地时，直截了当对土地支付的补偿费用，其本质是对土地收益的补偿。 青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。 安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的消费和群众生活，收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之外，支付给被征地单位的安置补助费用。 农转非人口安置费。它是指因征地被
8、转业的劳动力，由用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。 超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门负责治理 新菜田建立基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建立基金，作为被征地单位新开发菜田的建立费用。 （2）新菜地开发建立基金 新菜地开发建立基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建立基金”。 （3）拆迁及安置费用（包括建立场地各障碍物拆迁、处理费）拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理
9、费。其中包括： 拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建立费或购置商品房的费用。 拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。 撤除地上物的补偿费，是指撤除原有的房屋、附属物、树木、机井等的撤除费及补偿费。 其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、征询等费用。 （4）七通一平费。七通一平费是指为了满足建立的需要，对被征用土地进展根底设备建立的费用。“七通”包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“一平”是平坦土地。 （5）勘察设计费 勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自
10、然地质现象而进展的测量、测绘、测试、观察、调查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作发生的费用和进展开发工程设计所发生的费用。 2建筑安装工程预算 建筑安装工程预算的内容包括直截了当费、间接费、计划利润和税金四部分 （1）直截了当费 直截了当费是指直截了当耗用在建筑安装工程上的各种费用的总和。它是由人工费、材料费、施 工机械使用费和其它直截了当费组成。直截了当费的内容如下： 人工费，是指列入概预算定额的直截了当从事建筑安装工程施工的消费工人的根本工资。 工资性质的津贴及属于消费工人开支范围内的各项费用，内容包括： A消费工人的根本工资、工资性质的津贴（包括副食品补贴、煤粮差价补贴、上下班交通
11、补贴等）； B消费工人辅助工资，揭开会和执行必要的社会义务时间的工资，职工学习、培训期间的工资，调开工作期间的工资和探亲假期的工资，由行政直截了当支付的病（六个月以内）、产、婚、丧假期的工资，促工服装补助费等； C消费工人工资附加费，指按国家规定计算的支付消费工人的职工福利基金和工会经费； D消费工人劳动保护费，指按国家有关部门规定标准发放的劳动保护用品的购置费、 修理费和保健费、防暑降温费等。 材料费，是指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的 摊销量按相应的预算价格计算的费用。 施工机械使用费，是指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计 算的建筑安装工
