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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发工程成本分析一、房地产经营成本猜测分析成本猜测是依据成本的历史资料,从成本的进展趋势或影响成本的因素变化情形对将来成本水 平的定量描述和规律推理；成本猜测是企业经济猜测的重要内容,是 企业成本分析的重要组成部分,是企业对其经济活动实观事前掌握管 理 的 重 要 手 段 ； 成 本 预 测 对 于 企 业 经 营 决 策 起 着 决 定 性 作 用 ；成本猜测方法许多；从成本猜测的进行时间上来划分,可分为先期成本预测和期中成本预测两类；先期成本猜测所谓先期成本猜测分析,就是在编制成本方案 以前的目标成本猜测；一般来说,先期成本猜测包括两
2、方面内容；其 一是新工程开发前的成本猜测,如新的土地开发工程、新的综合开发 工程,在进行可行性讨论时,必需依据详细条件和开发内容猜测出工 程的开发成本,以便依据销售收入估算出工程的收益,为工程决策或 工程开发方案的挑选供应重要依据；新工程开发前的成本猜测大多是 按定额或历史资料分科目进行估算的；其二是企业在编制生产财务计 划前,对方案期成本水平（分科目成本或总成本）的测算；这种猜测 过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过 程,也是拟定成本降低措施,挖掘成本潜力的过程；这且主要介绍 其次项内容,即编制企业生产财务方案前的成本水平猜测；关于开发工程的成本预测留待以后讨论；从方
3、法论的角度而言,成本猜测又可按其是否主要依靠于数 学模型分为定性猜测和定量猜测两类；定性猜测是利用直观材料,凭名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 借猜测者个人的主观判定和推理的才能,对将来成本状况进行的猜测 分析；定性猜测法是我国常用的传统分析法,特殊在资料数据缺乏,环境条件复杂的中长期成本猜测中,或是宏观、中观的经济猜测中,多用此法；但定性猜测法在很大程度上受制于猜测者的主观判定,其 客观性、正确性自然受极大影响；定量猜测依据数据资料,采纳数学 模型,由数据的运算结果对将来作出估量；只要原在台数据正确,采 用的数学
4、模型正确,猜测的结果就有很高的可信度；因而,房地产业 的 成 本 预 测 分 析 应 尽 可 能 采 用 定 量 预 测 方 法 ；房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样,按成本 额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类；固定成 本是在肯定范畴内不随工程量变化而变化的；相对稳固的成本；变动 成本就是随着工程量的变化而变化的成本,如房地产开发中的建筑工 程费,就属于变动成本；开发工程量越大,建筑工程费就越高；明显,房地产企业的固定成本是相对稳固的,每年不会有较 大的变动；只要设法分别出企业的固定成本和变动成本率（变动成本 随工程数量变化的比例）,就可依据企业方案期的开发工程量方
5、案或 房大经营方案,猜测出成本总额；因而,房地产业的先期成本猜测关键就是固定成本与变动成本的分离；（1）固定成本与变动成本的分别实际工作中常用的分别方法主要有如下两类；费用分解法即按成本工程的性质逐项归类的分别方法；如房地产开 发中的治理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本；建筑工程名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本；房地产租赁经营中的折 旧费、房屋修理费、税金等属变动成本；治理费就属固定成本；费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分 解,精确度较高,能客
