A项目解析.pdf

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1、第一部分 项目解读 地缘条件 南面：观山路，临时建筑&农田 北面：高浪路，落霞苑一期（动迁房）&落霞苑二期 西面：中南路，临时建筑&农田 东面：经二路，一栋商业楼（烂尾楼）&临时建筑 基地：规划道路和纬二路将地块分为三块，地块西侧有河道，并沿纬二路从地块腹中穿过。经济指标 项目总占地：322,500 平米 项目总建面：670,970 平米 项目总容积率：物业类型：商业、办公、高层、小高层、多层 分地块经济指标 A 地块 B 地块 C 地块 地块属性 商业用地 居住用地 居住用地 占地面积 52,100 103,900 196,500 建筑面积 130,250 187,020 353,700 容

2、积率 绿化率(%)30 45 45 地块条件简析 优势：项目临近滨湖区区行政中心；项目距市中心太湖广场直线仅 7 公里（沿华清路车行仅需 10 分钟）；项目距新区工业园区仅 6 公里（沿高浪路车行仅需 8 分钟）；项目地块规划有一定体量的商业设施和充足的社区生活配套；劣势：项目距离滨湖热点区域尚有一定距离；项目周边居住环境还比较荒凉；项目地块内的景观资源不够优越；受容积率限制，项目的物业形态单一。机会：项目所在的滨湖板块已逐渐成为无锡改善居住的置业首选；项目居住和配套同步开发的理念，有利于建立自主型客户的信心；项目的国际性品牌，有利于客户建立信赖感。威胁：万科和顺驰等开发较早的项目，已形成半成

3、熟社区的生活概念。周边项目的较早入市，以及所在位置，截流了大部分从市区而来的客户。总结：本案位于热点板块中的边缘地区。区位条件不占优势，但品牌优势相对显着。产品配比 Phase One（B-4、B-7、B-8、B-18、B-19、B-21）幢号 户型 户数 建筑面积(m2)套内面积(m2)总户数 配比 B-19 2S-b0 13 33%B-19 2S-b1 4 B-4 2S-b1 16 B-21 2B-b0 18 52%B-21 2B-b1 8 B-18 2B-b0 18 B-18 2B-b1 8 B-4 3S-a0 16 32%B-4 3S-b0 10 B-4 3S-b1 6 B-18 3S

4、-d0 11 174%B-18 3S-d1 14 104 B-18 3S-e0 17 B-18 3S-e1 8 B-21 3S-d0 17 B-21 3S-d1 8 104 B-21 3S-e0 17 B-21 3S-e1 8 B-8 3B-b0 10 B-8 3B-c0 20 B-8 3B-d0 10 B-19 3B-f0 21 B-19 3B-f1 4 B-19 3B-f2 9 112 B-7 4R-b 17 68%B-7 4R-c 17 B-7 4R-d 17 B-7 4R-e 11 B-7 4R-f 6 B-18 Ph-b 1 180 4%B-18 Ph-c 1 B-21 Ph-b 1

5、 180 B-21 Ph-c 1 Subtotal 363 363 2007 年 7 月 18 日可开始办理以上部分的预售许可证 小结：大三房为本期的主力户型；还有一定量的 140 m2以上的豪华户型。大三房面积在 130m2左右(占总量的%)，还有少量小三房%)；其次为两房，占供应量的%；140 m2以上的四房，占总量的%；以及极少量的复式，仅 2 套。Phase Two（B-9、B-10、B-20、B-22、B-23）幢号 户型 户数 建筑面积(m2)套内面积(m2)总户数 配比 B-20 2S-b0 13 17%B-20 2S-b1 4 B-22 2B-b0 34 78%B-22 2B-

6、b1 18 B-23 2B-b0 18 B-23 2B-b1 8 B-22 3S-c0 50 50%B-22 3S-d0 36 204%B-22 3S-d1 14 104 B-23 3S-d0 17 B-23 3S-d1 8 104 B-23 3S-e0 17 B-23 3S-e1 8 B-20 3B-f0 21 B-20 3B-f1 4 B-20 3B-f2 9 112 B-9 3B-c0 20 132 B-9 3B-d0 10 B-10 3B-b0 10 B-10 3B-c0 20 B-10 3B-d0 10 B-9 3B-e0 10 10%B-22 Ph-b 2 180 6%B-22 P

7、h-d 2 222 B-23 Ph-b 1 180 B-23 Ph-c 1 B-25 Commercial/B-26 Commercial/Subtotal 365 365 2007 年 11 月 18 日可开始办理以上部分的预售许可证 小结：大三房仍是主力户型，并在数量上大幅提升；豪华户型急速减少。大三房面积在 130m2左右，占总供应量的%；大两房面积在 105 m2左右，占总供应量的%，还有小两房%)；豪华户型供应量减少，144 m2的四房仅占%，及少量复式供应(仅 6 套)；B 区经二路沿线商业部分基本完成。Phase Three（B-3、B-16、B-17）幢号 户型 户数 建筑面积