12、程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其它机械费。 其它直截了当费，是指概预算定额分项定额规定以外发生的费用，内容包括： A冬雨季施工增加费； B夜间施工增加费； C流淌施工津贴； D因场地狭小等特别情况而发生的材料二次搬运费； E消费工具器具使用费，指施工、消费所需不属于固定资产的消费工具，检验、试验器具等的购置。摊销和维修费，以及支付给工人自备工具的补贴费； F检验试验费，指对建筑材料、构件和建筑安装物进展一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进展试验所耗用的材料和化学药品费用等，以及技术革新和研究试验费。不包括新构造、新材料的试验费和建立单位要求对具有出厂合格证明的材料
13、进展检验、对构件破坏性试验及其它特别要求检验试验的费用； G工程定位复测、工程点交、清理场地费用。 其它直截了当费可直截了当计入预算定额分项中，也可按不同类型工程以费率计取，关于一般工业与民用建筑工程，也能够平方米为单位以金额（元）表示计取，但不得重复计算。 （2）间接费 间接费由施工治理费和其它间接费组成： 施工治理费。它是指建筑安装企业为了组织和治理建筑安装工程的施工以及效劳所耗用的人力、物力，这种耗用的货币表现，确实是施工治理费。它包括： A工作人员工资； B工作人员工资附加费；C工作人员劳动保护费；D职工教育经费；E办公费；F差旅交通费；G固定资产使用费；H行政工具器具使用费 G利息；
14、 J其它费用。 其它间接费。它是指建筑安装工程施工所需的，但不包括在工程直截了当费和施工治理费范围内的费用，它包括临时设备费和劳动保险基金。 （3）计划利润 计划利润指按照国家规定的计划利润率向建立单位计取的利润。 （4）税金 税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建立维护税及教育费 3其他预算 房地产开发预算的内容，除以上土地开发预算和建筑安装工程预算外，还包括按国家和当地政府有关部门规定的，在房地产开发投资中支付并列入开发总概（预）算或单项工程综合概（预）算的一些费用。这些费用目前工程繁多，各地有不同的规定，大体包括以下一些费用工程（主要参考北京市的规定）： （1）城市根
15、底设备“四源”建立费 （2）市政支管线分摊费 （3）供电贴费 （4）工程合同预算或标底审查费 （5）工程质量监视费 （6）编制竣工图费 （7）建筑业流淌资金贷款利息系数 （8）用电权费 （9）分散建立市政公用设备建立费 （10）；临时用地费和临时建立费 （11）建材开展补充基金 （12）绿化建立费 （13）施工图预算编制费 （14）招标投标治理费 （15）合同公证费 （16）施工执照费 （17）工程监理费 （18）施工机械迁移费 （19）工程保险费 （20）商业网点费 （21）人防费 （22）治理费 （23）贷款利息 （24）建立期预留调价指数 以上三部分应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其
16、它费用，再加上不可预见费，就构成了开发区建立的总本钱，是商品房销售的根底材料。在商品房定价时，还应考虑开发公司的利润和应缴纳的税金。 三、房地产开发预算文件的组成及编制程序 1房地产开发预算的编制依照 编制房地产开发预算的主要依照如下： （1）设计材料：概算文件应以开发工程的初步设计或扩大初步设计为依照编制；预算文件应以施工图饱括有关的通用图集、标准图集等）为依照编制。 （2）概（预）算定额及间接费定额等：概算文件应依照国家或主管部门颁发的现行概算定额或指标、间接费定额、材料预算价格、概算单价表及各种指标进展编制；预算文件应依照国家或主管部门颁发的现行建筑工程预算定额、安装工程预算定额、间接费
17、定额、材料预算价格、建筑材料手册、施工组织设计等进展编制。 （3）国家及地区主管部门颁发的有关文件：概算文件和预算文件都要依照国家和地区各有关主管部门颁发的编制概、预算的各种文件和规定，以及有关房地产开发的政策法规等。例如建筑材料调价文件/取费工程/费率调整文件、拆迁安置方法以及收取某项费用的文件等等。 2房地产开发预算文件的组成 房地产开发预算文件是按先单个后综合，光部分后整体，层层汇总编制而成。它包括 （1）单位工程概（预算书 单位工程概（预）算书是房地产开发预算文件的根本组成部分，是确定某一单位工程（如般士建工程。卫生工程、特别构筑物工程、电气照明工程、电气设备及安装工程、采暖工程、自风