6、观地反映真实情形,但运算麻烦,一般在猜测分析中用得不多；统计分析法当无法获得成本实际发生值的工程分类资料,或是猜测 结果的精度要求不特别高时,可利用本企业过去的工程量与成本额对 应数据历史资料,采纳统计分析法分别固定成本与变动成本；常用的 统 计 分 析 法 有 高 低 点 分 析 法 和 回 归 分 析 法 两 类 ；A高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低 两个时期的成本数据为代表,来推算固定成本和变动成本；采纳此 法,第一要比较最高和最低两个时期的成本变动差额与工程数量变动 差额,求出单位工程量的变动成本,即变动成本率；然后分别运算固 定 成 本 总 额 与 变 动
7、成 本 总 额 ； 计 算 公 式 如 下 ：变动成本率 =（最高工程量期成本- 最低工程量期成本）/ （最高工程量-最低工程量）*100% 变动成本总额=变动成本率*工程数量固定成本总额=成本总额-变动成本总额为了便于统计分析,式中的工程数量往往用于工程量（价值）指标来名师归纳总结 代替；第 3 页,共 29 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 二、房地产开发预算的具体内容房地产开发预算的详细内容,是依据国家有关的政策规定、政府颁发的定额标准、取费标准,结合开发的详细任务来确定的；它受政策性因素的影响很大,由于各省、市、自治区情形不同,因此,其 预
8、算 内 容 也 有 所 区 别 ； 一 般 包 括 以 下 三 项 内 容 ：1 土 地 开 发 预 算 （ 也 称 作 开 发 前 期 工 作 预 算 ）土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察1设）计地费补等偿；（征费征地补偿费是指用地单位依法征用土地后,为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费,包括：土地补偿费；它是指国家征用集体全部的土地时,直接对土地支付的 补 偿费 用 , 其 实 质 是 对 土 地 收 益的 补偿 ； 青 苗 补 偿 费 ； 它 是 指 对 征 用 土 地 上 种 植 的 作 物 的 补 偿 费 用 ；安置补助费；它是指为妥当支配被征地
9、单位的生产和群众生活,收征地单位“ 土地补偿费” 和“ 青苗补偿费” 之外,支付给被征地单位的安置补助费用；农转非人口安置费；它是指因征地被转业的劳动力,由用地单位负责安置或托付其它有关单位代为安置,所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费； 超转病残人员安置费；它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助名师归纳总结 费和医疗费,转到当地民政部门负责管理第 4 页,共 29 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 新菜田建设基金；它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基 金 , 作 为 被 征 地 单 位 新 开 发 菜 田 的 建 设 费 用 ；（2
10、）新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地,用地单位 向财政部门缴纳的费用,不属于征地补偿费中的“ 新菜田建设基金”；（3）拆迁及安置费用（包括建设场地各障碍物拆迁、处理费）拆迁及 安置费用是指征地范畴内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用 , 以及 障 碍 物 拆 迁 、 处 理 费 ； 其中 包括 ：拆迁城镇居民和农村居民,安置用房的建设费或购买商品房的费 用；拆迁单位的公有房屋,拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费；拆除地上物的补偿费,是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费；其它费用；指安置房的房租、修理费、取暖费、居民搬家费、临时 周 转
