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1、2023年房地产业税收自查提纲 附件1 2023年房地产业企业自查提纲 一、检查对象 房地产业的检查对象包括各类房地产开发企业及其关联企业。关联企业包括建材产销企业、建筑安装企业和个人、房地产销售公司、中介公司（物业管理、二手房交易、房屋臵换、房屋租赁）等。 二、检查年度 一般检查2023年至2023年两个年度税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度。 三、检查内容 （1）营业税 检查应税营业额的合理性、完整性。一是有无直接坐支售楼收入不入账的情况。二是营业收入是否包括了各种价外费用，各类手续费、管理费、奖励返还收入是否按规定计入应税收入。三是是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏
2、低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。五是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安臵）等行为是否按规定足额纳税。六是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。七是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。八是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。九是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。十是各种
3、房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。 检查应税营业额的及时性。一是销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。二是按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。 其他营业税涉税问题。 （2）企业所得税 检查应税收入的真实性、完整性。一是确定收入的完整性，重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账。有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆臵于账外而不确认收入的情况；对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程
4、结算收入的现象。二是确定收入确认的合法性，检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合有关规定。三是确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。 检查税前扣除项目的真实性、合法性。一是要重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本 是否真实；重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处
5、的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。二是要通过检查总成本、已完工成本、总面积、已完工（可售）面积来检查成本与收入的配比性、合法性，是否将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。三是要结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整，重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。 检查减免税政策执行问题。检查房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业，是否按规定执行。 重点检查项目。一是检查应付未付、应收
6、未收款项的处理情况，是否存在预售款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目，不按照规定缴纳所得税问题；二是检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定；三是检查企业与其关联企业之间的关联交易情况，是否利用关联关系承包或分包工程,如建筑、装饰、建材、绿化和物业等,通过加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润等；四是检查房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理；五是检查企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等等。 （3）个人所得税 重点检查扣缴义务人是否按规定全员全额地履行了代
7、扣代缴义务，企业发放的各种名目的奖金、补贴企业年金、实物以及其他应税收入，特别是各类回扣、提成收入部分是否按规定足额扣缴个人所得税。年所得12万元以上纳税人员是否自行纳税申报。 将其经营者、项目经理等该行业的高收入者作为重点检查对象。企业资质升级时，留存收益和资本公积转增个人股本是否缴纳个人所得税。 企业大额往来、长期挂账的款项是否存在套取现金未计个人所得税问题。 扣缴义务人和纳税人签订假合同、假协议，少报应税收入，或者扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入，进行虚假的纳税申报，从而不缴少缴个人所得税的行为。 有无通过发票报销部分属于职工个人收入性质的费用的情况。 （4）土地增值税 是否按规定申报预缴
8、土地增值税，其会计处理是否正确。 增值额的计算是否正确。 对普通标准住宅的界定是否符合要求。 （5）房产税 房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。 对自用房产是否缴纳房产税。 （6）印花税 各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。 房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。 （7）土地使用税 房地产企业开发的商品房在房屋交付使用之前是否按月计算、按季缴纳了土地使用税。商品房签售合同中约定房屋（土地）交付使用时间的按合同中约定的房屋交付使用时间予以确认计算，合同未约定房屋（土地）交付使用时间的，按合同签订时间予以确认计算。 （8）其他各税 房地产业税收自查提纲 房地产业自查检查提纲 房地产业 房地产业税收执法督察方法 房地产行业税收专项自查提纲 中国房地产业 房地产业营销报告 房地产业的特点 房地产业形势解读 房地产业开发概述