18、工程等单位工程）所需建立费用的文件 （2）单项工程综合概（预）算书 综合概（预）算书是确定各个单项工程所需建立费用的综合性文件，它包括单项工程的费用是依照各个单位工程概（预）算书汇总而成的。整个房地产开发工程有多少单项全部费用，是依照各个单位工程概（预）算书汇总而成的。整个房地产开发工程工程就应编制多少单项工程的综合概（预）算书。 （3）土地开发及其它费用概（预）算书 土地开发及其它费用慨（预）算书是确定单位工程之外的，但与房地产开发有关的一些费用的文件，以独立工程列入总概（预）算书。假如某一费用只属于某一单项工程，则不列入总概（预）算书而只列入单项工程综合概（预）算书。 （4）总概（预）算书
19、 总概（预）算书是设计文件的重要组成部分，它是确定房地产开发工程从前期筹建工作到按下断收的个部律没费用的文件由各个单项工程综合概（预算书和土地开发慨（预）算对竣工验收的全部建立费用的文件，由各个单项工程综合概（预）算书和土地书及其它费用概（预）算书汇编而成。因而，总概（预）算书一般可分为四部分。 第一部分：土地开发费用工程 征地补偿费； 拆迁安置费； 七通一平费； 勘察设计费等 第二部分：开发工程费用工程 主要开发工程（如住宅小区开发中的 附建工程，包括： A公共设备工程； B行政治理工程； C文化、教育、卫生工程等。 第三部分：其它费用工程 其它费用工程包括代收的费用和向有关部门缴纳的费用，
20、如质量监视费、商业网点费、城市根底设备“四源”建立费、电贴费等。第一、二、三部分工程费用合计之后，应列出第四部分：总预备费，即未能预见工程费用。在总概（预）算书的末尾还应列出总预算价值和能够回收的金额。 3房地产开发预算文件的编制程序 房地产开发预算文件的编制程序是： （1）搜集各项根底材料，包括现行概算定额或指标、预算定额、间接费定额、材料预算价格、施工机械台班费用定额、经认可的图纸交底、会审记录以及国家和地区的有关现行文件等材料。 （2）依照上述材料编制单位估价表和单位估价江总表。 （3）熟悉设计图纸，然后依照图纸计算工程量。 （4）依照计算的工程量和单位估价表等计算直截了当费。 （5）依
21、照计算的直截了当费和间接费定额、计划利润率和税率计算间接费、计划利润和税金，并编制单位工程概（预）算书，然后汇编综合概（预）算书。 （6）依照综合概（预）算书和土地开发概（预）算书及其它费用概（预）算书编制总概（预）算书。 四、房地产租赁与销售本钱构成 由于房地产业的运营方式的多样性，我们将从土地运营、房屋销售、房屋经租三方面分别讨论其本钱的构成。 1城市土地运营本钱构成单纯运营地产的本钱，应当包括为获得土地使用权而支付的费用，为开发土地而支付的费用以及为转让土地使用权而发生的运营治理费。因而，城市土地运营本钱除了上述土地开发本钱外，应另加上土地进入流通领域而发生的“土地流通本钱”。即开发好的
22、土地进入流通领域，通过有偿转让交换土地的使用权，实现价值补偿，这一过程中发生的费用，如治理费、营业税等。 2房屋销售本钱构成房屋销售是房屋产权的交换，销售本钱除了房屋开发本钱外，还应加上房屋进入市场在流通领域中发生的费用。房屋流通费用是房屋在市场交换过程中所发生的劳动耗费的货币表现。主要包括： （1）销售流通直截了当费包括房屋竣工后，未售出前的看护费、供热采暖费、保养费、有形与无形损失费等。 （2）销售流通间接费房屋售出后，居住区和大楼的治理员、公共事务治理员的治理费。 3.房屋经租本钱构成 房屋经租本钱即房屋租赁本钱。房屋租赁是一种特别的商品交换方式。在房屋租赁活动中，参加交换的是商品（房屋
23、）一段时间的使用权，而不是商品（房屋）的所有权。 房屋经租本钱是指房产运营企业为完成租赁房产流转，实现房产交换价值所发生的房产费用的总和。它应当包括房屋消费和流通过程中的全部费用。主要有房产价值补偿费。维修费、治理费、税金、保险费、投资利息和地租等七项。 （1）房产价值补偿费（折；田费）房产价值补偿费即房屋折；日费，是房屋建造价值的平均损耗。房屋租赁事实上确实是房屋的零星出售，以租金作为价格，分期实现房屋价值的过程。因而租赁本钱中的折旧费也可看作房屋出租对房屋消费按耐用年限平均收回的房屋造价。其计算分式为： 年折旧费=房屋造价（1-参值率）/耐用年限 房屋造价是指房屋建造的投资，通常是以重置平