11、房 费 等 以 及 有 关 的 法 、 公 证 、 咨 询 等 费 用 ；（4）七通一平费；七通一平费是指为了满意建设的需要,对被征用土 地进行基础设施建设的费用；“ 七通” 包括道路通、供水通、供电 通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“ 一平” 是平整土地；（5）勘察设计费勘察设计费指为查明新开发区的地势、地貌、地质土壤、岩性、地质 构造、水文条件和各种自然地质现象而进行的测量、测绘、测试、观名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 察、调查、勘探、试验、鉴定、讨论和综合评判等工作发生的费用和进行开发工筑程设计所发
12、生的费用；2建安装工程预算建筑安装工程预算的内容包括直接费、间接费、方案利润和税金四部分（1）直接费直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费用的总和；它是由人工费、材料费、施工 机 械 使 用 费 和 其 它 直 接 费 组 成 ； 直 接 费 的 内 容 如 下 ：人工费,是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资；工资性质的津贴及属于生产工人开支范畴内的各项费用,内容包括：A生产工人的基本工资、工资性质的津贴（包括副食品补贴、煤粮差价补贴、上下班交通补贴等）；B生产工人帮助工资,掀开会和执行必要的社会义务时间的工资,职工学习、培训期间的工资,调动工作期间的工资和探亲
13、假期的工资,由行政直接支付的病（六个月以内）、产、婚、丧假期的工资,促工服装补助费等；C生产工人工资附加费,指按国家规定运算的支付生产工人的职工福利基金和工会经费；D生产工人劳动爱护费,指按国家有关部门规定标准发放的劳动爱护名师归纳总结 用品的购置费、第 6 页,共 29 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 修理费和保健费、防暑降温费等；材料费,是指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量销以按相及的周算转格材算的料用的摊量应预价计费；施工机械使用费,是指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计算的建筑安装工程施工机械使用费,施工机
14、械安、拆及进出场费和定额所列其它机械费；其它直接费,是指概预算定额分项定额规定以外发生的费用,内容包括：A冬雨季施工增加费； B 夜间施工增加费； C 流淌施工津贴；D 因 场 地 狭 小 等 特 殊 情 况 而 发 生 的 材 料 二 次 搬 运 费 ；E生产工具用具使用费,指施工、生产所需不属于固定资产的生产工具,检验、试验用具等的购置；摊销和修理费,以及支付给工人自备工具的补贴费；F检验试验费,指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用,包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品费用等,以及技术革新和讨论试验费；不包括新结构、新材料的试验费和建设单位要求对具有出厂合格
15、证明的材料进行检验、对构件破坏性实验及其它特殊要求检验实验的费用；G 工 程 定 位 复 测 、 工 程 点 交 、 清 理 场 地 费 用 ；其它直接费可直接计入预算定额分项中,也可按不同类型工程以费率名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 计取,对于一般工业与民用建筑工程,也可以平方M 为单位以金额（元）表示计取,但不得重复计算；（接费2施工管）费和间它间接组成费间由理其接费：施工治理费；它是指建筑安装企业为了组织和治理建筑安装工程的施工以及服务所耗用的人力、物力,这种耗用的货币表现,就是施工管理费；它包括：A工作人
16、员工资； B 工作人员工资附加费；C工作人员劳动爱护费； D职工训练经费；E办公费； F差旅交通费； G固定资产使用费；H；行政J工具其用具使用费G利息它费用；其它间接费；它是指建筑安装工程施工所需的,但不包括在工程直 接费和施工治理费范畴内的费用,它包括临时设施费和劳动保险基金3）计划利；（润方案利润指依据国家规定的方案利润率向建设单位计取的利润；（4）税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税其及他教预育费3算房地产开发预算的内容,除以上土地开发预算和建筑安装工程预算外,仍包括按国家和当地政府有关部门规定的,在房地产开发投资中名师归纳总结 - - - - - -