8、(m2)套内面积(m2)总户数 配比 B-17 2S-28 36%b0 B-17 2S-b1 8 B-16 2B-a 58 106%B-3 2B-a0 48 B-17 3S-a0 14 72%B-17 3S-a1 22 B-17 3S-b0 28 B-17 3S-b1 8 B-16 3B-a 58 106%B-3 3B-a0 48 B-16 Ph-a 2 4%B-3 Ph-a 2 B-24 会所 1100 Subtotal 324 324 2008 年 03 月 18 日可开始办理以上部分的预售许可证 小结：两房和三房的供应量并重，且都以大房型为主。100m2的大两房和 137 m2的大三房为

9、主力房型，分别占总供应量的%；其次是小三房%)和小两房%)；少量供应复式%)。B 区会所建造基本完成。Phase Four（B-1、B-2、B-5、B-6、B-11、B-12、B-13、B-14、B-15）幢号 户型 户数 建筑面积(m2)套内面积(m2)总户数 配比 B-14 2S-b0 28 36%B-14 2S-b1 8 B-2 2B-a0 48 106%B-15 2B-a 58 B-1 3S-f0 6 96%B-1 3S-f1 6 118 B-11 3S-f0 6 B-11 3S-f1 6 118 B-14 3S-a0 14 B-14 3S-a1 22 B-14 3S-b0 28 B-

10、14 3S-b1 8 B-2 3B-a0 48 106%B-15 3B-a 58 B-5 4R-g0 10 40%B-5 4R-g1 10 B-6 4R-g0 10 B-6 4R-g1 10 B-1 Ph-e0 2 12%B-1 Ph-e1 2 216 B-11 Ph-e0 2 B-11 Ph-e1 2 216 B-2 Ph-a 2 B-15 Ph-a 2 Subtotal 396 396 2008 年 03 月 18 日可开始办理以上部分的预售许可证（该部分产品尚未确定，在此不做详细分析）总结：07 年可能上市的房源最多为 728 套(共计 92835.06 m2)，分别为 Phase On

11、e 和 Phase Two，并且 B 区经二路沿线商业部分也将基本完成。07 年上市的产品中主力户型为 130-137m2左右的大三房(占%)，其次为两房(占%，其中以大两房为主)，140m2以上的房型也占%。产品结构 Phase One B-4（小高层 8F，一梯三户，得房率 84%）三房两厅两卫（120.6m2、121.42m2、122.36m2）优点：全明设计，基本没有浪费面积，作为三房的房型功能齐全。缺点：作为多层得房率较低；两房朝北；部分房型次卧门与卫生间门对门，部分房型客厅面宽小于 4 米。两房两厅一卫（91.3m2）优点：面积控制合理。缺点：餐厅为暗厅，卫生间和厨房的采光都不佳；

12、次卧采光也不好。B-4 的房型优势不大，一梯三户的配置和较低的得房率将加大市场的购买抗性。B-7（中高层 18F，两梯两户，得房率%）四房两厅三卫+工人房（160.63m2、158.47m2、159.89m2）优点：三个卧房和一个客厅都朝南；南向客厅开宽 4.5 米，以及超大阳台；两个卧室都具有独立卫生间的套房设计。缺点：朝南客卧与卫生间门对门，乃风水大忌，也会影响居住的舒适度。朝北的卧室基本没有观景空间。四房两厅三卫+工人房（181.41m2、194.30m2）优点：三个卧房和一个客厅都朝南；朝北卧室也具有观景空间。客厅与餐厅南北通透；南向客厅开宽 4.5 米，以及超大阳台；两个卧室都具有独

13、立卫生间的套房设计。缺点：朝南客卧与卫生间门对门，乃风水大忌，也会影响居住的舒适度。异性客厅和长走廊，使面积浪费。B-7 房型属于豪华型居住，只有金字塔顶部的高端消费客群才可能接受。B-8（小高层 11F，一梯两户，得房率 83%）三房两厅两卫（132.59m2、132.52m2、134.13m2）优点：双厅朝南，双卧朝南。南向宽 6.5 米的超大阳台。朝北卧室也有社区景观“绿河”可抵消其抗性。空间设计合理，动静分离，主卧套房设计，入门储物功能的玄关。缺点：朝南次卧与卫生间门对门，乃风水大忌，也会影响居住的舒适度。B-8 房型将成为改善居住型置业的首选。B-19（中高层 17F，两梯三户，得房