24、均价即某种构造的房屋在假设干年内的平均造价来表示。耐用年限应指房屋的经济耐用年限，即房屋能够正常使用的年限。房屋耐用年限随构造和质量的不同差异特别大。因而，在考虑耐用年限时，不可能特别精确，往往只是对同类构造规定一个时间幅度标准。 房屋残值是房屋在到达耐用年限失去其使用价值后，所剩余物质的价值。残值与房屋造价的比率为残值率。其计算公式为： 残值率=每平方米建筑面积残值（元）/每平方米建筑面积造价（元）*100% 各类构造房屋的残值率也有一定的幅度规定。如钢筋混凝土构造为零，砖混构造为26%，砖木构造为3%4%，简易房屋为3%。 （2）维修费房屋在长期使用过程中，其构造和设备会逐步损坏、陈旧，为
25、了保证房屋及其设备的正常使用，应投入相应的人力、物力和财力进展定期修缮与维护，这部分投资便构成了经租本钱中的维修费。 维修费在房屋经租本钱中占有极重要的地位，这不仅是修缮劳动属于房产流通费用的主要构成部分，而且是由于修缮劳动的存在，是房屋租赁流通过程区别于一般商品流通和一般商品租赁流通的主要标志。 维修费的计算比拟复杂。一般来讲，维修费属出租房屋运营直截了当支付的费用。即属于各本钱核算对象各自单独发生的费用。应当依照精确可靠的原始凭证，分别计入其归属的各本钱核算对象。实际工作中，房屋的大修费尽管也是直截了当费，则因大修间隔期长，一次支付的数额又较多，本钱计算也只能按房屋使用年限平均分担，一般按
26、价值比率法分摊本钱。中小修费则可按实际发生额计入本钱。为了简化手续，也可按实际发生数求出一个标准平均数，按核算受益对象进展分配。 （3）治理费治理费是指运营出租房屋进展必要的治理和效劳所需的开支。如工作人员的工资功、公费、差旅费、劳动保护费、教育费等。就其性质而言，治理劳动也是房屋租赁流通过程中的一种劳动方式。治理费构成房屋经租本钱的主要内容。由于治理费属间接本钱，即属于假设干本钱核算对象所共同发生的费用，因而，治理费应采纳简便的分配方法按分配数额计人受益的本钱核算对象。一般有两种计算方法，一种是按管房面积平均计算每平方米面积应摊的治理费额，另一种是按占租金的一定比例计算每元租金应摊的治理费额
27、。 （4）税金税金是房屋经租部门向社会提供积累的方式和义务。如房产税、地产税、印花税等。房屋租赁运营的税金，大部分是以租征税的方式计征的，即按租金收入的一定比例征税。国家按宏观经济调理的需要，确定税率和减免优待方法。由于租金水平较低，我国大部分地区的住宅部分免征或少征税金。 以上四项，构成了我国现行房屋租赁交换中的经租本钱。房屋经祖实行商品化运营后，经用本钱除了上述四项以外，还应包括如下几项： （5）地租（土地使用费）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用酬劳。土地实行所有权与使用权别离，开场执行土地的有偿使用与转让以后，土地使用费就应作为地租的方式成为房屋经租本钱之一。 （6）保险费保险
28、费是房屋所有者为了使本人的房产免遭意外损失，而向房屋承保单位支付的费用。出租房屋投保后，其投保费用应作为房屋经租本钱来考虑。 （7）利息房屋运营单位在建造或购置房地产中的贷款利息应当通过房屋的出售或出租回收。因而房屋经租本钱中应包括房屋建造和运营时投资的利息。同样，由于银行贷款是以复利计算的，这里也应以复利计息计入本钱。 正处于改革过程中的我国房地产经济，房屋租赁临时还不能完全脱离福利性质。考虑到人民群众低收入的现实，除少数城市外，上述商品租金构成短期内尚无法实现。关于大多数的房产尤其是住宅租赁而言，仍然是福利型的，其经租本钱工程临时只包括价值补偿费（即折旧费）、房屋大修费、中小修费和运营治理
29、费四项。目前国内只有极少数城市的少数住宅区实现了商品租金。但随着住房制度改革的深化房屋经租本钱必定会逐年向商品租金过渡。 五、本钱分析原理 如上所述，本钱反映着企业消费耗费的补偿才能，是说明企业工作质鲢的一个重要的综合指标，它在特别大程度上反映了企业经济活动的效果。不断降低本钱、提高经济效益，是企业运营的中心征询题。因而，本钱分析是企业经济活动分析的主要内容，任何企业都应当健全本身的本钱分析机制。 1本钱分析的职能 企业本钱分析的主要职能是按照客观经济规律，对各种妨碍本钱降低的要素进展科学分析，查缘故、揭矛盾、挖潜力，为企业运营决策效劳。详细地讲，可归纳为如下三方面。 （1）计划为预测职能计划