17、 -第 8 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 支付并列入开发总概（预）算或单项工程综合概（预）算的一些费用；这些费用目前工程繁多,各地有不同的规定,大体包括以下一些费 用 工 程（主 要 参 考 北 京 市 的 规 定）：（1）城市基础设施“ 四源” 建设费（2）市政支管线分摊费（3）供电 贴 费（4）工程合同预算或标底审查费（5）工程质量监督费（6）编制竣工 图 费（7）建筑业流淌资金贷款利息系数（8）用电权费（9）分散建设市政 公 用 设 施 建 设 费（10）；临时用地费和临时建设费（11）建材进展补充基金（ 12）绿 化 建 设 费（13）施工图预算编制
18、费（14）招标投标治理费（15）合同公证费（16）施 工 执 照 费（17）工程监理费（18）施工机械迁移费（19）工程保险费（20）商 业 网 点 费（21）人防费（22）治理费（23）贷款利息（24）建设期预留调价指 数以上三部分应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其它费用,再加上不行预见费,就构成了开发区建设的总成本,是商品房销售的基础资料；在商品房定价时,仍应考虑开发公司的利润和应缴纳的税金；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三 、 房地 产 开 发 预 算 文 件 的 组 成 及编 制程 序1房地产开发预
19、的算的编制如依据编制房地产开发预算主要依据下：（1）设计资料：概算文件应以开发工程的初步设计或扩大初步设计为 依据编制；预算文件应以施工图饱括有关的通用图集、标准图集等）为依据编制；（2）概（预）算定额及间接费定额等：概算文件应依据国家或主管部 门颁发的现行概算定额或指标、间接费定额、材料预算价格、概算单 价表及各种指标进行编制；预算文件应依据国家或主管部门颁发的现 行建筑工程预算定额、安装工程预算定额、间接费定额、材料预算价 格 、 建 筑 材 料 手 册 、 施 工 组 织 设 计 等 进 行 编 制 ；（3）国家及地区主管部门颁发的有关文件：概算文件和预算文件都要 依据国家和地区各有关主
20、管部门颁发的编制概、预算的各种文件和规 / 取费 定,以及有关房地产开发的政策法规等；例如建筑材料调价文件 工程 / 费率调整文件、拆迁安置方法以及收取某项费用的文件等等；2房地产开发预算文件的组成房地产开发预算文件是按先单个后综合,光局部后整体,层层汇总编制1而单成工；概它预包算括（）位程（书单位工程概（预）算书是房地产开发预算文件的基本组成部分,是确 定某一单位工程（如般士建工程；卫生工程、特殊构筑物工程、电气 照明工程、电气设备及安装工程、采暖工程、自风工程等单位工程）名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 所需
21、建设费用的文件（2）单项工程综合概（预）算书综合概（预）算书是确定各个单项工程所需建设费用的综合性文件,它包括单项工程的费用是依据各个单位工程概（预）算书汇总而成 的；整个房地产开发工程有多少单项全部费用,是依据各个单位工程 概（预）算书汇总而成的；整个房地产开发工程工程就应编制多少单项3工程的开综合其概（预概）算）书；（）土地发及它费用（预算书土地开发及其它费用慨（预）算书是确定单位工程之外的,但与房地 产开发有关的一些费用的文件,以独立工程列入总概（预）算书；如 果某一费用只属于某一单项工程,就不列入总概（预）算书而只列入单项工）程综合概（预）算书；（4总概预）算书总概（预）算书是设计文件
