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1、2023年房地产业自查检查提纲 房地产业自查检查提纲 房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多等特点。因此，其开发经营活动不同一般的工商企业。经过对该行业检查所反映的问题进行细致研究后，我们发现房地产开发行业存在以下问题： 一、营业税方面 （一）收入长期挂账 延后缴纳税款时间 在开具发票前，房屋开发公司一般都是先收取诚意金、定金（订金）、甚至是全额的房款，上述预售款或售房款长期挂在往来科目，或不申报纳税，或不按期结转销售收入，主要表现在以下方面： 1.在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“
2、预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税； 2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况； 3.收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入； 4.向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入； 5.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入； 6.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。 （二）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账 少计收入 1.总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入
3、； 2.私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账； 3.销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否按规定入账； 4.拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税； 5.是否采取包销低价开票方式，少计收入；（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。） 6.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入； 7.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在
4、收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。 （三）经营性资产涉税问题 对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。 （四）发生视同销售行为 未按规定申报纳税问题 1.以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理； 2.以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息
5、、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税； 3.将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。 4.自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。 5.将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。 （五）其他业务收入涉税问题 1.房屋出租收入 （1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。 （2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。 （3）以明显低于市场的价格
6、出租给关联方，未按规定计税。 2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。 3.利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。 4.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。 5.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣营业税。 6.合作建房是否按税法规定足额纳税。 7.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。 （六）利用虚假合同减少计税依据 房屋开发公司和房屋购买者为了少缴税款签订一份和实际成交价格不符的合同，双方约定按市场
7、价或商定价格成交并交付房款，但对外签订的合同和到房产局备案的合同则是相对低的虚假成交价格。购买者这样做的动机是为了少缴契税，而房屋开发公司则少缴了涉及收入的各种税收。 （七）利用军转干部税收优惠 虚构资格骗取减免税 部分房地产开发企业与军队转业干部签订劳动合同后，一次性支付费用，签订合同的军转干部没有实际上岗工作，利用其军转干部身份骗取减免税资格。该税收优惠政策制定上存在较大漏洞，使纳税人钻政策空当。当利益大于风险时，纳税人在利益与风险的选择中会更多地选择利益，而不顾纳税风险采取各种手段偷逃税款，导致纳税人的纳税遵从度低。 （八）在资产重组过程中 实质销售不动产行为与资产重组问题难以界定导致漏
8、征营业税 国家税务总局2023年第51号公告关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告规定：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。”，但由于资产重组概念不明确，导致同一纳税行为有的人认为不属于资产重组，有的则认为应归为资产重组而不征税。 （九）以不动产投资入股 认定过程中的要件难以把握导致漏征营业税 营业税政策规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。而以无形资产、不动产
9、投资，应按双方同意接受的数额确定无形资产价值，还应有必要的文件作为处理依据。目前并没有相关文件规定这种投资应提供何种要件，因此在认定过程中存在执行不一致的情况，容易发生名义上投资，而实际转让，漏征营业税问题，引发执法风险。税务局房地产一体化管理部门要求在投资入股时，无形资产与不动产更名前先出具工商部门的验资报告，而工商部门要求在无形资产与不动产更名后才出具验资报告，互为前提，形成怪圈。 （十）开发产品处置形式多元化 纳税申报不及时 税务机关对房地产开发项目未进行动态跟踪，不能及时掌握房地产开发企业的项目进展情况，基本以纳税人的申报为管理前提。对以团购方式取得的销售收入不计收入；对因安置回迁只对
10、超出回迁房补偿面积部分收取的差价款计入收入，而未全额计入收入；对以抵债方式销售的房产不视同销售，不计入收入。不能按规定进行预征申报征收。 二、企业所得税方面 （一）收入方面 结合营业税检查时涉及的收入重点，还应重点注意以下方面： 1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。 2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算
11、收入的现象。 3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否未申报缴纳企业所得税和土地增值税。 4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否未按规定确认收入或直接冲减了成本。 5.从政府取得的各种财政返还款未按规定缴纳企业所得税。企业从政府取得的各种财政返还款，如以返还基础设施配套费名义返还的资金等，隐蔽性较强，企业往往挂在往来账上、不计收入，逃避缴纳企业所得税。 （二）成本费用方面 1.取得的土地资产是否不按规定计价。是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本。 2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成
12、本。 （1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。 （2）征地、拆迁支出，是否未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。 3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。 （1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。 （2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。 （3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否有让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本
13、。 （4）是否虚列工程监理费。 4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等 5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。 （1）未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。 （2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。 （3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。 （4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。 （5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，
14、但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。 （6）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。 6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。 （1）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。 （2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。 （3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。 （4）临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。 房地产业自查检查提纲 房地产业税收自查提纲 房地产业 中国房地产业 房地产业营销报告 房地产业的特点 房地产业形势解读 房地产业开发概述 房地产业对应英文 房地产业纳税指南