30、是企业治理的龙头，在商品经济条件下编制好实在可行的计划，关于企业经济活动成效妨碍更大。本钱计划与本钱降低计划是企业计划体系的核心，本钱分析对计划编制的主要作用表达在本钱预测功能。 所谓本钱预测，是依照本钱特性和历史材料，采纳数学分析方法，对本钱开展趋势及将来本钱数额的定量可能。在编制企业的年度运营计划时，只有估算出年度本钱额，才能计算出企业的利润。在编制某个工程的开发计划时，只有预测出整个工程的开发本钱，才能理解这个工程开发的经济效益或进展投标报价决，因而，本钱分析的计划与预测职能关于现代企业治理是至关重要的职能之一。 （2）治理与操纵职能努力降低本钱，提高利润水平，是企业运营追求的目的。然而
31、，本钱降低并不会自发地实现，企业在执行计划的过程中，由于种种要素的妨碍，总会发生一些脱离计划的偏向，为了实现计划所确定的本钱降低目的，必须施行必要的治理与操纵，随时发觉征询题，提醒矛盾分析原风寻找对策、处理征询题。这确实是成水分析的治理与操纵职能。 （3）总结与分析职能总结与分析职能是企业经济活动事后的分析功能。其目的在于总结经历、寻找差距，对企业及其下属单位的经济活动效益情况进展客观的评价，全面分析本钱计划的施行情况，为下一阶段或下一工程的本钱计划编制提供依照。 2本钱分析与本钱核算的区别 作为企业经济活动分析重要内容之一的本钱分析，主要是对内部治理决策效劳的。本钱核算是企业会计核算的内容之
32、一，其主要目的在于反映和监视企业各项消费费用支出情况，反映和监视本钱开支范围规定的执行情况。它根本上是对外的，因而，本钱分析与本钱核算有着本质区别。二者的差异主要表如今如下几方面。 （1）依照的会计规则不同 本钱核算必须依照国家通行的会计规则，按统一的分类科目进展本钱聚集，按标准的统计指标进展分析。本钱分析可依照企业本身治理与分析的特别需要自行设计本钱科目进展统计分析。 （2）分析的用处不同 本钱核算是为政府机构进展财务核查、审计和征税效劳、为企业财务决算效劳的。本钱分析则是单纯为企业内部治理效劳的。在企业内部进展运营方案决策时，在企业内部进展经济效益分析时，以及在企业经济活动过程中进展操纵与
33、治理时，提供重要的分析材料。所以，本钱核算还可为本钱分析提供信息材料。 （3）采纳的方法不同 本钱核算必须采纳国家统一规定的标准化方法，计算标准的统计指标。而本钱分析可依照企业本身治理上的需要，采纳多种灵敏的计算分析方法，没有什么特别的限制。 总之，本钱分析原理是企业内部的治理原则，采纳的是本人需要的方法与指标，这正是现代企业在剧烈的市场竞争中立于不败之地的机密武器。企业本钱分析应由企业经济师或治理睬计师依照本企业本身的特别况要来进展，其结果专供企业内部治理部门使用而不外外公开，因而它不受通行的财务会计观则的限制与束缚。但这并不等于说，本钱分析能够随心所欲，毫无规则可言。仔何企业，为一J实现本
34、钱分析对治理决策的有效作用，都要针对本企业运营特点和实际需要，设置一整套本人的本钱分析现则和方法。 七、房地产开发预算的作用 房地产开发预算不仅是计算房地产开发工程的全部费用，而且是对全部房地产开发投资进展分配、治理、监视的重要手段。同时，由于房地产开发投资额较大，建立周期长，材料价格、劳动力价格、取费标准以及国家和当地政府规定征收的各种税费时有变动，因而，认真编好房地产开发预算，加强预算治理特别必要。房地产开发预算的主要作用如下： 1是确定和操纵开发总投资的依照 通过编制房地产开发预算，确定投资总额，并据此筹措开发资金，操纵开发资金的支出，防止打破投资，防止投资失控。 2是合理确定商品房销售
35、价格的依照 商品房销售价格是商品房价值的货币表现，在房地产市场机制健全、运转正常情况下商品房销售价格主要由土地价格（隐含在房价之中）、房屋建筑安装工程费、治理费、贷款利息和盈利几部分构成，其费用数额大部分是通过编制开发预算来反映的。因而，房地产开发预算能够作为开发公司在预售房屋中合理确定商品房销售价格的主要依照。 3是实行招标投标的依照 工程工程实行招标，能打破城乡、地区、部门和所有制的界限，开放建筑市场，有利于提高工程质量，缩短建立工期、降低工程造价，提高投资经济效益。因而，开发公司发包工程工程，要通过招标投标来进展。在招标过程中，开发公司以房地产开发预算作为主要依照编制标底，进展开标和决标
36、，优选中标单位。 4是设计方案进展比拟的依照 要衡量设计方案是否经济合理，必须依照房地产开发预算。由于设计只有实物指标，依照实物指标是难以进展比拟的，必须有一个一样的货币计量单位。开发预算是房地产开发工程经济价值的货币表现，工程设计和开发预算完成后，就可利用开发预算的货币指标（如单位建筑面积造价等）进展比拟，优选技术上先进、经济上合理的设计方案。 5能促进开发公司实行经济核算 房地产开发预算所确定的开发工程综合造价，实际上是开发建立的总本钱，是商品房销售价格的根底材料。开发公司需要通过开发预算增加收入，操纵支出，加强经济核算，及时分析盈亏情况，努力降低本钱，才能增加盈利。 6是利用国（境）外资