22、的重要组成部分,它是确定房地产开发工 程从前期筹建工作到按下断收的个部律没费用的文件由各个单项工 程综合概（预算书和土地开发慨（预）算对竣工验收的全部建设费 用的文件,由各个单项工程综合概（预）算书和土地书及其它费用概（预）算书汇编而成；因此,总概（预）算书一般可分为四部分；名师归纳总结 第一部分：土地开发费用工程第 11 页,共 29 页征地补偿费；拆迁安置费；七通一平费；费勘察设计费等第二部分：开发工程用工程主要开发工程（如住宅小区开发中的- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 附建工程,包括：A公共设施工程； B 行政治理工程； C 文化、训练、卫生工
23、程；等第三部分：其它费用工程其它费用工程包括代收的费用和向有关部门缴纳的费用,如质量监督费、商业网点费、城市基础设施“ 四源” 建设费、电贴费等；第一、二、三部分工程费用合计之后,应列出第四部分：总预备费,即未能预见工程费用；在总概（预）算书的末尾仍应列出总预算价值和可以回房收产开的预算金件的额制程；3地发文编序房地产开发预算文件的编制程序是：（1）收集各项基础资料,包括现行概算定额或指标、预算定额、间接费定额、材料预算价格、施工机械台班费用定额、经认可的图纸交底 、 会 审 记 录 以 及 国 家 和 地 区 的 有 关 现 行 文 件 等 资 料 ；（ 2 ） 根 据 上 述 资 料 编
24、制 单 位 估 价 表 和 单 位 估 价 江 总 表 ；（ 3 ） 熟 悉 设 计 图 纸 , 然 后 根 据 图 纸 计 算 工 程 量 ；（ 4 ） 根 据 计 算 的 工 程 量 和 单 位 估 价 表 等 计 算 直 接 费 ；（ 5）依据运算的直接费和间接费定额、方案利润率和税率运算间接费、方案利润和税金,并编制单位工程概（预）算书,然后汇编综合概（预）算书；（ 6）依据综合概（预）算书和土地开发概（预）算书及其它费用概名师归纳总结 （预）算书编制总概（预）算书；第 12 页,共 29 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 四、房地产租赁与销
25、售成本构成由于房地产业的经营形式的多样性,我们将从土地经营、房屋销售、房屋经租三方面分别讨论其成本的构成；1城市土地经营成本构成单纯经营地产的成本,应当包括为取得土地使用权而支付的费用,为开发土地而支付的费用以及为转让土地使用权而发生的经营治理费；因此,城市土地经营成本除了上述土地开发成本外,应另加上土地进入流通领域而发生的“ 土地流通成本” ；即开发好的土地进入流通领域,通过有偿转让交换土地的使用权,实现价 值 补 偿 , 这 一 过 程 中 发 生 的 费 用 , 如 管 理 费 、 营 业 税 等 ；2房屋销售成本构成房屋销售是房屋产权的交换,销售成本除了房屋开发成本外,仍应加上房屋进入
26、市场在流通领域中发生的费用；房屋流通费用是房屋在市场交换过程中所发生的劳动消耗的货币表现；主要包括：（1）销售流通直接费包括房屋竣工后,未售出前的看护费、供热采暖费、保养费、有形与无形损失费等；（2）销售流通间接费房屋售出后,居住区和大楼的治理员、公共事务管理员的管理费；3. 房屋经租成本构成房屋经租成本即房屋租赁成本；房屋租赁是一种特殊的商品交换方式；在房屋租赁活动中,参与交换的是商品（房 屋 ） 一 段 时 间 的 使 用 权 , 而 不 是 商 品 （ 房 屋 ） 的 所 有 权 ；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - -
27、 - - 房屋经租成本是指房产经营企业为完成租赁房产流转,实现房产交换 价值所发生的房产费用的总和；它应当包括房屋生产和流通过程中的 全部费用；主要有房产价值补偿费；修理费、治理费、税金、保险费、投资利息和地租等七项；（1）房产价值补偿费（折；田费）房产价值补偿费即房屋折；日费,是房屋建造价值的平均损耗；房屋租赁其实就是房屋的零星出售,以 租金作为价格,分期实现房屋价值的过程；因而租赁成本中的折旧费 也可看作房屋出租对房屋消费按耐用年限平均收回的房屋造价；其计 算 分 式 为 ：年 折 旧 费 = 房 屋 造 价 （ 1- 参 值 率 ） / 耐 用 年 限 房屋造价是指房屋建造的投资,通常是