14、率%）三房两厅两卫（131.73m2、132.67m2、132.2m2）优点：全明设计，基本没有浪费面积，作为三房的房型功能齐全；侧厅开窗，引入窗外景观资源，增加餐厅采光。缺点：两房朝北；客厅面宽小于 4 米；部分房型次卧门与卫生间门对门。两房两厅一卫（92.78m2、91.95m2）优点：面积控制合理；主卧和客厅朝南，朝南客厅 4 米超大阳台。缺点：餐厅为暗厅，卫生间和厨房的采光都不佳；次卧采光也不好。B-19 房型与 B-4 房型结构基本相同，但在两类户型的产品细节处作上，结合楼栋所在景观节点都做了适当调整，给此类户型大大增值，消除了部分市场抗性。B-18、21（高层 26F，两梯三户，得

15、房率%）三房两厅两卫（128.89m2、128.64m2、129.39m2）优点：全明设计，基本没有浪费面积，作为三房的房型功能齐全。缺点：两房朝北；部分客厅面宽小于 4 米；部分房型次卧门与卫生间门对门。两房两厅两卫（105.25m2、104.38m2）优点：面积控制合理；主卧和客厅朝南，朝南客厅 3.9 米超大阳台；增加主卧卫生间，突出主卧套房居住感受。缺点：餐厅为暗厅，卫生间和厨房的采光都不佳；次卧采光也不好。B-18、21 户型与 B-4 房型结构基本相同，但其重点就两房做了增值修改，加上该楼栋具有的独特的景观优势，使之消弱了部分市场抗性。B-18、21 复式 四房两厅四卫（223.9

16、4m2、226.92m2）优点：全明设计；客厅调控；每个卧室都具有独立卫生间的套房设计。缺点：面积偏大，等于小联排的居住面积。B-18、21 复式属于豪华型居住，只有金字塔顶部的高端消费客群才可能接受。根据产品结构，将 Phase One 中的户型进行优势排序为：豪华户型：B7 和 B18、21 复式，各有特色，各有优势。三房：B8 B19 B18B21 B4 两房：B19 B18B21 B4 Phase Two B-9（小高层 11F，两梯两户，得房率%）三房两厅两卫（132m2、134.13m2、144.44m2）优点：双厅朝南，双卧朝南。南向宽 6.5 米的超大阳台。空间设计合理，动静分

17、离，主卧套房设计，入门储物功能的玄关。缺点：朝南次卧与卫生间门对门，乃风水大忌，也会影响居住的舒适度。部分户型的异性客厅和长走廊，使面积浪费。B-10（小高层 11F，两梯两户，得房率%）三房两厅两卫（132.59m2、132.52m2、134.13m2）B-9、10 房型结构与 B8 基本相同，将成为改善居住型置业的首选。B-20（中高层 17F，两梯三户，得房率%）三房两厅两卫（131.73m2、132.67m2、132.2m2）两房两厅一卫（92.78m2、91.95m2）B-20 房型结构与 B-19 相同，在产品细节处理上，结合楼栋所在景观节点都做了适当调整，给此类户型大大增值，消除

18、了部分市场抗性。B-22（高层 26F，两梯三户，得房率%）三房两厅两卫（126.45m2、129.06m2、129.56m2）两房两厅两卫（105.39m2、104.52m2）复式（224.24m2、222m2）B-23（高层 26F，两梯三户，得房率%）三房两厅两卫（129.39m2、128.89m2、128.64m2）两房两厅两卫（105.25m2、104.38m2）复式（223.94m2、226.92m2）B-22、23 房型结构与 B-18 户型相同，重点就两房做了增值修改。根据产品结构，将 Phase Two 中的户型进行优势排序为：豪华户型：B22、23 复式。三房：B10B9B

19、20B23B22 两房：B20B23B22 总结：07 年上市的产品全部为高层类产品，其得房率在 80%-85%之间；其中，板式的中小高层的户型较有卖点；而点式高层的户型则不具鲜明特色。项目情况总结 本案位于热点板块中的边缘地区。项目资源不占优势，但品牌优势相对显着。如何利用国际品牌优势，并结合产品特质，来确立项目进入市场的形象 07 年可能上市的房源最多为 728 套(共计 92835.06 m2)，主力户型为130-137m2左右的大三房(占%)，并有一定量的 140m2以上的房型存在。如何利用现有的产品配比，并针对竞争对手的推案策略，来设计合理推案 07 年上市的产品全部为高层类产品，其得房率在 80%-85%之间；其中，板式的中小高层的户型较有卖点；而点式高层的户型则不具鲜明特色。如何利用现有产品结构，并结区域市场供需情况，来制定合理价格 因此，我们需要从市场中获得制定策略的依据。通过本次报告，希望能带领您走进无锡这座城市，了解无锡房地产市场，重点洞悉“市场趋势”、“竞争对手”、“目标客户”这三大问题，使我们一步步地找到问题的答案。