37、金，开展外向型房地产业的需要 开展外向型的房地产业，不仅是作为我国开展外向型经济的一个重要组成部分，而且作为筹集积累开发建立资金的重要来源，以弥补国内开发建立资金的缺乏，必将逐步推进我国整个房地产业和建筑业的开展，使其成为国民经济的支柱产业。为了与外商会谈合作或合资运营开发工程工程，做到心中有数，立于不败之地，必须加强房地产开发预算工作。 八、房地产开发本钱怎么样操纵 随着社会经济的开展，房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求房地产开发商必须有超前的战略目光和娴熟的专业操作技巧，科学合理地操纵房地产开发过程中每一阶段的本钱，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。下面就从房地产开发过程中的几
38、个阶段详细谈一下本钱操纵。 前期阶段-在整个开发过程中，工程的挑选是最重要的一环。关于开发商来说，如何对房地产开发工程进展经济效益分析？怎么样才能作出正确决策呢？ 首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发工程；二是选择定价目的，定价目的是整个价格筹划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其运营的最终目的。每一个开发商都必须依照市场供求情况和所开发物业的特点进展精确的价格定位，从而在较短的时间内将所开发物业销售出去。 其次，由于土地价格在开发本钱中所占比例较大，因而土地的价格和获取方式关于开发商能否到达预期的报答率至关重要。土地的获取方式不外乎两种：一是通
39、过自行拆迁获取土地的开发改造权；二是购置可直截了当用于建立的熟地。比拟而言，第一种方式因多数住户需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等，因而相关于购地而言，前期一次性投入的资金较少，而且因部分住户回迁，剩余商品房减少，因而因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有高素养的搬迁工作人员，否则假设搬迁工作不力，出现几个“钉子户”，不会延长腾地时间，使建立周期延长，从而加大土地本钱。第二种方式则一次性投资较大，但由于环节少、可操作性强，还可缩短建立周期，因而一些有实力的公司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。 在前期工作中，还有一项直截了当妨碍本钱构成的要素，即施工图的设计与
40、审核。优秀的设计是工程盈利最根本的保障。设计采取什么样的构造方式、规划，选用何种材料等与本钱有着直截了当的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进展设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、构造方式、地基处理方法等进展会审，反复论证，以求获得最正确方案。由于科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比拟容易地销售出去，同时在满足建筑物本身构造、抗震等要求根底上还能大大降低工程造价。另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑构造、水、电、暖等进展详尽的技术交底，尽可能在详细施工过程中减少变更和由此产生的费用。开发商在工程招标时应尽量选
41、择公开招标，同时应留意合同方式的正确选择，能在合同中明确的事项一定要记入合同中，以免在工程决策时发生争吵或打破投资预算。 建立阶段-前期工作完成后即进入建立阶段。开发商在这一阶段的任务确实是要在预定的投资预算和规定的时间内完成开发工程的建筑安装工程，使工程按时投入使用。作为开发商，在这一阶段操纵好投资、营运、利润、质量、本钱、开盘、销售、创新这八个环节，就等于获得了全局的成功。 在建立阶段首先要做的工作确实是先要委托一家实力较强的监理公司对工程质量、工期和本钱进展操纵。同时派代表进驻工地进展监视，以便对施工过程中可能发生的变更和签证进展认定。在整个施工过程当中，要抓好施工调度，及时掌握工程进度