28、以重置平均价即某种结构的房 屋在如干年内的平均造价来表示；耐用年限应指房屋的经济耐用年 限,即房屋能够正常使用的年限；房屋耐用年限随结构和质量的不同 差异很大；因此,在考虑耐用年限时,不行能很精确,往往只是对同类结构规定一个时间幅度标准；房屋残值是房屋在达到耐用年限失去其使用价值后,所剩余物质的价 值 ； 残 值 与 房 屋 造 价 的 比 率 为 残 值 率 ； 其 计 算 公 式 为 ：残值率 = 每平方M 建筑面积残值（元）/ 每平方M 建筑面积造价（元）*100% 各类结构房屋的残值率也有肯定的幅度规定；如钢筋混凝土结构为零,砖混结构为2 6%,砖木结构为3% 4%,简易房屋为3%；（
29、 2）修理费房屋在长期使用过程中,其结构和设备会逐步损坏、陈 旧,为了保证房屋及其设备的正常使用,应投入相应的人力、物力和名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 财力进行定期修缮与爱护,这部分投资便构成了经租成本中的修理 费；修理费在房屋经租成本中占有极重要的位置,这不仅是修缮劳动属于 房产流通费用的主要构成部分,而且是由于修缮劳动的存在,是房屋 租赁流通过程区分于一般商品流通和一般商品租赁流通的主要标志；修理费的运算比较复杂；一般来讲,修理费属出租房屋经营直接支付 的费用；即属于各成本核算对象各自单独发生的费用；应当
30、依据精确 牢靠的原始凭证,分别计入其归属的各成本核算对象；实际工作中,房屋的大修费虽然也是直接费,就因大修间隔期长,一次支付的数额 又较多,成本运算也只能按房屋使用年限平均分担,一般按价值比率 法分摊成本；中小修费就可按实际发生额计入成本；为了简化手续,也可按实际发生数求出一个标准平均数,按核算受益对象进行安排；（3）治理费治理费是指经营出租房屋进行必要的治理和服务所需的开 支；如工作人员的工资功、公费、差旅费、劳动爱护费、训练费等；就其性质而言,治理劳动也是房屋租赁流通过程中的一种劳动形式；治理费构成房屋经租成本的主要内容；由于治理费属间接成本,即属 于如干成本核算对象所共同发生的费用,因而
31、,治理费应采纳简便的 安排方法按安排数额计人受益的成本核算对象；一般有两种运算方法,一种是按管房面积平均运算每平方M 面积应摊的治理费额,另一种 是 按 占 租 金 的 一 定 比 例 计 算 每 元 租 金 应 摊 的 管 理 费 额 ；（4）税金税金是房屋经租部门向社会供应积存的方式和义务；如房产 税、地产税、印花税等；房屋租赁经营的税金,大部分是以租征税的名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 形式计征的,即按租金收入的肯定比例征税；国家按宏观经济调剂的 需要,确定税率和减免优待方法；由于租金水平较低,我国大部分
32、地区的住宅部分免征或少征税金；以上四项,构成了我国现行房屋租赁交换中的经租成本；房屋经祖实 行商品化经营后,经用成本除了上述四项以外,仍应包括如下几项：（5）地租（土地使用费）地租即土地使用者向土地全部者供应的土地 使用酬劳；土地实行全部权与使用权分别,开头执行土地的有偿使用 与转让以后,土地使用费就应作为地租的形式成为房屋经租成本之 一；（6）保险费保险费是房屋全部者为了使自己的房产免遭意外缺失,而 向房屋承保单位支付的费用；出租房屋投保后,其投保费用应作为房屋经租成本来考虑；（7）利息房屋经营单位在建造或购置房地产中的贷款利息应当通过房 屋的出售或出租回收；因此房屋经租成本中应包括房屋建造
33、和经营时 投资的利息；同样,由于银行贷款是以复利运算的,这里也应以复利计息计入成本；正处于改革过程中的我国房地产经济,房屋租赁临时仍不能完全脱离 福利性质；考虑到人民群众低收入的现实,除少数城市外,上述商品 租金构成短期内尚无法实现；对于大多数的房产特殊是住宅租赁而 言,仍旧是福利型的,其经租成本工程临时只包括价值补偿费（即折 旧费）、房屋大修费、中小修费和经营治理费四项；目前国内只有极 少数城市的少数住宅区实现了商品租金；但随着住房制度改革的深化名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房 屋 经租 成 本 必 然 会