42、情况，合理安排每一道工序。 另一个重要工作确实是融资。融资工作的好坏直截了当关系到整个工程能否顺利进展。企业的自有资金一般用于获取土地使用权。获取土地使用权后即可用土地作为抵押物向银行申请贷款。只要所开发工程的预期收益率大于银行的贷款利率，就能够实现企业效益，到达“借鸡生蛋”的目的。这项工作做得好不仅能够使工程正常开展，还能够大大降低融资本钱。在工程建立资金投入到一定数量时，就能够正式进展商品房预销售。在这一时期要搞好运营筹划，终究是选择整体委托依然自销、是出售依然租赁都要先做一个全面的比拟。要设法与消费者接近，利用各种宣传手段对消费者进展有效的引导，最终达成购房意向，实现销售目的。 后期阶段
43、-在工程建立后期，主体工程竣工后，就开场转入室外工程施工阶段。在室外工程施工时，要留意各种管线尽可能集中一次开挖、铺设，防止屡次开挖造成过大损失。此外，在进展竣工验收时，开发商应组织各相关部门对工程进展详尽细致的检查，对需要修补的质量缺陷及时修补，以防工程交付使用后再发生不必要的费用。 总之，房地产开发的本钱操纵是一个系统工程，它贯穿于一个工程的一直从谋划运作到全部房屋销售出去。本钱操纵也不应只集中于工程部和财务部，而应当充分发挥公司内部拆迁、质量、技术、平安、运营等各个部门在本钱操纵中的作用，只有如此才能在剧烈的市场竞争中，减少耗费、降低本钱，真正化解风险，实现企业效益。 实例： 129亩地
44、，地价为10万元/亩，开发费用如下： （一）、土地费用： 征地治理费：129亩10万元/亩3%=38.7万元 （二）、拆迁安置补偿费： 1、委托拆迁费：241户450元/户=10.85万元 2、拆迁治理费：241户8元/M290M2/户=17.35万元 3、搬家补助：241户600元/户=14.46万元 4、临时安置：241户90M2/户6元/月18月=234.25万元 5、无证房补助费：1500M2500元/M2=75万元 6、搬迁奖励费：241户5000元/户=120.5万元 7、旧房评估费：241户6万元/户1%=14.46万元 小计：486.87万元 （三）、前期手续费： 1、综合开发
45、费：10.3万M2120元/M2=1236万元 2、开发治理费：1236万元1.5%=18.54万元 3、人防费：10.3万M213=133.9万元 4、网点费：10.3万M221元/M2=216.3万元 5、白蚁防治费：10.3万M22=20.6万元 6、水土保持：10.3万M22=20.6万元 7、物业治理基金：10.3万M221/2=108.15万元 8、资源综合利用开展基金：10.3万M22=20.6万元 9、散装水泥：10.3万M20.7=7.21万元 10、质量监视、监理费：83042%=166.08万元 11、劳保基金：83042.6%=215.90万元 12、规划治理费：10.
46、3万M21.5元/ M2=15.45万元 13、消防设备：10.3万M21.5元/ M2=15.45万元 14、招投标治理费：8304(1%0+0.9%0)=15.78万元 15、建立工程合同签证费：83040.2%0=1.66万元 16、墙体建筑材料节能费：10.310元/M2=103万元 小计：2315.22万元 （四）、勘察设计及前期工程： 1、规划建立费：83040.5%=41.52万元 2、可行性研究：130000.1%=13万元 3、勘察测绘：83040.5%=41.52万元 4、设计费：83041.5%=124.56万元 5、三通一平工程：30万元 小计：250.6万元 （五）、房屋开发费： 1、建安工程费： 住宅：9.98万M2800元/M2=7984万元 网点公建：4000M2800元/M2=320万元 小计：8304万元 2、室外配套： 电力工程： a、高压输电：长500米，约10万元。 b、变配电工程： 高压柜10万元，低压柜10万元，变压器5万元，安装10万元。计：35万元 c、低压线工程：长500米，约5万元 小计：50万元 煤制气： 工程费：1000米300元/米=30万元 绿化工程：60万元 污水工程：1000米150元/米=15万元 雨水工程：1000米150元/米=15万元 道路工程：1000米7米150元/M2=105万元