34、 逐 年 向 商 品 租金 过渡 ；五、成本分析原理如上所述,成本反映着企业生产耗费的补偿才能,是说明企业工作质 鲢的一个重要的综合指标,它在很大程度上反映了企业经济活动的效 果；不断降低成本、提高经济效益,是企业经营的中心问题；因而,成本分析是企业经济活动分析的主要内容,任何企业都应当健全自身的成成本本分分析析机制；1的职能企业成本分析的主要职能是依据客观经济规律,对各种影响成本降低 的因素进行科学分析,查缘由、揭冲突、挖潜力,为企业经营决策服务；具体地讲,可归纳为如下三方面；（1）方案为猜测职能方案是企业治理的龙头,在商品经济条件下编 制好切实可行的方案,对于企业经济活动成效影响更大；成本
35、方案与 成本降低方案是企业方案体系的核心,成本分析对方案编制的主要作用体现在成本预测功能；所谓成本猜测,是依据成本特性和历史资料,采纳数学分析方法,对 成本进展趋势及将来成本数额的定量估量；在编制企业的年度经营计 划时,只有估算出年度成本额,才能运算出企业的利润；在编制某个 工程的开发方案时,只有猜测出整个工程的开发成本,才能明白这个 工程开发的经济效益或进行投标报价决,因而,成本分析的方案与预名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 测 职 能 对 于 现 代 企 业 管 理 是 至 关 重 要 的 职 能 之 一 ；
36、（2）治理与掌握职能努力降低成本,提高利润水平,是企业经营追求 的目标；然而,成本降低并不会自发地实现,企业在执行方案的过程 中,由于种种因素的影响,总会发生一些脱离方案的偏差,为了实现 方案所确定的成本降低目标,必需实施必要的治理与掌握,随时发觉 问题,揭示冲突分析原风查找计策、解决问题；这就是成水分析的管理与控制职能；（ 3）总结与分析职能总结与分析职能是企业经济活动事后的分析功 能；其目的在于总结体会、查找差距,对企业及其下属单位的经济活 动效益情形进行客观的评判,全面分析成本方案的实施情形,为下一阶 段 或下 一 工 程 的 成 本 计 划 编 制 提供 依据 ；2成本分析与成本核算的
37、区别作为企业经济活动分析重要内容之一的成本分析,主要是对内部治理 决策服务的；成本核算是企业会计核算的内容之一,其主要目的在于 反映和监督企业各项生产费用支出情形,反映和监督成本开支范畴规 定的执行情形；它基本上是对外的,因而,成本分析与成本核算有着 本 质 区 别 ； 二 者 的 差 别 主 要 表 现 在 如 下 几 方 面 ；（1）依据的会计规章不同成本核算必需依据国家通行的会计规章,按统一的分类科目进行成本聚集,按标准的统计指标进行分析；成本 分析可依据企业自身治理与分析的特殊需要自行设计成本科目进行统计分析；（2）分析的用途不同成本核算是为政府机构进行财务核查、审计和名师归纳总结 -
38、 - - - - - -第 18 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 征税服务、为企业财务决算服务的；成本分析就是单纯为企业内部管 理服务的；在企业内部进行经营方案决策时,在企业内部进行经济效 益分析时,以及在企业经济活动过程中进行掌握与治理时,供应重要 的 分 析 资 料 ； 当 然 , 成 本 核 算 仍 可 为 成 本 分 析 提 供 信 息 资 料 ；（ 3）采纳的方法不同成本核算必需采纳国家统一规定的规范化方法,运算标准的统计指标；而成本分析可依据企业自身治理上的需 要 , 采 用 多 种 灵 活 的 计 算 分 析 方 法 , 没 有 什 么 特 殊
39、的 限 制 ；总之,成本分析原理是企业内部的治理原就,采纳的是自己需要的方 法与指标,这正是现代企业在猛烈的市场竞争中立于不败之地的隐秘 武器；企业成本分析应由企业经济师或治理睬计师依据本企业自身的 特殊况要来进行,其结果专供企业内部治理部门使用而不外外公开,因此它不受通行的财务会计观就的限制与束缚；但这并不等于说,成 J 实现成本分 本分析可以随心所欲,毫无规章可言；仔何企业,为一 析对治理决策的有效作用,都要针对本企业经营特点和实际需要,设置一整套自己的成本分析现就和方法；七、房地产开发预算的作用房地产开发预算不仅是运算房地产开发工程的全部费用,而且是对全 部房地产开发投资进行安排、治理、监督的重要手段；同时,由于房 地产开发投资额较大,建设周期长,材料价格、劳动力价格、取费标 准以及国家和当地政府规定征收的各种税费时有变动,因此,仔细编名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 29 页